Der Bereich südlich der Überseeallee wird geprägt durch Büro Gastronomie und Einzelhandelsnutzungen

Hafenamtes, Mischgebiet festgesetzt. Dort soll ein Nutzungsmix aus Einzelhandel, Büros, Gastronomie und ca. 50 % Wohnanteilen realisiert werden.

Der Bereich südlich der Überseeallee wird geprägt durch Büro-, Gastronomie- und Einzelhandelsnutzungen. An den prominenten Lagen der Elbe sind zudem das Kreuzfahrtterminal mit Hotel und das Science Center mit Aquarium vorgesehen. Diese Baugebiete werden als Kerngebiete festgesetzt.

Ziel ist es, auch im südlichen Teil des Plangebiets Wohnungen zu ermöglichen. Deshalb ist Wohnnutzung im mit „(A)" bezeichneten Kerngebiet allgemein zulässig (siehe § 2 Nummer 1). Für die stark vom Verkehrslärm belasteten Gebäude Am Sandtorkai Ecke Osakaallee sowie dem Turm am alten Hafenamt ist Wohnen ausnahmsweise zulässig (siehe § 2 Nummer 3).

In den mit „(C)" bezeichneten Kerngebieten im Süden des Plangebiets sind Wohnungen unzulässig, weil die Belastungen durch Lärm und durch Luftschadstoffe von Kreuzfahrtschiffen als zu hoch eingestuft werden (siehe § 2

Nummer 4).

In den von den Emissionen der Kreuzfahrtschiffe während der Liegezeiten betroffenen mit „(D)" bezeichneten Kerngebieten sind baulich/technische Vorkehrungen zur passiven Belüftung an den Gebäuden erforderlich (siehe § 2

Nummer 7).

Die Kaizone (Chikagokai) an den Liegeplätzen der Kreuzfahrtschiffe ist als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Anleger für Kreuzfahrtschiffe" ausgewiesen. Da bei Schiffsbesuchen aus Sicherheitsgründen Absperrmaßnahmen durchgeführt werden, steht diese Fläche der Öffentlichkeit nur temporär zur Verfügung. Der notwendige Zugang zur Kaizone zu einem in Höhe der San-Francisco-Straße liegenden Regensiel mit Auslass in die Norderelbe ist durch Festsetzung eines Leitungsrechts dauerhaft gesichert (siehe § 2 Nummer 17).

Die zur Erschließung des Überseequartiers notwendigen Straßen (u. a. Überseeallee, Osakaallee, Am Sandtorpark/San-Francisco-Straße, Singapurstraße, Tokiostraße) sind als Straßenverkehrsflächen ausgewiesen. Zusätzlich ist die Verbindung zwischen San-Francisco-Straße im Süden des Plangebiets über den sog. Überseeplatz und der New-Orleans-Straße zum Knotenpunkt Überseeallee/Osakaallee ebenso wie die Tokiostraße zwischen Singapurstraße und Osakaallee als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Diese Flächen können optional als Straßenverkehrsflächen hergestellt und gewidmet werden. Sie sind zur Erschließung nicht zwingend erforderlich. Die Uferpromenade am Magdeburger Hafen wird als Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgänger- und Radfahrerbereich" ausgewiesen. Das Plangebiet wird großflächig durch Tiefgaragen unterbaut, die darüber liegenden Fußgängerverbindungen und Platzflächen einschließlich der Flächen um das alte Hafenamt werden als nicht überbaubare Flächen festgesetzt. Die öffentliche Zugängigkeit dieser Flächen, u. a. der das Plangebiet in Nord-Süd-Richtung durchlaufende Überseeboulevard, wird durch Gehrechte zugunsten der Freien und Hansestadt Hamburg gesichert.

Zusätzlich werden Teile der Tiefgaragen unter den als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzten Flächen New-Orleans-Straße, dem sog. Überseeplatz sowie unter der Tokiostraße zwischen Singapurstraße und Osakaallee liegen.

Der Verlauf der planfestgestellten U-Bahn-Trasse ist in der Planzeichnung nachrichtlich übernommen.

Die festgesetzte Dichte und Höhenentwicklung orientiert sich an den städtebaulichen Leitlinien. Auf Grund der Lage im Kernbereich der Stadt werden die Wohnungen im Geschosswohnungsbau mit einer der Innenstadt angemessenen Dichte realisiert. Die Dichte ist jedoch so bemessen, dass die Wohnqualität gewahrt bleibt.

Zur Speicherstadt werden Gebäudehöhen festgesetzt, um die Höhenentwicklung zu begrenzen und eine dem historischen Ensemble der Speicherstadt angemessene Gestaltung des Straßenbildes zu erreichen. Ausgenommen von dieser Höhenentwicklung ist ein moderater Hochpunkt im Eckbereich Am Sandtorkai/Osakaallee zur Betonung des Eingangsbereichs zum Überseequartier und zur Akzentuierung des Platzbereichs St. Annen.

Ein wesentlicher Planungsgrundsatz bei der Entwicklung der HafenCity ist, dass alle geplanten Nutzungen auch von Menschen mit Behinderungen, alten Menschen und Personen mit Kleinkindern problemlos zu erreichen sein müssen. Im Plangebiet mit seinen erheblichen Höhenunterschieden ist die barrierefreie Erreichbarkeit von Gebäuden, Freiflächen, Kaipromenaden und Straßenraum bei allen Planungs- und Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen.

In den Baugebieten gelten die Baukörperfestsetzungen bzw. baukörperähnliche Festsetzungen als zwingende Festsetzungen im Sinne des § 6 Absatz 8 der Hamburgischen Bauordnung vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), geändert am 11. April 2006 (HmbGVBl. S. 157), die es erlauben, geringere als in § 6 der Hamburgischen Bauordnung vorgeschriebene Abstandsflächen einzuhalten. Hintergrund dieser Festsetzungen ist die Absicht, gemäß den städtebaulichen Vorgaben des Masterplans zugunsten eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden ein verdichtetes urbanes Stadtquartier zu schaffen.

Die grundsätzlich bei jedem Projekt in Abstimmung mit der Freien und Hansestadt Hamburg durchgeführten hochbaulichen Qualifizierungsverfahren stellen sicher, dass auch im Hinblick auf die Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse qualitativ hochwertige Gebäude entstehen.

Kerngebiet

Mit der Entwicklung der HafenCity soll die Möglichkeit genutzt werden, die Hamburger Innenstadt auch als Wohnstandort zu stärken (vgl. auch Ziffer 5.2). Durch die Festsetzung § 2 Nummer 1: „In den mit „(A)" bezeichneten Flächen der Kerngebiete sind Wohnungen allgemein zulässig." wird die Voraussetzung geschaffen, auch in den Kerngebieten des Überseequartiers Wohnnutzungen zu ermöglichen.

Die HafenCity bietet ein hohes Potenzial, um Hamburg als Wirtschaftsstandort weiter zu profilieren. Dem herausragenden Standort des Überseequartiers soll durch die Bereitstellung von Grundstücken für hochwertige Büro-, Einzelhandels-, Gastronomie-, Hotel- und Wohnflächen zeitnah Rechnung getragen werden. Ergänzt werden diese Nutzungen durch das Kreuzfahrtterminal in Kombination mit einem Hotel und das Science Center mit dem Aquarium. Auswahl und Konzentration der geplanten Nutzungen in Verbindung mit der hohen Lagegunst des Plangebietes zwischen Speicherstadt, Magdeburger Hafen und Elbe bieten beste Voraussetzungen, einen attraktiven und lebendigen Stadtteil zu schaffen. Die genannten Nutzun gen sollen vorrangig auf den südlich der Überseeallee ausgewiesenen Kerngebietsflächen geschaffen werden. Wegen der von den Kreuzfahrtschiffen ausgehenden Immissionen ist Wohnnutzung im südlichen Teil des Plangebiets auf den mit „(C)" bezeichneten Flächen der Kerngebiete ausgeschlossen.

Um gesunde Arbeitsverhältnisse im Süden des Plangebiets realisieren zu können, ist in § 2 Nummer 7 festgesetzt: „In den mit „(D)" bezeichneten Kerngebieten sind bauliche/technische Vorkehrungen zur passiven Belüftung an den Gebäuden erforderlich sind, um gesunde Arbeitsverhältnisse gegenüber den während der Liegezeit von Kreuzfahrtschiffen entstehenden Luftverunreinigungen zu gewährleisten."

Für die Metropolregion Hamburg ist der Einzelhandel eine wichtige Nutzungskomponente. Das in 2002 erstellte Einzelhandelsgutachten HafenCity hat ergeben, dass die Hamburger Innenstadt im Besatz mit Verkaufsflächen eher Defizite denn Überangebote hat, die mit den Flächenangeboten in der HafenCity ausgeglichen werden können.

Aufbauend auf das o.g. Gutachten wurde in 2005 eine Einzelhandelsstudie/Wirkungsanalyse zu den geplanten Einzelhandelsflächen im Überseequartier vom Investorenkonsortium vorgelegt. Der Einzelhandel hat unter funktionalen und wirtschaftlichen Perspektiven eine besondere Bedeutung für die Entwicklung des Überseequartiers. Als prägender Nutzungssektor für die Urbanität und Öffentlichkeit wird der Einzelhandel so strukturiert, dass das Überseequartier als Einkaufsziel für Bewohner aus der Metropolregion Hamburg, insbesondere aber auch für Besucher und Touristen aus anderen Regionen Deutschlands, Europas und der Welt dient. Es muss daher eine hohe und überregional ausstrahlende Attraktionswirkung mit eigener, unverwechselbarer Identität und Ausstrahlung entfalten. Wesentliche Voraussetzung zur Erreichung dieser Anforderungen ist eine urbane Nutzungs- und Präsentationsvielfalt in deutlichem Unterschied zu herkömmlichen Malls und Einkaufszentren ohne dass auf deren Funktionalität verzichtet wird. Das Konzept sieht auf insgesamt ca. 40.000 m² unterschiedliche themenorientierte Bereiche vor. Ziel ist, gemeinsam mit der bisherigen City zu agieren und ein Einzelhandelsangebot für ganz Hamburg bereitzuhalten.

Angesichts der Dynamik dieses Sektors kann noch kein detaillierter Besatzplan festgelegt werden; dieser wird sich auf Grundlage weiterer Marktuntersuchungen entwickeln.

Mit dem Bebauungsplan soll der städtebauliche Rahmen für die vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen geschaffen werden.

Mit der festgesetzten Grundflächenzahl von 1,0 als Höchstmaß wird das zulässige Maß der baulichen Nutzung nach § 17 Absatz 1 der Baunutzungsverordnung für Kerngebiete ausgeschöpft. Mit der Festsetzung kann eine der Innenstadt angemessenen Nutzungsdichte realisiert werden. Zudem wird das Plangebiet großflächig mit Tiefgaragen unterbaut, was eine fast 100-prozentige Bebauung der Baugebiete zur Folge hat (vgl. Ziffer 5.6.3).

Eckbereich Am Sandtorkai/Am Sandtorpark

Für die Fläche wurde noch kein Wettbewerbsverfahren durchgeführt. In Anlehnung an die von Senat und Bürgerschaft beschlossenen städtebaulichen Leitlinien zum Überseequartier (Senatsdrucksache Nummer 2004/0031, Bürgerschaftsdrucksache 17/4068) wird mit Ausnahme des nördlichen Baukörpers eine maximal siebengeschossige Blockrandbebauung in 16 m Bautiefe mit eingeschossiger Innenhofüberbauung festgesetzt. Die Höhe des nördlichen, zur Speicherstadt orientierten Gebäudekörpers wird auf 32,8 m über NN begrenzt. Dadurch wird der Straßenraum Am Sandtorkai einheitlich gefasst und auf die Höhenentwicklung der Speicherstadt und der bestehenden und geplanten Gebäude angemessen reagiert. Die Festsetzung einer Gebäudehöhe an dieser Stelle ist notwendig, um die Obergrenze der Höhenentwicklung gegenüber der Speicherstadt konkret bestimmen zu können.

Wohnen ist allgemein zulässig (siehe § 2 Nummer 1). Bei Wohnnutzung sind die in § 2 Nummern 2 und 6 aufgeführten Festsetzungen zum Lärmschutz zu beachten.

Für die lärmbelasteten Aufenthaltsräume bei gewerblichen Nutzungen muss ein ausreichender Lärmschutz an Außentüren, Fenstern, Außenwänden und Dächern des Gebäudes durch bauliche Maßnahmen geschaffen werden (siehe § 2 Nummer 5).

An West- und Ostseite des Baufeldes verlaufen die geplanten Straßen Am Sandtorpark und Singapurstraße als Rampe, um von der tief liegenden Hauptverkehrsstraße

Am Sandtorkai auf die hoch liegenden Bereiche dieser Straßen zu gelangen. Die unter 7,5 m über NN liegenden hochwassergefährdeten Gebäudeteile Am Sandtorkai und in den Rampenbereichen Am Sandtorpark und Singapurstraße sind durch bauliche Maßnahmen zu schützen (siehe § 2 Nummer 20). Die Erschließung und Rettungswegeanbindung des Gebäudes erfolgt im Hochwasserfall in Abstimmung mit der südlich angrenzenden Bebauung über die Straße Am Sandtorpark bzw. der Singapurstraße.

Baufeld Am Sandtorkai (SPV 10)

Das ca. 2.470 m² große Baufeld befindet sich im Norden des Überseequartiers an der Straße Am Sandtorkai und bildet mit dem hier beginnenden Boulevard und dem sich östlich daran angrenzenden Baufeld (SPV 9) den Eingangsbereich zum Überseequartier aus Richtung Innenstadt. Gleichzeitig wird die Bebauung auch Bestandteil der südlichen räumlichen Fassung des Platzbereichs St.

Annen. Der Hochbau wird auf einer großen Tiefgarage errichtet, die die sieben nördlichen Baufelder des Überseequartiers einschließlich der hier vorhandenen Boulevardund Platzflächen umfasst. Um die Straße Am Sandtorkai kurz vor dem Knotenpunkt Osakaallee/St. Annen nicht zusätzlich zu belasten, befinden sich Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage an der Singapurstraße.

Im Erdgeschoss einschließlich des eingeschossig überbaubaren Innenhofs sind Einzelhandels-, Gastronomieflächen und Büroflächen, in den darüber liegenden Geschossen sind Büros vorgesehen. Wohnen ist allgemein zulässig (siehe § 2 Nummer 1). Bei Wohnnutzung sind die in § 2

Nummern 2 und 6 aufgeführten Festsetzungen zum Lärmschutz zu beachten.

In Abstimmung mit den Höhen der Speicherstadt beträgt die maximale Gebäudehöhe Am Sandtorkai 32,8 m. Im Übergangsbereich zu dem Hochpunkt im Eckbereich Am Sandtorkai/Osakaallee sind geringfügige Erhöhungen denkbar, daher ist in diesem Bereich keine maximale Gebäudehöhe sondern maximal sieben Vollgeschosse fest gesetzt. In den übrigen Gebäudeteilen können bis zu sieben Vollgeschosse bei einer Bautiefe von 15 m errichtet werden. Die Gebäudehöhen orientieren sich generell an den zum Überseequartier beschlossenen städtebaulichen Leitlinien. Gleichzeitig werden die Straßenräume Am Sandtorkai und Singapurstraße einheitlich gefasst und auf die bestehenden und geplanten Gebäude der genannten Straßen angemessen reagiert. Die Festsetzung einer Gebäudehöhe ist notwendig, um die Obergrenze der Höhenentwicklung gegenüber der Speicherstadt konkret bestimmen zu können.

Erschließung und Rettungswegeanbindung sind über die Straßen Am Sandtorkai und im Hochwasserfall über den Boulevard gesichert.

Baufeld Am Sandtorkai/Osakaallee (SPV 9)

Das Baufeld am St. Annen-Platz bildet im Gegenüber mit dem unter 5.1.2. beschriebenen Bürogebäude, den Auftakt zum Fußgängerboulevard durch das Überseequartier sowie zu den Arkaden an der Osakaallee. Die Arkaden sind in der Planzeichnung mit einer lichten Höhe von mindestens 4,3 m und einer Breite von 3,8 m festgesetzt, um entsprechend der Zielsetzung der städtebaulichen Leitlinien, an dieser Stelle die Hauptfußwegeverbindung am Magdeburger Hafen durch einen Wetter geschützten Bereich zu betonen. Das Sonderelement Arkaden schafft einen gestalterischen Zusammenhang zwischen den einzelnen Baufeldern und manifestiert (Beispiel Alsterarkaden) die Bedeutung des Raumes.

Das Gebäude besteht aus zwei Baukörpern, die durch einen maximal dreigeschossigen Mittelbau miteinander verbunden sind. Ein auf eine Gebäudehöhe von 60 m über NN begrenzter Hochpunkt Richtung St. Annen-Platz markiert den Eingang des Überseequartiers. Die zum St. Annen-Platz festgesetzte Auskragung mit einer lichten Höhe von mindestens 4,3 m führt zu einem Rücksprung der ersten beiden Geschosse und zu einer Aufweitung der darunter liegenden Flächen und lenkt die Fußgänger zu den beiden Hauptfußwegeverbindungen durch das Überseequartier. Der südliche siebengeschossige Baukörper zwischen Osakaallee und Boulevard orientiert sich an der durchschnittlichen Höhe des Überseequartiers.

Im Erdgeschoss sind Einzelhandelsnutzungen, in den darüber liegenden Geschossen Wohn- oder gewerbliche Nutzungen vorgesehen.

Für das stark verkehrslärmbelastete auf 60 m über NN begrenzte Gebäude ist Wohnen ausnahmsweise zulässig, sofern der Nachweis entsprechender Schallschutzmaßnahmen geführt wird. (siehe § 2 Nummer 3). Für die übrigen Gebäudeteile sind Wohnungen allgemein zulässig (siehe § 2 Nummer 1). Dort muss für die Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsräume ein ausreichender Lärmschutz an Außentüren, Fenstern, Außenwänden und Dächern des Gebäudes durch bauliche Maßnahmen geschaffen werden (siehe § 2 Nummern 2, 5 und 6).

Das Gebäude wird über der unter Ziffer 5.1.2 beschriebenen großen Tiefgarage errichtet. Erschließung und Rettungswegeanbindung sind auch im Hochwasserfall über die Osakaallee gesichert.

Altes Hafenamt (SPV 12)

Das denkmalgeschützte alte bis zu viergeschossige Hafenamt in Kombination mit der geplanten Markthalle hat eine wichtige Verbindungsfunktion zwischen dem Laufweg an der Osakaallee einschließlich der Kaipromenade am Magdeburger Hafen und dem das Überseequartier in NordSüd-Richtung querenden Boulevard. Von hier bieten sich interessante Blickbeziehungen zu Speicherstadt, Busanbrücke und Kaispeicher B sowie zu den östlich des Magdeburger Hafens gelegenen Bereichen.

Mit seiner durch den Denkmalschutz begründeten Höhenlage liegt das Areal deutlich unter dem Niveau der östlich angrenzenden Osakaallee und des westlich verlaufenden Boulevards. Der Höhenunterschied der um das Gebäude entstehenden Plätze an diesem kontrastreichen, durch die Kombination von Alt und Neu geprägten Ort zu den angrenzenden höheren Bereichen wird durch Treppenanlagen und Rampen vermittelt.

Gleichzeitig ist dieser Bereich des Überseequartiers mit den Wegeabschnitten Tokiostraße, altes Hafenamt und Busanbrücke Teil einer fußläufigen übergeordneten OstWest-Verbindung zwischen Sandtor- und Lohsepark.

Die im Norden an das Hafenamt angrenzende zweigeschossige Markthalle mit Galerien und Verbindung zum alten Hafenamt soll in transparenter Bauweise errichtet werden, um den Charakter des denkmalgeschützten alten Hafenamtes zu bewahren.

An der Osakaallee entsteht schräg gegenüber der Busanbrücke auf kleiner Grundfläche ein Hochpunkt, der auf eine Gebäudehöhe von 64 m über NN begrenzt wird und diesen besonderen Ort akzentuiert. Wegen der hohen Belastung durch Verkehrslärm ist Wohnen in dem mit „(B)" bezeichneten Hochpunkt nur ausnahmsweise zulässig, sofern entsprechende Schallschutzmaßnahmen nachgewiesen werden (siehe § 2 Nummer 3). In den übrigen mit „(C)" bezeichneten Bereichen ist Wohnnutzung unzulässig (siehe § 2 Nummer 4). Südlich des alten Hafenamtes ist ein dreieckiges maximal zweigeschossiges Gastronomiegebäude vorgesehen. Dieses Gebäude soll kurzfristig errichtet und während der Bauphase des Überseequartiers zunächst als Informationspavillon genutzt werden. Westlich entsteht am Südflügel des alten Hafenamtes angebaut eine bis zu zweigeschossige, gastronomisch nutzbarere Gebäudeerweiterung. Außengastronomie auf den Platzflächen um das Gebäudeensemble soll das Konzept abrunden.

Bei gewerblichen Nutzungen im Baufeld muss für die Aufenthaltsräume ein ausreichender Lärmschutz geschaffen werden (siehe § 2 Nummer 5).

Bei Sturmfluten kann nicht ausgeschlossen werden, dass die tief liegende Flächen des alten Hafenamtes durch hochdrückendes Wasser überflutet werden. Das Gelände ist deshalb als hochwassergefährdeter Bereich dargestellt.

Die Erschließung des Gebäudes ist auch im Hochwasserfall über die Osakaallee gesichert.

Baufeld südwestlich der Überseeallee (SPV 14)

Das auf einer Grundfläche von ca. 6.370 m² geplante Gebäudeensemble liegt an dem das Überseequartier in Nord-Süd-Richtung durchquerenden Fußgängerboulevard, dem südlich angrenzenden sog. Amsterdamer Platz mit U-Bahn Zugang, der im Westen gelegenen San-Francisco-Straße und der im Norden verlaufenden Überseeallee. Der Gebäudekomplex besteht aus zwei siebengeschossigen Gebäudeteilen in einer Bautiefe von 13,5 m bis 19 m mit zweigeschossig überbaubaren Innenhöfen und einer zentralen dreigeschossigen Halle als Verbindung zwischen den beiden Gebäudeteilen.