Wohnungsbauprogramm
Der kürzlich vorgelegte „SAGA GWG Konzern-Geschäftsbericht 2009" weist hinsichtlich der Bilanz ein Rekordergebnis auf: Der erzielte Jahresüberschuss für 2009 betrug danach 127,4 Millionen Euro. Auf der „Bilanzpressekonferenz" am 7. Juli 2010 teilte der neue SAGA GWG-Vorstand Dr. Thomas Krebs zudem mit, dass bis zum Jahre 2015 rund 2.000 neue Wohnungen von diesem städtischen Wohnungsunternehmen gebaut werden sollen. Das war allerdings nur in begrenztem Maße eine taufrische Meldung, denn schon Anfang März 2010 hatte die SAGA GWG im Rahmen der „Wohnungsbauinitiative" des Senats angekündigt, bis zum Jahre 2012 genau 1.230 Wohnungen zu errichten, in drei Jahren also durchschnittlich 410. Nun sollen von 2010 bis 2015 also inklusive der drei Folgejahre insgesamt 2.000 Wohnungen entstehen, in sechs Jahren durchschnittlich nur noch 333. Alleine diese Zahlen belegen, dass nicht eben von einem wohnungspolitischen Quantensprung die Rede sein kann, denn der jährliche Neubaubedarf für Hamburg wird von Experten/-innen auf mindestens 5.000 bis 6.000 Wohnungen beziffert. Wenn man dann noch die durchschnittlich 333 projektierten Wohnungen pro Jahr mit den üblichen Abgängen und dem Verkauf von 251
Wohnungen und Reihenhäusern (so die Angabe des Unternehmens für 2009) korreliert, wird klar, dass die SAGA GWG eher abspeckt statt zuzulegen, insbesondere, was den Bestand an Sozialwohnungen betrifft.
Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat:
Der Senat beantwortet die Fragen auf der Grundlage einer Stellungnahme der SAGA GWG wie folgt:
1. Wie erklärt der Senat den Begriff „Wohnungsbauinitiative", wenn seitens des städtischen Unternehmens SAGA GWG von 2010 bis 2015 im Durchschnitt lediglich 333 Wohnungen neu gebaut werden sollen, mithin nur ein Fünfzehntel dessen, was seit Längerem als absolutes Minimum für die notwendige Neubauleistung zur Versorgung der wachsenden Bevölkerung angegeben wird?
Die Programmverabredung bedeutet eine deutliche Steigerung des Neubauvolumens von SAGA GWG. Diese Anstrengungen werden vom Senat begrüßt und von den zuständigen Behörden unterstützt.
Die vom Fragesteller in der Vorbemerkung genannten Ausführungen von SAGA GWG Vorstand Dr. Thomas Krebs, dass bis zum Jahre 2015 „rund" 2.000 neue Wohnungen gebaut werden sollen, basieren auf folgenden Grundlagen:
1. Der Programmverabredung zur gemeinsamen Neubauinitiative von Senat und SAGA GWG für 1.230 WE mit Baubeginn bis 2012 in der Aufteilung 230 WE im Jahr 2010, 450 WE im Jahr 2011, 550 WE im Jahr 2012.
2. Der Annahme, dass auch in den Folgejahren circa 400 bis 500 Wohnungen zusätzlich durch die Unternehmen errichtet werden, die allerdings derzeit noch nicht programmmäßig unterlegt sind (Grundstücksbeschaffung, Baurecht et cetera).
2. Wie kommt der Überschuss im Allgemeinen und der „Rekordüberschuss" der SAGA GWG 2009 im Besonderen zustande? Auf welchen Faktoren und Einnahmequellen beruhen die Überschüsse?
Mit der Konzernbildung von SAGA GWG im Jahre 1999 wurde ein umfassendes Restrukturierungsprogramm zur Abarbeitung von Produktdefiziten im Wohnungsbestand und zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens aufgelegt, welches über zehn Jahre seine Wirkung entfaltete. Da der Gesellschafter diesen Kurs aktiv begleitet und auf Dividendenabführung verzichtet hat, konnte die Finanzmittelallokation im Unternehmen umfassend eingesetzt werden für:
a) Sanierung und Modernisierung des vorhandenen Wohnungsbestands,
b) Neubau,
c) Entschuldung,
d) Erhöhung des Eigenkapitals.
Daraus resultieren wesentliche Ergebnisverbesserungen des Unternehmens, die sich auch in der Entwicklung der Cashflows und der Jahresüberschüsse widerspiegeln. Ein historisch niedriges Zinsniveau begünstigt in diesem Zusammenhang SAGA GWG infolge der hohen Anlageintensität. Die Produktqualität, Standortentwicklung und Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens wurden kontinuierlich verbessert: Operative Kompetenz sichert Vollvermietung (99,5 Prozent), einen hohen Inkassierungsgrad (99,5 Prozent) sowie eine hohe Wohnzufriedenheit der Kunden von SAGA GWG (größer 86 Prozent).
3. In einem Zeitungsbericht wird SAGA GWG Vorstand Dr. Thomas Krebs mit den Worten zitiert, dass der Jahresüberschuss von 127,4 Millionen Euro „nicht an die Stadt abgeführt, sondern für Investitionen in die rund 130.000 Wohnungen und die Entschuldung des Unternehmens verwendet" wird („Hamburger Abendblatt" vom 8.7.2010). Bedeutet der Faktor „Entschuldung" gemeint sind vermutlich die 500 Millionen Euro, die das öffentliche Wohnungsunternehmen SAGA an die Stadt zahlt, um davon den Kauf des anderen öffentlichen Wohnungsunternehmens GWG zu finanzieren nicht trotzdem, dass Geld an die Stadt abgeführt wird?
Wenn nein, warum nicht?
4. Im zuletzt veröffentlichten „Beteiligungsbericht 2008" des Senats (Drs. 19/4600 vom 15.12.2009, Seite 36 39) wird die Zahlung von 100 Millionen Euro an die Stadt (also des über fünf Jahre fälligen Betrages zur Übernahme der GWG durch die SAGA) nicht explizit aufgeführt. In welchem Posten verbirgt sich diese Summe? Wieso wird sie nicht eigenständig und klar definiert aufgelistet und an wen ging diese Zahlung genau?
Der Erwerb der Geschäftsanteile der GWG wird im Anlagevermögen der SAGA erfasst. Die Maßnahme wurde bereits im Rahmen des Beteiligungsberichts 2007 (Drs. 19/2100) dargestellt. Auf eine detailliertere Darstellung im Beteiligungsbericht 2008 (Drs. 19/4600) wurde verzichtet, da es sich um eine Verbundaktion im HGV-Konzern handelt, die nicht die originäre Geschäftstätigkeit der SAGA betrifft. Der Verkaufserlös von 100 Millionen Euro wurde von der HGV vereinnahmt. Im Übrigen siehe Drs. 18/3862.
5. Bürgermeister von Beust hat in seiner Regierungserklärung im Mai 2010 angekündigt, dass auch die öffentlichen Unternehmen einen Beitrag zur Haushaltskonsolidierung leisten müssten und 50 Millionen Euro pro Jahr an die Stadt abführen sollen. Inwieweit und in welcher Höhe wird davon auch die SAGA GWG betroffen sein und welchen Einfluss hat das auf ihre städtebaulichen Aufgaben?
Eine unternehmensbezogene Konkretisierung der Konsolidierungsbeiträge zum Haushalt liegt noch nicht vor.
6. Wie teilen sich die im „Beteiligungsbericht 2008" erwähnten Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen" in den „Ausgewählten Daten aus der Gewinn- und Verlustrechnung" (Drs. 19/4600, Seite 37) für die Jahre 2007 (118.278.000 Euro) und 2008 (114.334.000) genau auf und an wen im Einzelnen werden diese Zinsen und Aufwendungen entrichtet?
Die erbetenen Informationen berühren schützenswerte Betriebsinterna nach § 93 Aktiengesetz von SAGA GWG und werden daher nicht veröffentlicht, da sich SAGA GWG in einer Konkurrenzsituation zu anderen privaten Anbietern befindet.
7. Worauf beziehen sich in Verlautbarungen der SAGA GWG die Angaben der sogenannten Durchschnittsmieten in ihren Bestandswohnungen?
Welche und wie viele Wohnungen gehen in die entsprechenden Berechnungen nicht ein?
Die Angaben von SAGA GWG zu den „Durchschnittsmieten" beziehen sich auf alle Bestandswohnungen, unterteilt nach
a) Netto-Kaltmieten im Durchschnitt (Euro/m2/Monat) 5,44 (eingeflossen sind 130.297 Wohnungen),
b) öffentlich gefördert (Euro/m2/Monat) 5,11 (eingeflossen sind 44.315 Wohnungen),
c) frei finanziert (Euro/m2/Monat) 5,64 (eingeflossen sind 85.982 Wohnungen).
8. Wenn man die „Durchschnittsmieten" aller (hier einbezogenen) Wohnungen der SAGA GWG auf die einzelnen Stadtteile herunterbricht, welche Spannbreiten ergeben sich dann für die Miethöhen? Bitte um Angabe der fünf Stadtteile mit den höchsten sowie derjenigen mit den geringsten Durchschnittsmieten. Bitte die Zahlen nach den jeweiligen Stadtteilen aufschlüsseln.
10. In welchen Stadtteilen werden hinsichtlich der Wohnungsbestände der SAGA GWG in den Jahren 2010 und 2011 etwaige Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen und mit welchen Mieterhöhungen für wie viele Wohnungen ist dann zu rechnen? Bitte die Zahlen nach den jeweiligen Stadtteilen aufschlüsseln.
Siehe Drs. 19/2915. Eine Aktualisierung auf den heutigen Stand ist in der für die Beantwortung einer Schriftlichen Kleinen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht möglich.
11. In welcher Dimension werden die Mieten für die Wohnungen der SAGA GWG in den betreffenden Stadtteilen 2010 und 2011
a) nach Auslaufen der Mietpreisbindungen und
b) nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten erhöht? Bitte um Angabe der Daten nach den jeweiligen Stadtteilen.
Die benötigen Daten für 2010 können in der für die Beantwortung einer Schriftlichen Kleinen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht ermittelt werden. Die Planungen für 2011 sind noch nicht abgeschlossen.