Verkehrswert und Bebaubarkeit des Grundstückes Schulterblatt 71

Das Grundstück Schulterblatt 71 (Rote Flora) liegt im Geltungsbereich des Baustufenplanes Altona-Altstadt vom 14. Januar 1955, der im Bereich dieses Grundstücks eine viergeschossige Wohnnutzung in geschlossener Bauweise vorsieht. Die 1. Änderung des Baustufenplans vom 29. März 1955 enthält die Festsetzung „Für besondere Zwecke vorbehalten (Theater)" und beansprucht nach seiner Überleitung gemäß § 173 Absatz 3 BBauG 1960 nach wie vor Gültigkeit.

Nachdem die Freie und Hansestadt Hamburg nach zehn Jahren nunmehr ihr Mitspracherecht bei einem Verkauf des Grundstücks verloren hat, hat sich der Senat bisher lediglich dahingehend geäußert, dass er eine Erhaltung des „Kulturzentrums" in seiner bisherigen Form anstrebe. Es sei noch nicht klar, ob sich die Stadt mit der Einrichtung befassen müsse.

Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat:

1. Wie hoch ist der Bodenrichtwert für das Grundstück Schulterblatt 71 beziehungsweise der für von der Größe vergleichbare Grundstücke im selben oder in einem vergleichbaren Baugebiet im Stadtteil Sternschanze?

Für das Grundstück Schulterblatt 71 und das nach Baustufenplan vorliegende Planrecht gibt es keinen Bodenrichtwert. Bei einem Grundstück der Umgebung wäre überwiegend Wohnnutzung mit einer GFZ von rund 1,6 anzunehmen. Der Bodenrichtwert hierfür beträgt rund 825 Euro/m². Der Richtwert unterstellt ein voll erschlossenes Grundstück mit normalen Untergrundverhältnissen und bei einem bebauten Grundstück eine planungsgemäße Bebauung mit normalem Erhaltungszustand.

2. Welche Nutzungen sind auf dem Grundstück planungsrechtlich zulässig?

Für das Grundstück Schulterblatt 71 gilt der Baustufenplan Altona-Altstadt mit seiner Änderung vom 24. März 1955. Er enthält eine Festsetzung dahin, dass die betroffene Fläche für besondere Zwecke (Theater) vorbehalten sei. Solche Vorbehaltsfestsetzungen in Baustufenplänen sind heute jedoch nicht mehr gültig. Daraus ergibt sich, dass diese Fläche planungsrechtlich als sogenannte weiße Fläche beurteilt wird. Ein Bauvorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in das nähere Umfeld einfügen.

Des Weiteren wurde für dieses Gebiet ein Aufstellungsbeschluss für eine Textplanänderung gefasst (Bebauungsplanverfahren Sternschanze 6). Ziel dieser Textplanänderung ist es allerdings nur, Flächen für gastronomische Nutzungen auf den Bestand zu begrenzen. Zukünftige Bauvorhaben müssen sich im Maß der baulichen Nutzung der V-geschossigen Nachbarbebauung und in der Art der baulichen Nutzung dem Mischgebiet des Baublocks anpassen.

Das Sanierungskonzept für das Sanierungsgebiet „Altona-Altstadt S 4" (Eifflerstraße) sieht für das Grundstück die Festlegung „überwiegend Gemeinbedarf" vor. Die Sanierungsziele richten sich auf den Erhalt der baulichen Anlage oder auf einen entsprechenden Neubau.

3. Wie gedenkt der Senat, im Falle eines sich anbahnenden Verkaufs des Grundstücks mit der neuen Situation umzugehen? Sollte sich der Senat noch nicht mit dem Thema befasst haben, wann wird er dies tun?

4. Unter welchen Voraussetzungen ist die Freie und Hansestadt Hamburg bereit, das Grundstück zurückzukaufen?

Der Senat hat sich hiermit noch nicht befasst. Zu Überlegungen und Planungen im Vorfeld zu treffender Entscheidungen äußert er sich zur Wahrung des Kernbereichs seiner exekutiven Eigenverantwortung nicht. Dies gilt auch für die zeitlichen Bedingungen der Entscheidungsfindung (vergleiche BVerfG, Beschluss vom 30.3.2004 ­ 2 BvK 1/01 ­ juris Rn. 44).