Verbraucherpreisindex für Deutschland

Der Vermieter ist zur Instandhaltung und Instandsetzung (einschließlich Wartung sowie erforderliche Ersetzung/Erneuerung) der Mietsache an Dach und Fach auf seine Kosten verpflichtet. Zu "Dach" zählen neben der Dachkonstruktion auch die Eindeckung und die dazugehörigen Klempnerarbeiten sowie die Zu- und Abgänge des Daches. Zu "Fach" gehören neben den konstruktiven Teilen des Gebäudes unter anderem auch die Fensterrahmen und Fensterflügel einschließlich Verglasung und Beschläge (einschließlich Fenster mit besonderen Anforderungen), Türen mit besonderen Anforderungen (unter anderem Brandschutztüren, etc.) sowie die Eingangstüren, die Fassade, der außen liegende Sonnenschutz, Schornsteine, sowie die zur Funktionsfähigkeit und Benutzbarkeit der Mietsache dienenden Teile der Außenanlagen.

- Die Miete ist indexiert. Sie ändert sich, sofern sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Mietbeginn bzw. gegenüber dem Stand bei der letzten Mietangleichung um mehr als 7,5 v.H. nach oben oder unten verändert hat, entsprechend.- Bestehende Vermietungen oder Verpachtungen z. B. an Kantinenbetreiber oder Parkplatzbetreiber können von der Transaktion unberührt fortgeführt werden, da eine Untervermietung der Mietsache durch das Land ohne Zustimmung des Vermieters zulässig ist. Zur Absicherung der langfristigen Mietverhältnisse wird neben den Mietverträgen, die gegebenenfalls von einem Erwerber unverändert übernommen werden müssten, eine dingliche Sicherung in Form einer Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird, vorgenommen.

- Das Land ist berechtigt, im Behördenzentrum Schiersteiner Berg in Wiesbaden auf eigene Kosten ein Laborgebäude zu errichten bzw. an das bestehende LKA-Gebäude anzubauen und dieses mit dem Gebäude F zu verbinden. Das Land hat verschiedene Optionen: Es kann später unentgeltlich die Herausparzellierung einer Teilfläche des Grundstücks, auf dem der Neubau steht, verlangen; es kann das Gebäude im Eigentum des Vermieters belassen, dem die Unterhaltung in Dach und Fach obliegt, oder es kann Erstattung der nachgewiesenen Baukosten verlangen und muss anschließend eine Miete in Höhe des 3-Monats-Euribors + 2,5 v.H. auf diesen Betrag an den Vermieter zahlen.

- Bei dem Objekt Friedrich-Ebert-Allee 8 in Wiesbaden behält das Land die beiden Parkplätze in seinem Eigentum. Die Stellplätze sind für den Vermieter durch Dienstbarkeiten geregelt. Das Land hat die Möglichkeit, einen Anbau auf dem einen Parkplatz zu errichten und dort in einer Tiefgarage die Stellplätze insgesamt unterzubringen und das Gebäude dem Vermieter zum Kauf anzudienen.

- Die zwei Gebäude des Behördenzentrums Konrad-Adenauer-Ring saniert das Land (HI) selbst und erhält dafür eine Erstattung der Sanierungskosten von 1,6 Mio. vom Vermieter.

Der ausgehandelte Kaufpreis ist insgesamt und auch für die einzelnen Objekte angemessen. Die Einzelheiten zu den Verkaufsobjekten ergeben sich aus der beigefügten Tabelle (siehe Anlage).

Eine von dem Beratungskonsortium in Abstimmung mit meinem Haus erstellte und als Rechenwerk vorliegende Wirtschaftlichkeitsberechnung analysiert die Entscheidungsalternativen "Verkauf" und "Verbleib im Landeseigentum" auf Einzelobjektebene. Im Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird die Vorteilhaftigkeit des Verkaufs gegenüber der möglichen Alternative des Verbleibs im Landeseigentum der Immobilien dargelegt.

Die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Entscheidungsalternative leitet sich aus einem Barwertvergleich auf Einzelobjektebene ab. Der Barwert einer Alternative ergibt sich durch Diskontierung der einer Alternative zurechenbaren relevanten Zahlungsströme. In der vorliegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung wurden bei den jeweiligen Entscheidungsalternativen nachfolgende Zahlungsströme berücksichtigt: Szenario I "Verkauf":

- Veräußerungserlös nach Abzug von Transaktionskosten zum Stichtag (Einzahlung),

- Mietzahlungen während des Betrachtungszeitraums (Auszahlung),

- Grundsteuerlast während des Betrachtungszeitraums (Auszahlung).

Szenario II "Verbleib im Landeseigentum":

- Liquidationserlös zum Ende des Betrachtungszeitraums (Einzahlung),

- Kosten für die Beseitigung des Instandhaltungsstaus an Dach und Fach im Jahr 2006 (Auszahlung),

- laufende Instandhaltungskosten für Dach und Fach über den Betrachtungszeitraum (Auszahlung).

Die Barwertermittlung basiert hinsichtlich der Wahl des Diskontierungszinses auf einem immobilienwirtschaftlichen Ansatz und wurde somit durch Addition von quasi risikolosem Basiszinssatz und immobilienspezifischem Risikozuschlag ermittelt. Der Risikozuschlag leitet sich im Wesentlichen aus einer Analyse des Bewertungsobjekts und des lokalen Immobilienmarktes ab. Dabei wird der ermittelte Diskontierungszinssatz mittels empirisch aus dem Markt abgeleiteter standortspezifischer Liegenschaftszinssätze verifiziert.

Der Betrachtungszeitraum der Wirtschaftlichkeitsberechnung wurde von dem zugrunde liegenden Mietvertrag determiniert. In Abhängigkeit von den individualvertraglichen Regelungen der Mietvertragslaufzeiten auf Einzelobjektebene schwanken die Betrachtungszeiträume insofern zwischen 15 und 30

Jahren.

Zur Gewährleistung eines geschlossenen Betrachtungszyklus wurde in dem Szenario "Verbleib im Landeseigentum" zum Ende des Betrachtungszeitraums ein Liquidationserlös durch fiktive Veräußerung der Liegenschaft angesetzt. Die Ableitung des Liquidationserlöses wurde auf der Grundlage allgemein anerkannter Wertermittlungsrichtlinien vorgenommen.

In Anlehnung an den Wirtschaftlichkeitsvergleich 2004 kann die Vorteilhaftigkeit der Transaktion vereinfachend auch in einer Gesamtbetrachtung des Portfolios untersucht werden. Hierzu wird entgegen der oben beschriebenen Vorgehensweise der Analyseprozess nicht auf Einzelobjektebene abgestellt, sondern vielmehr das Portfolio en bloc betrachtet. Die Berechnungsparameter - insbesondere der maßgebliche Diskontierungszinssatz - werden portfolioeinheitlich angesetzt. Im Ergebnis dieser Näherungsrechnung weist dieser Ansatz ebenfalls die Vorteilhaftigkeit des Szenarios "Veräußerung des Portfolios en bloc" aus.

Die mit Erläuterungen versehene Wirtschaftlichkeitsberechnung wird gesondert übersandt.