Wohnungen

Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes 30 wegung durch die Blöcke gesichert werden. Damit könnten nicht nur die privaten Grundstücksnutzer sondern auch die Allgemeinheit die grünen Blockinnenbereiche wahrnehmen. Es seien bei den townhouse-Grundstücken viele Garagentore zu erwarten, dies stelle einen erheblichen Mangel der Gestaltung des öffentlichen Raums dar. Es fehlten Aussagen zur Zahl der Tiefgaragenstellplätze und zur Gestalt der Rampen. Wendehämmer trügen entgegen den Aussagen in der Begründung dazu bei, Abgas- und Schallbelastungen zu reduzieren. Einige Formulierung der Begründung seien missverständlich.

Zur Aufwertung der Grünflächen müssten die Verlängerte Kleine Kurstraße und die Alte Leipziger Straße als Spielstraßen, zumindest jedoch als verkehrsberuhigte Bereiche ausgewiesen werden. Es wird befürchtet, dass die Bürgersteige zu schmal geplant wurden und eine barrierefreie Nutzung nicht möglich sein wird.

Das Auswärtige Amt als Anlieger regt größere Sicherheitszonen an. Darunter fallen die Sperrung der Kurstraße für den öffentlichen Verkehr, die Ausbildung von Sackgassen, die Verschiebung von Baugrenzen und der Verzicht von Stellplätzen und Garagen in bestimmten Bereichen.

Neben der Verringerung der Grünfläche und der Erhöhung des Grünflächendefizits wird das Fehlen von Ausgleichsmaßnahmen kritisiert. Dass, wie in der Begründung ausgeführt, keine Ausgleichsmaßnahmen erforderlich seien, wird bezweifelt. Die Reduzierung der Grünfläche wäre nicht umweltverträglich, die geplanten Grünflächen, insbesondere die nördliche, seien zu klein und sei damit nicht nutzbar und könne auch nicht naturwirksam werden. Sie würden außerdem durch die geplante Bebauung verschattet, damit sänke ihre Nutzungsqualität. Die Qualitäten der vorhandenen Grünflächen werden unterschiedlich beurteilt, jedoch wird angezweifelt, ob durch die Planung tatsächlich eine Verbesserung erfolgen wird. Es wird angeregt, die private Stellplatzanlage in die nördliche Grünfläche zu verlagern. Mit der Grünflächenplanung würde das ökologische Potenzial des Freiraums geschwächt und die Funktion der Fläche für das stark belastete Innenstadtklima, den Biotopverbund, die Erholung der Bevölkerung sowie die Sichtachsen gingen unwiederbringlich verloren. Um zumindest eine Grünverbindung zwischen den beiden Grünflächen zu erhalten, müsse die Bebauung in WA 3 verringert werden.

In mehreren Schreiben wird eine Entwidmung der öffentlichen Grünfläche abgelehnt, da keine Gründe des Allgemeinwohls vorlägen.

Die Naturschutzverbände regen folgende zusätzlichen Grünfestsetzungen an. Es soll eine maximale Dachneigung festgesetzt werden, um damit eine Dachbegrünung zu sichern. Außerdem solle eine Fassadenbegrünung festgesetzt werden. Zur Erhöhung des Vegetationsanteils müssten weitere Vorgartenbereiche vorgesehen werden, Wegebeläge dürften nur in wasserdurchlässigem Aufbau hergestellt werden. Außerdem seien Festsetzungen zur Versickerung des Regenwassers auf den Grundstücken zur Grundwasseranreicherung notwendig. Im Bebauungsplan müsste außerdem die Standorte für die Ersatzbäume geklärt sein.

Mehrere Anregungen betreffen den Spindlerbrunnen. Dabei wird entweder der Erhalt des Brunnens an seinem jetzigen Platz gefordert oder eine unzureichenden Sicherung eines Ersatzstandortes befürchtet.

Zum Verfahren und zur Abwägung der Ergebnisse der von der Gemeinde beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung wird befürchtet, dass im Entwicklungsgebiet der Bebauungsplan hätte schneller aufgestellt werden müssen. Das Planungsziel lasse außerdem keinen Bezug zur Hauptstadtfunktion erkennen, womit der Bebauungsplan nicht den Entwicklungszielen entspräche. Die Abwägung des Konflikts mit der Bereichsentwicklungsplanung Mitte wird als nicht ausreichend empfunden. Es wird eine vergleichende Darstellung und eine Annäherung der beiden Planungen angeregt. Bereits bei der Änderung des Flächennutzungsplans sei das Abwägungsgebot verletzt worden. Der Stadtentwicklungsplan Wohnen könne nicht mehr für die Abwägung heran gezogen werden, da dieser die aktuelle Bevölkerungsentwicklung nicht berücksichtige. Was das Planwerk anbelangt, so sei die vom Abgeordnetenhaus beschlossene Fassung verbindlich. Die Planung widerspräche außerdem dem Landschaftsprogramm. Das im Planwerk Innenstadt formulierte Ziel, des Erhalts von Sichtachsen, sei nicht berücksichtigt. Ebenso widerspräBegründung zum Entwurf des Bebauungsplanes 31

che der Neubau von Straßen dem Ziel, die vorhandene Infrastruktur besser zu nutzen.

Das Planungsziel, Stärkung der historischen Innenstadt, könne bei der Grünfläche nicht nachvollzogen werden. Die Planung würde zu einer einseitigen Bevölkerungsstruktur führen, da sich die Wohnungen im Gebiet nur Besserverdienende leisten könnten.

Außerdem wird angeregt, den Geltungsbereich hinsichtlich der Abgrenzung zum Bebauungsplan 1-2b zu überprüfen, da davon auszugehen sei, dass beide Bebauungspläne hinsichtlich der Überprüfung der Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemeinsam beurteilt werden müssten.

Weiter wird bemerkt, dass in der Begründung von einer monofunktionalen Nutzungsmischung der Bebauung in der Leipziger Straße die Rede sei, dies träfe jedoch nicht zu.

Außerdem würden in der Begründung die haushaltsmäßigen Risiken, wie z. B. Bodenverunreinigungen, Restitutionsansprüche bzw. durch die Planung verursachter Leerstand in landeseigenen Wohnungen, nicht erwähnt.

Abwägung:

Die generellen Ziele der Planung werden von den Bürgerinnen und Bürgern sowohl befürwortet als auch abgelehnt. Erfahrungsgemäß melden sich im Rahmen der öffentlichen Auslegung die Befürworter einer Planung seltener schriftlich zu Wort. Unter denjenigen, die sich während der öffentlichen Auslegung die Planung haben erläutern lassen, war eine deutliche Zustimmung erkennbar. Berlin hält an den Planungszielen fest. Die Bebauung des Friedrichswerders wurde bereits in den Beteiligungsverfahren zum Planwerk Innenstadt und im Rahmen des Änderungsverfahrens des Flächennutzungsplans erörtert und abgewogen. Demnach wird das Ziel der nachhaltigen Stadtentwicklung durch Innenverdichtung, der Belebung und Durchmischung der Innenstadt, der Wiederaufnahme des historischen Stadtgrundrisses und der Schaffung eines differenzierten Wohnraumangebots mit privaten Gärten an einem zentralen Standort sowie die Fassung des Stadtraums in diesem Bereich höher gewichtet, als der Erhalt der gesamten heutigen Grünfläche.

Durch die Planung werden die Jägerstraße, die Kleine Jägerstraße, die Alte Leipziger Straße und die Kleine Kurstraße wieder erlebbar. Selbst die Planstraße nimmt eine historische Situation auf.

Die Einschränkung ökologischer Funktionen und ein quantitatives Grünflächendefizit werden in die Abwägung eingestellt, weil es sich um einen herausragenden innerstädtischen Standort handelt, an dem die Spuren der historischen Stadt aufgegriffen, diese in ihren Proportionen wieder erlebbar wird und gleichzeitig attraktive moderne Wohn- und Arbeitsformen entstehen können. Die historische Stadt ist durch Kriegszerstörung und Abriss im Plangebiet und in seinem weiteren Umfeld weitgehend verschwunden. Der Städtebau der Moderne, der sich südlich des Plangebiets großräumig anschließt, verwischt die historischen Spuren weitgehend und verleitet zu einem falschen Bild der historischen Stadt. So wird häufig irrtümlich geglaubt, dass es sich bei der Grünfläche auf dem Friedrichswerder um die historischen Wallanlagen handelt. Damit wird das Bild der historischen Stadt, in der die Bebauung auf dem Friedrichswerder bis an die frühere Stadtmauer heranreichte, völlig verfälscht.

Mit den Festsetzungen zur Art der Nutzung wird das Allgemeine Wohngebiet gegliedert.

Damit soll ein hoher Wohnanteil sicher gestellt und eine schleichende Umwidmung verhindert werden. Die Gliederung erfolgt aus städtebaulichen Gründen: nämlich dort, wo durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen eine hohe GRZ und damit im Verhältnis zur gesamten Geschossfläche eine hohe Ausnutzung im Erdgeschoss möglich ist, sollen die Einzelhandels- und andere Nutzungen im zweiten Vollgeschoss nur ausnahmsweise zulässig sein. Von der Frequentierung in bestimmten Bereichen ist die Zulässigkeit dieser Nutzungen jedoch nicht abhängig, da sie zum einen im Allgemeinen Wohngebiet der Versorgung der Bevölkerung dienen und zum anderen sie prinzipiell im ersten Vollgeschoss zulässig sind. Welche wirtschaftlichen Gründe gesehen werden, wird in dem betreffenden Schreiben nicht ausgeführt und ist auch nicht erkennbar.

Das Maß der Nutzung in MI1 wird mit einer erweiterten Baukörperfestsetzung und mit einer GFZ definiert. Durch die Festsetzung wird das genehmigte Bauvorhaben nicht eingeBegründung zum Entwurf des Bebauungsplanes 32 schränkt, ein Planungsschaden entsteht somit nicht. Die GFZ ist so bemessen, dass eine vollständige Überbauung in voller Höhe nicht möglich ist. Mit den erweiterten Baukörpern soll den Bauherren die Möglichkeit zu einer flexiblen Gestaltung eingeräumt werden. Die Tiefe der überbaubaren Grundstücksflächen sind so festgelegt, dass Erker, Loggien, Terrassen usw. zum Blockinnenbereich möglich sind. Das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme bleibt davon unberührt. Die Erlebbarkeit des historischen Stadtgrundrisses bestimmt sich nicht allein durch die Höhen der Gebäude, wichtiger sind die Schaffung der Baufluchten überhaupt und die Proportionen im Stadtraum, die sich mehr noch als durch die Höhen durch die Breite der Parzellen bestimmen. Hier soll mit einer kleinteiligen Parzellenstruktur und mit vielen verschiedenen Bauherren eine städtische Vielfalt angestrebt werden, wie sie auch historisch vorhanden war. Die historische Stadt soll nicht original wieder errichtet werden. Es handelt sich bei der Planung um eine kritische Rekonstruktion. In diesem Teil des Friedrichswerder existierten verschiedene Höhen zu verschiedenen Zeiten. Die möglichen Höhen im Plangebiet wurden eingehend untersucht. Dabei wurde auch berücksichtigt, dass Geschosse in Neubauten in der Regel niedriger sind als im Altbau. Die geplanten Höhen orientieren sich im wesentlichen an dem noch im Plangebiet vorhandenen Gebäude in der Niederwallstraße und an Höhen der Gebäude in der Umgebung des Plangebiets. Geringere Abstandflächen aufgrund der vorhandenen Straßenbreite ergeben sich im Plangebiet hauptsächlich an der Nieder- und der Oberwallstraße. Zu öffentlichen Verkehrsflächen betragen die Tiefen der Abstandflächen 0,5 H.

Durch die Zurücksetzung des obersten Vollgeschosses in der Nieder- und der Oberwallstraße wird jedoch auf die gegenüberliegende Bebauung Rücksicht genommen. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden gewahrt.

Dies wurde anhand von verschiedenen Haustypen im Rahmen der Ausformulierung des städtebaulichen Konzepts eingehend untersucht und bewiesen. Die Vermarktung der Grundstücke ist zum Großteil bereits erfolgt.

Hinsichtlich der Gestaltung des öffentlichen Raumes wurde bei der Ausarbeitung des städtebaulichen Konzepts die Frage, wo Vorgärten vorzusehen sind, ausführlich erörtert.

Reagiert werden muss Anfang des 21. Jahrhunderts nicht auf die baulichen Missstände des 19. Jahrhunderts und die schlechten Wohnverhältnisse eines großen Teils der Bevölkerung in der damaligen Zeit. Im Plangebiet lassen sich gut belichtete und besonnte Wohnungen herstellen. Mit dem Bebauungsplan wird ein Konzept gesichert, in dem in den Straßenzügen mit beidseitiger Bebauung der historische Stadtraum mit seinen Baufluchten und einer gewissen Dichte wieder erlebbar wird. Die Bereiche, die an öffentliche Grünanlagen angrenzen, sollen jedoch Vorgärten erhalten. Auch die Frage der öffentlichen Durchwegung wurde erörtert. So wurde im Vorentwurf zum Bebauungsplan, der bei der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgestellt wurde, ein halböffentlicher Bereich und eine öffentliche Durchwegung in einem Baublock auf Höhe des Hausvogteiplatzes vorgesehen. Hiergegen sprachen verschiedene Argumente: zum einen soll sich die Einteilung in Straßen und Blöcke stark am historischen Stadtgrundriss orientieren, zum anderen wurden die Nutzbarkeit, die soziale Kontrolle, die Pflege und der Unterhalt dieses halböffentlichen Raums als problematisch eingestuft. Deshalb wurde auf eine öffentliche Durchwegung verzichtet. Was die Erlebbarkeit von Stadtgrün anbelangt, so war zum einen die historische Stadt in diesem Bereich eher steinern, zum anderen bleibt mit den öffentlichen Parkanlagen und den Vorgärten Stadtgrün weiterhin erlebbar. Eine Durchwegung aus Gründen der Wegeverkürzung ist nicht erforderlich, da die Wegstrecken im Plangebiet relativ kurz sind. Da davon auszugehen ist, dass ein Teil der Eigentümer, die Erdgeschosszonen auch gewerblich nutzen will, wird die Befürchtung, dass Garagentore und Rampen den öffentliche Raum stark prägen, nicht geteilt. Die Frage von Gestaltungsvorgaben für Einfahrten und Garagentore wurde erörtert. Hier soll jedoch dem gestalterischen Willen der Hauseigentümer nicht vorgegriffen werden und das Gebot der planerischen Zurückhaltung befolgt werden. Die Entscheidung ob und wie geparkt wird, wird den zukünftigen Eigentümern überlassen. Eine Stellplatznachweispflicht gibt es in Berlin nicht. Insofern müssen im Bebauungsplan auch keine Regelungen dazu getroffen werden. Die verkehrlichen Auswirkungen sind im dichten innerstädtischen Straßennetz verträglich. Sackgassen mögen im einzelnen zu einer Beruhigung an einzelnen Standorten beitragen, jedoch sind sie in Innenstädten häufig gestalterisch unbefriedigend. Sie entsprächen auch nicht dem Ziel der Wiederaufnahme des historischen Stadtgrundrisses. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.