Baugrundstücke
Darüber hinaus wurde festgestellt, dass "die umsatzseitige Bedeutung des Alexanderplatzes im gesamtstädtischen Gefüge im Vergleich zur Entwicklung des gesamten Zentrumsbereiches Mitte (+ 176,9 %) nur weit unterproportional (+ 50 %) gestiegen ist." Auch die Flächenentwicklung ist am Alexanderplatz mit + 8 % im Vergleich zum gesamten Zentrumsbereich Mitte (+ 150 %) weit unterproportional gestiegen. Insgesamt hat der Alexanderplatz damit im Gesamtgefüge seit 1992 deutlich an Stellenwert verloren.
Der Alexanderplatz ist dennoch vor allem für das östliche Berliner Stadtgebiet von besonderer Bedeutung, obwohl hier gegenwärtig mit etwa 49.000 m² Verkaufsfläche nur 9 % der im Bezirk vorhandenen Verkaufsfläche liegen. Der Ausbau der "Rathauspassagen" wurde hierbei berücksichtigt. Die vorhandenen Kaufhäuser, Fachmärkte und anderen Einzelhandelsbetriebe stellen einen sehr attraktiven, leistungsfähigen und umsatzstarken Kundenmagneten dar.
Insgesamt wurde festgestellt, dass der Einzelhandelsstandort Alexanderplatz "seit 1992 mit der verkaufs- bzw. umsatzseitigen Dynamik des gesamten Zentrumsbereiches Mitte bzw. der Gesamtstadt bei weitem nicht mithalten konnte, von daher spürbar an Bedeutung im Berliner Einzelhandelsgefüge verloren hat und seine gemäß Zentrenkonzept zugewiesene Funktion insofern derzeit nur bedingt erfüllt." Aus Gutachtersicht wird daher die beabsichtigte Entwicklung zur Stärkung des Einzelhandelsstandortes positiv eingeschätzt.
Das Potenzial, das bereits im Stadtentwicklungsplan Zentren für den Alexanderplatz gesehen wurde, ist somit bisher nicht genutzt worden. Insofern entspricht die Festsetzung des Bebauungsplans mit dem Ziel der Stärkung des Zentrumsbereiches dem StEP Zentren und Einzelhandel.
Bereichsentwicklungsplanung
Die Nutzungskonzeption der vom Bezirk Mitte am 18.11.2004 beschlossenen Bereichsentwicklungsplanung sieht für den Geltungsbereich des Bebauungsplans eine kerngebietstypische Nutzung mit der Darstellung einer Einzelhandelskonzentration entlang der Gruner- und Alexanderstraße vor.
Die Voltairestraße ist als Verkehrsfläche eingetragen. Die Alexanderstraße ist mit geschwungenem Verlauf dargestellt, während die Bebauung auf der Westseite mit einem Knick in der Gebäudekante auf Höhe der Voltairestraße an die historische Situation erinnert.
Zwischen der Verkehrsfläche und der westlichen Bebauung, die sich im Baublock an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes anschließt, sind Vorgärten ausgewiesen.
An der Dircksenstraße / Voltairestraße wurde eine Fläche für einen öffentlichen Platz beziehungsweise für einen Fußgängerbereich angeordnet. Gemeinbedarfs- oder
Infrastruktureinrichtungen sind in der Bereichsentwicklungsplanung für das Plangebiet nicht vorgesehen.
Die Belange der Bereichsentwicklungsplanung wurden in die Abwägung eingestellt. Der Bebauungsplan entspricht den Zielen des Bereichsentwicklungsplanes.
Landschaftsprogramm
Das Landschaftsprogramm vom 19. Juli 1994 wurde auf Grundlage des Berliner Naturschutzgesetzes flächendeckend für Berlin aufgestellt. In Karten, Text und Begründung sind die Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege für das Land Berlin dargestellt. Das Landschaftsprogramm und der Flächennutzungsplan sind aufeinander bezogen und ergänzen einander.
Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz
Das Plangebiet ist als Siedlungsgebiet innerhalb des Vorranggebietes Luftreinhaltung dargestellt. Zur Verbesserung der Luftqualität sind Planungen und Maßnahmen zur Emissionsminderung prioritär zu behandeln und der Schutz empfindlicher Nutzungen vor Emissionen vorzusehen.
Teilplan Erholung und Freiraumnutzung
Der Bereich an der Alexanderstraße ist Teil einer Fläche mit zentralen Nutzungen. Durch die Entwicklung und Neuanlage von repräsentativen Freiflächen und die Aufwertung der vorhandenen Freiräume sollen die Aufenthaltsqualität und die Nutzungsmöglichkeiten verbessert werden.
Teilplan Landschaftsbild
Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen Innenstadtbereich, in dem der Erhalt und die Entwicklung begrünter Straßenräume sowie die Wiederherstellung von Alleen und Stadtplätzen vorgesehen ist. Block- und Platzränder sollen durch Baumpflanzungen betont, Innenhöfe, Wände und Dächer begrünt werden. Insgesamt sollen bei baulicher Verdichtung qualitativ hochwertig gestaltete Freiräume geschaffen werden.
Teilplan Biotop und Artenschutz
Es wird die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna (Hof-, Dach- und Wandbegrünung) sowie der Erhalt von Freiflächen und die Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen angestrebt. Bauliche Verdichtungen sollen kompensiert werden.
Die mit dem Landschaftsprogramm zum Ausdruck kommenden Belange wurden in die Abwägung eingestellt.
Festgesetzte Bebauungspläne
Für eine Teilfläche des Bebauungsplans wurde der Bebauungsplan I-B4a am 2. April 2000 festgesetzt.
Planfestgestellte Anlagen U-Bahn
Die Trasse der U 8, die zwischen Wittenau und Hermannstraße verkehrt, unterquert das Plangebiet. Der zwischen 1927 und 1930 errichtete Tunnel verläuft von Norden kommend zunächst unterhalb der Dircksenstraße parallel zum Stadtbahn-Viadukt, tangiert unterirdisch die private Grundstücksfläche an der Ecke Dircksenstraße / Voltairestraße und die südlich außerhalb des Plangebietes gelegenen privaten Baugrundstücke und führt unterhalb der Alexanderstraße weiter Richtung Brückenstraße. Ein Zugang zum U-Bahnhof Jannowitzbrücke befindet sich südlich des Plangebietes, ein weiterer an der östlichen Plangebietsgrenze.
Im Norden befinden sich unterhalb der Grunerstraße Teile der planfestgestellten Anlagen der U-Bahn-Linie U 2.
Stadtbahn Unmittelbar westlich angrenzend an den Geltungsbereich befindet sich die Trasse des Stadtbahn-Viaduktes. Südlich des Geltungsbereiches liegt der S-Bahnhof Jannowitzbrücke.
Die 1882 in Betrieb genommene Stadtbahn verläuft in einer Höhe von ca. 6 bis 7 m über dem Gelände auf einem Viadukt, das weitgehend auf dem alten Festungsgraben angelegt wurde.
Denkmale Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine Denkmale im Sinne des Denkmalschutzgesetzes Berlin. Das Vorhandensein von Bodendenkmalen kann nicht ausgeschlossen werden.
Das westlich unmittelbar angrenzende Stadtbahn-Viadukt ist ebenso wie der Gebäudekomplex Haus des Lehrers / Kongresshalle ein Denkmalbereich im Sinne einer Gesamtanlage. Auf dem Alexanderplatz, nördlich des Plangebietes stehen das Gebäude Alexanderplatz 2 / Dircksenstraße 20 - 21 (Alexanderhaus) und Alexanderplatz 1 / Dircksenstraße 22 - 25 (Berolina-Haus) als Einzeldenkmale unter Denkmalschutz. Die östlich des Plangebietes gelegenen Gebäude Magazinstraße 3-8 und 15-16 sind ein Denkmalbereich im Sinne eines Ensembles. Die Gebäude Magazinstraße 3-5, 6-7 und 15-16 stehen auch als Einzeldenkmale unter Schutz.