Flächenmäßige Auswirkungen Mit dem Bebauungsplan 25 wird ein brachliegendes Grundstück mit einer Fläche von

3. Gesamtkosten

Siehe 2.

4. Auswirkungen auf die Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg Keine.

5. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Keine.

b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Keine.

6. Flächenmäßige Auswirkungen

Mit dem Bebauungsplan 2-5 wird ein brachliegendes Grundstück mit einer Fläche von ca. 10.000 m² überplant.

7. Auswirkungen auf die Umwelt

Der Bebauungsplan verursacht Eingriffe in Natur und Landschaft, die aber weitgehend ausgeglichen werden können. Nicht erhalten bleiben kann die Frischluftaustauschfunktion des Grundstücks. Die neue Nutzung führt auch zu einer höheren Lärm- und Schadstoffbelastung, die aber durch entsprechende Maßnahmen in einem vertretbaren Rahmen gehalten werden.

Diesen negativen Auswirkungen steht eine städtebauliche Aufwertung des Standortes insgesamt gegenüber, insbesondere am Spreebalkon und an der Uferzone.

IV.Verfahren

1. Aufstellungsbeschluss

Das Bezirksamt Kreuzberg von Berlin hat am 30.06.1998 den Aufstellungsbeschluss gefasst (Amtsblatt 1998 S. 3167).

2. Frühzeitige Bürgerbeteiligung

Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurden die Bürger über die Ziele und Zwecke der Planung unterrichtet. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in den Räumen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in der Zeit vom 12.04. bis 26.04.1999 statt. Zur Information lagen der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf, ein Begründungsentwurf sowie die Fachgutachten aus.

a) Ein Großteil der Bürger befürchtet eine Beeinträchtigung bzw. eine Zerstörung des Einzelhandels insbesondere in der Wrangelstraße und in der Markthalle, da die bestehende, gute Einkaufssituation falsch eingeschätzt worden sei. Dadurch käme es zu einer Verödung der Umgebung. Es sei der Verlust von Arbeitsplätzen zu erwarten, was zu einem Sozialabstieg der Bevölkerung führe. Aufgrund dessen sei der Quartiersmanager in die Planung einzubeziehen.

Zudem führe die Konkurrenzsituation mit anderem großflächigen Einzelhandel in der Umgebung zu einem Scheitern des Projekts.

- Abwägung. Die Grundstücksgesellschaft hat sich in einem städtebaulichen Vertrag dazu verpflichtet, durch vertragliche Vereinbarungen mit ihren Mietern Sorge zu tragen, dass keine Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe oder sonstige großflächige Handelsbetriebe i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO entstehen. Sonstige Einzelhandelsnutzungen sind im Erdgeschoss und nur bis zu insgesamt 3.200 m² Verkaufsfläche zulässig.

Im Vergleich zu dem zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgestellten Projekt eines Einkaufszentrums führt das Vorhaben der Wert-Konzept zu einer drastischen Reduzierung der Verkaufsfläche.

Weil die Gutachten der FfH selbst das Einkaufszentrum für verträglich mit ihrem Umfeld werteten, gilt dies umso mehr für das „neue" Vorhaben der Wert-Konzept. Da eine Konkurrenzsituation mit dem bestehenden Einzelhandel nicht zu befürchten ist, ist auf die Anwendung weiterer planerischer Mittel zum Schutz des Einzelhandels verzichtet worden. Insbesondere bedurfte es nicht der Vereinbarung einer Sortimentsliste.

Die Einschätzung einer guten Einkaufssituation macht exemplarisch den schwierigen Abwägungsprozess deutlich:

Die Plangeberin teilt die Ergebnisse des Gutachtens bezüglich der Qualität der bestehenden Einkaufssituation, da der Gutachter aufgrund seiner Erfahrungen zu einer vergleichenden Analyse in der Lage ist; eine festgestellte „gute" Einkaufslage lässt aber andererseits die befürchteten Beeinträchtigungen der bestehenden Situation als nicht realistisch erscheinen, weil dann nämlich eine Konkurrenzfähigkeit des bestehenden Einzelhandels gegeben wäre.

Angesichts der lebhaften Diskussionen um das Einkaufszentrum seit September 1997, der erfolgten Veranstaltungen der SPD-Kreuzberg vom 09.06.1998, der Anwohnergemeinschaft Cuvrystraße und des Stadtteilausschusses 61 am 21.04.1999, der Veranstaltung des Planungsbüros „urbanistica berlin" am 12.07.1999 sowie den durchgeführten Bürgerbeteiligungen selber ist eine ausreichende Einbindung der Öffentlichkeit erfolgt.

Da der Quartiersmanager maßgeblich in die Erörterungsveranstaltung am 21.04. eingebunden war, ist auch von daher die notwendige Einbeziehung der Bürger in die Entscheidungsprozesse gewährleistet worden.

b) Die Planung widerspreche dem sektoralen Entwicklungskonzept des Senats zur Entwicklung des großflächigen Einzelhandels in Berlin. Sie stehe auch im Widerspruch zum Stadtentwicklungsplan "Zentren und Einzelhandel" und passe daher nicht in die Struktur des Umfelds.

- Abwägung Wie oben dargestellt, hat sich die Wert-Konzept dazu verpflichtet, keinen großflächigen Einzelhandel zu realisieren.

Der Bebauungsplan ist aus dem FNP entwickelt. Ein Stadtentwicklungsplan hat in diesem Zusammenhang gem. § 3 Abs. 1 AGBauGB nur Empfehlungscharakter. Die Plangeberin hat diese Empfehlung nicht aufgegriffen. Eine unbedingte Verpflichtung zur Verwirklichung des sektoralen Entwicklungskonzepts besteht insoweit nicht, als dass großflächiger Einzelhandel nur in bestehenden Zentrenstrukturen realisiert werden darf (vgl. den FNP-Erläuterungsbericht). Denn das Zentrenkonzept schließt eine Ergänzung der vorhandenen polyzentralen Struktur nicht aus. (Dies zeigt auch der großflächige Einzelhandel im Treptower Park-Center, welches außerhalb einer Einzelhandelskonzentration nach § 34 BauGB verwirklicht wurde.) Eine solche ist aber angesichts des bestehenden Versorgungsdefizits in dem vormals in einer Randlage Berlins sich befindenden Bereichs geboten. Da das zusätzliche Verkehrsaufkommen zu bewältigen ist und auch keine negativen Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung in den bestehenden Zentren zu befürchten sind, ist die Abweichung vom sektoralen Entwicklungskonzept gerechtfertigt, zumal jetzt kein großflächiger Einzelhandel entstehen wird.

c) Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens seien nicht zu rechtfertigen. Das Bauvorhaben richte sich vor allem an Pkw-Benutzer. Es seien Staus auf der Schlesischen Straße und in der Cuvrystraße zu befürchten, weil unter anderem eine Wendemöglichkeit für Lkw in der Cuvrystraße fehle. Außerdem werde bei einer Ampelphase der neuen Lichtsignalanlage die Kreuzung Cuvry-/Schlesische Straße nicht leergeräumt. Dies könne rechnerisch belegt werden. Die Zunahme des Verkehrs führe zu einer Gefährdung der in der Cuvrystraße spielenden Kinder. Es komme darüber hinaus zu sogenanntem Ausweichverkehr in verkehrsberuhigte Bereiche.

Hinzu kämen Widersprüche im Verkehrs- zum Schallschutzgutachen. Insbesondere sei die Verkehrszunahme auf der Schlesischen Straße pegelbestimmend.

- Abwägung Zunächst wird auf den Abschnitt II. 2 verwiesen. Bei dem vormals vorgestellten Projekt eines Einkaufszentrums wurde die Grenze der Leistungsfähigkeit des Straßennetzes erreicht. Das „neue" kombinierte Hotel-Dienstleistungszentrum wird wegen seinen Nutzungen und der weitaus geringeren Zahl der erforderlichen Stellplätze konfliktfreier in seine Umgebung eingebunden sein.

Schon das Verkehrsgutachten bezogen auf das Einkaufszentrum belegte, dass bei Berücksichtigung der im Gutachten vorgeschlagenen Maßnahmen, insbesondere der Installierung der Lichtsignalanlage am Kreuzungspunkt Cuvrystraße/Schlesische Straße, der Neuschaltung der Lichtsignalanlagen entlang der Schlesischen Straße, der Einrichtung neuer Fahrspuren, das zusätzliche Verkehrsaufkommen zu bewältigen gewesen wäre.

Unter Beachtung dieser Maßnahmen waren Staus zwar nicht grundsätzlich auszuschließen, die Gefahr war aber wegen des über 50 m betragenden Abstands zwischen den Einfahrten in das Gebäude und dem Knotenpunkt relativ gering. Die Berechnung des Bürgers berücksichtigte nicht, dass der aus der Cuvrystraße ausfließende Verkehr auf zwei Spuren abgeführt werden konnte: eine für Linksabbieger und eine für Rechtsabbieger. Der Verkehr hätte sich zu 70 % auf die Rechtsabbieger und 30 % auf Linksabbieger verteilt. 70 % von 523 Kfz pro Spitzenstunde sind 366 Kfz. Die Menge von 366 Kfz lag jedoch deutlich unterhalb der Menge von 395 Kfz, die von den Freigabezeiten der Ampel hätte bewältigt werden können.

Hinsichtlich der Funktion der Cuvrystraße ist zu berücksichtigen, dass das gesamte Gebiet im Baunutzungsplan als reines Arbeitsgebiet ausgewiesen ist. Anlieger und Eigentümer in der Cuvrystraße mußten daher stets davon auszugehen, dass ggf. an der Südseite der Cuvrystraße ein gewerblich/industrielles Vorhaben zugelassen wird, dessen Verkehrserzeugung die Verkehrsbelastung in der Cuvrystraße erheblich erhöhen könnte.

Die Zahl der im Gebäude nachgewiesenen Stellplätze des Wert-Konzept-Projekts beträgt etwa 240. Mit Ausweichverkehr insbesondere in den verkehrsberuhigten Bereich südlich der Schlesischen Straße ist nicht zu rechnen.