Grundstück

Abwasserdruckleitung Südlich des Eisenhutweges, zwischen dem geplanten Kreisel und der Hermann-Dorner-Allee liegt eine Abwasserdruckleitung, über die Abwasser in die Abwasserbehandlungsanlage Waßmannsdorf gepumpt wird. Um die Zugänglichkeit zur Leitung zu gewährleisten, wird im Bebauungsplan eine Fläche festgesetzt, die mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers (Berliner Wasserbetriebe) belastet werden soll (textliche Festsetzung Nr. 17, siehe auch I.5 Erschließung). Westlich des Kreisels liegt die Abwasserdruckleitung außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XV-58bb, so dass hier kein Leitungsrecht mehr erforderlich wird. Da eine Überbauung nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, liegt das Leitungsrecht auf der überbaubaren Fläche. Auflagen bezüglich der Überbaubarkeit der Fläche A wird im Einvernehmen mit den Berliner Wasserbetrieben (Grunddienstbarkeit) geregelt.

Sohleförderanlage

Auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche des Gewerbegebietes GE7 wird ein Recht vorgesehen, das dem zukünftigen Betreiber des nördlich geplanten Thermalbades (Bebauungsplanentwurf XV-68b) den Bau einer Sohleförderanlage ermöglichen soll (TF Nr. 19). Die Sohleförderanlage soll sich gänzlich unterhalb der Geländeoberkante befinden. Das Bauwerk besitzt eine Abmessung von 2.5 x 3,5 m. Die Fläche über der Anlage kann so ausgeführt werden, dass ein Überfahren möglich ist. Die Auflagen bezüglich des Thermalbades werden über eine Grunddienstbarkeit geregelt. Das geplante Thermalbad liegt in der Wasserschutzzone IIIB, in der gemäß der Wasserschutzgebietsverordnung Bohrungen zum Aufsuchen von Bodenschätzen nicht zulässig sind. Deshalb müssen die erforderlichen Bohrungen zur Betreibung des Bades außerhalb der Schutzzone (B-Plan XV-58bb) sichergestellt werden.

II.2.6 Ausnahmen von Gebäudehöhen

Im Sondergebiet sowie in den Gewerbegebieten GE3 bis GE6 können Ausnahmen bis zu 22

m und im Gewerbegebiet GE7 Ausnahmen bis zu 30 m über Gehweg des Eisenhutweges zugelassen werden, wenn die Geschossflächenzahl nicht überschritten wird (textliche Festsetzungen Nr. 6 und 7) und nachbarschaftliche Belange bzw. Belange der Auftragsverwaltung der Bundesfernstraßen Berlin (SenStadt, Abt. X) dem nicht entgegenstehen und die Abstandflächen gemäß § 6 Abs. 5 Bauordnung Berlin eingehalten werden.

Die Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe als Ausnahme bis zu 30 m ist im Bereich der ersten in Berlin aus Richtung Süden erreichbaren Autobahnabfahrt vorgesehen.

Hiermit kann die Eingangssituation als „Tor zum Entwicklungsbereich Johannisthal/Adlershof und zu Berlin" hervorgehoben und ein Merkzeichen, das schon aus weiter Ferne sichtbar ist, gesetzt werden. Um diese städtebauliche Eingangssituation zu verstärken wird auch im benachbarten Bebauungsplan XV-58a für das gegenüberliegende Grundstück (dort im Kerngebiet MK 1) eine Oberkante von 54 m über Gehweg festgesetzt.

Die Abweichungen von den Festsetzungen (Gebäudehöhe 22 m und 30 m) sollen ausnahmsweise zugelassen werden, um städtebauliche Akzentuierungen zu ermöglichen, ohne dadurch das Nutzungsmaß im gesamten Plangebiet in Richtung eines höheren Maßes zu entwickeln, d.h. dass das Regel-Ausnahme-Verhältnis gewahrt bleiben muss. Der Ausnahmevorbehalt dient der Sicherung einer entsprechend dem Gesamtkonzept vorgesehenen Gebäudehöhe, ermöglicht aber an einzelnen Stellen eine Abweichung. Zur Wahrung einer größtmöglichen Flexibilität und aufgrund des Fehlens eines detaillierten städtebaulichen Konzeptes soll auf die genaue Verortung der Ausnahmen verzichtet werden.

Die Entscheidung über die Gewährung einer Ausnahme obliegt der zuständigen Behörde im Baugenehmigungsverfahren.

II.2.7 Anrechnung von Aufenthaltsräumen

Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen (textliche Festsetzung Nr. 4).

Nach der BauO Bln gelten Staffelgeschosse und Geschosse im Dachraum nicht als Vollgeschosse, wenn sie eine lichte Höhe von 2,30 m auf weniger als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses einnehmen. Damit könnten auf den obersten Geschossen der Gebäude Staffelgeschosse errichtet werden, ohne dass sie auf die zulässige Geschossflächenzahl angerechnet würden. Um eine Entwicklung in Richtung einer höheren Dichte mit den damit verbundenen notwendigen sozialen und technischen Infrastruktureinrichtungen und Parkständen etc. zu verhindern, soll gemäß § 20 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung die o.g. Festsetzung getroffen werden.

II.2.8 Anrechnung von Garagen

Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sollen Flächen von Garagen und die dazugehörigen Nebeneinrichtungen in Vollgeschossen unberücksichtigt bleiben (textliche Festsetzung Nr. 5). Hiermit soll ein Anreiz geschaffen werden, den ruhenden Verkehr in Gebäuden unterzubringen. Dadurch kann eine optische Aufwertung der Freiflächen und eine Reduzierung von versiegelten Flächen erreicht werden.

II.2.9 Ausschluss von Nebenanlagen

Das Ausschließen von Stellplätzen, Garagen und Müllcontainern und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen zwischen der Hermann-Dorner-Allee (Bestandteil des B-Plans XV-58a) und der geplanten Bebauung verfolgt das gestalterische Ziel, die Vorgärten von den oben genannten Anlagen frei zu halten (textliche Festsetzung Nr. 16). Die nichtüberbaubare Grundstücksfläche zwischen der Geltungsbereichsgrenze und der geplanten Bebauung entlang der Grenze zur Bundesautobahn BAB A 113 (neu) ist von dieser Regelung ausgenommen, hier können Stellplätze angeordnet werden (textliche Festsetzung Nr. 16, siehe auch Kap. II.2.4). Auf dieser Fläche ist bereits ein Leitungsrecht für die 220kV-Leitung festgelegt. Des Weiteren ist das Ziel der Festsetzung Nr. 16, gestalterisch einzuwirken im nicht einsehbaren Bereich des Böschungsfußes der Autobahn nicht erforderlich, so dass in diesem Bereich eine Ausnahme zur Anordnung von Stellplätzen ermöglicht werden soll.

II.2.10 Dachneigung

Im Bebauungsplangebiet sind nur Dächer bis zu einem Neigungswinkel von 15° zulässig.

Diese Festsetzung soll in fast allen Bebauungsplänen des Entwicklungsbereichs getroffen werden, um eine Homogenisierung des städtebaulichen Erscheinungsbildes zu erreichen und zur Stärkung eines zusammenhängenden Siedlungscharakters beizutragen.

Durch die Festsetzung (textliche Festsetzung Nr. 15) soll im Geltungsbereich des Bebauungsplans dieser Gestaltungsgrundsatz umgesetzt werden. Zudem ist diese Neigungsbegrenzung notwendig, um extensive Dachbegrünung und damit auch die Regenwasserrückhaltung bzw. Verdunstung zu ermöglichen (vergleiche Kapitel II.2.11, Versickerung von Niederschlägen).

II.2.11 Grünfestsetzungen

Im gesamten Entwicklungsbereich soll ein hoher ökologischer Standard verwirklicht werden.

Deshalb sollen im Bebauungsplan XV-58bb Festsetzungen zur Versickerung des Regenwassers, zur Begrünung der Dachflächen, Fassadenbegrünungen, zu Baumpflanzungen sowie zur wasser- und luftdurchlässigen Befestigung von Wegen getroffen werden. Die festgesetzten Bepflanzungen wirken kompensierend auf die Auswirkungen der Bebauung, sowohl auf die biotischen Komponenten des Naturhaushaltes als auch auf das Landschaftsbild.

Durch Schattenspende und Staubbindung sowie durch Luftabkühlung aus der Verdunstung des in unterirdischen und oberirdischen Organen gespeicherten Wassers werden besonders Eingriffe in den Klima- und Wasserhaushalt ausgeglichen. Die Festsetzungen werden im Rahmen der Neubauvorhaben zu einer nachhaltigen Verbesserung des Naturhaushaltes führen (siehe Kapitel III.5 Umweltverträglichkeitsprüfung). Bepflanzungen Pro 500 m² Grundstücksfläche ist mindestens ein Laubbaum zu pflanzen (textliche Festsetzung Nr. 13). Dabei sind bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume die in der Abfolge von vier Stellplätzen zu pflanzenden Laubbäume einzurechnen (textliche Festsetzung Nr. 12). Bezogen auf den später nicht überbauten Flächenanteil ist der Anteil der zu pflanzenden Bäume in allen Baugebieten des Entwicklungsbereiches gleich. Ziel ist es, einen Baum je 200 m² nicht überbauter Grundstücksfläche zu pflanzen. Mit diesen Festsetzungen soll ein bestimmter Vegetationsanteil auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen gesichert werden. Neben der Bedeutung für die Biotopentwicklung und das Landschaftsbild wirken sich die Baumpflanzungen positiv auf den Wasserhaushalt und das Lokalklima aus. Mit der Maßnahme können Eingriffe in Natur und Landschaft gemindert werden.

Dachbegrünung/Begrünung von Tiefgaragen

Die Festsetzung zur Dachbegrünung erfolgt zur Minimierung der durch die geplante Erstbebauung verursachten Eingriffe in vorhandene Vegetationsbestände und in das Rückhaltevermögen von Niederschlägen. Die Wirksamkeit der textlichen Festsetzungen ist an die Festsetzung von Flachdächern gebunden. Die Dächer sind extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen (textliche Festsetzung Nr. 15).

Durch eine textliche Festsetzung soll außerdem bestimmt werden, dass in den Baugebieten Tiefgaragen zu bepflanzen sind. Die Erdschicht muss über der Tiefgarage mindestens 0,60

m betragen (textliche Festsetzung Nr. 11). Für Wege, Zufahrten, Stellplätze und untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO gilt diese Verpflichtung nicht.

Diese Maßnahmen wirken eingriffsminimierend und kompensierend sowohl auf die biotischen Komponenten des Naturhaushaltes als auch auf das Landschaftsbild. Sie tragen zum hohen ökologischen Standard des gesamten Entwicklungsbereiches bei und sind in der Verbindung mit den vermittelten Baurechten daher auch im Hinblick auf die erhöhten Aufwendungen der betroffenen Bauherren vertretbar. Eine Erdüberdeckung von 0,60 m ist ausreichend, um kleinkronige Bäume pflanzen zu können.

Fassadenbegrünung

Die Festsetzung zur Fassadenbegrünung erfolgt zur Minimierung der durch die geplante Erstbebauung verursachten Eingriffe in das Orts- und Landschaftsbild. Die Verpflichtung soll nicht für gestaltete Fassadenteile gelten, die als Sichtfläche erhalten bleiben sollen (textliche Festsetzung Nr. 14).