Kürzung der Fördermittel
Der förderbedingte jährliche Degressionsabbau von rund 0,13 EUR/m² Wfl. mtl. bedingt durch Kürzung der Fördermittel bzw. Erhöhung der Bedienung ausgereichter Darlehen führt somit in erster Linie bei den Wohnungsbauprogrammjahren ab 1972 bis 1986 zu entsprechenden Mieterhöhungen.
Die mit öffentlichen Baudarlehen bis zum WP- Jahr 1968 geförderten Wohnungen erfüllen gemessen an der durchschnittlichen Miethöhe auch heute noch in vollem Ausmaß ihre ursprünglichen Funktionen. Sie sind im Regelfall preisgünstiger als vergleichbare nicht preisgebundene Bestände.
Bei den mit Annuitätshilfe geförderten Wohnungen sind nach Auslaufen der Förderphase die Darlehensanteile mit 7 % Zinsen, 2 % Tilgung und 0,5 % Verwaltungskostenbeitrag jährlich zurückzuzahlen. Angesichts dieser Forderung zahlen die meisten Eigentümer diese Darlehen vorzeitig zum Nominalwert zurück. Die Mieten erreichen oder überschreiten sogar die ortsübliche Vergleichsmiete.
Spätere Programmjahre sind von der Nichtgewährung der Anschlussförderung betroffen und unterliegen damit einer besonderen Problematik.
In einem Teilsegment der ab WP-Jahr 1989 mit Baudarlehen der IBB geförderten Wohnungen findet zwar auch eine jährliche Mietsteigerung von 0,13 EUR/m² Wfl. mtl. statt, hier liegen aber in der Regel die Sollmieten unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.
5. Alternative Lösungsansätze zur mittel- und langfristigen Sicherung bezahlbarer Mieten im Sozialen Wohnungsbau
Unter Beibehaltung der Grundmerkmale des geltenden Fördersystems sind grundsätzlich folgende Lösungsansätze der Problematik jährlich steigender Miethöhen, zu prüfen:
1. Fortführung der bisherigen Praxis der jährlichen Mietenkonzepte mittels Kappung des Mietenanstiegs bei Erreichen bestimmter Miethöhen: Diese Modelle haben positive Auswirkungen auf die sozial- und stadtentwicklungspolitische Steuerung der in die Kappung einbezogenen Wohnungsbestände. Die Konzepte sind grundsätzlich um so kostspieliger für den Landeshaushalt, je mehr Wohnungen in die Kappung einbezogen sind und je niedriger der Kappungswert angesetzt wird.
2. Subjektförderung: Kappung der Mieten bei einer bestimmten Miethöhe für Haushalte, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Diese Modelle erscheinen zwar abstrakt zunächst sozial treffsicherer. Sie sind aber für alle Beteiligten in der Umsetzung sehr aufwändig. Auch würden sie die Konzentration von einkommensschwachen Haushalten in Sozialwohnungsbeständen fördern, welche durch die heutige Praxis der starken Bindungsfreistellung vermieden bzw. vermindert worden ist.
3. Zeitweilige Absenkung bzw. Aussetzung der jährlichen Erhöhung der Bedienung der Aufwendungsdarlehen: Bei Förderobjekten, die sich bereits in der Bedienphase der Aufwendungsdarlehen befinden oder bei denen die Bedienung der Aufwendungsdarlehen nach Rückführung der vorrangigen Finanzierungsmittel demnächst ansteht, kann der jährliche förderbedingte Mietenanstieg dadurch zeitweilig unterbrochen werden, wenn die Soll-Miete einen am Mietspiegel orientierten Wert übersteigt. In diesen Fällen wird die weitere Mieterhöhung so lange ausgesetzt, bis der am Mietspiegel orientierte Wert erreicht ist. Dies könnte ein Zeitraum von zwei bis zu sechs Jahren sein. Denkbar wäre zudem, bei Objekten, deren preisrechtlich zulässige Miete die Kappungsgrenze bereits überschreitet, zeitweilig die Konditionen der Bedienung der Aufwendungsdarlehen so weit abzusenken, wie dies für die Einhaltung der Kappungsgrenze erforderlich ist. Der Zeitraum von zwei bis sechs Jahren wird vorgeschlagen, damit jeweils zum Ende des Aussetzungszeitraums eine zeitnahe Überprüfung der Auswirkungen erfolgen und politisch entschieden werden kann, ob und wie dieses System ggf. unter Anpassung der Kappungsgrenzen an die zwischenzeitlich eingetretene Entwicklung des Mietspiegels und der Einkommen fortgeführt werden soll bzw. inwieweit eine Rückkehr zum gegenwärtigen System der jährlichen förderbedingten Mietanhebungen möglich ist. Hierdurch entstehen im Ergebnis barwertige Verluste für den Landeshaushalt.
Das Modell erreicht grundsätzlich nur solche Förderobjekte, bei denen die Aufwendungsdarlehen bereits bedient werden bzw. die Bedienung in den kommenden Jahren ansteht.
Die Kosten des Lösungsansatzes sind ähnlich wie bei den bisherigen jährlichen Mietenkonzepten wesentlich von der Höhe der Kappungsgrenzen sowie von der Anzahl der einbezogenen Wohnungen abhängig. Im Unterschied zu den bisherigen jährlichen Mietenkonzepten bestehen die Kosten nicht in zusätzlichen Landesausgaben des Landes, sondern in zeitweiligen Mindereinnahmen infolge verminderter Bedienung der Aufwendungsdarlehen. Zugleich verlängern sich die planmäßigen Laufzeiten der Aufwendungsdarlehen und damit der Mietpreis- und Belegungsbindungen.
4. Ablösung der Aufwendungsdarlehen gegen Teilfestsetzung von am Mietspiegel orientierten Miethöhen:
· Mit einem vom Berliner Abgeordnetenhaus zu beschließenden „Gesetz zur Sozialen Wohnraumförderung und Stabilisierung von Quartiersstrukturen im Land Berlin" (Wohnraumförderungsgesetz Berlin WoFGBln) sollen die bisher geltenden bundesrechtlichen Regelungen zum Sozialen Wohnungsbau durch landesrechtliche Regelungen abgelöst werden.
· In zeitlichem Zusammenhang mit der Überleitung sollen die Aufwendungsdarlehen in Höhe eines am Barwert orientierten Betrages durch vertragliche Vereinbarung zurückgezahlt werden können.
· Die Mieten werden vertraglich entsprechend der gesetzlichen Neuregelung am Mietspiegel orientiert festgelegt.
· Ab Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen sollen 50 % der frei werdenden Wohnungen von sämtlichen Bindungen freigestellt werden, wobei die verbleibenden Bindungen auch in Ersatzobjekten des Eigentümers nachgewiesen werden können.
5. Gesetzliche Regelung:
· Durch das WoFGBln soll die bisherige Kostenmiete zum 01.01.2011 in das Vergleichsmietensystem übergeleitet werden. D.h. die bis zum Stichtag verlangte und preisrechtlich zulässige Soll-Miete würde ab diesem Stichtag als vereinbarte Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB geschuldet werden.
· Ab dem Stichtag sollen die Regelungen des Sozialen Mietrechts (§§ 535 bis 574c BGB) Anwendung finden, mit nachstehenden Besonderheiten, deren Berechtigung sich aus der Förderung des Sozialen Wohnungsbaus herleitet und deren Inhalte im Einzelnen in dem vorzulegenden Wohnraumförderungsgesetz Berlin zu bestimmen sind:
· Die Miete für die Sozialwohnungen darf grundsätzlich eine am Mietspiegel- Mittelwert orientierte Höhe nicht übersteigen.
· Überschreitet die preisrechtlich zulässige Miete am 31.12.2010 diesen Wert, so hat der Fördernehmer innerhalb eines Übergangszeitraums bis Ende 2019 Zeit, seine Finanzierung so umzugestalten, dass er spätestens dann diesen Wert erreicht.
· Sollte dies dem Eigentümer aus der jeweiligen Objektwirtschaftlichkeit unter Ausschöpfung der Übergangsregelungen dennoch nicht möglich sein, soll eine Härtefallregelung greifen. Diese soll vorsehen, dass im Einzelfall sowohl der Übergangszeitraum verlängert werden kann, als auch zeitlich befristete Stundungen der Darlehensbedienung bewilligt werden können, sofern mit Ablauf des 31.12.2019 noch Darlehen fremdfinanzierender Banken valutieren und das Ziel einer an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierten Miete im Objekt nicht erreicht werden kann. Insofern soll der Entwurf des WoFGBerlin sämtliche Regel- und Härtefälle abdecken.
Eine realistische Perspektive für einen „Ausstieg" aus der bisherigen Förderpraxis können nur die Modelle 3) bis 5) bieten. Die Zahl der durch diese Modelle grundsätzlich erreichbaren Wohnungen beträgt rund 126.000. Es handelt sich hierbei um mit Annuitätsund Aufwendungshilfen geförderte Wohnungen ab dem WP 1969. Eine gezielte gebietsbezogene, sozial- und stadtentwicklungspolitisch orientierte Steuerung ist mit den Modellen 3-5 allerdings nicht möglich.
Diese Modelle sind durch folgende Vor- und Nachteile gekennzeichnet:
· Erhalt bzw. Verlängerung der Mietpreis- und Belegungsbindungen
· Flexibilität, auf kommende Entwicklungen des Wohnungsmarktes zu reagieren, allerdings nur innerhalb des bisherigen Fördersystems.
· Die finanzielle Auswirkungen sind überschaubar.
· Barwertverluste für den Landeshaushalt aufgrund von Darlehensstundungen mit entsprechenden Laufzeitverlängerungen.
· Es gibt Rechtssicherheit durch das bestehende Kostenmietensystem, allerdings unter Inkaufnahme der bisherigen grundsätzlich bestehenden Probleme der Berliner Fördersystematik (sogenanntes „13 ct- Problem").
· Für das Land Berlin würden unmittelbar Einnahmen realisiert werden können. Das Ausfallrisiko dieser AD's durch mögliche Insolvenzen entfällt.
· Bei Ablösung gibt sich aufgrund der zwischen den Eigentümern und dem Land Berlin abzuschließenden Verträge die sofortige Bindung der Mieten an einer an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierten Miete.
· Eine Ablösung der AD zum am Barwert orientierten Betrag aus den Objekten heraus wäre voraussichtlich für einen Teil der Objekte nicht zu finanzieren. Deshalb muss geprüft werden, ob die IBB in diesem Segment Refinanzierungsdarlehen für den Rückzahlungsbetrag bereitstellen könnte.
· Die Mietentwicklung der Wohnungen soll sich an der Entwicklung der nichtpreisgebundenen Mieten orientieren. Nachgelagert zur Veröffentlichung des jeweiligen Berliner Mietspiegels wird die für den Sozialen Wohnungsbau maßgeblichen Höchstmieten (Soziale Richtsatzmieten) festgelegt.
· Für die Objekte, die noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wären Mieterhöhungen möglich; allerdings nur in Höhe der nach dem bisherigen System zulässigen Degression von maximal 13 ct/ m² Wfl. mtl.
Der Senat wird im weiteren Verfahren die Modelle 3, 4 und 5 zur langfristigen Mietenstabilisierung im Sozialen Wohnungsbau vertieft prüfen. Dabei sollen folgende Grundsätze gelten: