Festsetzung der zulässigen Gebäudehöhe und Zahl der Vollgeschosse Rechtsgrundlage § 9 Abs

Bebauungsplan I-B4bb Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 35 auf die Umwelt treten nicht auf und die Bedürfnisse des Verkehrs sind befriedigt. Auch die Belange des Denkmalschutzes werden nicht nachteilig berührt. Hingegen wirken sich die Zielstellung des Bebauungsplanes mit der Realisierung des erhöhten Nutzungsmaßes positiv auf die die Belange der Wirtschaft aus. Dies gilt nicht nur für den Einzelhandel im engeren Sinne, sondern beispielsweise auch für die Tourismusindustrie.

Festsetzung der zulässigen Gebäudehöhe und Zahl der Vollgeschosse [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 und 5 und §§18 und 20 BauNVO] (zeichnerische Festsetzung)

Für das Gebäude wird die zulässige Höhe durch eine maximale Oberkante von 26,70 m über Gehweg festgelegt, die die Höhe der Attika mit einschließt. Diese Oberkante überschreitet das Wettbewerbsergebnis um etwa 1,3 m, um die lichte Höhe einzelner Geschosse großzügiger gestalten zu können. Die Anzahl von fünf zulässigen Vollgeschossen entspricht dem Wettbewerbsergebnis.

Städtebauliches Ziel ist es, den Solitärbau mit einer solchen Höhe zu ermöglichen, die einerseits zwischen den in der Höhe sehr unterschiedlichen Umgebungsbauten ­ den Fernsehturm mit seinen 368 m ausgenommen ­ vermittelt und die andererseits ausreichend Präsens zeigt, um gegenüber dem Umfeld die gewünschte städtebauliche Wirkung zu entfalten. Die festgesetzte Oberkante liegt oberhalb der Höhe des Bahnhofsgebäudes Alexanderplatz und der Sockelbebauung des Fernsehturmes, die u.a. aufgrund ihrer Sonderfunktionen alleine nicht maßstabsetzend sind. Die festgesetzte Höhe liegt deutlich unterhalb der Höhe der Rathauspassagenbebauung mit ihren XII Vollgeschossen und zudem über 3,0 m unterhalb der Höhe des gegenüberliegenden CUBIX- Multiplexkinos. Zusammen mit den gegenüber den Baugrenzen zurückspringenden zulässigen Dachaufbauten gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2.1 erreicht der zukünftige Baukörper dessen Höhe. Damit ist insgesamt eine differenzierte Höhenentwicklung vorgesehen, die zwischen den verschiedenen Gebäudehöhen der Umgebung vermittelt.

Durch die Festsetzung der maximalen Zahl der Vollgeschosse unter Verzicht auf ein Mindestmaß soll die Möglichkeit überhoher Geschosse, die sich über zwei oder drei Ebenen erstrecken, gegeben sein. Auf § 21 Abs. 4 BauNVO wird in diesem Zusammenhang hingewiesen. Die Verpflichtung zur Kontrollrechnung nach § 21 Abs. 4 BauNVO gilt nur für Gebäude, die mindestens ein Geschoss von mehr als 3,5 m Höhe haben. Da im Bebauungsplan die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen (OK) festgesetzt wird, trifft die entsprechende Regelung, dass eine Baumassenzahl, die das Dreieinhalbfache der zulässigen GFZ beträgt, nicht überschritten werden darf, im vorliegenden Fall nicht zu.

Überschreitung der Gebäudeoberkante durch Dachaufbauten [Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 5 und 6 BauNVO sowie § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m § 12

AGBauGB] (textliche Festsetzung Nr. 2.1) Oberhalb der zulässigen Oberkante von 26,70 m über Gehweg werden Dachaufbauten als Ausnahme zulässig gemacht, da sie für die Funktionsfähigkeit des Gebäudes erforderlich sind. Die Grundflächen der Dachaufbauten dürfen in der Summe nicht mehr als 1.200 m² in Anspruch nehmen und ausschließlich der Aufnahme von technischen Einrichtungen (wie z.B. von Aufzugsanlagen und Kühlanlagen) dienen. Damit sind Aufenthaltsräume in den Dachaufbauten ausgeschlossen. Zudem müssen die Dachaufbauten einschließlich ihrer Einhausung hinter die Baugrenzen in einem Winkel von 60° zurücktreten. Damit sollen sie sowohl im öffentlichen Raum optisch weniger wahrgenommen zu werden, als auch durch das ZuBebauungsplan I-B4bb 36 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB rückspringen hinter die „innere Baugrenze" die Belichtungssituation des Innenhofes möglichst wenig einschränken.

Es handelt sich im Hinblick auf Gestaltungsanforderungen um einen besonders sensiblen Bereich, da das Gebäude extrem exponiert liegt, d.h. von allen Seiten, von oben und zwar nicht nur vom Fernsehturm, sondern auch von den Rathauspassagen und zum Teil aus großer Entfernung gesehen werden kann. Nicht zu vernachlässigen ist der angrenzende Bahnviadukt, der täglich von tausenden Reisenden und S-Bahnnutzern frequentiert wird und von dem aus eine enge Blickbeziehung zum zukünftigen Gebäude besteht. Insgesamt handelt es sich um eine gänzlich untypische Situation für eine Innenstadtlage, die eine planungsrechtliche Regelung zur Gestaltung der Dachaufbauten erfordert. Entsprechend sieht die textliche Festsetzung Nr. 2.1 eine vollständige Einhausung der Dachaufbauten vor.

Die in der textlichen Festsetzung 2.1 enthaltenen Anforderungen hinsichtlich Anordnung, Größe und Gestaltung der Dachaufbauten sind an diesem Standort als Mindestanforderung zwingend einzuhalten und werden deswegen planungsrechtlich festgeschrieben. Darüber hinaus ist entsprechend dem Wettbewerbsergebnis eine „amöbenartige" Ausformung der Dachaufbauten erwünscht. Dies wird über den städtebaulichen Vertrag geregelt und kann in dieser Form sicher gestellt werden.

Überschreitung der Gebäudeoberkante durch sonstige technische Aufbauten § 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO (textliche Festsetzungen Nr. 2.2) Oberhalb der festgesetzten Oberkante sind neben den Dachaufbauten gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2.1 nur technische Einrichtungen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2.2 zulässig, da diese ebenfalls für die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes zwingend erforderlich sind. Es handelt sich z. B. um Schornsteine oder Ansaug- und Abluftrohre, die ausnahmsweise ermöglicht werden. Der Ausnahmetatbestand soll aber nur für solche Technikeinrichtungen gelten, die nicht im Technikgeschoss untergebracht werden können. Kühlaggregate oder Aufzugsüberfahrten gehören z. B. nicht dazu. Die technischen Aufbauten müssen in einem Winkel von maximal 60°hinter die Baugrenzen zurücktreten, damit sie nicht unmittelbar auf den öffentlichen Raum und den Innenhof des Gebäudes wirken können.

Verkehr und Erschließung

Auf die herausragend gute Ausgangslage für die Erschließung des Plangebietes mit Einrichtungen des ÖPNV und des ÖV ist bereits im Kapitel I.2.2.3 eingegangen worden. Sie ist ein zentraler Abwägungstatbestand insbesondere hinsichtlich der Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs und der hinreichenden Erschließung.

Eine im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erarbeitete verkehrliche Untersuchung hat bestätigt, dass der durch das Bauvorhaben entstehende Verkehr verträglich abgewickelt werden kann. Sowohl der durch die vorgesehenen 35 Tiefgaragenstellplätze für Bewohner und Beschäftigte bedingte Pkw-Verkehr als auch das ermittelte Aufkommen im Liefer- und Wirtschaftsverkehr von rund 15 Fahrzeugen / Tag können über die Gontardstraße abgewickelt werden. Sie sind auch mit der besonderen Sensibilität, die der Vorplatz des Fernsehturms durch das sehr hohe Fußgängerverkehrsaufkommen aufweist, kompatibel. Mögliche Konflikte sollen darüber hinaus durch Einschränkungen der zulässigen Anlieferungszeiten außerhalb der Regelungen des Bebauungsplans weiter minimiert werden.

Der abfließende Erschließungsverkehr wird über den Zufahrtsweg zwischen dem geplanten Baukörper und dem Fernsehturm und die Gontardstraße in die Karl-Liebknecht-Straße geleiBebauungsplan I-B4bb Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 37 tet. Am Knotenpunkt der Karl-Liebknecht-Straße mit der Gontardstraße können ­ laut Gutachten ­ die rechtsabbiegenden Fahrzeuge in die Karl-Liebknecht-Straße abbiegen, und zwar im Schatten der gleichzeitig freigegebenen Ampelphase für die die Karl-LiebknechtStraße querenden Fußgänger.

Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] (zeichnerische Festsetzung) Fußgängerbereich

Im Plangebiet befinden sich Teilflächen des Bereichs um den Fernsehturm, die entsprechend dem 2009 prämierten Konzept des Büros Levin ­ Monsigny als Stadtplatz mit offenen steinernen Flächen und integrierten Baumstandorten umgestaltet werden sollen. Die Rathausstraße soll mit Alleebäumen gestaltet werden.

Die Festsetzung der Freiflächen als Fußgängerbereich berücksichtigt dieses Konzept im Bebauungsplan: Allgemeiner öffentlicher Individualverkehr mit Kfz soll hier aus städtebaulichen Gründen ausgeschlossen sein, um die angestrebte Aufenthaltsqualität herstellen zu können.

Sie entspricht auch der tatsächlichen Nutzung, da der Bereich durch Bahnhof, Fernsehturm und Straßenbahnhaltestelle eine extrem hohe Fußgängerfrequenz aufweist und zukünftig weiter aufweisen wird.

Die Festsetzung als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich steht dem lokalen Erschließungserfordernis für Anlieger und Anlieferung nicht entgegen.

Dieser kann auch über eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung abgewickelt werden. Gegebenenfalls werden entsprechende verkehrsbehördliche Anordnungen erforderlich.

Die Zufahrt zur Tiefgarage und zur gebäudeinternen Anlieferzone ist in der Nordwestfassade des Baukörpers vorgesehen, das ist jedoch nur indirekt Gegenstand der Festsetzung, da für das Kerngebiet für drei Seiten Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt werden.

Die äußere Erschließung des Baugrundstücks kann ausschließlich über die Gontardstraße erfolgen. Die Rathausstraße steht für den Erschließungsverkehr nicht zur Verfügung, weil hier zukünftig eine neue Straßenbahnlinie (vgl. Hinweis Nr. 1) verlaufen wird, die ihre Haltestelle unmittelbar vor dem Gebäude haben wird. Der Verlauf einer Straßenbahntrasse durch einen Fußgängerbereich ist mit dieser Zweckbestimmung Fußgängerbereich vereinbar. Dies entspricht der gegenwärtigen Situation auf dem Alexanderplatz.

Die im Kapitel I.2.2.3 näher beschriebenen übergeordneten Fahrradrouten werden auch in Zukunft durch die Rathausstraße geführt. Die Festsetzung eines Fußgängerbereiches steht damit nicht im Konflikt.

Der zur Festsetzung als Fußgängerbereich vorgesehene Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplans ist gegenwärtig noch als öffentliche Grünfläche gewidmet.

Auf den bestehenden Festpunkt des Rückhalteseiles innerhalb des Fußgängerbereiches wurde bereits im Kapitel 2.2.2 hingewiesen. Das Rückhalteseil muss bei Reinigungs- und Wartungsarbeiten des Fernsehturmes aktiviert werden und für den Betreibers des Fernsehturms, der Deutschen Funkturm GmbH, zugänglich sein. Auch dies steht der Festsetzung als Fußgängerbereich nicht entgegen, auch wenn etwa drei bis maximal 10 Mal pro Jahr ein Abschnitt des Fußgängerbereiches kurzfristig für die Allgemeinheit gesperrt werden muss.

Der Festspunkt geht auf statische Berechnungen für das Bauwerk aus dem Jahr 1967 zurück.