Grundstück

Weitere allgemeine Anforderungen sind in den bauordnungsrechtlichen Vorschriften enthalten. Hierzu zählen insbesondere Vorschriften über:

­ Abstände und Abstandsflächen,

­ Belichtung, Beleuchtung und Belüftung,

­ Aufenthaltsräume.

Derzeit ist das Grundstück unbebaut und wird als Parkplatz genutzt.

Die Zugänglichkeit der umgebenden Bebauung sowie deren vorhandene Erschließung werden durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt, da die vorhandenen Straßenbegrenzungslinien durch das Vorhaben unberührt bleiben. Ebenso wird die Erschließung der zukünftig zulässigen Bebauung im Bebauungsplan sichergestellt (straßenbegleitende Bebauung entlang des Friedrichswerderschen Markts, der Oberwall- sowie der Werderschen Rosenstraße, Belastung einer Fläche mit einem Gehrecht in der Falkoniergasse). Ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 BauGB bezüglich der Erschließungssituation durch die erhöhte bauliche Dichte kann daher ausgeschlossen werden.

Im nachfolgenden Kapitel 2.3.3.2 wird der Umfang Abstandsflächenunterschreitungen sowie ihre Auswirkungen und Notwendigkeit dargelegt; auf diese Ausführungen wird hiermit verwiesen. In Verbindung mit der Untersuchung bezüglich der Belichtung, Besonnung und Belüftung (siehe Kap 2.3.3.3) wurden die Auswirkungen der Festsetzung des Bebauungsplans in zwei Besonnungsstudien untersucht (interne Auswirkungen und externe Verschattungen).

Eine Beeinträchtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist im Ergebnis nicht erkennbar.

b) Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt und den Verkehr

Neben der Gewährleistung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden.

Auswirkungen auf die Umwelt durch die Überschreitung der zulässigen Obergrenzen von GRZ und GFZ sind aufgrund des bereits gegenwärtig überwiegend befestigten Charakters im Plangebiet nicht gegeben. Als ausgleichende Maßnahmen wird im Mischgebiet eine Fläche zum Anpflanzen für die nicht überbaubare Fläche H (mit einer Erdüberdeckung von mindestens 0,4 m über Tiefgaragen) und eine extensive Begrünung der Dachfläche des MI G festgesetzt. Das in der Substratschicht gespeicherte Niederschlagswasser wird wieder im Gebiet verdunstet. Darüber hinaus wirkt die Dachbegrünung staubbindend und ist zugleich Lebensraum von Kleintieren und potenzieller (Teil-)Lebensraum von Vögeln. Abhängig von der Mächtigkeit der Substratschicht wirkt die Dachbegrünung kaltluftbildend und ­ bei austauschschwachen Wetterlagen ­ anregend auf Ausgleichströmungen. Ergänzend mindert ein Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe (TF 5.1) die durch die dichte Bebauung entstehenden klimatischen Auswirkungen.

Die Verdichtung im Mischgebiet wird gesamträumlich auch durch vorhandene bzw. in Planung befindliche öffentliche Grün- und Platzflächen im Plangebiet des angrenzenden festgesetzten Bebauungsplans I-208 und in seinem Umfeld, wie den Uferpromenaden entlang des Spreekanals, dem Fußgängerbereich am Werderschen Markt, dem Schinkelplatz sowie der Grünanlage Prinzessinnengarten, die als ausgleichende Umstände zu werten sind, ausgeglichen. Der Schinkelplatz wurde darüber hinaus 2008 im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme neu hergestellt. Ferner werden der Platz am Werderschen Markt und der Bärenbrunnen voraussichtlich noch 2011 hergerichtet. Schließlich dient die dichte Blockrandbebauung auch der Aufwertung des öffentlichen Raums (z.B. Werderscher Markt) im Sinne des Landschaftsprogramms Berlins. Aus dem Gegensatz zwischen verdichteten Bebauungsformen und Freiflächen (Werderscher Markt, Schinkelplatz) ergibt sich ein reizvoller, städtebaulich hochwertiger Kontrast. Aufgrund der zentralen Lage und der geplanten weitgehenden Reduzierung oberirdischer Stellplätze ist das Quartier für Fußgänger attraktiv.

Die mit einer hohen baulichen Verdichtung normalerweise einhergehenden negativen Effekte des motorisierten Individualverkehrs treten im Plangebiet voraussichtlich nicht auf, da die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr die Bewältigung eines wesentlichen Teils des Ziel- und Quellverkehrs erlaubt.

Eine Bushaltestelle (Werderscher Markt) der Linie 147 (befindet sich unmittelbar am südlichen Rand des Planungsgebietes, ca. 150 m fußläufig entfernt befindet sich eine die Bushaltestelle Staatsoper die von den Buslinien 100, 200, der Nachtbuslinie N2 sowie der Busexpresslinie TXL zum Flughafen Tegel bedient wird (Fahrzeit ca. 30 min). Der U-Bahnhof Hausvoigteiplatz (U2 Ruhleben - Pankow) ist ca. 250 m, die der U-Bahnhof Französische Straße (U6 Alt- Mariendorf ­ Alt Tegel) ca. 300m entfernt ebenfalls fußläufig erreichbar.

Derzeit dient die Fläche westlich der Friedrichswerderschen Kirche fast vollständig als öffentlicher Parkplatz mit rund 120 Stellplätzen und wird entsprechend von gebietsfremden Teilnehmern genutzt.

Zukünftig werden im Plangebiet nur noch die Ziel- und Quellverkehre des Plangebietes abzuwickeln sein. Die Zahl der zulässigen Stellplätze ist auf 180 begrenzt, die Stellplätze sind vollständig in einer unterirdischen Tiefgarage unterzubringen, dies gilt auch für die Stellplätze für Gehbehinderte und Rollstuhlfahrer, für die geeignete Lifte vorzusehen sind. Da bereits heute ein leistungsfähiger Verkehrsanschluss vorhanden ist, der auch die vorhandene Nutzung als Parkplatz trägt, wird davon ausgegangen, dass auch zukünftig der Ziel- und Quellverkehr des Geltungsbereichs auf der vorhandenen Infrastruktur abgewickelt werden kann. Mit einem übermäßigen Anwachsen des Verkehrsaufkommens ist aufgrund der vorwiegenden Wohn- und Kleingewerbenutzung nicht zu rechen.

Ferner werden diese Verkehre in einer Tiefgarage abgewickelt, so dass Geräusche und Emissionen von Fahrten innerhalb der Stellplatzanlage zukünftig abgeschirmt sind; Die Luftschadstoffe werden entsprechend den Technischen Regeln über einen Schornstein abgeführt. Somit ist trotz der Überschreitung der baulichen Dichte gemäß § 17 BauNVO von einer verkehrlichen / lufthygienischen Entlastung auszugehen. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt.

Zu 3. Entgegenstehende sonstige öffentliche Belange

Die stadträumlich besonders bedeutende Friedrichswerdersche Kirche wird ­ unter Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes ­ in der Höhe durch die künftig zulässige Bebauung im Plangebiet nicht überbaut, die zulässige Oberkante von maximal bleibt 58,8 m über NHN (entspricht einer Höhe von 24,9 m über Gehweg) bleibt unterhalb der Traufhöhe der Kirche (59,4 m über NHN). Ferner wird die Kirche durch die Kammstruktur mit eingeschossigen Gebäudeteilen im Mischgebiet B sowie dem dreigeschossigen Gebäudeteil im Mischgebiet C in der Falkoniergasse und weiten Teilen des Plangebiets wahrnehmbar sein. Mit dem Turmgebäude Mischgebiet D, welches mit einer im Vergleich zum Mischgebiet A etwas höheren zulässigen Oberkante von 60,0 m NHN auf die Türme der Friedrichswerderschen Kirche reagiert, wird der westliche Abschluss des Freiraums Werderscher Markt definiert.

Sonstige öffentliche Belange, die dem erhöhten Nutzungsmaß entgegenstehen, sind nicht erkennbar.

Mit den oben genannten Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung können die vorhandenen Bauflächen des dichten und zentralen Innenstadtgebiets in angemessener Weise in einem vielfältigen Spektrum von Bebauungsformen genutzt werden. Die Belange des Denkmalschutzes (Kronprinzenpalais, Friedrichswerdersche Kirche etc.) sowie das Ziel der Erhaltung bzw. Wiederherstellung von Straßen und Plätzen von geschichtlicher, künstlerischer und städtebaulicher Bedeutung werden durch eine potenziell hohe Grundstücksausnutzung nicht beeinträchtigt, sondern explizit berücksichtigt.

Unterschreitung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenregelungen

In § 6 der Bauordnung für Berlin sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt. Für Mischgebiete gilt eine Abstandsflächentiefe von mindestens 0,4 H, d.h. 40 % der Gebäudehöhe, mindestens jedoch 3 m. Hierbei müssen die Abstandsflächen entweder auf dem eigenem Grundstück liegen und dürfen sich nicht auf das Nachbargrundstück erstrecken (Erstreckungsverbot) oder dürfen sich bis maximal zur Mitte von öffentlichen Verkehrsflächen erstrecken. Ebenso dürfen sich verschiedene Abstandsflächen grundsätzlich nicht überdecken (Überdeckungsverbot), außer die Außenwände stehen in einem Winkel von mindestens 75 Grad zueinander (das Erstreckungsgebot bleibt hiervon unberührt).

Nach § 6 Abs. 1 Satz 3 der Bauordnung für Berlin ist eine Abstandsfläche nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf. Sofern in einem Bebauungsplan durch ausdrückliche Festsetzungen geringere Abstandsflächen festgesetzt werden, hat es gemäß § 6 Abs. 8 der Bauordnung für Berlin damit sein Bewenden. Die Vorschrift stellt den Vorrang des bundesrechtlichen Bauplanungsrechts vor den landesrechtlichen Anforderungen der Bauordnung klar. Soweit die Höhen der Gebäude und die Abstände der Baukörper zueinander im Bebauungsplan festgesetzt werden, ist das Abstandsflächenrecht verdrängt. Die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts müssen deshalb in der planungsrechtlichen Abwägung hinreichend berücksichtigt werden.

Die künftigen Baukörper im Mischgebiet werden eng mit Baulinien und Baugrenzen umschlossen. Die Fläche des Baukörpers ist die zulässige Grundfläche. Diese reine Baukörperfestsetzung ist eine ausdrückliche Festsetzung im Sinne von § 6 Abs. 8 der Bauordnung für Berlin. Aufgrund der Baukörperfestsetzung erübrigt sich die Festsetzung von Baulinien in den Bereichen, in denen der gegebene Spielraum innerhalb der einzelnen Festsetzungen ohnehin gering ist. Auch mit der Festsetzung von Baugrenzen kann in diesen Bereichen innerhalb der Mischgebiete die für diesen Standort angestrebte städtebauliche Figur ausreichend gesichert werden. Die Festsetzung von Baulinien wird somit auf das städtebaulich erforderliche Mindestmaß beschränkt.

Durch die Beteiligung der Bürger und der Behörden (§§ 3 und 4 BauGB) ist es dem Plangeber möglich, die Belange der Eigentümer und Bewohner sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebietes und folglich auch in den unmittelbar angrenzenden Gebieten zu würdigen. Bei der Abwägung hat der Plangeber die von § 6 BauOBln geschützten Rechtsgüter zu berücksichtigen, da die Nichteinhaltung des durch die Bauordnung gesicherten Mindeststandards in Bezug auf die Abstandsflächen der besonderen städtebaulichen Rechtfertigung bedarf. Maßgeblich ist insoweit ausschließlich, ob die Festsetzungen abwägungsfehlerfrei getroffen wurden. Dies setzt insbesondere voraus, dass die durch die geringeren Abstandsflächen betroffenen Belange zutreffend in die Abwägung eingestellt werden und mit den besonderen städtebaulichen Rechtfertigungen, die die Festsetzung geringerer Abstandsflächen erforderlich macht, abgewogen wurden.

Zur Beurteilung der Abstandsflächen, die sich bei einer Anwendbarkeit des Abstandsflächenrechts ergeben würden, wurden vom Vermessungsbüro Borgmann eine Abstandsflächenberechnung bezogen auf die Baulinien und Baugrenzen erstellt, hierbei wurden ebenso anzusetzende abstandsrelevante Mitten der öffentlichen Verkehrsflächen ermittelt. Grundlage ist die zulässige Gebäudehöhe (OK).

Die durch Festsetzung 2.3 zulässigen Überschreitungen der Oberkante um bis zu 1,2 m für Brüstungen und Attiken sind hierbei nicht berücksichtigt, da diese um mindestens 0,5 m von der Baulinie, bzw. Baugrenze zurücktreten müssen und somit nicht mehr abstandsflächenwirksam sind (0,4 H von 1,2 m entspricht 0,48 m). Abstandsflächen außerhalb des Plangebietes

Die durch Straßenbegrenzungslinien gefasste Verkehrsfläche Werderscher Markt hat an der engsten Stelle (auf Höhe des im Mischgebiet E zulässigen 16 m langen Erkers) eine Breite von rund 21,2 m. Im Bereich des Erkers ist eine Gebäudehöhe von maximal 26,1 m über Gehwegniveau zulässig. Die Mitte der Straßenverkehrsfläche wird damit durch die erforderliche Abstandsfläche (bei 0,4 H ergibt sich eine Tiefe von 10,5 m bei einem Abstand zur Straßenmitte von rund 10,6 m) nicht überschritten. Beiderseits des Erkers stellt sich die Situation aufgrund der größeren Abstände zwischen den Gebäuden und der teilweisen zurückgesetzten Oberkante (Mischgebiet F) günstiger dar. Bei einer abstandsflächenwirksamen Gebäudehöhe von 21,1 m ergibt sich hier eine Abstandsfläche bezogen auf ein Maß von 0,4 h von 8,4 m. Eine Abstandsfläche von 0,4 H kann somit durchgehend eingehalten werden. Ebenso werden von der gegenüberliegenden Bebauung die Abstandsflächen eingehalten.

Die Oberwallstraße weist eine mittlere Breite von 11,8 m auf (von der westlichen Straßengrenzung zur festgesetzten Straßenbegrenzungslinie), die Straßenmitte verläuft somit in einem Abstand von 5,9 m von der Straßenbegrenzungslinie. Bei einer abstandsflächenwirksamen zulässigen Gebäudehöhe von 21,1 m (55,0 m über NHN) ergibt sich für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 8,4 m bezogen auf 0,4 H. Die Straßenmitte wird damit fast durchgängig um 2,5 m überschritten, dies entspricht einer Abstandsfläche von ca. 0,3 H bezogen auf die Straßenmitte. Lediglich im nördlichen Bereich (5 m bis zur Ecke Werderscher Rosenstraße) verringert sich die Überschreitung auf ca. 2,1 m.

Die Traufhöhe der gegenüberliegenden Bebauung beträgt 18,9 m (52,8 m über NHN). Somit ergibt sich hier für die Tiefe der Abstandsflächen ein Maß von 7,5 m bezogen auf 0,4 H.