Immobilienwirtschaft
Rechnungshof von Berlin Jahresbericht 2011
· dem Abgeordnetenhaus im Rahmen der Vierteljahresberichte über die Beträge berichtet, die das Land Berlin aus der Abschöpfungsklausel zur Teilschlussbewertung Aktiva erzielt hat bzw. zur Teilschlussbewertung Passiva aus einer solchen Klausel erzielen würde.
4. Gravierende Mängel bei der Vergütung der Beschäftigten der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH
Der Rechnungshof hat in den einzelnen Betriebsbereichen der landeseigenen BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH für vergleichbare Tätigkeiten große Unterschiede bei den Jahresfestvergütungen festgestellt. Es fehlt an tariflichen Regelungen; auch ein differenziertes betriebliches Vergütungssystem existiert nicht. Das gesamte Zielvereinbarungssystem weist erhebliche Mängel auf, sodass es zu ungerechtfertigten Bonuszahlungen gekommen ist.
Die seit dem Jahr 2003 bestehende BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) führt die Geschäfte des Sondervermögens Immobilien des Landes Berlin (SILB); die ihr hierdurch entstehenden Kosten werden zulasten des Sondermögens aus dem Landeshaushalt finanziert. Alleiniger Gesellschafter ist das Land Berlin, das für die Verbindlichkeiten des SILB uneingeschränkt haftet.
Näheres zu den Aufgaben und der Finanzierung der Gesellschaft regeln neben dem Gesellschaftsvertrag die zwischen dem Land Berlin und der BIM geschlossenen Dienstleistungsverträge (Managementvertrag, Geschäftsbesorgungsvertrag). Zu den wesentlichen Aufgaben gehören danach die Vermietung von landeseigenen Grundstücken und Gebäuden an Dienststellen des Landes und an Dritte, das Portfoliomanagement einschließlich Standortoptimierung und -verlagerungen, die Steuerung aller Leistungen der Unterhaltung und Bewirtschaftung sowie die Anmietung der Immobilien von Dritten. Darüber hinaus obliegen ihr die Steuerung und fachliche Aufsicht über den Landesbetrieb für Gebäudebewirtschaftung (LfG), der die operativen Geschäfte der Immobilienverwaltung (Technik, Infrastruktur, Hausmeister- und Grünpflegedienste u. a.) wahrnimmt.
Der Rechnungshof hatte bereits nach einer ersten Prüfung des neuen Berliner Immobilienmanagements über Mängel bei der Geschäftsführung berichtet (vgl. Jahresbericht 2006 T 250 bis 269). Mit seiner weiteren Prüfung hat er nunmehr untersucht, ob die Personalaufwendungen für die Beschäftigten der BIM, die den weitaus größten Anteil der betrieblichen Aufwendungen ausmachen, sachgerecht und angemessen sind.
Rechnungshof von Berlin Jahresbericht 2011
Die BIM gewährt allen Beschäftigten außertarifliche Vergütungen; Tarifverträge wendet sie nicht an. Bei der Prüfung hat der Rechnungshof große Vergütungsunterschiede sowohl bei den Angestellten, die Leitungstätigkeiten wahrnehmen oder als Teamassistenten tätig sind, als auch bei den Sachbearbeitern einzelner Geschäftsbereiche festgestellt.
Angabegemäß hat die BIM wegen der ursprünglich relativ geringen Unternehmensgröße (27 bis 69 Beschäftigte in den Jahren 2004 bis 2006) von einer Anwendung des öffentlichen Tarifrechts Abstand genommen. Darüber hinaus vertritt sie den Standpunkt, dass die ihr obliegenden Tätigkeiten der Immobilienwirtschaft vom öffentlichen Tarifrecht nicht gedeckt seien. Sie verhandle die Vergütung stattdessen individuell in den jeweiligen Einstellungsgesprächen; dabei sollen u. a. Berufserfahrung und Spezialkenntnisse der Bewerber eine Rolle spielen. Im Übrigen beruft sie sich auf Vergütungsstudien zweier Beratungsunternehmen aus den Jahren 2003 und 2008. Weder die BIM noch die Senatsverwaltung für Finanzen haben auf Nachfrage des Rechnungshofs die vollständigen Unterlagen vorgelegt.
Die Einschätzung der BIM trifft schon deshalb nicht zu, weil die ihr übertragenen Tätigkeiten bereits vor ihrer Gründung im Wesentlichen innerhalb der Verwaltung Berlins wahrgenommen worden sind. Zudem obliegen vergleichbare Aufgaben in anderen Bundesländern überwiegend Landesbetrieben oder Anstalten des öffentlichen Rechts und damit ebenfalls der Rechnungshof von Berlin Jahresbericht 2011 mittelbaren Landesverwaltung. Im Regelfall fallen deren Beschäftigte unter den Geltungsbereich der Tarifverträge des öffentlichen Dienstes. Darüber hinaus ist offen, ob die geltend gemachten Vergütungsvergleiche auf die BIM anwendbar sind. Nach den Prüfungserfahrungen des Rechnungshofs wird in derartigen Studien nicht bzw. nicht ausreichend berücksichtigt, dass Unternehmen, deren alleiniger Gesellschafter eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft wie hier das Land Berlin ist, faktisch kein Insolvenzrisiko aufweisen und zumeist allenfalls nur sehr eingeschränkt am marktwirtschaftlichen Wettbewerb teilnehmen.
Der Rechnungshof hat beanstandet, dass weder tarifliche Regelungen vereinbart worden sind noch ein betriebliches Vergütungssystem vorliegt. Er hat die BIM aufgefordert, vorrangig zu prüfen, ob ihre Beschäftigten in den Geltungsbereich der Tarifverträge des öffentlichen Dienstes einbezogen werden können. Anderenfalls ist ein sachgerechtes betriebliches Vergütungssystem als Grundlage für künftige Vertragsabschlüsse zu erarbeiten, auf dessen Anwendung auch auf bereits bestehende Arbeitsverhältnisse hinzuwirken ist.
Alle Beschäftigten der BIM erhalten neben ihrer Festvergütung Bonuszahlungen auf der Grundlage jährlich zu schließender Zielvereinbarungen. In den Geschäftsjahren 2007 bis 2009 sind die Vereinbarungen regelmäßig erst im laufenden Jahr - vereinzelt sogar erst in der zweiten Jahreshälfte geschlossen worden.
Zielvereinbarungen können nur dann leistungssteigernd wirken, wenn sie bereits zu Beginn des Geschäftsjahres vorliegen. Demgemäß sehen die im Jahr 2009 vom Senat erlassenen Hinweise für Beteiligungen des Landes Berlin an Unternehmen (Beteiligungshinweise) in Anlage 7 Abschnitt II Nr. 3 vor, dass Zielvereinbarungen spätestens mit der Planung für das folgende Geschäftsjahr zu schließen sind. Der Rechnungshof beanstandet den verspäteten Abschluss; er hat die Erwartung geäußert, dass die BIM die Zielvereinbarungen künftig rechtzeitig abschließt.
Die Höhe des mit den Angestellten vereinbarten „Zielbonus" (Bonusbetrag, der bei vollständiger Zielerfüllung zusteht) weist - bezogen auf die jeweilige Jahresfestvergütung - erhebliche Unterschiede auf. So hat der Rechnungshof bei Angestellten der zweiten und dritten Führungsebene eine Spanne zwischen 10 und 45 v. H. festgestellt.
Bei den übrigen Beschäftigten hat der Rechnungshof selbst bei vergleichbarer Tätigkeit deutliche Unterschiede bei der Höhe der vereinbarten „Zielboni" festgestellt. Die BIM begründet dies teilweise mit dem Zeitpunkt der Einstellung, aber auch mit gestiegener Verantwortung (bei gleichzeitiger Erhöhung der Festvergütung im Einzelfall) oder der Abgeltung von Mehrarbeit, obwohl letztere nach den Arbeitsverträgen bereits durch die laufende Vergütung pauschal abgegolten ist.