Wohnungen

Bebauungsplan I-218 „Petriplatz / Breite Straße " Begründung 16.3.2011 63

Die Erforderlichkeit, für die nordwestliche Blockrandbebauung geringere Abstandsflächentiefen zu ermöglichen, wird insbesondere mit der vorhandenen Wohnbebauung begründet, deren Erhalt für die Umsetzung der Planungsziele in diesem Innenstadtbereich von großer städtebaulicher Bedeutung ist. In der Abwägung wird den Zielen der Erhaltung der vorhandenen Wohnsubstanz und des Denkmalbereichs, der auch durch die historische Straßensituation geprägt wird, der Vorrang gegenüber einer Verbesserung der Abstandssituation eingeräumt, die nur mit unverhältnismäßigem Aufwand durch Erweiterung des Straßenraums unter Beseitigung des Bestandes herbeigeführt werden könnte.

Da die gegenüberliegende geplante Neubebauung (MK3) überwiegend nur dreigeschossig (mit einem zurückgestaffelten vierten Vollgeschoss) und im höhergeschossigen Bereich gegenüber der Straße zurückgesetzt ist, bleibt eine ausreichende Belichtung und nach den Ergebnissen einer Verschattungsuntersuchung zu den Daten der Tag- und Nachtgleiche (mit Ausnahme eines etwa 10 m langen Abschnitts im ersten Vollgeschoss) mindestens zweistündige Besonnung auch der in den unteren Geschossen gelegenen Wohnräume gewährleistet. Aus vielen der betroffenen Wohnungen sind Durchblicke in die verbreiterte Kleine Gertraudenstraße oder auf den neu entstehenden Petriplatz möglich.

Für die künftigen Nutzer des Kerngebietes ergeben sich keine Beeinträchtigungen der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Für die unteren Geschosse kann hier von kerngebietstypischen gewerblichen Nutzungen sowie von Nebenräumen der hier festgesetzten kulturellen Einrichtung (Besucherzentrum) ausgegangen werden, die in großen Teilen auch von der Kleinen Gertraudenstraße und vom Petriplatz her belichtet werden können. Wohnungen sind überwiegend nur ausnahmsweise zulässig; wo ein Wohnanteil vorgeschrieben ist, ist eine Anordnung in den oberen Geschossen mit ausreichender Belichtung und Besonnung der Aufenthaltsräume von der Kleinen Gertraudenstraße oder von Dachterrassen her möglich.

Durch ein mögliches zusätzliches Nicht-Vollgeschoss im allgemeinen Wohngebiet ergibt sich aufgrund der Lage auf der Nordseite der Scharrenstraße keine zusätzliche Verschattung.

(d) Unterschreitungen an der Kleinen Gertraudenstraße

Im südlichen Teil der 11,5 m breiten Kleinen Gertraudenstraße ergibt sich bei einer beidseitigen bis zu sechsgeschossigen Bebauung eine Überschneidung der Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln um etwa 5,5. Die Abstandsflächenunterschreitung ist städtebaulich vertretbar, da sie auf einen maximal 13,0 m langen Teilabschnitt begrenzt ist und (hier nur ausnahmsweise zulässige) Wohnungen bzw. sonstige Nutzungseinheiten über Aufenthaltsräume verfügen können, die (auch) zur Gertraudenstraße hin ausgerichtet und damit gut belichtet und besonnt sind.

In dem nördlich anschließenden Abschnitt der Kleinen Gertraudenstraße greift die notwendige Abstandsfläche der viergeschossigen Bestandsbebauung im Kerngebiet MK2.1 um etwa 0,5 m über die Straßenmitte hinaus. Eine Überschneidung mit den Abstandsflächen der gegenüberliegenden Neubebauung im Kerngebiet MK3.1wird jedoch nicht ermöglicht.

(e) Unterschreitungen entlang des Spreekanals Entlang des Spreekanals überschreiten die Abstandsflächen der Gebäude, deren zulässige Höhe sich an der Bestandsbebauung orientiert, auf gesamter Länge der Baugebiete die Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche der Straße „Friedrichsgracht". Da hier eine Wasserfläche unmittelbar angrenzt, werden durch diese Überschreitung öffentliche oder private Belange nicht beeinträchtigt.

Begründung Bebauungsplan I-218 „Petriplatz / Breite Straße" 64 16.3.

(f) Unterschreitungen im Blockinnenbereich zwischen Brüderstraße und Friedrichsgracht

Im Blockinnenbereich zwischen dem Wohnriegel entlang der Sperlingsgasse und dem Kerngebiet MK1 kommt es aufgrund der über den Bestand hinaus ermöglichten Brandwandbebauung auf dem Grundstück Brüderstraße 10 zu einer geringfügigen Überschneidung von Abstandsflächen im Eckbereich zum Wohnriegel entlang der Sperlingsgasse. Mit der zusätzlichen Bebauungsmöglichkeit sollen die Voraussetzungen für den Erhalt des Baudenkmals verbessert werden. Die vorhandene Wohnbebauung wird durch die Unterschreitung der Abstandsfläche nicht beeinträchtigt, da sie mit ihren Fenstern nach Nordwesten orientiert ist und hofseitig lediglich eine Laubengangerschließung aufweist. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Bebauung auf dem Grundstück Brüderstraße 10 ist weiterhin gewährleistet.

Im Fall der denkmalgeschützten Gebäude auf den Grundstücken Friedrichsgracht 53-55 und Brüderstraße 11-13 liegen die Abstandsflächen auf benachbarten Grundstücken. Diese Situation ist durch die Schließung des Blockrandes durch eine Wohnbebauung in den 60er Jahren entstanden, mit Grundstückszuschnitten, die auf die heutigen Abstandsflächenerfordernisse keine Rücksicht nahmen. Die Unterschreitungen von Abstandsflächen können ohne Eingriffe in den Baubestand, der unter Denkmalschutz steht bzw. ­ im Falle der Wohngebäude ­ aus städtebaulichen und nutzungsstrukturellen Gründen erhalten werden soll, nur durch eine Anpassung der Grundstücksgrenzen vermieden werden. Dies würde einen unverhältnismäßigen Eingriff in eine seit vielen Jahren hingenommene Bestandssituation bedeuten, zumal ein städtebaulicher Missstand nicht erkennbar ist.

II.4.5 Bauweise

Für alle Baugebiete wird die geschlossene Bauweise gemäß § 22 BauNVO festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 12). Mit der geschlossenen Bauweise wird bestimmt, dass die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand zu errichten sind; hiervon kann gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO jedoch abgewichen werden, wenn aufgrund einer vorhandenen Bebauung ein Heranbauen an die Grundstücksgrenze eine städtebaulich oder bauordnungsrechtlich unverträgliche Situation erzeugen würde.

Sowohl die vorhandene Bebauungsstruktur als auch das städtebauliche Konzept für die Neubebauung sind dadurch gekennzeichnet, dass die Grundstücke entweder vollständig oder mit einem geschlossenen Blockrand überbaut sind bzw. überbaut werden sollen. Durch die Festsetzung soll deshalb gewährleistet werden, dass neue Gebäude an vorhandene oder durch beabsichtigte Grundstücksteilungen entstehende Grundstücksgrenzen herangebaut werden und keine exponierten Brandwände entstehen. Eine Teilung der Grundstücke soll auch in den Baugebieten MK3 und MK4 nicht ausgeschlossen werden, so dass aus den genannten Gründen auch dort die Festsetzung der geschlossenen Bauweise erforderlich ist.

II.4.6 Verkehrsflächen

Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB die öffentlichen Verkehrsflächen entsprechend der auf der Grundlage des Planwerks Innenstadt abgestimmten Konzeption zur Neuordnung und Neugestaltung der Straßen- und Platzräume im Plangebiet fest. Im Bereich der Breiten Straße und der Gertraudenstraße werden erheblich bzw. eher geringfügig vom bisherigen Bestand abweichende Verkehrsflächen festgesetzt; die Scharrenstraße wird über die Brüderstraße hinaus wieder bis zur Breiten Straße verlängert, im Block zwischen Breite Straße und Brüderstraße wird eine Fußgängerpassage als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung neu festgesetzt. Für die übrigen öffentlichen Straßen orientieren sich die Festsetzungen im Wesentlichen am Bestand. Im Folgenden werden die Festsetzungen für die einzelnen Straßen im Plangebiet und die ihnen jeweils zugrunde liegenden Straßenplanungen näher erläutert und begründet. Die in diesem Zusammenhang aufgeführten Angaben zur Straßenraumaufteilung sind nicht verbindlich, da die Einteilung der Straßenverkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzung ist (textliche Festsetzung Nr. 14). Bebauungsplan I-218 „Petriplatz / Breite Straße " Begründung 16.3.2011 65

II.4.6.1 Straßenverkehrsflächen

(a) Mühlendamm, Gertraudenstraße (Bundesstraße B1)

Der Straßenzug Mühlendamm ­ Gertraudenstraße, der Teil der gewidmeten Bundesstraße 1 ist, wird der abgestimmten Vorplanung vom Juni 2002 folgend als Straßenverkehrsfläche festgesetzt (siehe I.3.4.9). Dem planungsrechtlich übergeordneten Status der Bundesstraße wird hiermit mit Ausnahme kleiner Teilflächen im nördlichen Gehwegbereich (s.u.) entsprochen. Die in der Vorplanung abgestimmte Aufteilung des künftigen Straßenraums wird durch die festgesetzte Breite der Straßenverkehrsfläche grundsätzlich ermöglicht, aber nicht vorgegeben.

Weiterhin wird die Einordnung von 2 x 3 Fahrstreifen für den fließenden Kfz-Verkehr ermöglicht, die nach den vorliegenden Verkehrsprognosen auch bei Umsetzung der für den Innenstadtbereich vorgesehenen verkehrsplanerischen Ziele und Maßnahmen weiterhin erforderlich sein werden; außerhalb der Verkehrsspitzen können die äußeren Fahrstreifen für den ruhenden Verkehr genutzt werden. Beiderseits des Knotens Breite Straße / Fischerinsel kann zusätzlich je ein Fahrstreifen für abbiegende Verkehrsströme eingeordnet werden. Der Straßenquerschnitt ermöglicht des Weiteren die Einordnung von beidseitigen Seitenräumen zur Aufnahme von Gehwegen, Baumstreifen und separaten Radwegen mit den entsprechenden Sicherheitsstreifen.

Im Kreuzungsbereich mit der Breiten Straße ergibt sich durch das leichte Zurücktreten des Hauses der Deutschen Wirtschaft gegenüber der Straßenflucht eine Erweiterung des Straßenraumes, während auf der gegenüberliegenden südöstlichen Straßenseite die festgesetzte Verkehrsfläche zur Umsetzung des Straßenentwurfs, insbesondere zur Herstellung des Geh- und Radwegs in der für den weiteren Straßenverlauf angenommenen Breite nicht ganz ausreicht. Die fehlende Fläche, die an der Einmündung der Straße Fischerinsel etwa 2 m breit ist und sich zur Mühlendammbrücke hin stetig verjüngt, kann nur außerhalb des Plangebietes durch Inanspruchnahme eines kleinen Teils der dort gelegenen Grünfläche gesichert werden. Mit dem Liegenschaftsfonds Berlin besteht die Absprache, die für die Verkehrsfläche benötigte Fläche nicht zusammen mit dem angrenzenden Grundstück zu verkaufen. Um das Übergreifen der zukünftigen Straßenverkehrsfläche auf die Nachbarfläche außerhalb des Geltungsbereichs deutlich zu machen, wird in diesem Teilabschnitt keine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt.

Im Südwesten des Plangebiets ist die Grenze des Kerngebietsblocks an der Friedrichsgracht zugleich Geltungsbereichsgrenze. Eine Straßenbegrenzungslinie wird hier nicht festgesetzt, da die Straßenführung im Bereich der Gertraudenbrücke noch nicht abschließend geklärt ist und durch den Bebauungsplan nicht vorweggenommen werden soll, ob hier zukünftig eine Straßenverkehrsfläche oder eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung angrenzt.

Um die durch den Straßenraum gebildete Zäsur zwischen Petriviertel und Fischerinsel möglichst gering zu halten, eine möglichst breite räumliche Fassung des Petriplatzes zu ermöglichen, archäologische Spuren der Cöllnischen Lateinschule und der früheren Ratswaage integrieren zu können und Flächen für städtebaulich angemessen dimensionierte und wirtschaftlich realisierbare Baukörper beiderseits des Platzes zu gewinnen, ist die Straßenverkehrsfläche zwischen Breite Straße und Petriplatz und auf einem kurzen Abschnitt südwestlich des Petriplatzes gegenüber der verkehrlich begründeten Regelbreite geringer dimensioniert. Der Bebauungsplan stellt in diesen Abschnitten ausreichend breite Flächen für den Fußgängerverkehr sicher, indem er am südöstlichen Rand der angrenzenden Kerngebiete 5,0 m breite Flächen festsetzt, die mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten sind; der Gehweg soll hier unter Arkaden geführt werden., deren lichte Höhe 6 m nicht unterschreiten und deren Grundfläche zu höchstens 8 % durch Stützpfeiler und vortretende Bauteile eingeschränkt werden darf, um angenehme und sichere Nutzungsbedingungen zu gewährleisten.