Wohnungen

Oberkante von 55,0 m über NHN im Mischgebiet F wird ferner eine städtebaulich nicht gewollte optische Überhöhung vermieden, ebenso wirkt sich diese Bebauung nicht auf die Abstandsflächenberechnungen aus.

Im Mischgebiet E und F soll durch eine Baufeldtiefe von 14,10 m eine attraktive Baufeldtiefe sowohl für Wohnen als auch für gewerbliche Nutzungen entsprechend der Festsetzung als Mischgebiet sichergestellt werden (siehe auch Kap. 2.3.3.1 ­ Städtebauliche Gründe). Im Mischgebiet F ist daher eine Baulinie erforderlich, um im Falle einer Wohnbebauung, die in der Regel eine geringere Tiefe aufweist, eine Orientierung der Bebauung in Anlehnung an die stadthistorisch-städtebauliche Situation zum Blockrand sicherzustellen und ein Abrücken, z. B. für Vorgärten, zu vermeiden.

In der Straße Werderscher Markt wird der 16 m breite Erker des Mischgebietes E als Baugrenze festgesetzt, die restlichen Bereiche (Mischgebiet F) als Baulinien. Im Mischgebiet D wird die bauliche Anlage, die zum Werderschen Markt / Vorplatz der Kirche orientiert ist, bis zum Ende des Turmgebäudes (südlicher Teil des Mischgebietes D) ebenfalls durch eine Baulinie festgesetzt. Durch die Baulinienfestsetzungen wird trotz der flexiblen Baufeldtiefe eine straßenbegleitende Bebauung entsprechend den Zielstellungen des Planwerks Innenstadt sichergestellt. Zum Werderschen Markt wird die bauliche Fassung des Platzes vor der Friedrichswerderschen Kirche und gleichzeitig die städtebauliche Betonung des Turmgebäudes gesichert.

Bereich um die Falkoniergasse / Friedrichswerdersche Kirche Innerhalb der Falkoniergasse wird in Nord-Süd-Richtung in einem Abstand von 0,5 m vor den Baugrenzen der Gebäude eine weitere Baugrenze festgesetzt, um hier entsprechend dem städtebaulichen Konzept einen arkadenähnlichen eingeschossigen Vorbau zu ermöglichen. Die Höhe der Oberkante des Vorbaus korrespondiert mit der Höhe der Oberkante der Mischgebiete B und G (39,0 m über NHN). Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung sollen hier Torbögen / Säulen vor den Gebäuden ermöglicht werden. Die vor den Gebäuden beabsichtigten Torbögen sollen entlang des Mischgebietes G fortgesetzt werden, um einen optisch geschlossenen Eindruck in der Falkoniergasse zu erreichen. Eine Durchgängigkeit der Torbögen / Säulen bzw. eine öffentliche Zugänglichkeit der Fläche H ist jedoch nicht beabsichtigt.

Ferner wird eine bauliche Verbindung zwischen den Gebäuden, d.h. senkrecht zum Verlauf der Gasse, zwischen den Punkten m und n sowie o und p für Torbögen / Säulen, Tore etc. zugelassen, die Belastung der Falkoniergasse mit einem Gehrecht, das in diesem Fall eine Durchgängigkeit ermöglicht, ist hierbei zu berücksichtigen.

Östlich der Falkoniergasse wird eine abwechselnde Hof- bzw. Turmstruktur festgesetzt (Mischgebiet A, B, C, B, D). Ziel ist es, im Zusammenwirken mit den Höhenfestsetzungen eine abwechselnd hohe und niedrige Bebauung östlich der Falkoniergasse (Kammstruktur) zu sichern und so die Friedrichswerdersche Kirche durch die Zäsuren auch von der Falkoniergasse aus erlebbar zu machen. Hierbei bleibt die Bebauungsdichte auf Grund der Höhendifferenzierung hinter dem historischen Vorbild zurück.

Die Oberkante des Mischgebietes A beträgt 58,8 m über NHN und bleibt somit unterhalb der Traufhöhe der Friedrichswerderschen Kirche (59,4 m über NHN). Entlang der Werderschen Rosenstraße und der Falkoniergasse tritt die zulässige Oberkante weiterer baulicher Anlagen um 3,0 m von der festgesetzten straßenseitigen Baugrenze zurück. Sie beträgt zu den Verkehrsflächen hin 55,0 m über NHN (21,1 m über Gehweg). Durch das Zurücktreten der weiteren Bebauung oberhalb einer Oberkante von 55,0 m über NHN im Mischgebiet A wird eine städtebaulich nicht gewollte optische Überhöhung vermieden. Zudem wirkt sich diese Bebauung zur Falkoniergasse und Werderschen Rosenstraße hin nicht mehr auf die Abstandsflächenberechnungen aus.

Darüber hinaus muss die zulässige Oberkante des Mischgebietes A von 58,8 m über NHN entlang der festgesetzten östlichen Baugrenze um mindestens 0,5 m zurücktreten. Somit bleibt auf der Ostseite des Mischgebietes A die Fassade der Kirche für die Höherentwicklung prägend, aufgrund der schmalen Gasse ist hierzu ein Versatz von 0,5 m ausreichend, um eine ungewollte optische Überhöhung zu vermeiden.

Die Oberkante des Mischgebietes C ist mit 46,0 m über NHN (entspricht ca. 12,1 m über Gehweg) festgesetzt. Durch die Festsetzung von Hof- bzw. Zwischenbauten im Mischgebiet B und G mit einer Oberkante von maximal 39 m über NHN (ca. 5,1 m über Gehweg, bei max. einem Vollgeschoss), entsteht eine lebendige Gebäudestruktur. Durch die Zäsuren der niedrigen Bebauung werden zudem die Voraussetzungen für eine ausreichende Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten in dem dicht überbaubaren Mischgebiet geschaffen und der Eindruck von Einzelgebäuden gesichert. Das Bauwerk der Friedrichswerderschen Kirche ist durch die Zäsuren in der Falkoniergasse sichtbar und prägt aufgrund der Begrenzung der Höhen im Mischgebiet B und C den Charakter der Falkoniergasse mit.

An der zulässigen Gebäudehöhe der Mischgebiete B und G sollen sich auch die in der Falkoniergasse in Nord-Süd-Richtung möglichen Torbögen / Säulen, ebenfalls mit einer zulässigen Oberkante von bis zu 39,0 m über NHN (ca. 5,1 m über Gehweg) gestalterisch orientieren.

Westlich der Falkoniergasse (Mischgebiet H) wird ein ebenerdiger Innenhof gesichert, der gegenüber dem gegenwärtigen Planungsrecht zur besseren Belichtung der Gebäude beiderseits der Falkoniergasse beiträgt. Auf eine oberirdische Bebauung wurde hier mit dem Ziel einer Verbesserung der Belichtung verzichtet, die Bebauung bleibt in diesem Bereich somit ebenfalls deutlich hinter dem historischen Vorbild zurück. Gleichwohl ist die Fläche unterirdisch grundsätzlich durch eine Tiefgarage unterbaubar.

Bereich um die Werdersche Rosenstraße

Die zulässigen Gebäudehöhen orientieren sich an den städtebaulichen Überlegungen bezüglich der Falkoniergasse und der Oberwallstraße, auch hier tritt die zulässige Oberkante baulicher Anlagen von 60,0 m über NHN um 2,7 m von der straßenseitigen festgesetzten Baugrenze zurück. Die festgesetzte straßenseitige Oberkante baulicher Anlagen beträgt 55,0 m über NHN. Die Traufhöhe der gegenüberliegenden baulichen Anlagen (Grundstück Kronprinzenpalais) als Ergebnis einer Rekonstruktion historischer Bebauung, beträgt 49,2 m über NHN und liegt somit deutlich unterhalb der durchschnittlichen Höhe der baulichen Anlagen im näheren Umfeld. Dennoch ist eine straßenseitige Gebäudehöhe im Mischgebiet F vom 55,0 m über NHN auf das Umfeld bezogen, da sie sich auf die Bebauung der Oberwallstraße und der Friedrichswerderschen Kirche bezieht. Ein Abfallen um ein Vollgeschoss würde das Ortsbild beinträchtigen und den Zielen der Rekonstruktion eines harmonischen Blockrands zuwiderlaufen. Ebenso birgt dies die Gefahr, eine Schau- (Werderscher Markt) und eine Rückseite (Werdersche Rosenstraße) auszubilden. Zur Akzentuierung werden zudem entlang der Werderschen Rosenstraße ab dem dritten Vollgeschoss zwischen den Punkten q und r sowie s und t Erker, Wintergärten und Balkone planungsrechtlich ermöglicht.

GRZ und GFZ

Mit der textlichen bzw. zeichnerischen Festsetzung, dass die Grundstücksflächen innerhalb des Mischgebietes unterirdisch vollständig unterbaubar sind, wird ermöglicht, dass Tiefgaragen und andere notwendige unterirdische bauliche Anlagen auch unterhalb der nicht überbaubaren Flächen realisiert werden können.

Auf Festsetzungen der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) kann im Mischgebiet verzichtet werden, da das Nutzungsmaß durch die Baulinien und Baugrenzen in Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe und der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse ausreichend bestimmt ist. Die durch die Planzeichnung konkret festgelegten Flächen der Baukörper sind Festsetzungen mit Doppelcharakter; sie bestimmen zum einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und sind Berechnungsgrundlage für Geschossfläche nach § 19 BauNVO; zum anderen legen sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne des § 23 BauNVO fest.

Technische Anlagen, Brüstungen und Attiken Ziel des Plangebers ist es, die Anordnung erforderlicher technischen Anlagen (z. B. Klima- und Lüftungsanlagen ­ auch Fahrstuhlüberfahrten sind technische Anlagen im Sinne der Festsetzung) innerhalb der Mischgebiete E und F (jedoch nicht innerhalb G) zu ermöglichen. Ferner können im Mischgebiet E und F oberhalb der Oberkante auch Treppenräume zugelassen werden. Die zulässige Höhe bemisst sich hierbei an der notwendigen Höhe der Fortführung des Treppenhauskerns um die Dachflächen zu erschließen. Um einen geschlossenen Eindruck zu erzielen, können die Anlagen baulich zusammengefasst werden und es kann eine bauliche Umfassung der einzelnen Anlagen erfolgen.

Diese kann auch Vorräume umfassen, die erforderlich sind, damit der Benutzter nicht direkt vom Treppenraum ins Freie tritt. Einer ausdrücklichen Erwähnung in der textlichen Festsetzung bedarf dieses nicht. Darüber hinaus muss im Mischgebiet E und F bei der Errichtung von technischen Anlagen ein Abstand von mindestens 5,0 m von der festgesetzten Baulinie bzw. Baugrenze entlang der Straßen Werderscher Markt, Oberwallstraße und Werdersche Rosenstraße, der Falkoniergasse und dem Mischgebiet H eingehalten werden. Die zulässige Höhe technischer Anlagen wird auf 2,5 m begrenzt, d. h. die technischen Anlagen bzw. die bauliche Umfassung ragen maximal 1,3 m über die Attika hinaus. Durch die Begrenzung der Höhe einerseits und der Begrenzung der Zulässigkeit auf einen Bereich von jeweils 5 m hinter den o.g. festgesetzten Baugrenzen bzw. Baulinien andererseits, soll erreicht werden, dass die funktional notwendigen aber dem Stadtbild abträglichen technischen Anlagen von den öffentlichen Verkehrswegen aus in der Regel nicht einsehbar sind.

Eine Überschreitung der Oberkante baulicher Anlagen für technische Anlagen ist in den Mischgebieten A, B, C und im südlichen Teil von D nicht festgesetzt, da diese Anlagen dem angestrebten hochwertigen städtebaulichen Gesamteindruck im Zusammenspiel mit der Kirche und der Höhenstaffelung entgegenstehen würden. Im nördlichen Teil des Mischgebietes D kann dagegen die zulässige Oberkante von 55,0 m über NHN für die Aufnahme von Aufzugsanlagen und Treppenhäusern ausnahmsweise überschritten werden, jedoch nur bis zur Höhe der Oberkante von 58,8 m über NHN. Die Überschreitung ist hier notwendig, um eine Erschließung auch des südlichen Turmgeschosses im Mischgebiet D gewährleisten zu können. Die Aufzugsanlagen / Treppenhäuser sind aus gestalterischen Gründen baulich einzufassen ­ hier mit lichtdurchlässigem Material für Wände und Dachflächen, damit das Turmgeschoss im Kontext der Kirche nicht zu dominant wirkt.

Sofern Schornsteine innerhalb des Mischgebietes A, C, D, E und F erforderlich sind, kann ausnahmsweise eine weitere Überschreitung zugelassen werden. Dieses ist erforderlich, um den bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügen zu können. Schornsteine im Mischgebiet C sind so anzuordnen, dass erhebliche Auswirkungen auf die Mischgebiete A und D ausgeschlossen werden können. In den Mischgebieten B und G werden Schornsteine nicht zugelassen, da diese Gebäudeteile deutlich niedriger sind und hier die Anordnung von Schornsteinen weder städtebaulich noch technisch vertretbar ist.

Ebenso sollen in den Mischgebieten A, B, C D, E und F Dachterrassen zugelassen werden. Hier kann die zulässige Oberkante baulicher Anlagen um maximal 1,2 m für Brüstungen und Attiken überschritten werden. Um sicherzustellen, dass die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen durch diese Anlagen nicht zusätzlich unterschritten werden, sind diese Anlagen um 0,5 m von der Baulinie bzw. Baugrenze zurückzusetzen (0,4 h von 1,2 m entspricht 0,48 m).

Die Festsetzung einer Oberkante bezieht sich auf den höchsten das Orts- oder Landschaftsbild noch mitprägenden Bauteil (z.B. Attika). Diese textliche Festsetzung zielt somit auf die Zulässigkeit von massiven Brüstungen und Attiken ab, von denen eine gebäudegleiche oder wandartige Wirkung ausgeht und für die entsprechend bauordnungsrechtlich Abstandsflächen nachzuweisen sind. Bei der Frage, ob dies der Fall ist kommt es darauf an, ob "durch die Anlage ein optisch beengender Eindruck einer wandähnlichen flächigen Begrenzung erzeugt wird" (vgl. Broy-Bülow in Bauordnung für Berlin, Kommentar, Vieweg + Teubner, 2008, § 6 RNrn 15 bis 18). Je licht- und luftdurchlässiger z. B. Absturzsicherungen sind, desto weniger spricht für eine von ihnen ausgehende Wandwirkung.

Licht- und luftdurchlässige Absturzsicherungen (z.B. Geländer, transparente Glasbrüstungen), die als untergeordnete Bauteile weder das Ortsbild prägen, noch eine gebäudegleiche Wirkung entfalten, die im Sinne des Bauordnungsrechts Abstandsflächen erforderlich machen, können im bauordnungsrechtlichen Verfahren zugelassen werden, ohne dass es einer ausdrücklichen Erwähnung in der textlichen Festsetzung bedarf.

Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Baunutzungsverordnung

Das gesamte Bauvorhaben im Plangebiet basiert auf einer zusammenhängenden Ensemblestruktur, Frei- und Bauräume gehen in einander über und bedingen sich gegenseitig. Daher ist das Areal auch zusammenhängend zu betrachten.