Grundstück

Bei der Abwägung hat der Plangeber die von § 6 BauOBln geschützten Rechtsgüter zu berücksichtigen, da die Nichteinhaltung des durch die Bauordnung gesicherten Mindeststandards in Bezug auf die Abstandsflächen der besonderen städtebaulichen Rechtfertigung bedarf. Maßgeblich ist insoweit ausschließlich, ob die Festsetzungen abwägungsfehlerfrei getroffen wurden. Dies setzt insbesondere voraus, dass die durch die geringeren Abstandsflächen betroffenen Belange zutreffend in die Abwägung eingestellt werden und mit den besonderen städtebaulichen Rechtfertigungen, die die Festsetzung geringerer Abstandsflächen erforderlich macht, abgewogen wurden.

Zur Beurteilung der Abstandsflächen, die sich bei einer Anwendbarkeit des Abstandsflächenrechts ergeben würden, wurden vom Vermessungsbüro Borgmann eine Abstandsflächenberechnung bezogen auf die Baulinien und Baugrenzen erstellt, hierbei wurden ebenso anzusetzende abstandsrelevante Mitten der öffentlichen Verkehrsflächen ermittelt. Grundlage ist die zulässige Gebäudehöhe (OK). Die durch Festsetzung 2.3 zulässigen Überschreitungen der Oberkante um bis zu 1,2 m für Brüstungen und Attiken sind hierbei nicht berücksichtigt, da diese um mindestens 0,5 m von der Baulinie, bzw. Baugrenze zurücktreten müssen und somit nicht mehr abstandsflächenwirksam sind (0,4 H von 1,2 m entspricht 0,48 m). Dagegen wirkt sich die durch Festsetzung 2.4 ausnahmsweise zulässige Überschreitung der Oberkante des nördlichen Abschnitts des Mischgebietes D durch Aufzugsanlagen und Treppenhäuser bis zu einer Oberkante von 58,8 m über NHN abstandsflächenwirksam aus: hier sind die gleichen Abstandsflächen wie im südlichen Abschnitt des Mischgebietes D zugrunde zu legen (ebenfalls Oberkante 58,8 m über NHN). Abstandsflächen außerhalb des Plangebietes

Die durch Straßenbegrenzungslinien gefasste Verkehrsfläche Werderscher Markt hat an der engsten Stelle (auf Höhe des im Mischgebiet E zulässigen 16 m langen Erkers) eine Breite von rund 21,2 m. Im Bereich des Erkers ist eine Gebäudehöhe von maximal 26,1 m über Gehwegniveau zulässig. Die Mitte der Straßenverkehrsfläche wird damit durch die erforderliche Abstandsfläche (bei 0,4 H ergibt sich eine Tiefe von 10,4 m) nicht überschritten. Beiderseits des Erkers stellt sich die Situation aufgrund der größeren Abstände zwischen den Gebäuden und der teilweisen zurückgesetzten Oberkante (Mischgebiet F) günstiger dar. Bei einer abstandsflächenwirksamen Gebäudehöhe von 21,1 m ergibt sich hier eine Abstandsfläche bezogen auf ein Maß von 0,4 h von 8,4 m. Eine Abstandsfläche von 0,4 H kann somit durchgehend eingehalten werden. Ebenso werden von der gegenüberliegenden Bebauung die Abstandsflächen eingehalten.

Die Oberwallstraße weist eine mittlere Breite von 11,8 m auf (von der westlichen Straßenbegrenzung zur festgesetzten Straßenbegrenzungslinie), die Straßenmitte verläuft somit in einem Abstand von 5,9

m von der Straßenbegrenzungslinie. Bei einer abstandsflächenwirksamen zulässigen Gebäudehöhe von 21,1 m (55,0 m über NHN) ergibt sich für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 8,4 m bezogen auf 0,4 H. Die Straßenmitte wird damit fast durchgängig um 2,5 m überschritten, dies entspricht einer Abstandsfläche von ca. 0,3 H bezogen auf die Straßenmitte. Lediglich im nördlichen Bereich (5 m bis zur Ecke Werderscher Rosenstraße) verringert sich die Überschreitung auf ca. 2,1 m.

Die Traufhöhe der gegenüberliegenden Bebauung beträgt 18,9 m (52,8 m über NHN). Somit ergibt sich hier für die Tiefe der Abstandsflächen ein Maß von 7,5 m bezogen auf 0,4 H. Die Straßenmitte wird damit auch von Seiten der Bestandsbebauung fast durchgängig um 1,6 m unterschritten, so dass es zu einer Überlagerung der Abstandsflächen kommt.

Die Straßenbreite der Werderschen Rosenstraße ist uneinheitlich, da die Bebauung des Plangebietes die Bauflucht der Friedrichswerderschen Kirche aufnimmt und diese im Norden nicht parallel zur gegenüberliegenden Bebauung liegt. Sie weitet sich von der schmalsten Stelle in Höhe der Friedrichswerderschen Kirche in Richtung Oberwallstraße auf. Für das Plangebiet ergibt sich somit eine durchschnittliche Breite der Verkehrsfläche zwischen ca. 21 m bis ca. 25 m, an der engsten Stelle eine Breite von rund 20,8 Meter (Höhe Falkoniergasse) aufgrund eines Gebäudevorsprungs der nördlichen Bebauung. Die zulässigen abstandsflächenwirksamen Gebäudehöhen betragen 21,1 m über Gehweg im Mischgebiet A und F mit einer Tiefe der erforderlichen Abstandsflächen bei 0,4 H ca. 8,4

m. Eine Abstandsfläche von 0,4 H kann somit durchgehend eingehalten werden. Ebenso werden von der gegenüberliegenden Bebauung die Abstandsflächen eingehalten.

Der Abstand zwischen der Friedrichswerderschen Kirche und der Baugrenze der Mischgebiete A, B und C beträgt im Mittel 5 m. Die Fläche ist im Bebauungsplan I-208 als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ­ Fußgängerbereich ­ festgesetzt. Somit beträgt der Abstand zur Mitte dieser öffentlichen Verkehrsfläche, bezogen auf die äußere Baugrenze mit einer OK von 55,0 m über NHN, 2,5

m. Allerdings ist bezüglich der Abstandsflächenberechnung für das Mischgebiet A die aufgrund der zeichnerischen Festsetzung maximal zulässige abstandsflächenwirksame Oberkante von 58,8 m über NHN anzusetzen, die um 0,5 m von der östlichen Baugrenze zurückgesetzt ist. Somit beträgt der Abstand der Gebäudeaußenwand im Mischgebiet A zur Mitte des Fußweges im Mittel 3,0 m (2,5 m zzgl.

0,5 m). Bei einer Gebäudehöhe von 24,9 m über Gehweg beträgt die Tiefe der Abstandsflächen bezogen auf ein Maß von 0,4 H 10,0 m. In diesem Bereich wird somit die Mitte der Verkehrsfläche bezogen auf die zurückgesetzte Oberkante somit um 7 m überschritten. Dies entspricht einem Abstand von ca. 0,12 H. Die Abstandsflächen fallen somit auf das Grundstück, bzw. das Gebäude der Friedrichswerderschen Kirche.

Im Mischgebiet B ist eine Gebäudehöhe von 5,1 m über Gehweg zulässig. Somit können hier die erforderlichen Abstandsflächen bezogen auf 0,4 H (2,0 m) eingehalten werden. Im Mischgebiet C ist eine Gebäudehöhe von 12,1 m über Gehweg zulässig. Somit können hier die erforderlichen Abstandsflächen bezogen auf 0,4 H (4,8 m) nicht eingehalten werden. Die Abstandsflächen fallen somit auf das Grundstück der Friedrichswerderschen Kirche. Auf Höhe des Mischgebiets D verengt sich die Verkehrsfläche zwischen der Friedrichswerderschen Kirche und der östlichen Baugrenze des Mischgebiets D auf einer Länge von ca. 9 m auf 4,2 m aufgrund eines baulichen Vorsprungs der Friedrichswerderschen Kirche (Turm). Südlich der Kirche schließt sich die Platzfläche des Werderschen Marktes an. Bei einer Gebäudehöhe im nördlichen Teil des Mischgebietes D von 21,1 m über Gehweg beträgt die Tiefe der Abstandsflächen bezogen auf ein Maß von 0,4 H 8,4 m. Dies entspricht einer Abstandsfläche zur Straßenmitte des 4,2 m breiten Straßenabschnitts von ca. 0,1 H. Auch hier fallen die Abstandsflächen auf das Grundstück bzw. das Gebäude der Friedrichswerderschen Kirche.

Die Traufhöhe der Friedrichswerderschen Kirche beträgt 25,5 m (59,4 m über NHN). Somit ergibt sich hier für die Tiefe der Abstandsflächen ein Maß von 10,2 m bezogen auf 0,4 H. Die Mitte der Verkehrsfläche wird somit auch von Seiten der Bestandsbebauung fast durchgängig um 7,7 m unterschritten, so dass es zu einer Überlagerung der Abstandsflächen der Mischgebiete A bis D kommt.

Die östlichen Abstandsflächen des höheren südlichen Teils des Mischgebietes D fallen nicht auf das Grundstück bzw. das Gebäude der Kirche, jedoch auf die Platzfläche des Werderschen Marktes.

Auch hier kommt es zu einer Überlagerung mit den Abstandsflächen der Kirche.

Im Ergebnis werden somit zu der an den Geltungsbereich südlich (Werderscher Markt) und nördlich (Werderscher Rosenstraße) angrenzenden Bebauung die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen (Mitte der öffentlichen Verkehrsflächen) durch die vorgesehenen Baulinien bzw. Baugrenzen im Zusammenwirken mit den maximal zulässigen Gebäudehöhen eingehalten. An die westliche und östliche Grundstücksgrenze soll unter Einschränkung der Abstandsflächenregelungen der Bauordnung für Berlin angebaut werden. Durch ausdrückliche Festsetzung im Bebauungsplan I208-1 kommt es zu einer Erstreckung der Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück (Friedrichswerdersche Kirche) bzw. zur Überlagerung von Abstandsflächen und zur Überschreitung von Straßenmitten.

Abstandsflächen innerhalb des Plangebietes

Durch ausdrückliche Festsetzung im Bebauungsplan kommt es ferner zu einer Überdeckung von Abstandsflächen im Plangebiet selbst. Diese stellen sich ­ bezogen auf die Teilflächen des Mischgebietes ­ im Einzelnen wie folgt dar:

Für das Mischgebiet A ergibt sich bei einer zulässigen abstandsflächenwirksamen Gebäudehöhe von 21,1 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 8,4 m bezogen auf 0,4 H.

Der Abstand zur gegenüberliegenden Baulinie (Mischgebiet F) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 3,4 m, der Gebäudeabstand entspricht ca. 0,25 H.

Im Mischgebiet B ergibt sich bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 5,1 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 2,0 m bezogen auf 0,4 H. Der Abstand zur gegenüberlie29 genden Baugrenze (Mischgebiet G) beträgt 5 m. Somit werden die Abstandsflächen von 0,4 H zwischen den Mischgebieten B und G eingehalten.

Für die das Mischgebiet C ergibt sich bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 12,1 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 4,8 m bezogen auf 0,4 H. Der Abstand zur gegenüberliegenden Baulinie (Mischgebiet F) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 2,3 m.

Für das Mischgebiet D ergibt sich bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 21,1 m bzw. 24,9 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 8,4 m bzw. 10,0 m bezogen auf 0,4 H.

Der Abstand zur gegenüberliegenden Baugrenze (Mischgebiete E, F und G) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 3,4 bzw. 5,0 m; der Gebäudeabstand entspricht ca. 0,24

H bzw. 0,20 H.

Im Mischgebiet E und F kommt es im Blockinnenbereich in den Teilen der Mischgebiete die parallel zur Werderschen Rosenstraße und dem Werderschen Markt liegen, zu Abstandsflächenüberdeckungen mit den Teilen des Mischgebietes F, welche parallel zur Oberwallstraße liegen. Gemäß § 6 BauO Bln ist dies zulässig, da davon auszugehen ist, dass es sich um ein Grundstück handelt und die Gebäude in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen.

Im Blockinnenbereich kommt es im Bereich zwischen den Mischgebieten E und G auf einer Länge von ca. 35 m zu einer Überdeckung der Abstandsflächen. Da es sich beim Blockinnenbereich um einen näherungsweise dreieckigen Hof handelt, beträgt die Überdeckung der Abstandsflächen zwischen 0,1 m und 4 m. Zwischen den Mischgebieten E und G kommt es zu einer Überdeckung der Abstandsflächen. Bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 26,1 m ergibt sich für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 10,5 m bezogen auf 0,4 H. Da das Mischgebietes G als Anbau an das Gebäude des Mischgebiet E vorgesehen ist, überdecken sich die Abstandsflächen im Blockinnenbereich auf einer Tiefe von 10,4m.

Bei einer zulässigen Gebäudehöhe im Mischgebiet E von 26,1 m an der Falkoniergasse ergibt sich für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 10,5 m bezogen auf 0,4 H. Der Abstand zur gegenüberliegenden Baulinie (Mischgebiet D) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 5,5 m, der Gebäudeabstand entspricht ca. 0,19 H.

Bei einer zulässigen Gebäudehöhe im Mischgebiet F von 21,1 m an der Falkoniergasse ergibt sich für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 8,4 m bezogen auf 0,4 H. Der Abstand zu den gegenüberliegenden Baugrenze (Mischgebiet A und D) beträgt 5 m. Somit erfolgt eine Überdeckung der Abstandsflächen um 3,4 m, der Gebäudeabstand entspricht ca. 0,24 H.

Im Mischgebiet G ergibt sich bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 5,0 m an der Falkoniergasse für die Tiefe der Abstandsfläche ein Maß von 2,0 m bezogen auf 0,4 H. Somit werden die Abstandsflächen von 0,4 H grundsätzlich durchgängig eingehalten. Da jedoch die Abstandsflächen für jedes Gebäude nachzuweisen sind, kommt es gegenüberliegend der Mischgebiete C, D E und F zu den oben beschriebenen Überdeckungen mit deren Abstandsflächen.

Aus den Festsetzungen im Mischgebiet H ergeben sich keine Abstandsflächen.

Durch die Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen im Zusammenhang mit der Höhe der baulichen Anlagen, setzt sich der Bebauungsplan insbesondere zur Oberwallstraße, zur Friedrichswerderschen Kirche sowie innerhalb des Mischgebietes gem. § 6 Abs. 8 BauOBln über die Abstandsflächenregelungen des § 6 BauOBln hinweg. Soweit sich durch diese ausdrücklichen Festsetzungen geringere Abstandsflächen ergeben, hat es damit sein Bewenden.

Sofern der Bebauungsplan durch ausdrückliche Festsetzungen von den vorgeschriebenen Abstandsflächen der BauO Bln abweicht, müssen diese Unterschreitungen städtebaulich gerechtfertigt sein.

Aufgrund der Reduzierung der Abstandsflächen durch die vorgesehenen ausdrücklichen Festsetzungen im Bebauungsplan I-208-1 ist daher zu prüfen, ob die Erstreckung bzw. Überdeckung von Abstandsflächen städtebaulich erforderlich sind.