Bebauungsplan

Da im Bebauungsplan keine Tiefgarage festgesetzt wird, ist es auch nicht erforderlich, eine Zufahrt planungsrechtlich festzulegen.

Begrenzung der Zahl der Stellplätze, Ausschluss oberirdischer Stellplätze und Garagen (textliche Festsetzung Nr. 12)

Um übermäßige Verkehrsbelastungen insgesamt zu vermeiden und unter Berücksichtigung, dass das geplante Bauvolumen sowie die geplante Nutzungsstruktur zum Tragen kommen soll, besteht nur die Möglichkeit, die Zahl der zulässigen Stellplätze zu beschränken. In der textlichen Festsetzung Nr. 11 wird daher die Anzahl von 220 Stellplätzen als maximal zulässig bestimmt sowie geregelt, dass Stellplätze und Garagen unterirdisch anzulegen sind.

Die Festsetzung entspricht sowohl den von der Grundstückseigentümerin formulierten betriebswirtschaftlichen Erfordernissen als auch der unter Berücksichtigung der Belastbarkeit des Straßennetzes gutachterlich ermittelten verträglichen Anzahl. Anforderungen aus dem Veranstaltungsbetrieb im Tränenpalast kann mit diesem Stellplatzangebot ebenfalls entsprochen werden. Da die Begrenzung der Zahl der Stellplätze gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO die bauliche Nutzung insgesamt berücksichtigte ­ da es sich um einen Eigentümer handelt ­, ist die Festsetzung vollziehbar.

Die Begrenzung der Anzahl der Stellplätze korrespondiert darüber hinaus mit den städtebaulichen Zielen des Landes Berlin, den Individualverkehr in der durch den ÖPNV gut erschlossenen Innenstadt einzuschränken und den Ausbau des Straßennetzes darauf abzustimmen.

Die Festsetzung der zulässigen Anzahl der Stellplätze für das durch öffentliche Verkehrsmittel optimal erschlossene Planungsgebiet orientiert sich an der für das zentralstädtische Quartier Potsdamer/Leipziger Platz im Rahmen der Bauleitplanung ermittelten Relation von Stellplatzanzahl zur Baugrundstücksfläche.

Der Ausschluss von oberirdischen Stellplätzen erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Eine Störung der Aufenthaltsqualität sowie eine Beeinträchtigung des Stadtbildes ­ insbesondere hier des Bahnhofvorplatzes ­ soll vermieden werden. Die Stellplätze müssen in Tiefgaragen untergebracht werden. Der angestrebten hohen städtebaulichen Qualität, die sich in der Gestaltung der Gebäude ebenso wie in der Gestaltung der freien Flächen ausdrücken soll, wird mehr Gewicht beigemessen als der mit der Begrenzung auf unterirdische Geschosse verbundenen, höheren wirtschaftlichen Belastung des Bauherrn. Zu berücksichtigen ist aber auch das Erfordernis für öffentlich zugängliche Gebäude Stellplätze für Fahrzeuge von schwer Gehbehinderten und Behinderten im Rollstuhl, um eine ungehinderte Erreichbarkeit zu gewährleisten.

Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt (zeichnerische Festsetzung)

Durch die Festsetzung von Bereichen ohne Ein- und Ausfahrt entlang dem Reichstagufer und der Friedrichstraße ist planungsrechtlich sichergestellt, dass die Zufahrtsbereiche auf das Grundstück auf drei Abschnitte beschränkt werden.

Die Festsetzung der Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt hat auch zum Ziel, die Anzahl der Gehwegüberfahrten zu begrenzen, die planfestgestellten Zugänge der U- und S- Bahn und den Eingangsbereich des Tränenpalastes von Zu- und Abfahrten freizuhalten und Konflikte zu vermeiden. Darüber hinaus sollen Ein- und Ausfahrten im Bereich der sechs Bäume am Reichstagufer, die erhalten werden sollen - auch wenn die planungsrechtlichte Verpflichtung zur Erhaltung entfällt - ausgeschlossen werden.

Für die Flurstücke 235, 237, 434 und 435 ist grundbuchlich gesichert, dass sie durch den Eigentümer des Grundstücks Grundbuch der Dorotheenstadt Band 13, Blatt 622 (derzeit Deutsche Bahn AG) wie eine öffentliche Straße genutzt werden können. Zu den an den Bahnhof Friedrichstraße angrenzenden Bereichen des Reichstagufers und der Friedrichstraße wird daher eine Ein- und Ausfahrtmöglichkeit zugelassen, die der dinglichen Sicherung entspricht. Der Bereich endet folglich an den entsprechenden Flurstücken und ist damit eindeutig bestimmt.

An der Friedrichstraße ist auf der Höhe der Einmündung des Reichstagufers eine Vorfahrt geplant, die nur einem sehr eingeschränkten Nutzerkreis des Bürogebäudes zur Verfügung stehen soll. In diesem Bereich ist keine Möglichkeit zum Abstellen von Fahrzeugen vorgesehen. Dieser Bereich ist daher ebenfalls vom Ein- und Ausfahrtverbot ausgenommen.

Geh- und Fahrrecht (textliche Festsetzungen Nr.9)

Die textliche Festsetzung Nr. 9 bereitet die Belastung der Fläche W1 mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher des östlich angrenzenden Baugrundstücks (Flurstücke 238, 239, 240, 429, 430, 431, 432, 433, 434 und 435) vor. Die Fläche W1 befin58 det sich auf den bahneigenen Flurstücken 235 und 237, die nicht als Straßenland gewidmet sind. Um die Erschließung des Baugrundstücks auch vom Reichstagufer aus zu gewährleisten ­ Zufahrt zur Tiefgarage ­, ist die Befahrbarkeit der Flurstücke sicherzustellen. Die Erschließung des Baugrundstücks ausschließlich von der Friedrichstraße ist wegen der dort bestehenden Verkehrssituation nicht ausreichend.

Die vorgesehene Belastung der Fläche W1 mit einem Gehrecht ermöglicht darüber hinaus die Erreichbarkeit des Baugrundstücks vom Reichstagufer aus für Fußgänger.

Außerhalb des im Bebauungsplan vorbereiteten Geh- und Fahrrechtes hat sich der Eigentümer des Baugrundstücks vertraglich verpflichtet, die nicht oberirdisch bebaubaren Freiflächen der Flurstücke 432, 433, 434 und 435 für die Öffentlichkeit als begehbaren Stadtplatz zugänglich zu halten. Die Fläche zwischen Bahnhof Friedrichstraße und dem neu zu errichteten Gebäude soll die Funktion eines attraktiven Stadtplatzes übernehmen. Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung ist das Erfordernis einer Regelung für die öffentliche Zugänglichkeit im Bebauungsplan nicht begründet.

Ebenfalls keiner Regelung im Bebauungsplan bedarf die Sicherung der Zugänglichkeit des Bahnhofes über die Flurstücke 235, 237, 434 und 435, da diese bereits grundbuchlich gesichert ist (siehe Kapitel I.2.4 der Begründung). Die Nutzung der Fläche „wie eine öffentliche Straße" ermöglicht auch die Inanspruchnahme der betroffenen Flurstücke im Brandfall durch die Feuerwehr.

Leitungsrecht (textliche Festsetzung Nr.10)

Im Gehwegbereich der westlichen Seite der Friedrichstraße befindet sich die in NordSüdrichtung verlaufende Trinkwasserleitung (TWL DN 400) der Berliner Wasserbetriebe auf dem noch als öffentliches Straßenland gewidmeten ehemaligen Flurstück 243. Das Straßenland wird eingezogen und das Flurstück dem Baugrundstück zugeordnet. Die Leitungen müssen jedoch in der vorhandenen Lage verbleiben, da durch andere Leitungen und die UBahntrasse der Straßenraum der Friedrichstraße bereits ausgeschöpft ist. Zur Sicherung und Unterhaltung der Leitung ist ein Sicherheitsstreifen auf dem jetzigen Flurstück 435 in einer Tiefe von 1,7 m erforderlich, so dass etwa 35 m² des privaten Grundstücks mit dem Leitungsrecht zu belasten sind.