Die zulässige Gebäudeoberkante darf ausnahmsweise lediglich durch technische Aufbauten überschritten werden
Festsetzung der Gebäudehöhen (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 2.1) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO]
Die Gebäudehöhen orientieren sich am städtebaulichen Konzept und den in Kapitel II.2 dargelegten städtebaulichen Zielen. Sie werden durch die Oberkante, bezogen auf Normalhöhennull, mit 67,7 m festgesetzt. Die Blockrandbebauung (Sockelgebäude) im C3 erhalten dadurch grundsätzlich eine Oberkante von bis zu 31 m über Gehweg. Diese Höhe orientiert sich an der Oberkante des Alexanderhauses auf der gegenüber liegenden Seite der Stadtbahn..
Für den Hochhausteil des Blocks C3/2. wird eine OK von 95,7 m über NHN, dies entspricht einer Höhe von ca. 59 m über Gehwegniveau, festgelegt.
Die zulässige Gebäudeoberkante darf ausnahmsweise lediglich durch technische Aufbauten überschritten werden. Mit der Festsetzung der zulässigen Oberkante und den ausnahmsweise zulässigen Überschreitungen dieser Gebäudehöhe durch bestimmte notwendige technische Anlagen wird das Ziel einer möglichst ruhig gestalteten Dachlandschaft unter Berücksichtigung der technischen Anforderungen verfolgt
Für die Fußgängerbereiche und die Straßenräume wird eine einheitliche Gestaltung angestrebt. Die von den durch die Bebauungspläne I-B4a und I-B4ca festgesetzten HochhausTürmen gut sichtbare Dachlandschaft soll einen optisch ruhigen Eindruck vermitteln und vom Straßenraum aus möglichst nicht sichtbar sein. Die ausnahmsweise zulässigen Dachaufbauten oberhalb der zulässigen Gebäudeoberkante werden daher auf technisch zwingend erforderliche Anlagen wie Aufbauten für Aufzugsanlagen, Antennen, Schornsteine, Anlagen zur Gebäudereinigung, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie Ansaug- und Abluftrohre eingeschränkt.
Um dieses Ziel zu erreichen, müssen diese Aufbauten in einem Winkel von maximal 60° hinter die Baugrenze zurücktreten. Die Aufbauten dürfen, mit Ausnahme von Lüftungs- und Klimaanlagen die Oberkante nur um maximal 3,5 m überschreiten, Lüftungs- und Klimaanlagen dürfen die festgesetzte Oberkante von 67,7 m über NHN nur bis max. 2 m überschreiten, was i.d.R. ausreichend für die Unterbringung derartiger flächenintensiver Anlagen und Aufbauten ist. Die Aufbauten von Aufzugsanlagen, die die festgesetzte Oberkante überschreitenden, dürfen hierbei je Aufzug nicht mehr als 15 m² Grundfläche haben. Das Zusammenlegen mehrerer Aufbauten ist zulässig. Durch die Ausnahmeregelung wird gewährleistet, dass die genannten Anlagen und Aufbauten von der gegenüberliegenden Straßenseite nicht in relevantem Umfang wahrnehmbar sind.
Zusätzlich werden im Block C3/2 für Gebäude mit einer festgesetzten Oberkante von 67,7 m über NHN innerhalb der festgelegten Fläche (AMNOA) entlang der Grunerstraße Ausnahmen für transparente Überdachungen von der zulässigen Oberkante zugelassen, sofern diese wiederum in einem Winkel von maximal 60°hinter die Baugrenze zurücktreten, die festgesetzte Oberkante um nicht mehr als 2 m und auf einer Fläche von höchstens 350 m² nicht überschreiten.
Hierdurch wird es ermöglicht, dass das Atrium des intendierten Hotelvorhabens im Sockelgebäude des Block C 3/2 mit einer Oberkante von bis zu 67,7 m über NHN durch eine (gewölbte) Glasdachkonstruktion eine natürliche Belichtung erhalten kann. Die Ausnahme ermöglicht es, auch bei Ausschöpfung der festgesetzten Gebäudeoberkante weitgehend auf eine gebäudeinnere Spann- oder Tragkonstruktion einer verglasten Überdachung eines Atriums verzichten zu können und schafft somit zusätzliche architektonische Ausgestaltungsmöglichkeiten im Rahmen der bauleitplanerischen Festsetzungen.
Weiterhin wird für die Gebäude mit einer festgesetzten Oberkante von bis zu 95,7 m über NHN eine Überschreitung der zulässigen Gebäudeoberkante für technische Dachaufbauten um bis zu 2 m für Satelliten- oder Telekommunikationsanlagen zugelassen. Einerseits soll vermieden werden, dass wesentliche Dachaufbauten oberhalb der festgesetzten Gebäudeoberkante auf Grund der großen Gebäudehöhe von ca. 59 m über Gelände im
Stadtbild weithin sichtbar sind. Dennoch wird mit dieser Ausnahmeregelung dem Umstand Rechnung getragen, das moderne Dienstleistungs- und Bürogebäude sowie Hotelanlagen mit ggf. Konferenzprogramm eine eigenständige satellitengestützte Verbindung unterhalten.
Durch die textliche Festsetzung 2.1 werden technische Dachaufbauten somit nicht grundsätzlich ausgeschlossen sondern weitreichend flexible Ausnahmen für eine moderne technisch Gebäudeausstattung ermöglicht.
Einschränkung der Abstandsflächen (zeichnerische Festsetzung)
Entsprechend dem Ziel einer baulichen Verdichtung wurde bereits mit der Entscheidung zum städtebaulichen Wettbewerb und dem darauf basierenden Senatsbeschluss die Einschränkung der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin vorausgesetzt. Mit Ausnahme der zur Grunerstraße und zur Rathausstraße orientierten Gebäudekanten werden durch die Festsetzung der Baugrenzen bewusst die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die Abstände von Gebäuden im Kerngebiet unterschritten.
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandsflächenregelungen in der BauOBln. In § 6 Abs. 5 BauOBln sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt.
Soweit sich durch die Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der zulässigen Gebäudehöhe andere ausdrückliche Festsetzungen im Bebauungsplan ergeben, hat es gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln damit sein Bewenden.
Einschränkungen des Regelabstandes von 0,4 H ergeben sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes zwischen den Baufeldern C3/1 (Kinogebäude) und C3/2 sowie zwischen dem Baufeld C3/2 und dem bestehenden Parkhaus bzw. gewerblich genutzten zweigeschossigen Bauteil der Rathausstraße 5. Hier liegen die Regelabstandsflächen des Sockelgebäudes (OK 67,7 m über NHN) im öffentlichen Fußgängerbereich.
Hinsichtlich der zulässigen höheren Gebäudeteile innerhalb des Blocks C3/2 mit einer Höhe von 95,7 m über NHN (dies entspricht ca. 58,5-59 m über Gehweg) liegen die „Regelabstandsflächen" teilweise auf dem Grundstück Rathausstraße 5. Die im öffentlichen Fußgängerbereich liegende Abstandsfläche beträgt ca. 18,5 m. Dies entspricht ca. 0,3 H. Nachbarschützende Belange werden hierbei insofern berührt, als dass die „Regelabstandsflächen" mit einer Tiefe von ca. 5 m auf die Gebäude des Grundstücks Rathausstraße 5 fallen. Die auf dem Grundstück Rathausstraße 5 liegenden Abstandsflächen tangieren nicht die Eignung von Räumen, die für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, da diese das an den Geltungsbereich angrenzende, bestehende Parkhaus sowie den zweigeschossigen Baukörper der Rathausstraße 5, für den die Nutzungsart Kerngebiet nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO gilt, betreffen. Die aus dem reduzierten Gebäudeabstand und der Gebäudeerhöhung resultierende Verschattung wird als zumutbar erachtet. Die Abstandsflächensituation gegenüber dem Grundstück Rathausstraße 5 verändert sich hierbei leicht zu Lasten dieses Grundstückes und ist nach Ansicht des Plangebers angesichts der bestehenden Situation hinnehmbar. Städtebauliche Missstände oder ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch nicht ausgelöst, da durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes die Regelabstandsflächen nur auf einer Frontlänge bzw. Gebäudekörperbreite von 18,3 m entlang dem Grundstück Rathausstraße 5 unterschritten werden und besonders schützenswürdige Einrichtungen wie Wohnungen hiervon nicht beeinträchtigt werden. Der zulässige Baukörper rückt gegenüber der abzubrechenden Gebäudefront des Hochhauses Rathausstraße 3 durch die um ca. 1,9 m nach Norden zurückgenommene Baugrenze vom Gebäude Rathausstraße 7 und den dort vorhandenen Wohnungen ab, sodass von keiner wesentlichen Änderung der Belichtungs- und Belüftungssituation der besonders schutzwürdigen Wohnnutzung ausgegangen wird.
Die Auswirkungen auf die Belüftungs- und Lärmsituation, insbesondere die zu erwartende leichte Verminderung des Schallpegels am Gebäude Rathausstraße 7 sind im Umweltbericht (Schutzgut Mensch - Lärm) dargelegt.
Da in den angrenzenden Bestandsgebäuden außerhalb des Geltungsbereiches die Nutzungsart einem Kerngebiet entspricht und demzufolge keine besonders schützenswürdige Nutzungen zulässig sind und die natürliche Belichtung und Belüftung der im Block C3/2 zum Kino orientierten Räume bei einem Gebäudeabstand von rund 17 m hinreichend gegeben ist, können die teilweise vorgenommenen Einschränkungen der Regelabstandsflächen hingenommen werden. Dies gilt auch für die Einschränkungen des Regelabstandes durch das bereits bestehende, nach § 34 BauGB genehmigte Kino zur gegenüberliegenden fensterlosen Außenwand des Wohngebäudes Rathausstraße 7. Die Abstandsflächen vor den auf das Stadtbahnviadukt ausgerichteten Fassaden liegen im Kerngebiet bzw. auf den Baugrundstücken oder innerhalb der künftigen Gontardstraße. Bahnflächen werden nicht in Anspruch genommen. Die Regelabstandflächen werden hier sowie an der Rathausstraße und an der Grunerstraße eingehalten.
Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen (textliche Festsetzung 2.2) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und § 20 Abs. 3 BauNVO]
Die Errichtung von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen ist grundsätzlich zulässig. Hierbei kann es sich sowohl um Aufenthaltsräume in unterirdischen Geschossen, als auch um Flächen in Staffelgeschossen, die weniger als 2/3 der Geschossfläche des unmittelbar darunter liegenden Vollgeschosses haben, handeln. Dadurch können Nutzflächen entstehen, die sich wie ein erhöhtes Nutzungsmaß (z. B. in Bezug auf das Verkehrsaufkommen) auswirken. Da die zulässige Dichte bereits über den zulässigen Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO liegt, sind diese Aufenthaltsräume auf die zulässige Geschossfläche anzurechnen, um eine noch weitergehende Verdichtung zu vermeiden.
Unterirdische Bebaubarkeit der Grundstücke (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 3.1) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 und Abs. 2 BauGB und § 16 Abs. 5 BauNVO]
Die Baugrundstücke im Kerngebiet sind mit Ausnahme der planfestgestellten Anlagen und der Flächen, die mit einem Leitungsrecht belastete werden, zur effektiven Nutzung der Anlagen, z. B. durch Lager-, Müll-, Küchen- oder Technikräume, vollständig unterbaubar. Das Erfordernis dieser Regelung begründet sich aber insbesondere durch den Ausschluss der oberirdischen Stellplätze.
Insbesondere planfestgestellte Anlagen wie der Tunnel der U-Bahn unter dem Block C3/2 sind zu beachten und bei der Gründung von Bauwerken in Abstimmung mit dem zuständigen Unternehmensträger zu berücksichtigen.
Die vollständige Unterbaubarkeit zieht eine fast vollständige Versiegelung nach sich. Die ermöglichte zulässige Grundfläche kommt damit der zulässigen Obergrenze nach § 17 Abs. 1 BauNVO nahe.
Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO
Die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO zulässigen Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung mit einer GFZ von 3,0 für Kerngebiete werden, wie vorstehend dargelegt, zum Teil erheblich überschritten. Diese Überschreitungen sind gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO aus folgenden besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich: