Wohnen

Belichtung verfügt. Hier wirkt sich besonders die öffentliche Parkanlage im Platzinneren aus. Dies gilt auch für die gegenüberliegende Seite im Bereich des Bebauungsplanes I-16, die in gleicher Weise die Abstandsflächenverkürzung in Anspruch genommen hat und ebenfalls von der freien Fläche der Parkanlage profitiert.

Die minimalen internen Überdeckungen aus wenigen Quadratmetern, die auf Kranzbebauung und Turm zurückzuführen sind, haben angesichts der Disposition der Gebäude keine nachteiligen Auswirkungen auf die Wohnqualität.

An der Voßstraße 9 und 10-12 kommt es durch die ­ planungsrechtlich durch eine Baugrenze im Bebauungsplan I-202b gesicherte ­ um rund 12-15 m zurückversetzte Lage der vorhandenen neungeschossigen Wohnbebauung nicht zu einer Überlappung der tatsächlichen Abstandsflächen. Der faktische Abstand der Gebäude beträgt hier zwischen 32 und 35 m, also deutlich mehr als bei den üblichen Berliner Straßenbreiten, was ebenfalls eine günstige Grundvoraussetzung für die Belichtungssituation darstellt. Auch ist die Abstandsflächenverkürzung auf die schlanken, 17,7 m breiten Türme beschränkt, die jeweils einen Abstand von mindestens 24,5 m zueinander aufweisen. Eine solche „aufgelöste Turmstruktur" ist in ihrer Wirkung anders zu beurteilen als eine durchgängig geschlossene Bebauung.

Die vorhandenen Wohngebäude in der Voßstraße werden folglich durch die Abstandsflächenverkürzungen nicht erheblich beeinträchtigt.

Dies gilt auch für das westlich angrenzende Kerngebiet im Bereich der Voßstraße 13-14. Hier ist mittels festgesetzter Baugrenze im Bebauungsplan I-202b ein Rücksprung der zukünftigen zulässigen Bebauung von 6 m hinter die Straßenbegrenzungslinie gesichert, so dass es durch die Kombination mit der festgesetzten Oberkante von 55 m nicht zu einer tatsächlichen Überdeckung von Abstandsflächen kommt.

Hinsichtlich des Grundstückes Leipziger Straße 128 ist eine Strecke von rund 7 m von der Abstandsflächenverkürzung betroffen. Die Abstandsflächen nach Bauordnung würden auf der nicht überbaubaren Grundstücksflächen liegen, so dass davon ausgegangen werden kann, dass dies keine negativen Auswirkungen auf die Aufenthaltsqualität im Gebäude Leipziger Straße 128 nach sich ziehen wird.

Die sich intern auf dem Grundstück selbst ergebenen Abstandsflächenüberdeckungen betreffen die Türme und hier insbesondere die Schmalseiten bzw. Scheibenhochhäuser. Für diese Überdeckungen konnte aber durch die Verschattungsstudie nachgewiesen werden, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf dem Grundstück gewahrt bleiben.

In Bezug auf die beiden an die Grundstücksgrenze des Grundstücks Leipziger Platz 12-13 angrenzenden Brandwände Voßstraße 33 und Leipziger Straße 128 sind diese als geschlossene Bauweise durch die Vorgaben der Bestandsbebauung zu werten. Hier kommen keine Abstandsflächen zum Tragen.

Gegenüber dem Seitenflügel Voßstraße 33 ergibt sich Folgendes: Die Abstandsfläche des 15 m hohen, bis auf die Nachbargrenze zulässigen Gebäudeteils auf dem Grundstück Leipziger Platz 12-13 läge auf einer Strecke von etwa 48 m und einer Tiefe von 6 m auf dem Nachbargrundstück Voßstraße 33. Diese fiktiven Abstandsflächen würden mit einer - vermessungstechnisch ermittelten - Tiefe zwischen 0,10 m im südlichen Bereich bis 0,19 m im nördlichen Bereich auch den rückwärtigen Anbau des Denkmals tangieren und sich im Übrigen mit der Abstandsfläche des Anbaus überlappen. Denn die Abstandsfläche des vorhandenen rückwärtigen Anbaues des Gebäudes Voßstraße 33 mit einer Höhe von etwa

19,80 m über Gelände liegt aufgrund der vorhandenen Bebauung mit einer Tiefe zwischen ca. 1,70 und 2,00 m auf dem Grundstück Leipziger Platz 12-13.

Hinsichtlich der Abstandsflächen, die nach der Bauordnung außerhalb der vorhandenen Brandwände einzuhalten wären, wenn im Bebauungsplan keine ausdrückliche Festsetzung erfolgen würde, ist aber auch in der Gesamtabwägung zu berücksichtigen, dass im östlich angrenzenden Bebauungsplan I-15a im Rahmen der erweiterten Baukörperfestsetzung eine Baugrenze festgesetzt worden ist, die es ermöglicht, dass auch von der Seite Voßstraße 33 auf der Länge von gut 61 m unter Einhaltung der zulässigen Höhen an die Grundstücksseite Leipziger Platz 12-13 herangebaut werden darf. Es kann jedoch nicht zwingend davon ausgegangen werden, ob vom Anbaurecht Gebrauch gemacht werden wird, so dass hier auch die vorhandene Bebauung analog § 22 Abs. 3 BauNVO zu berücksichtigen ist. Einem Abriss oder Anbau stehen zwar die im Laufe des Bebauungsplanverfahrens I-15b offenkundig gewordene Belange des Denkmalschutzes entgegen, dennoch ist langfristig eine Anbaubarkeit nicht prinzipiell ausgeschlossen, wenn z. B. das Denkmal untergegangen sein sollte. Dann würde die realisierte Brandwand (Grenzbebauung) aus der Bebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes I-15b die Vollziehbarkeit der planungsrechtlich zulässigen Grenzbebauung im Bebauungsplan I-15a ermöglichen.

Mit Rücksicht auf die Belange des Denkmalschutzes des Bestandsgebäudes geht die Abwägung jedoch von einer Sanierung des Baudenkmales Voßstraße 33 aus und nimmt einen Teil der ursprünglich beabsichtigten Bebauung mit einer Oberkante von 58,0 m über NHN oberhalb von 50 m über NHN im Geltungsbereich I-15b zurück. In diese Abwägungsentscheidung sind ebenso die Belange des Nachbarn (Voßstraße 33) eingeflossen.

Die dargelegte Situation hinsichtlich der Abstandsflächen erfordert eine Prüfung, ob auch bei dieser planungsrechtlichen Verkürzung der Abstandsflächen die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.

Ermittlung der Verschattung

Zur Untersuchung der durch die planungsrechtliche ermöglichten Bauvolumina ausgelösten Verschattung wurde im Mai 2008 eine Visualisierung der Besonnungsund Verschattungssituation vorgenommen, die im August / September 2008 sowie im Mai / Juni 2009 weiter konkretisiert wurde. Dabei wurden die im Bebauungsplan zur Festsetzung vorgesehenen Volumina untersucht, die im Rahmen der erweiterten Baukörperfestsetzung Spielräume für die Projektentwicklung zulassen.

Da das tatsächliche zur Umsetzung vorgesehene Bauvorhaben gegenüber diesen Maximalvolumina zurückbleibt ­ was alleine aufgrund der festgesetzten Geschossfläche von höchstens 89.000 m² der Fall sein wird ­ werden zusätzlich Fassadenbereiche im Vorhaben selber entstehen, die die Besonnungsmöglichkeiten einzelner Fassadenbereiche ergänzen werden. Das gegenwärtig beabsichtigte Projekt stellt sich somit gegenüber dieser festgesetzten Gebäudekonfiguration hinsichtlich der Besonnung günstiger dar.

Gegenstand der Abwägung ist hier aber die planungsrechtlich jeweils maximal zulässige Bebauung.

Die Auswirkungen der durch die geringere Abstandsflächentiefe bewirkten Verschlechterung der Beleuchtung mit Tageslicht wurden in der Untersuchung zur Verschattung für verschiedene in der Literatur benannte Stichtage vorgenommen:

Prüfung für den Zeitpunkt der Tag- und Nachtgleiche

Alle nachstehenden Aussagen beziehen sich auf das Datum der Tages- und Nachtgleiche am 20. März bzw. am 22 September. Dies ist in der Entscheidung des OVG Bln 2004 (Beschluss vom 27.10.2004) zum Bauvorhaben „Am Zirkus" als maßgeblich erachtet worden.

Eine direkte Besonnung von Nordfassaden findet in unseren Breitengraden generell nicht statt, so dass sich eine Untersuchung der Nordseiten erübrigt.

Voßstraße:

Im Bereich der Wohnbebauung ist für die Voßstraße 10-12 eine Besonnung im Zeitraum von 8:00 bis 17:00 Uhr gegeben, die durch den Schattenwurf der Türme temporär unterbrochen wird. Es verbleibt für diese unteren Geschosse vom Erdgeschoss bis einschließlich viertem Vollgeschoss eine Mindestbesonnungszeit von ca. 7,5 Std. Die Besonnungsdauer steigt für die oberen Geschosse auf 9,5 Std. an. Bei der Voßstraße 9 ist im Zeitraum zwischen 11:00 und 17:30 Uhr trotz Schattenwurf durch den durch Baukörperfestsetzung ermöglichten gegenüberliegenden Turm eine Mindestbesonnung für das EG-3.OG von 3,5 Std. gegeben.

Damit ist eine Besonnung von mindestens 2,0 Std. zum Zeitpunkt der Tages- und Nachtgleiche sichergestellt und die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse sind trotz Verkürzung der Abstandsflächen gewährleistet.

Für eine zukünftige Bebauung an der Voßstraße 13-14 nach Maßgabe des am 3. Juli 2006 festgesetzten Bebauungsplanes I-202b ist eine Besonnung von mindestens 2,5 Std. eingehalten bzw. oberhalb des zweiten Vollgeschosses von 4,0 Std. gegeben. Eine Ausnahme bildet lediglich das Erdgeschoss, bei dem die Besonnungszeit nur eine Stunde beträgt. Die eingeschränkte Besonnungszeit ist jedoch auf die Bauteile des im Bebauungsplan I-15b ermöglichten Gebäudes zurückzuführen, bei denen mit einer Oberkante von 62,5 m über NHN die Abstandsflächen nach Berliner Bauordnung eingehalten werden sowie aus der Nachbarbebauung Leipziger Platz 14/Voßstraße 23. Die Turmbebauung mit einer Oberkante von 71,0 m über NHN trägt nur temporär zur Verschattung bei, d.h. verschattet die Fassade nicht in voller Breite, sondern wandert partiell über diese.

Spätestens um 15:00 Uhr hat der Schatten der Turmbauten gänzlich die Fassade verlassen. In der verbleibenden Besonnungszeit bis 17:30 Uhr ist nur die Randbebauung, bei der die Abstandsflächen eingehalten sind, Auslöser für die Verschattung der untersten Geschosse. Die Abstandsflächenverkürzung hat folglich nicht zur Folge, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Bereich der Voßstraße 13-14 beeinträchtigt werden.

Leipziger Straße/Leipziger Platz:

Die Besonnung der Fassaden an der Leipziger Straße und zum Leipziger Platz (Kranzbebauung) bedarf keiner detaillierten Beschreibung, da hier keine Einschränkung von Abstandsflächen (Ausnahme: Kurzseite des Kranzes zur Leipziger Straße) stattfindet. Für die Kranzbebauung ist sogar eine ungewöhnliche, weil mehrseitige Besonnungssituation gegeben, so dass die Abstandsflächenverkürzung auf der Kurzseite des Kranzes zur Leipziger Straße hin gänzlich vernachlässigt werden kann.