Technologie und Frauen
Um die geforderten 36.000 m² VKF in den einzelnen Geschossen festzulegen, müssten innerhalb der Ebenen diejenigen Flächen identifiziert werden, auf denen kein Verkauf stattfindet, um diese dann von der Zulässigkeit für Verkaufseinrichtungen auszunehmen. Dies ist jedoch mit Blick auf die langfristige Entwicklung des Warenhausstandortes weder sinnvoll noch praktikabel, da auf einer Fläche, auf der heute noch z. B. ein Gastronomiebetrieb geplant ist, in Zukunft ein Verkaufsraum entstehen könnte und umgekehrt. Dies bedeutet in der Abwägung, dass die wirtschaftliche Entwicklung des Einzelhandelsstandortes nicht durch Festlegungen so eingeschränkt werden darf, dass er langfristig auf geänderte Rahmenbedingungen nicht reagieren kann.
Eine Festsetzung der für Einzelhandel maximal zulässigen Geschossfläche ist mangels Rechtsgrundlage im Kerngebiet nicht zulässig.
Von daher kann eine Beschränkung der Verkaufsfläche nur mittels eines städtebaulichen Vertrages erfolgen. Eine „insolvenzsichere" zusätzliche Sicherung erfolgt in Form einer Baulast.
In die Abwägung ist ferner einzustellen, dass die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung das Vorhaben ohne Einschränkung befürworten bzw. die GL die Erfüllung der Anpassungspflicht aus § 1 Abs. 4 BauGB und § 4 Abs. 1 ROG sowie die Berücksichtigungspflicht aus § 4 Abs. 2 ROG bestätigt hat.
Die Vorgaben zum städtebaulichen Wettbewerb, den im März 2008 Kleihues + Kleihues für sich entscheiden konnte, beinhaltete bis zu 36.000 m² Einzelhandelsverkaufsflächen. Diese Größenordnung bildet auch weiterhin die Geschäftsgrundlage für den Bebauungsplan I-15b und wird nicht in Frage gestellt.
Zur Berücksichtigung der landesentwicklungspolitischen Zielvorgabe des StEP Zentren wird die zulässige Verkaufsfläche auf 36.000 m² in einem Vertrag festgeschrieben. Diese Begrenzung wird öffentlich rechtlich durch die Eintragung einer Baulast gesichert.
Das vorliegende Gutachten unterstellt eine weiträumige Ausstrahlungskraft des Standortes nur, wenn ein entsprechend attraktives Centerkonzept zum Tragen kommt (Alleinstellungsmerkmal / Tourismus).
Der ehemalige „Wertheimstandort" ist Bestandteil des Zentrumsbereiches „Historische Mitte". Er hat hervorragende Standortqualitäten und soll eine wichtige Scharnierfunktion zwischen Potsdamer Platz und Friedrichstraße erfüllen.
Der vorliegende Bebauungsplanentwurf entspricht diesen Anforderungen durch die Ausweisung von MK-Flächen, wodurch alle zentrenrelevanten Nutzungen zulässig sind.
Abwägung:
Die Stellungnahme bestätigt die planerische Intention im Grundsatz, insbesondere durch die Bestätigung, dass mit der Ausweisung des Kerngebietes alle zentrenrelevanten Nutzungen zulässig sind bzw. sein sollen.
Stellungnahme Festsetzungen und Begründung des B-Plan-Entwurfes erfüllen jedoch nicht alle stadtentwicklungsplanerischen Anforderungen an diesem Standort. Daher sind folgende Ergänzungen / Änderungen vorzunehmen:
a) Dimensionierung
Im Bebauungsplan sei eine Festsetzung aufzunehmen in der über eine geschossweise Festsetzung der Verkaufsflächen eine maximale mögliche Einzelhandelsfläche von 36.000 m² VKF geregelt werden soll. Alternativ sei auch eine verbindliche insolvenzsichere Begrenzung der Verkaufsfläche (Eigentümerwechsel) durch den Abschluss eines entsprechenden städtebaulichen Vertrages zwischen dem Land Berlin und dem Eigentümer, mit Eintragung einer Baulast oder einer Grunddienstbarkeit möglich.
Begründung:
Der vorliegende Bebauungsplan und die Einzelhandelswirkungsanalyse gingen von „Worst-Case" Szenarien mit einer maximalen Geschossfläche von ca. 70.000 m² (= ca. 52.000 m² Verkaufsfläche) aus (Wohn- u. Komplementärnutzungen bereits herausgerechnet). Es werde unterstellt, dass diese theoretische Größe praktisch nicht erreicht werden könne, da noch ergänzende Hotel- und Büronutzungen vorgesehen seien und real nur ca. 40.000 m² VKF entstehen würden (Hotelnutzung ist inzwischen nicht mehr vorgesehen!). Diesem "Automatismus" folgend, würden keinerlei Beschränkungen von Verkaufsflächen im Bebauungsplan vorgenommen.
Der StEP Zentren 2020 formuliert für den Potsdamer-/ Leipziger Platz einen Zielkorridor von 45.000 60.000 m² VKF. Im aktuellen Zentrenatlas ist für den Potsdamer Platz ein Einzelhandelsbestand von ca. 36.000 m² VKF ausgewiesen, so dass ein Entwicklungsspielraum zwischen 9.000 und 24.000 m² verbleibt (GfK geht von einem geringeren Bestand 23.500 m² VKF - und damit einem höheren Entwicklungsspielraum 21.500 36.500 m² VKF aus). Der Entwicklungsspielraum darf sich jedoch nicht nur auf die ehemalige „Wertheim Fläche" beziehen, sondern auf den gesamten Bereich zwischen Friedrichstraße und Potsdamer Platz (z. B. die Fläche östlich des „Wertheim Areals" und evtl.
Erweiterung Potsdamer Platz Arkaden).
Die bisherige Geschäftsgrundlage für das Wettbewerbsverfahren war eine Einzelhandelsfläche von ca. 36.000 m² VKF unter der Voraussetzung, dass ein Alleinstellungsmerkmal mit hoher touristischer Anziehungskraft erreicht wird. Der vorliegende Bebauungsplan geht in keiner Weise darauf ein, wie die „Worst-Case" Szenarien, d. h. planungsrechtlich mögliche größere Verkaufsflächenvolumen verhindert werden können.
Abwägung:
Zur Abwägung der bereits ähnlich vorgebrachten Stellungnahme siehe oben.
Der im StEP -Zentren eröffnete Spielraum ist in der Tat zu gering, weil die zugrunde gelegten Bestandszahlen zu hoch angesetzt worden waren. Unter dieser Prämisse ist der höhere Entwicklungsspielraum, der im GfK Gutachten angesetzt worden war, gerechtfertigt.
Die deutlich niedrigeren Bestandszahlen wurden inzwischen auch von den Gutachtern die in die Bearbeitung des StEP -Zentren involviert waren, bestätigt. Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept Berlin-Mitte, dessen Bearbeitung in Kürze abgeschlossen sein wird, wird dieser geringere Ausgangswert ebenfalls zugrunde gelegt.
Zum StEP Zentren s.o.. Die Äußerung ist zudem nicht vollständig richtig, da im Bebauungsplan Einzelhandelsnutzung unterhalb des ersten Untergeschosses bereits mit Blick auf eine Einzelhandelsflächenbeschränkung ausgeschlossen worden ist. Auch die nachzuweisenden 26.700 m² Geschossfläche für Wohnen sind einer Einzelhandelsnutzung nicht zugänglich. Zur vertraglichen Begrenzung der VKF siehe oben.
Stellungnahme:
b) Qualität der Einzelhandelsnutzungen
Die Zusage Berlins an eine maximale Verkaufsflächendimensionierung von ca. 36.000 m² ist an konkrete und verbindliche Zusagen des Investors hinsichtlich Entwicklung eines attraktiven Nutzungskonzeptes mit neuen international bekannten Anbietern, dessen Ausstrahlungskraft weit über Berlin hinaus geht, zu knüpfen (Alleinstellungsmerkmal / Tourismus). Diese sich bedingenden Zusagen sollten ebenfalls Bestandteil des städtebaulichen Vertrages werden.
Begründung:
Das vorliegende Gutachten unterstellt eine weiträumige Ausstrahlungskraft des Standortes nur, wenn ein entsprechend attraktives Centerkonzept zum Tragen kommt (Alleinstellungsmerkmal / Tourismus). Hierzu besteht weitgehende Übereinstimmung.
In den bisherigen Abstimmungen wurde seitens der zuständigen Fachbehörde deutlich gemacht, dass an diesem Standort nicht noch ein Shopping Center gewünscht wird, sondern ergänzend zu den „Potsdamer Platz Arkaden" und „Alexa" am Alexanderplatz Einzelhandelsmagneten mit einer besonderen Ausstrahlungskraft und einem Alleinstellungsmerkmal für Berlin. Ein solcher Ansatz lässt sich aus den vorliegenden Unterlagen nicht ableiten. Nur auf das Versprechen, völlig neue international bekannte Anbieter an den Standort zu holen, kann Berlin keinen „Blankoscheck" hinsichtlich der Dimensionierung ausstellen (eine ähnliche Situation gab es bei "Alexa", wo man bis heute die neuen großen internationalen Anbieter sucht). Abwägung
Das hier angesprochene Alleinstellungsmerkmal wird sich nicht nur über das Sortiment herstellen lassen. Ebenso bedeutsam ist der Standort selbst und die Anknüpfung an den historischen Warenhausstandort „Wertheim" was ihn etwa vom „Alexa" unterscheidet - sowie die Umsetzung des Entwurfes von Kleihues + Kleihues mit einer hochwertigen Architektur und Qualität auch des öffentlich zugänglichen Raumes (Durchwegung / Passage).
Darüber hinaus unterscheidet sich auch das bisher vorgesehene Warenhaus in seiner Struktur von Shopping-Malls bzw. herkömmlichen Einkaufszentren.
Eine vertragliche Verpflichtung zur Etablierung „neuer international bekannter Anbieter" an diesem Standort kann es jedoch nicht geben, da ein solcher städtebaulicher Vertrag rechtlich angreifbar wäre und damit das Vertragswerk insgesamt in Frage stellen würde. Das wesentliche Ziel des städtebaulichen Vertrages - nämlich die Begrenzung der Verkaufsfläche - wäre mithin gefährdet.
Stellungnahme:
c) Gefährdung benachbarter Zentren - Umsatzumverteilung
Der Gutachter sollte auf der Grundlage des maximalen Entwicklungsrahmens von ca.