Wettbewerb
Dies sei das Dreifache des vom Bebauungsplan vorgesehenen Abstandes von 5,5 m.
In diesem Zusammenhang sei darauf hinzuweisen, dass das Oberverwaltungsgericht Berlin Brandenburg in seinem Urteil vom 18.12.2007 (OVG 2 A 3.07) im Rahmen des Normenkontrollverfahrens gegen den Bebauungsplan zum Spreedreieck festgestellt hat, dass die mittlerweile geltende Abstandsflächentiefe von 0,4 H nur noch einen bauordnungsrechtlich zu sichernden „Mindeststandard" darstellt. Der Gesetzgeber sei selbst davon ausgegangen, dass „Unterschreitungen jedenfalls des nunmehrigen Mindestniveaus kaum mehr zu begründen seien, jedenfalls aber einer „besonderen städtebaulichen Rechtfertigung" bedürften, bei der „die Wirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts besonders gewichtet und in die Abwägung aufgenommen werden" müssten (S. 43 des amtlichen Urteilsabdrucks).
Vor diesem Hintergrund erscheine es kaum vorstellbar, dass ein eigentlich einzuhaltender Abstand von 16,6 m auf 5,5 m reduziert werden könne. Eine derart erhebliche Abstandsflächenreduzierung sei bereits vom Ergebnis her abwägungsfehlerhaft und könne durch städtebauliche Gründe nicht gerechtfertigt werden.
Abwägung:
Dem oben genannten Zitat auf S. 69 der Begründung zur Beteiligung der Öffentlichkeit ist der Passus vorangestellt: „Die Abstandsflächen von 0,4 H, die sich nach den Maßfaktoren des § 6 Abs. 5 BauO Bln ergeben würden, wurden vermessungstechnisch ermittelt. Sie würden im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-15b vor allem an folgenden Stellen unterschritten und werden stattdessen planungsrechtlich auf Basis der Ermächtigung des § 6 Abs. 8 BauO Bln verkürzt, d.h. partiell außer Kraft gesetzt". Demzufolge handelt es sich nicht um nach BauOBln erforderliche Abstandsflächen, weil sie nicht zum Tragen kommen.
Die Darlegungen auf S. 69 ff greifen die Bauordnung als Prüfkriterium auf, um die in der Bauordnung durch die Abstandsflächenvorschriften (einschließlich des darin enthaltenden Überlappungsverbotes) verfolgten Ziele und Belange ermitteln und abwägen zu können.
Die in der Stellungnahme angegebene Höhe von 24 m des Gebäudes wird nur im Vorderhaus erreicht. Die Gebäudehöhe des Anbaus liegt bei etwa 19 m bzw. 20 m und die Abstandsfläche, die er hervorruft bei 7,6 m bzw. rund 8 m, von denen wiederum annähernd 6 m auf dem eigenen Grundstück Voßstraße 33 liegen. Mit 1,7
m bis rund 2 m liegen sie auf dem Grundstück Leipziger Platz 12-13. Diese Berechnung ist in der Begründung zur Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan I-15b im Kapitel II.4.2.4.1 dargelegt.
Abgesehen von der in der Stellungnahme nicht korrekt angenommenen Gebäudehöhe des Altbaus geht die vorgetragene Berechnung davon aus, dass das Überlappungsverbot nunmehr einseitig auf dem Grundstück Leipziger Straße 12-13 zum Tragen kommen soll.
Der Bebauungsplan I-15a hat auf einer Strecke von gut 61 m ab Voßstraße durch Baukörperfestsetzung mit Baugrenze auf der Grundstücksgrenze festgesetzt, dass hier bis zu einer Oberkante von 61 m über NHN herangebaut werden kann. Diese rechtliche Ausgangslage ist in die Wettbewerbsentscheidung eingeflossen. Sie ist auch weiterhin Gegenstand der Abwägung zum Bebauungsplan I-15b. Schließlich muss langfristig sofern die denkmalschutzrechtliche Einschätzung sich ändert oder das Denkmal untergeht, die Möglichkeit einer Brandwandsituation seitens des Grundstücks Voßstraße 33 berücksichtigt werden.
Die in der Stellungnahme vorgetragene Beanstandung, dass auch der rückwärtige Anbau im Bestand erhalten werden muss, hat in Bezug einer nicht ausreichenden
Würdigung der Abstandsthematik in Kombination mit der Stellungnahme des Landesdenkmalamtes zu einer Überprüfung und Änderung der Baukörperfestsetzung geführt. Die Änderung betrifft die zum Grundstück Voßstraße 33 hin orientierte Baugrenze bis zu einer Höhe von 58,0 m über NHN. Der auf einer Strecke von 30m auskragende Gebäudeteil entfällt, die Baugrenze wird um 7,6 m nach Westen verschoben (Änderung der Nebenzeichnung 1 und Nebenzeichnung 2 auf dem Deckblatt). Eine erneute Prüfung und Bewertung der Abstandssituation führt zu einer Überarbeitung der Begründung. In diesem Zuge wird zur leichteren Auffindbarkeit des Themenkomplexes auch eine Änderung der Gliederung vorgenommen.
Die Stellungnahme führt zu einer Änderung der Baukörperausweisung, die die Belange des Nachbarn in Verbindung mit den Denkmalschutzbelangen stärker wichtet, und einer Überarbeitung der Begründung.
Stellungnahme:
Da die Abstandsfläche, die das vom Bebauungsplanentwurf I-15b ermöglichte Bauvorhaben auf das Grundstück Voßstraße 33 werfe, mit einer Tiefe von 7 m nahezu 4 mal so hoch sei wie die vom Plangeber errechnete Abstandsfläche, die zurückgeworfen wird, könne der „Grundsatz von Treu und Glauben im Nachbarschaftsverhältnis" hier nicht geltend gemacht werden. Vor dem o.g. Hintergrund dürfte es auf der Hand liegen, dass die Abstandsflächenüberschreitungen keineswegs in „vergleichbarem Umfang" liegen.
Da die Abwägung des Bebauungsplans insoweit irriger Weise von einer Rechtfertigung durch Treu und Glauben ausgehe, sei sie auch diesbezüglich fehlerhaft.
Abwägung:
Aufgrund der Überprüfung der vorgetragenen Belange einschließlich der Belichtungssituation und als Folge einer geänderten Bewertung der denkmalrechtlichen Belange auf dem Grundstück Voßstraße 33 wird die Baukörperfestsetzung oberhalb von 50 m über NHN geändert und der dort vorgesehen Gebäudevorsprung zurückgenommen. Dadurch halten die Bauteile oberhalb dieser Höhe die nach BauO Bln. vorgesehenen Abstandsflächen ein. Die Begründung wurde überarbeitet. In der Abwägung wird nicht mehr der Grundsatz von Treu und Glauben geltend gemacht. Im Übrigen siehe vorausgegangene Abwägung.
Stellungnahme:
Es sei darauf hinzuweisen, dass die Festsetzung einer Baugrenze gegenüber der rückwärtigen Bebauung des Baudenkmals Voßstraße 33 unzulässig sei, da diese nicht grenzständig und befenstert sei.
Abwägung: Bezugnehmend auf das Bestandsgebäude ist festzuhalten, dass die Fenster im rückwärtigen Altbau mit Ausnahme des 6. Vollgeschosses ausschließlich der Belichtung von Fluren dienen, also nicht von Aufenthaltsräumen. Die mit den Abstandsflächen der Bau OBln intendierten Ziele dienen der Wahrung der allgemeinen Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die durch Verschattung von Flurbereichen nur äußerst begrenzt beeinträchtigt werden.
Das 6. Vollgeschoss verfügt alleine aufgrund seiner Höhenlage über eine sehr gute Belichtung. In dieser Höhenlage ist die Baugrenze aufgrund der nun vorgenommenen Änderung des Bebauungsplans einen Abstand von gut 16 m angeordnet, so dass hier eine gute Belichtungssituation erhalten bleibt. Die Stellungnahme findet Berücksichtigung durch Änderung der Planzeichnung.
Stellungnahme:
Auch die zivilrechtliche Grundstückssituation stehe einer Grenzbebauung entgegen.
In der zweiten Abteilung des Grundbuches für das Grundstück Voßstraße 33 finde sich eine Grunddienstbarkeit zugunsten des angrenzenden Nachbargrundstücks (damals als „Leipziger Str. 126-130" bezeichnet) zur Sicherung einer „Hofgemeinschaft". Diese habe den Inhalt, dass „an der gemeinsamen Hofgrenze Bauwerke nicht erreicht werden dürfen". Es sei davon auszugehen, dass sich eine entsprechende Dienstbarkeit auch im Grundbuch des Nachbargrundstücks findet.
Zwar sei diese Dienstbarkeit nur zivilrechtlicher Natur und habe damit keinen unmittelbaren Einfluss auf das öffentliche Baurecht. Es dürfte aber gleichwohl ein abwägungserheblicher Belang sein, wenn wie hier eine Bauleitplanung aufgrund entgegenstehender dinglicher Sicherung erkennbar nicht realisierbar sein werde.
Abwägung:
Die angeführte Dienstbarkeit dürfte sich nicht auf die Ausrichtung zur westlichen Seite hin, also zum Grundstück Leipziger Platz 12-13, sondern nur zum südlich angrenzenden Grundstück an der Leipziger Straße beziehen, so dass keine zivilrechtlichen Belange der Anbaubarkeit entgegen stehen. Nach Angaben der Eigentümerin des Grundstücks Leipziger Platz 12-13 befindet sich jedenfalls in ihrem Grundbuch keine entsprechende Eintragung. Die von der Stellungnahme angeführte Dienstbarkeit ist daher hier nicht abwägungsrelevant.
Stellungnahme:
Der Plangeber versuche in der Abwägung die immense Verschattungswirkung, die von dem geplanten Gebäude auf dem Grundstück Leipziger Platz 12-13 ausgeht, dadurch zu relativieren, dass die Fenster in der Westseite des Bestandsgebäudes „lediglich der Belichtung eines Flures und nicht von Aufenthaltsflächen" dienen.
Dies sei so nicht richtig. Die Aufteilung in den Geschossen des Anbaus sei unterschiedlich. So befänden sich z. B. im 5. Geschoss des Anbaus die Aufenthaltsräume auf der Westseite.
Die Argumentation des Plangebers würde zudem verkennen, dass die derzeit vorzufindende Nutzung innerhalb des Anbaus keineswegs festgeschrieben sei.
Vielmehr sei es zu erwarten, dass das Denkmal, wenn es im Rahmen der denkmalrechtlichen Möglichkeiten instand gesetzt werde, eine neue Innenaufteilung erhalte. Die Verortung eines Flures an der westlichen Fensterfront werde dann höchstwahrscheinlich aufgegeben werden und die Aufenthaltsräume im Zweifel durchgesteckt werden. Schließlich seien die Eigentümer eines Denkmals darauf angewiesen, eine denkmalverträgliche Nutzung zu finden, die so attraktiv sei, dass sie die Instandsetzung und Wiedernutzbarmachung des Denkmals in wirtschaftlicher Hinsicht erlaubt. Wenn nunmehr durch eine derart massive Verschattung dieses denkmalgeschützten Anbaus die zukünftige die Sanierung refinanzierende Nutzung des Denkmals beeinträchtigen werde, könne dies schlimmstenfalls dazu führen, dass die Sanierung des Denkmals als solche in Frage gestellt sei.
Schließlich sei darauf hinzuweisen, dass sich in der Südfront des Anbaus durchgehend Fenster zu Aufenthaltsräumen befinden, die unter der zu befürchtenden immensen Verschattung von Westen her erheblich leiden würden.
Abwägung:
Der Begründungstext ist diesbezüglich in der Stellungnahme verkürzt wiedergegeben. Er lautet: „Die Westfassade des Anbaus stellt sich nicht als ausgestaltete Fassade dar, sondern als Putzfläche mit einfachen Fensteröffnungen.
Möglicherweise hatte diese Westseite des Gebäudes auch historisch keine repräsentative Funktion. Zumindest im nordsüdorientiertem schmalen Teil des Anbaus dienen die Fensteröffnungen an dieser Seite vom ersten bis zum fünften Vollgeschoss lediglich der Belichtung von Fluren und nicht von Aufenthaltsflächen.
Das unterste Sockelgeschoss hat zum Westen hin keine Fensteröffnungen.