Wohnungen

Damit ist eigentlich bereits die für ein Stadtteilzentrum übliche Größenordnung von ca. 10.000 bis 20.000 m² VKF erreicht. Da jedoch im Umfeld des Hauptbahnhofs ein entsprechendes Einzugsgebiet fehlt, die für ein Stadtteilzentrum notwendigen ergänzenden Angebote fehlen und eine Ausweisung als Stadtteilzentrum die bestehenden Zentren, insbesondere das Besondere Stadtteilzentrum Turmstraße, noch stärker schwächen würde, sollten die Angebote am Hauptbahnhof weitgehend auf den jetzt vorhandenen Bestand und durch die Bebauungsplanung vorgesehene Entwicklungen beschränkt werden. Dies würde auch im Falle einer Ausweisung als Ortsteilzentrum gelten. Weitere großflächige Einzelhandelsentwicklungen sollten aus diesem Grund nicht zugelassen werden."

Für den Gesamtbereich Heidestraße hatte das in bezirksinterner Abstimmung befindliche Einzelhandelskonzept Mitte (Entwurf) unter Berücksichtigung des StEP 2020 deshalb lediglich die Entwicklung eines Nahversorgungszentrums in Abhängigkeit von der neu anzusiedelnden Bebauung im nördlichen Verlauf der Heidestraße festgelegt (vgl. Kapitel I.2.3.11).

Diese gesamtstädtische Abwägung begründet das Erfordernis sowohl der allgemeinen Einschränkung der zulässigen Geschossfläche für Einzelhandel als auch insbesondere des großflächigen Einzelhandels, um nachteilige Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO auf die Zentrenstruktur, die großflächiger Einzelhandel hervorrufen kann, zu vermeiden.

Im Sinne des Konfliktvermeidungsgebotes wird deshalb durch die textliche Festsetzung 1.2 planungsrechtlich eine Einschränkung von Einzelhandelsflächen geregelt, wobei zur Unterscheidung der Bereiche in der Planzeichnung mit allgemein zulässigen Einzelhandelsbetrieben der Buchstabe E die Kerngebietsbezeichnung ergänzt. Die allgemeine und damit uneingeschränkte Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben wird auf die Flächen im 1. Vollgeschoss der Randbereiche der nördlichen Kerngebiete, mit der Bezeichnung MK 2E und MK 3E beschränkt. In diesen Bereichen mit einer Gesamtgeschossfläche von rund 3.500 m² ist auch großflächiger Einzelhandel allgemein zulässig.

Im Übrigen sind Einzelhandelsbetriebe ­ ausgenommen großflächige Einzelhandlesbetriebe

­ auch im gesamten ersten Vollgeschoss des MK 1 mit einer Grundfläche von gut 3.200 m² zulässig. Zur Belebung des Quartiers ist es auch erforderlich, dass Einzelhandelsbetriebe in untergeordneter Größenordnung entstehen.

Oberhalb des ersten Vollgeschosses ist im MK 2, MK 3 und MK 4 als Ergebnis der Abwägung darüber hinaus jeglicher Einzelhandel nicht zulässig.

In den Erdgeschossbereichen MK 2, MK 3 und MK 4 können sonstige Einzelhandelsbetriebe, die nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe sind, nur ausnahmsweise zugelassen werden. Mit der Ausnahmeregelung kann das bezirkliche Bauaufsichtsamt regulierend eingreifen, wenn durch den Einzelhandelsbetrieb keine negativen Auswirkungen i.S. von § 11 Abs. 3 BauNVO hervorgerufen werden. Städtebaulich gewünscht ist eine kleinteilige Ladenstruktur, die im Idealfall zur Identität um den KunstCampus beiträgt oder im Kontext mit der sonstigen angesiedelten Nutzung steht (z.B. Hotelshop). Ferner sollten Läden zulässig sein, die der Versorgung der im Gebiet und seinem Umfeld Wohnenden und vor allem Arbeitenden dient.

Die Zweckbestimmung des Kerngebietes bleibt insgesamt aber gewahrt, da der Betrachtungshorizont für die Gliederung des Kerngebietes nicht auf den Geltungsbereich beschränkt ist. Vielmehr kann ein „Baugebiet", in dem die allgemeine Zweckbestimmung zu wahren ist, auch angrenzende Flächen etwa gleicher Nutzungsstruktur umfassen.

Ergänzend können demnach angrenzende Bereiche um den Hauptbahnhof für die Beurteilung der Kerngebietstypik einbezogen werden. Für den konkreten Fall des Bebauungsplans II-201c trifft das auf die südliche Seite der Invalidenstraße zu, wo im Bereich des Bebauungsplans II-201a Einzelhandel, auch großflächiger Einzelhandel, zulässig ist. Die Gebietstypik ist daher trotz Beschränkung des Einzelhandels insgesamt gewahrt.

Allerdings sollen die Quartiere um den Bahnhof insgesamt einen von innerstädtischen Einkaufslagen sich deutlich unterscheidenden Charakter erhalten. Die Struktur des neuen Quartiers im Bebauungsplan II-201a, bestehend aus einzelnen durch Quartiersstraßen getrennten einzelnen Baublöcken, ist zudem für die Etablierung eines Einzelhandelsschwerpunkt oder einer Flaniermeile nicht geeignet. Dies wurde auch in einem im April 2006 vorgelegten Gutachten bestätigt und war Gegenstand der Abwägung des Bebauungsplans II-201a.

Um im Plangebiet die Option auf Unterbringung von Wohnnutzung zu ermöglichen, wird das Kerngebiet entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. 1.3 gegliedert. Wohnnutzung ist für die Entwicklung zu einem vitalen Teilgebiet wünschenswert, da sie wesentlich dazu beiträgt zu vermeiden, dass ein reines Dienstleistungszentrum entsteht, welches in den Abendstunden nach Dienstschluss verödet und entsprechend gemieden wird. Da die Immissionsbelastungen durch die B 96 (Minna-Cauer-Straße) und an der Invalidenstraße erheblich sind, wird entlang dieser Straßen auf eine allgemeine Zulässigkeit von Wohnen verzichtet. Dies ist auch deshalb zur Minna-Cauer-Straße hin geboten, weil diese Belastungen auch in Zukunft bestehen bleiben, da nunmehr feststeht, dass die B 96 in ihrer heutigen Lage mit Anbindung an die Heidestraße verbleiben wird. Es ist wissenschaftlich nachgewiesen, dass eine dauerhafte Lärmbelastung zur Beeinträchtigung der Gesundheit führen kann.

Der mittlere Baublock bietet immissionsseitig jedoch gute Voraussetzungen für die Unterbringung von Wohnungen, die der Belebung des Quartiers dienen. Demzufolge regelt der Bebauungsplan, dass Wohnungen im MK 2E und MK 2 oberhalb des zweiten Vollgeschosses allgemein zulässig sind.

Die Festsetzung, Wohnnutzung in diesem Bereich des Plangebietes unterzubringen orientiert sich weitgehend an den Empfehlungen aus der „Schalltechnischen Untersuchung" aus dem September 2009 ­ unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.

An der stärker belasteten Seite zur Platzfläche im Bereich des MK 2E können Wohnungsgrundrisse ausgeprägt werden, die zu ruhigen Innenhöfen orientiert liegen. Bei Einhaltung der textlichen Festsetzung Nr. 5.3 können Wohnungen entstehen, die mindestens einen nicht nur durch passiven Lärmschutz ermöglichten ruhigen Aufenthaltsraum aufweisen. Im Übrigen siehe hierzu Ausführungen zur textlichen Festsetzung Nr. 5.3

(Lärmschutzgrundrisse oberhalb des 5. Vollgeschosses).

Selbst bei Ausnutzung der Zulässigkeitsregelung für Wohnen ist der Umfang der Wohnnutzung der gewerblichen Nutzung im Gesamtbereich um den Hauptbahnhof mit weniger als 40% deutlich untergeordnet und die Zweckbestimmung eines Kerngebietes gewahrt, zumal bei einer allgemeinen Zulässigkeit der Wohnnutzung im Genehmigungsverfahren § 15 BauNVO zu berücksichtigen ist.

Wohnfolgeeinrichtungen:

Die durch den Bebauungsplan II-201c ermöglichte Wohnnutzung kann zu einer Ansiedlung von Bewohnern führen, die mit sozialen Einrichtungen wie Schulen und Kindertagesstätten versorgt werden müssten.

Eine Analyse der Bevölkerungsentwicklung im Umfeld des Bebauungsplangebietes unter Einbeziehung der Heinrich-Zille-Siedlung, der Bebauung an der Lehrter Straße der Wohnbebauung am Invalidenpark und der Wohnnutzung bis zur Luisenstraße hat ergeben, dass dieses Gebiet zwischen 1992 und 2006 einen Bevölkerungsverlust von insgesamt 16,8 % aufweist und damit deutlich über dem Durchschnitt des Bezirkes mit 6,5 % und des Berliner Durchschnittes von 3,1 % im gleichen Zeitraum liegt. Hierdurch sind in den sozialen Einrichtungen im Umfeld des Plangebietes ausreichend freie Kapazitäten entstanden, um Kinder in Grundschulen und Kindertagesstätten in der Nähe der Wohnungen unterbringen zu können.

So stehen im Umfeld die Anne-Frank-Grundschule und die Moabiter Grundschule in der Paulstraße zur Verfügung sowie die Grundschule Neues Tor (Europaschule) in der Hannoverschen Straße.

In der Moabiter Grundschule in der Paulstraße befinden sich auch ein Hort und die Kindertagesstätte eines freien Trägers. Weitere Kindertagesstätten befinden sich u.a. an der Konrad-Adenauer-Straße, in der Lehrter Straße, in Alt-Moabit und an der Hannoverschen Straße. Für diesbezügliche Festsetzungen im Bebauungsplan besteht demzufolge kein Bedarf.

Die privaten erforderlichen Einrichtungen, die mit der Errichtung von Wohnungen im Zusammenhang stehen, bleiben von dieser Abwägung der öffentlichen Wohnfolgeeinrichtungen unberührt. Der Nachweis der bauordnungsrechtlich erforderlichen Kinderspielplätze und Freiflächen hat im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erfolgen. Hierfür kommen u. U. auch Flächen von Dachterrassen oder Innenhöfen in Frage.

Der Ausschluss von Tankstellen ist aus verkehrlichen und städtebaulichen Gründen geboten.

Weiterer Zielverkehr, den Tankstellen hervorrufen und die damit verbundenen zusätzlichen Immissionsbelastungen, sollen gerade mit Blick auf die von Fußgängerbereich bzw. Fußgänger- und Radverkehrsbereich umgebenden Baublöcke vermieden werden. Die Funktion der ohnehin schon sehr stark belasteten Invalidenstraße und der Minna-CauerStraße für den Durchgangsverkehr soll durch einen Tankstellenbetrieb nicht beeinträchtigt werden.

Die Heidestraße im Geltungsbereich des Bebauungsplans soll eine Erschließungsfunktion für die angrenzende Bebauung übernehmen. Der Zielverkehr einer Tankstellennutzung steht im Widerspruch zu der verbindenden Funktion, die insbesondere der Fußgänger- und Radverkehrsbereich zwischen den neuen Quartieren und dem Kunst-Campus erlangen soll.

Zudem laufen diese Betriebe den angestrebten städtebaulichen und architektonischen Gestaltungsanforderungen entgegen, da die üblicherweise errichtete Bebauung für eine Tankstelle wegen ihrer flächenhaften Ausdehnung, ihrer dauerhaften Beleuchtung und ihrer großflächigen Werbeanlagen nicht der angestrebten städtebaulichen Struktur und Gestaltung entsprechen. Eine Tankstelle sollte nicht den Auftakt zu dem neu entwickelten Quartier an der Heidestraße darstellen.

Ausnahmsweise Zulässigkeit von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben

Mit dieser textlichen Festsetzung soll ermöglicht werden, im konkreten Baugenehmigungsverfahren aus städtebaulichen oder Immissionsschutzgründen einzelne, mit dem Charakter des neuen Quartiers als hochwertiges Dienstleistungszentrum zum benachbarten Kultur