Aktiengesellschaft

In den kriegsbedingten Lücken entlang der Köpenicker Straße sind zwischen den verbliebenen Wohngebäuden Schuppen und Garagen sowie Nutzungen des Kfz-Gewerbes zu finden. In der Michaelkirchstraße entstanden seit der Wende Büro- und Geschäftshäuser, Hotels und soziale Einrichtungen. Das Bürogebäude der Gewerkschaft ver.di schließt sich im Osten an den Block an. Im Blockinnenbereich wurde ein großer Gewerbehof zum Sitz des Deutschen Architektur-Zentrums (DAZ) umgenutzt. Darüber hinaus prägen Industrieruinen und Brachflächen sowie Zwischennutzungen (Wohnwagensiedlung Schwarzer Kanal/Strandbar Kiki Blofeld) entlang der Spree das Bild. Der Block weist aufgrund seiner spezifischen Eigentümerstruktur und einer fehlenden inneren Erschließung der Grundstücke erhebliche Blockaden in der Entwicklung auf. In der Summe prägen gravierende strukturelle und städtebauliche Mängel das Bild.

Auch im östlichen Melchiorblock war ursprünglich eine geschlossene Blockrandbebauung vorhanden, die heute nur noch im Osten und Süden des Blocks in Teilen erkennbar ist. Das Gebiet, in dem Wohnnutzung dominiert, ist durch einen hohen Anteil an Brachflächen am Blockrand und das ruinöse Alte Postfuhramt im Blockinnenbereich geprägt. Die Brachflächen werden zum Teil zwischengenutzt, das prägnanteste Beispiel ist die Wagenburg westlich des Wohnprojektes Köpi in der Köpenicker Straße 137/138. Östlich dieses Grundstücks befindet sich eine Bauruine, die negativ auf das Gebiet ausstrahlt. Nach der Insolvenz des Investors konnte für dieses Objekt bislang keine Perspektive eröffnet werden. Entlang des ehemaligen Mauerstreifens am Luisenstädtischen Kanal wurden die Altbaubestände hochwertig saniert, dennoch ist der Blockrand noch in starkem Maße durch Brachflächen geprägt. Dies gilt auch für die Adalbertstraße, wo zwischen neuen Wohngebäuden leerstehende Flächen negativ auf das Umfeld ausstrahlen. Entlang der Köpenicker Straße ist ein komplettes Fehlen der Raumkante zu verzeichnen. Der Bereich zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass er städtebaulich ungeordnet und von Sanierungs- und Abrissbedarf geprägt ist. Abrissbedarfe bestehen auch im Blockinnenbereich, wo ehemals gewerblich genutzte Bausubstanz brachgefallen ist.

Der westliche Melchiorblock weist von den drei Blöcken im vorgeschlagenen Sanierungsgebiet die intakteste Struktur auf. Im Block dominiert die Wohnnutzung. Ehemals gewerblich genutzte Neubauten entlang der Köpenicker Straße sowie Nebengebäude im Blockinnenbereich stehen leer. Im Westen wird der Block durch eine geschlossene 11-geschossige Plattenbauzeile abgeschlossen. An die Gebäudezeile grenzen gut erhaltene Fragmente von Gewerbehöfen an. An der nordöstlichen Ecke des Blockes findet sich ebenfalls ein großdimensionierter Plattenbau, der bisher nur zum Teil saniert wurde. Insgesamt ist die Blockkante zur Köpenicker Straße durch Brüche geprägt. Auch die südöstliche Blockecke wirkt städtebaulich nicht integriert. Das Schulgebäude in der Adalbertstraße 53 steht leer. Die unüberdachten (Tennisclub Mitte) und überdachten Sporteinrichtungen (Türkischer Ringerverein) liegen beziehungslos nebeneinander, die übrigen Schulfreiflächen sind verwahrlost.

Das Spreeufer zwischen Michael- und Jannowitzbrücke ist wesentlich durch den VattenfallStandort geprägt. Durch die weithin sichtbaren Schornsteine des Heizkraftwerkes und die Gestaltung der Außenmauer entlang der Michaelkirchstraße besitzt das Werk eine hohe Präsenz. Auch der in der südlichen, nicht mehr durch Vattenfall genutzten Werkhalle ansässige Club (Tresor) trägt zur Bekanntheit des Geländes bei. Westlich angrenzend befindet sich entlang des Spreeufers eine geschlossene Gewerbehofbebauung, die lediglich eine Brachfläche aufweist. Die Rungestraße als Erschließung für die Gewerbehöfe endet momentan sowohl für den Verkehr als auch für Fußgängerinnen und Fußgänger am Vattenfall-Gelände, wodurch ein Zugang zur Spree unmöglich ist. Die Uferzone entlang der Gewerbehöfe und des Vattenfall-Geländes ist zum Teil schon als Weg entwickelt, jedoch weder öffentlich zugänglich noch durchgängig erschlossen.

Der Spreeuferweg westlich der Jannowitzbrücke ist bereits vorhanden und nutzbar. Entlang des Ufers befinden sich einige Gebäude von übergeordneter Bedeutung, wie die Botschaft der VR China, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und das Märkische Museum. Auch der Köllnische Park, in den das Museum eingebettet ist, prägt den Uferbereich. Diese Standorte befinden sich jedoch in einer relativen Insellage.

Durch die Zerstörung der ehemaligen Waisenbrücke wurde die Verbindung zwischen dem ebenfalls stark durch eine Insellage geprägten Gebiet Klosterviertel/Molkenmarkt und dem Gebiet um den Köllnischen Park aufgehoben.

Planung

Der Holzuferblock ist im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche Typ 2 dargestellt, die südlichen Ränder der beiden Blöcke südlich der Köpenicker Straße als Wohnbauflächen Typ 1. Folgende Bebauungspläne befinden sich in Aufstellung: I-32a Teilflächen Köpenicker Straße 36 bis 41 und 50, Spree (Mischgebiet, öffentliche Grünfläche, Uferweg; im Verfahren seit 1994) und I-32b Teilflächen Köpenicker Straße 48 bis 52 und 54 (Festlegung einer öffentlichen Straßenverkehrsfläche; im Verfahren seit 1994). Denkmalschutz Teile des Areals mit der ehemaligen Eisfabrik im Holzuferblock und dem Alten Postfuhramt im östlichen Melchiorblock sind gleichzeitig Programmkulisse des Städtebaulichen Denkmalschutzes. Bisher wurden im Rahmen des Programms im vorgeschlagenen Sanierungsgebiet jedoch noch keine Fördervorhaben umgesetzt.

Unter Denkmalschutz stehen die Gewerbehöfe in der Köpenicker Straße 125 und 126 sowie das Gebäude der Berliner Wasserbetriebe in der Melchiorstraße 20. Zusätzlich stehen als Denkmalensemble die Köpenicker Straße 40/41 mit der alten Eisfabrik und das Grundstück des Alten Postfuhramtes in der Köpenicker Straße 122 unter Schutz.

Eigentumsverhältnisse

Im vorgeschlagenen Sanierungsgebiet finden sich vorwiegend kleinteilige Grundstücke im Besitz privater und institutioneller Eigentümerschaft.

Im Holzuferblock sind die Wohnbaugrundstücke überwiegend im Privatbesitz, die restlichen Flächen zum größten Teil im Besitz institutioneller Eigentümerinnen und Eigentümer. Teile des Uferstreifens befinden sich im Besitz des Landes Berlin. Die Fläche zwischen dem DAZ und der Spree ist im Bundeseigentum.

Im westlichen Melchiorblock befinden sich nur drei Grundstücke im Privatbesitz. Die restlichen Grundstücke sind überwiegend im Besitz institutioneller Eigentümerinnen und Eigentümer. Größere Akteurinnen und Akteure in diesem Bereich sind die Berolina, die Berliner Wasserbetriebe und die Media Port Berlin GmbH, das Land Berlin und der Liegenschaftsfonds.

Im östlichen Melchiorblock ist der Anteil von Grundstücken im Privatbesitz höher. Nahezu alle Grundstücke an der Melchior- sowie an der Adalbertstraße befinden sich in privater Hand. Als institutionelle Eigentümer und Eigentümerinnen treten hier vor allem die Aktiengesellschaft für Haus- und Grundbesitz und die Cannon Kirk Koepenicker Straße Limited auf, die mit dem Gelände des ehemaligen Postfuhramtes im Blockinneren das flächenmäßig größte Grundstück im Block besitzt.

Bevölkerungs- und Sozialstruktur

Das Gebiet ist dem Planungsraum Heinrich-Heine-Viertel Ost mit insgesamt ca. 7.350 Einwohnerinnen und Einwohnern zuzuordnen. 7,7 % der Bewohnerinnen und Bewohner sind von Arbeitslosigkeit nach SGB II und III betroffen. 28,3 % der Kinder unter 15 Jahren beziehen Existenzsicherungsleistungen. 55,8 % der Kinder und Jugendlichen unter 18 Jahren haben Migrationshintergrund. Wesentliche Veränderungen der Einwohnerzahl durch Zu- oder Abwanderung sind nicht erkennbar. Kleinräumig war im Jahr 2008 sowohl am Engeldamm zwischen Adalbertstraße und Köpenicker Straße (+ 275) als auch entlang des Spreeufers zwischen Engeldamm und Brückenstraße (+ 260) ein leichter Einwohnerzuwachs gegenüber dem Jahr 1992 festzustellen.

Im perspektivischen Sanierungsgebiet leben insgesamt 1.518 Einwohnerinnen und Einwohner, von denen 17 % ohne deutsche Staatsbürgerschaft sind. Hinzu kommt ein hoher Anteil von Bürgerinnen und Bürgern mit Migrationshintergrund. Insgesamt weist das Gebiet im Vergleich zum umliegenden Stadtraum eine geringe bis mittlere Bevölkerungsdichte und Kinderzahl auf. Auch der Anteil der Senioren liegt im mittleren Bereich. Die Wohnungsbestände konzentrieren sich im Wesentlichen auf den östlichen und westlichen Melchiorblock, hier vorwiegend auf die Adalbertstraße, die Melchiorstraße, den Engeldamm und die Michaelkirchstraße.

Im Mietspiegel 2009 sind die Wohnbestände in der Melchiorstraße als überwiegend mittlere Wohnlage, die restlichen Bestände als überwiegend einfache Wohnlage eingestuft. Die ortsüblichen Vergleichsmieten (Nettokaltmieten) liegen zwischen 2,88 EUR/qm und 5,15 EUR/qm für Altbauten und zwischen 6,54 EUR/qm und 7,03 EUR/qm für Neubauten.

Baulicher Zustand/Ausstattung der Wohnungen

Im Holzuferblock bildet sich der bauliche Zustand des Wohnungsbestandes differenziert ab.

Neben sanierten und teilsanierten Gebäuden befinden sich in der Köpenicker Straße 39 - 41 auch Wohngebäude, die stark sanierungsbedürftig sind.

Die Wohnungsbestände im westlichen und östlichen Melchiorblock sind bis auf 2 Objekte in der östlichen Melchiorstraße saniert bzw. als Neubau einzuordnen. Eine Ausnahme bildet das unsanierte Objekt in der Köpenicker Straße 137/138, das durch das Wohnprojekt Köpi als kulturelles Zentrum genutzt wird. Neben diesem befindet sich zur Köpenicker Straße orientiert und zum Engeldamm wirkend ein das Stadtbild negativ prägender, seit Jahren eingestellter Rohbau.

Leerstand und Immobiliennachfrage

Der längerfristige Wohnungsleerstand im Gebiet liegt bei unter 5 % und ist damit gegenüber dem Berliner Mittelwert von 5,8 % leicht unterdurchschnittlich.

Im Stadtentwicklungsplan Wohnen wird der Holzuferblock als planerisch bedeutsamer Wohnstandort mit Priorität mit Potenzialflächen von ca. 6 ha ausgewiesen. Auf Basis des Gestaltungskonzeptes zum Sanierungsgebiet wurde das Flächenpotenzial im Wohnungsbau für das gesamte Gebiet mit 96.930 qm Bruttogeschossfläche ermittelt, was einem Potenzial von ca. 1.000 Wohnungen entspricht. Beim Neubau ist dabei aufgrund der prädestinierten Spreelage vor allem mit einer Nachfrage im Eigentumssektor zu rechnen. In Hinblick auf die gegenwärtige und sich abzeichnende Wohnungsmarktentwicklung ist zukünftig auch mit einem steigenden Bedarf an seniorengerechtem Wohnraum, Wohnraum für Familien und Singles auszugehen.

Wirtschaftsstruktur

Im Berliner Gewerbekataster sind zum Stichtag 31.12.2007 im Gebiet insgesamt 88 Betriebe mit 950 sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten erfasst. Die höchste Anzahl an Beschäftigten und Betrieben findet sich im Holzuferblock, die niedrigste im östlichen Melchiorblock. Hier sind kleinere Gewerbebetriebe und kleine Einzelhandelsbetriebe ansässig.

Mit 40 Betrieben und 530 Beschäftigten machen die Unternehmen im Bereich des Grundstücks- und Wohnungswesens.