Baugrundstücke
Hier sollen lediglich die historischen Baufluchten auf einer Länge von jeweils mindestens 7 m aufgenommen und durch eine entsprechende Baulinie gesichert werden.
Für die übrigen Bereiche der nördlichen Stirnseiten sowie für sämtliche Längsseiten der Baufelder wird die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen gesichert. Dies dient der gewünschten Flexibilität bei der konkreten städtebaulichen und architektonischen Gestaltung (s. o.).
Die ausdrückliche numerische Festsetzung einer Grundfläche (GR) oder einer Grundflächenzahl (GRZ) ist entbehrlich, da diese Werte durch die Baukörperausweisung bereits zeichnerisch bestimmt werden. Die durch die Planzeichnung ganz konkret festgelegte Grundfläche des Bauköpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter. Sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche i.S.d. § 16 BauNVO und ist Berechungsgrundlage für § 19
BauNVO, zum anderen legt sie die überbaubare Grundstücksfläche i.S.v. § 23 BauNVO fest.
Die durch die Baugrenzen eingefassten Flächen können jeweils vollständig überbaut werden.
Die Größe der Grundfläche beträgt für alle sechs Baufelder insgesamt 11.050 m. Bezogen auf die Gesamtfläche des allgemeinen Wohngebiets (ca. 18.500 m2 ergibt sich daraus eine GRZ von ca. 0,6. Die zulässige Obergrenze für die GRZ in allgemeinen Wohngebieten gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO wird somit um 0,2 überschritten (vgl. II.3.3).
Zu berücksichtigen ist jedoch, dass voraussichtlich im Zuge der Bebauung mit städtischen Reihenhäuser Grundstücksteilungen erfolgen werden. Bezogen auf die dann entstehenden Einzelgrundstücke können, in Abhängigkeit von der Parzellierung und der konkreten Bebauungstypologie, andere GRZ - Werte erreicht werden.
Gleichzeitig ist jedoch davon auszugehen, dass die mögliche Bebauungstiefe von 20,0 m (bzw. 21,0 m im Baufeld 1) in aller Regel nicht ausgenutzt werden wird, da die Wohngebäude zugunsten einer ausreichenden Belichtung und Belüftung deutlich geringere Tiefen aufweisen werden. Anhand der vorliegenden konkreten Entwurfsplanungen des Wohnungsbauinvestors ergeben sich bezogen auf einzelne Reihenhausparzellen voraussichtlich GRZ - Werte im Bereich von 0,5 0,6.
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse (Z) wird auf zwei (II) als Höchstmaß festgesetzt. Dies entspricht zum einen der für eine städtische Reihenhausbebauung typischen Vollgeschosszahl. Zum anderen ergibt sich diese Vollgeschosszahl aus der durch die historischen Giebelfassaden vorgegebene Höhenentwicklung (s.o.).
Bei einer erweiterten Baukörperausweisung erfordert die abschließende Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung die Festsetzung der Geschossfläche (GF) oder der Geschossflächenzahl (GFZ). Da im Zuge der Realisierung der geplanten städtischen Reihenhausbebauung Grundstücksteilungen zu erwarten sind, ist der Festsetzung der GFZ hier der Vorzug zu geben. Diese gilt als relativer Maßbestimmungsfaktor stets für jedes einzelne Grundstück. Die zulässige GF ergibt sich aus der Relation von der GFZ zur Fläche des Baugrundstücks, die im Bauland liegt.
Bei Festsetzung einer GF als absolutem Zahlenwert für das gesamte allgemeine Wohngebiet ergäbe sich bei Grundstücksteilungen das Problem der anteiligen Zuordnung von Geschossflächen zu den einzelnen Baugrundstücken. Dies kann insbesondere bei einer kleinteiligen Parzellierung, wie sie im Reihenhausbau üblich ist, zu Vollzugsproblemen in der Praxis führen.
Festgesetzt wird eine GFZ von 1,2. Dies entspricht der Obergrenze für allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. Ein niedrigerer GFZ-Wert kommt nicht in Betracht, da dies dem städtebaulichen Ziel einer urban verdichteten Reihenhausbebauung, welche die bauliche Struktur der historischen, relativ engen Zeilenbebauung nachempfinden soll, widerspräche. Außerdem ergibt sich aus der Multiplikation der rechnerischen GRZ von 0,6 (s.o.) mit zwei zulässigen Vollgeschossen auch rechnerisch eine GFZ von 1,2.
Aus gestalterischen Gründen wird die Höhe der baulichen Anlagen außerdem in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde durch die Festsetzung von Traufhöhen (TH) und Oberkanten (OK) als Höchstmaß begrenzt. Diese Festsetzung folgt dem Prinzip, dass die Höhen der zu erhaltenden Giebelfassaden in der Ansicht durch die Neubebauung nicht wesentlich überschritten werden sollen. In einer Tiefe von jeweils 3,0 m hinter den längsseitigen äußeren Baugrenzen bzw. seitlichen Baulinien (bzw. 4,0 m hinter des westlichen Baugrenze des Baufeldes 1 beträgt die zulässige Traufhöhe jeweils höchstens 6,5 m über Gehweg. Dieses Maß orientiert sich an der Traufhöhe der Bestandsbebauung.
Für die übrigen Bereiche der Baufelder wird die zulässige Oberkante auf ein Höchstmaß von 10,0 m über Gehweg festgesetzt. Dieser Wert entspricht in etwa der Firsthöhe der Rinderställe. Da nicht grundsätzlich davon auszugehen ist, dass Gebäude mit geneigten Dächern errichtet werden, wird der Festsetzung der zulässigen Oberkante hier gegenüber einer Festsetzung der Firsthöhe (FH) der Vorzug gegeben.
Oberhalb des zweiten Vollgeschosses ist prinzipiell ein weiteres Geschoss möglich, sofern es sich nicht um ein Vollgeschoss nach § 2 Abs. 11 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) handelt und die festgesetzten Oberkanten nicht überschritten werden.
Eine Überschreitung der in den Randbereichen der erweiterten Baukörperausweisungen zulässigen Traufhöhe durch Umwehrungen und architektonische Gliederungs- und Gestaltungselemente sowie ausnahmsweise durch Gauben oder Giebelelemente ist nach den Maßgaben der textlichen Festsetzung Nr. 5 zulässig. Für die neu zu errichtenden südlichen Giebelfassaden der Baufelder 2 und 6 ist außerdem, in Orientierung an den historischen Giebeln, eine Überschreitung der festgesetzten Oberkante durch jeweils einen Frontspieß gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 6 zulässig (vgl. II.3.6).
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden im allgemeinen Wohngebiet eingehalten, obwohl gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln aufgrund der ausdrücklichen Festsetzung erweiterte Baukörperausweisung auch geringere Abstandsflächen zulässig wären. Bei einer Gebäudehöhe (Traufhöhe) von 6,5 m und einer Abstandsflächentiefe von 0,4 H betrüge der Mindestabstand zwischen den Zeilen lediglich 5,2 m, tatsächlich sind es 10,0 m.
Der Mindestabstand zwischen den maximal 10,0 m hohen Gebäudeteilen betrüge 8,0 m, durch den Bebauungsplan ist jedoch der doppelte Abstand gewährleistet.
Die Abstandflächenregelung dient insbesondere der Wahrung gesunder hygienischer Verhältnisse (Besonnung, Belüftung), sozial verträglicher Wohnverhältnisse ("Sozialabstand") und der allgemeinen Sicherheit (Feuerschutz). Da der tatsächliche Abstand zwischen den Gebäudezeilen nahezu doppelt so groß ist, wie bauordnungsrechtlich erforderlich, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass nicht nur die diesbezüglichen Anforderungen gewahrt werden, sondern dass gute Belichtungs-, Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse und deutlich ausreichende Sicherheits- und Sozialabstände vorliegen.
II.3.2.2 Mischgebiet
Für das Mischgebiet an der Eldenaer Straße sind keine aus der bestehenden Bebauungsstruktur unmittelbar abzuleitende Vorgaben zu berücksichtigen. Die überbaubare Grundstücksfläche soll ein etwas höheres Maß an Flexibilität und Variantenreichtum für eine künftige Bebauung ermöglichen und wird deshalb in Form eines Baufensters mit Baugrenzen im westlichen Teil der Fläche lokalisiert.
Der östliche Teil der Mischgebietsfläche soll von einer Bebauung freigehalten werden, um hier die Sichtbeziehung zwischen der Eldenaer Straße und den historischen Giebelfassaden offen zu halten. Außerdem wäre dieser Bereich aufgrund des beengten Flächenzuschnitts ohnehin nur eingeschränkt bebaubar.
Das Maß der Nutzung wird durch die Festsetzung der GRZ auf 0,3 und der Zahl der zulässigen Vollgeschosse auf zwei (II) abschließend definiert. Aus diesen beiden Maßbestimmungsfaktoren ergibt sich rechnerisch eine zulässige GFZ von 0,6.
Das Mischgebiet nimmt in Bezug auf die Wohnbaufläche eine ergänzende Funktion war.
Dessen Bebauung soll die Wohnbebauung nicht dominieren und wird daher auf ein mittleres Nutzungsmaß begrenzt. Auch die Geschosszahl soll diejenige des allgemeinen Wohngebiets nicht überschreiten.