Festsetzung von öffentlichen Straßenverkehrsflächen WagnerR§genyStraße und Rudower Chaussee ist die Erschließung des Plangebietes
II. 4. Wesentlicher Planinhalt
Um die dargelegten Planungsziele zu sichern, soll der Bebauungsplan Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 1,6, Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 2,4 bzw. 3,0 und eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage" festsetzen. Die zulässige Bauhöhe im Gewerbegebiet beträgt 18,0 m über Gehweg. Das Kerngebiet wird durch unterschiedliche Höhen der baulichen Anlagen gegliedert. Die zulässige Bauhöhe beträgt auch hier größtenteils 18,0 m über Gehweg; entlang der Rudower Chaussee liegt sie zwischen 15,0 m und 18,0 m und im Eingangsbereich (gepl. Hochhaus) unmittelbar am S-Bahnhof bei 54,0 m über Gehweg.
Über die Festsetzung von öffentlichen Straßenverkehrsflächen Wagner-Regeny-Straße und Rudower Chaussee ist die Erschließung des Plangebietes gesichert.
Des Weiteren gehören Festsetzungen, die dem Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft dienen, zum wesentlichen Normeninhalt des Bebauungsplans.
II. 4.1 Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen II.4.1.1 Bedingte Festsetzung nach § 9 Abs. 2 Nr.2 BauGB
Der zu den Bahnflächen hin orientierte Randbereich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterliegt der Planfeststellung bzw. gilt als planfestgestellt und wurde im Bebauungsplan nachrichtlich übernommen (Bahnanlage oberirdisch). Dies gilt auch für den Neubau der Eisenbahnüberführung über die Rudower Chaussee am Adlergestell (hochliegende Bahnanlage). Der im Zusammenhang mit dieser Brückenaufweitung gefasste Beschluss des Eisenbahn-Bundesamtes vom 10. Oktober 2005 sieht auch den Rückbau vorhandener Gleisanlagen, die neue Profilierung eines neuen Böschungsbereichs angrenzend an die neuen Widerlager der neuen Brücke sowie außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans den Neubau eines Gleises (sogenanntes Südgleis) vor.
Mit dem Planfeststellungsbeschluss ist dokumentiert, dass die zur Freistellung vorgesehenen Flächen in absehbarer Zeit nicht mehr für eine Bahnnutzung und ihre betriebsnotwendigen Anlagen benötigt werden, somit für die Bahnnutzung zukünftig entbehrlich sind. Dies gilt auch für die jetzt vorhandene Böschung auf einer Gesamtlänge von gut 400 m. Diese Planung/ Planfeststellung ist gerade mit Blick auf die zukünftige Nachnutzung entwickelt worden. Die frei gewordenen Betriebsflächen können anderen Zwecken zugeordnet werden und unterliegen somit der Planungshoheit des Landes Berlin.
Im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung trifft deshalb der Bebauungsplan Festsetzungen mit dem Ziel, heutige Bahnflächen, die im Zusammenhang mit den angrenzenden Baugebieten stehen, mit diesen zusammen zu überplanen und ihre Erschließung sicherzustellen. Es wird dadurch verhindert, dass nach Aufgabe der Bahnnutzung undefinierte „Restflächen" entstehen, die für eine eigenständige Bebauung ungeeignet sind und die städtebaulich nicht befriedigend genutzt werden könnten. Der Eigentümerin (Deutsche Bahn AG) wird somit die zukünftige Verwertung dieser Flächen ermöglicht. Die Planung in diesem Bereich erfolgte auf Veranlassung und mit ausdrücklicher Zustimmung der DB Service Immobilien GmbH.
Die Folgenutzung der Bahnflächen südwestlich der zukünftigen neuen Böschungskante ist im Bebauungsplan als aufschiebend bedingte Festsetzung nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB (siehe Nebenzeichnung) bestimmt. Damit kann der Vollzug der Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß der Nebenzeichnung Nr.1 erst nach Freistellung der Fläche von der Planfeststellung gemäß § 23 (Allgemeines Eisenbahngesetz) AEG erfolgen. Dieser Zusammenhang wird durch die textliche Festsetzung Nr. 5 hergestellt, wodurch das Wirksamwerden der Festsetzungen des Bebauungsplans an die Freistellung von Bahnbetriebszwecken geknüpft wird.
Um die Freistellung zu veranlassen, muss ein Antrag auf Freistellung von Bahnbetriebszwecken beim Eisenbahn-Bundesamt (EBA) gestellt werden, dem dieses zustimmen muss. Die Voraussetzungen für die Freistellung sind zeitlich jedoch erst dann gegeben, wenn der Umstand eingetreten ist, dass das neu verlegte Südgleis in Betrieb genommen ist bzw. der Brückenumbau abgeschlossen sein wird. Dies soll voraussichtlich noch in diesem Jahr erfolgen.
Der Antrag auf Freistellung kann entweder durch das Eisenbahninfrastrukturunternehmen (hier DB Services Immobilien GmbH) selbst oder durch die Gemeinde, etwa vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung oder den im Auftrag der Gemeinde wirkenden Entwicklungsträger gestellt werden. Die Bereitschaft zur Antragstellung für die Freistellung von Bahnbetriebszwecken hat die Bahn AG (hier vertreten durch DB Services Immobilien GmbH) mehrfach schriftlich, zuletzt im Schreiben vom 30. Juli 2007 an das EBA dokumentiert. Da die Antragstellung erst Aussicht auf Erfolg hat, wenn die Bauarbeiten s.o. beendet sind, ist mit einer Antragstellung zum Ende 2011 zu rechnen. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass der Bedingungseintritt auch tatsächlich in einem absehbaren Zeitraum erfolgt.
Der Bebauungsplan kann aber schon vorher unter der Vorraussetzung zur Festsetzung gebracht werden, dass eine Freistellung von der Planfeststellung durch das EBA in Aussicht gestellt wurde. Diese Vorraussetzung ist im Falle des Bebauungsplans XV-67a gegeben, da aufgrund der erfolgten Planfeststellung die Entbehrlichkeit der betroffenen Flächen (heutige Böschung und angrenzender Geländestreifen) für die langfristige Nutzung als Bahnbetriebsgelände absehbar ist. Diese Einschätzung wurde seitens des EBA geteilt (schriftliche Zustimmung vom 23. Mai 2007 zur Aktennotiz vom 21. Mai 2007).
Die unter aufschiebenden Bedingungen als Folgenutzungen der Eisenbahnnutzung festgesetzten Flächen sind als Kerngebiet und Gewerbegebiet vorgesehen. Der Bebauungsplan sieht auf einer 40 m tiefen und 35 m breiten Fläche unmittelbar an der Rudower Chaussee die Zulässigkeit eines Hochhauses vor. Auch die Realisierung dieses Hochhauses ist erst nach Freistellung von der Planfeststellung gegeben (zu Art und Maß der Nutzung siehe Begründung im Folgenden unter II.4.1.2 und II.4.1.3).
Im Zuge der Umsetzung der Festsetzungen gemäß der Nebenzeichnung Nr. 1 ist die Ausbildung einer neuen Böschungskante auf einer Länge von etwa 400 m vorgesehen.
Lediglich der nördliche mehr als 100 m lange Böschungsabschnitt kann erhalten werden. Die Lage der zukünftigen Böschung wird sich im Bereich der im Bebauungsplan als Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzten Fläche befinden. Das Einverständnis des Eigentümers zu der o.g. Festsetzung der auch künftig bahnbetriebsnotwendigen Flächen liegt vor. Weiterhin ist gewährleistet, dass der Abstand zwischen der künftigen äußeren Gleisachse und der Markierung „Umgrenzung von Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft" im Durchschnitt mindestens 6,0 m beträgt. Eine Überplanung dieses Bereichs sieht der Bebauungsplan definitiv nicht vor.
Die Deutsche Bahn Netz AG (Schreiben vom 22. Mai./5. Juni 2007 mit Ergänzung vom 29.Juni 2007) und das Eisenbahn-Bundesamt (Schreiben vom 18.Juli 2007, 1. August 2007, 28. Januar 2010) haben den vorgesehenen Festsetzungen unter entsprechenden Auflagen zugestimmt (s. Begründung IV. Verfahren).
II. 4.1.2 Art der baulichen Nutzung Kerngebiet Wesentliches Strukturelement im südlichen Bereich der Entwicklungsmaßnahme „Berlin Johannisthal / Adlershof" ist die Rudower Chaussee, die funktional zur Geschäfts-, Versorgungs- und Erschließungsachse für den Entwicklungsbereich entwickelt und als Boulevard ausgebaut werden soll. Diese zentrale Achse soll neben der verkehrlichen Bedeutung, die sie bereits hat, ihren besonderen Stellenwert durch die Aufnahme von zentralen Nutzungen auch für die angrenzenden Baugebiete erhalten.