Immobilie

Überhöhte Honorarpauschalen für Baunebenkosten

Für die Baunebenkosten bei der Instandsetzung und Modernisierung der Gerichte und Staatsanwaltschaften vereinbarten die Objektgesellschaft VHG und die Betriebsgesellschaft SIM5 ein pauschales Honorar von 20 % der Baukosten.

In den Honorartafeln der HOAI6

(für die Architekten- und Ingenieurleistungen) und der VV-Bau7

(für die Baumanagementleistungen) ist ein Degressionsfaktor eingearbeitet, da der Bearbeitungsaufwand nicht proportional zu den Baukosten steigt. Die pauschale Festlegung des Honorarsatzes zwischen der VHG und der SIM berücksichtigt diesen Effekt nicht.

59. Bei einem Vergleich der Honorarpauschale der SIM mit der Vergütung der Baunebenkosten nach HOAI und VV-Bau wurde am Beispiel der Grundinstandsetzung eines Gerichtsgebäudes festgestellt, dass die Honorarpauschale der SIM um rund das Doppelte (etwa 1,6 Mio Euro) und bei einem weiteren Gebäude um rund drei Viertel (etwa 150.000 Euro) höher liegt als eine Vergütung nach der HOAI und VV-Bau. Dabei wurde für die Bauherrenkernleistungen ein Vergütungssatz von 1 % der Baukosten angesetzt.

Es ist davon auszugehen, dass diese Relation auch auf vom Rechnungshof nicht geprüfte Baumaßnahmen zutrifft. Für die vier Baumaßnahmen der SIM mit Baukosten von mehr als 4,0 Mio Euro ergäbe sich mit der Honorarpauschale von 20 % ein Gesamthonorar, das um etwa 3,5 Mio Euro höher liegt als ein Honorar nach HOAI und VV-Bau.

60. Der Rechnungshof hat die VHG gebeten, mit der SIM für die Baunebenkosten aller weiteren Baumaßnahmen eine von den Baukosten abhängige, gestaffelte Honorarpauschale neu zu vereinbaren, die sich an der Degression in den Honorartafeln der HOAI und der VV-Bau orientiert. Dabei sollte eine einfache praktikable Staffelung gewählt werden, die alle Baunebenkosten abdeckt. Als mögliche Alternative ist darüber hinaus in Gesprächen mit der SIM auch eine künftig einzelfallbezogene Abrechnung der Baunebenkosten unmittelbar nach den Honorartafeln der HOAI und VV-Bau erörtert worden.

61. Die SIM hat erläutert, dass die Umsetzung des Investitionsprogramms zu Beginn des Gebäudemanagements schnelles Handeln erfordert habe. Da die Bauunterhaltung zuvor sehr stark vernachlässigt gewesen sei, hätten die Instandhaltungsarbeiten anfangs aus Dringlichkeits- und Gefährdungsgründen in kleinen Schritten durchgeführt werden müssen. Entsprechend hätten die kleinen Einzelmaßnahmen nicht in einem Objekt zusammengefasst wer5

SIM Sprinkenhof Immobilien Management GmbH, Hamburg

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Vorläufige Verwaltungsvorschriften über die Durchführung von Bauaufgaben der Freien und Hansestadt Hamburg (Bauhandbuch) Honorarpauschalen berücksichtigen nicht Degression des Bearbeitungsaufwands Anwendung einer gestaffelten Honorarpauschale den können. Bezogen auf die sich daraus ergebende tatsächliche Aufteilung in einzelne Maßnahmen sei die Nebenkostenpauschale von 20 % berechtigt gewesen.

62. Die SIM hat in Abstimmung mit der VHG ihre Bereitschaft erklärt, entsprechend den Empfehlungen des Rechnungshofs Verhandlungen über eine ab dem 01.04.2004 veränderte Abrechnung der Baunebenkosten - unter Berücksichtigung objektbezogen zusammengefasster Maßnahmen - im Rahmen einer Anpassung des Managementvertrages kurzfristig aufzunehmen.

Übergangsregelungen zur Maßnahmenfinanzierung 63. Obwohl Hamburg seit 2001 mit der Veräußerung der von der Polizei genutzten Gebäude und Grundstücke an die Objektgesellschaft HGV insoweit nicht mehr Eigentümer ist, wurden für 2001 und 2002 für die veräußerten Objekte Investitionsausgaben und Verpflichtungsermächtigungen (VE) in erheblicher Höhe beim Titel 8500.710.04 veranschlagt, ohne dass auf den Verlust der Eigentümerstellung hingewiesen wurde. Auch für die Jahre 2003 und 2004 weist der Finanzplan 2002 noch Investitionen von 10,1 Mio Euro und 2,2 Mio Euro aus. Dabei ist nicht erkennbar, welcher Anteil der veranschlagten Mittel auf kaufpreisrelevante Maßnahmen entfällt.

64. Weder der Grundstückskaufvertrag mit der HGV noch die Drucksache 16/4915 vom 10.10.2000, mit der die Bürgerschaft um Zustimmung zur Veräußerung der Grundstücke gebeten wurde, enthalten Hinweise darauf, dass bei einigen Grundstücken noch Baumaßnahmen durch die Hochbaudienststellen (also in der bisherigen Organisationsform) durchgeführt und aus dem Haushalt finanziert werden sollen.

Den Verträgen zur Übergabe der Gebäude und Grundstücke ist nicht zu entnehmen,

- ob und wie die noch durchzuführenden Baumaßnahmen bei der Grundstückswertermittlung für die betreffenden Grundstücke berücksichtigt wurden,

- ob und in welcher Höhe von der HGV im Hinblick auf noch durchzuführende Bauleistungen ein Wertausgleich zu leisten sein wird und

- wie sich die Baumaßnahmen auf die von Hamburg zu zahlende Miete auswirken werden. in 2001: Ausgaben von rund 8,4 Mio DM (rd. 4,3 Mio Euro) und VE von rund 29,9 Mio DM (rd. 15,3 Mio Euro), in 2002: Ausgaben von rund 6,8 Mio Euro und VE von rund 12,2 Mio Euro

Für zwei Objekte der Polizei und Feuerwehr (Hindenburgstraße und Herrenhausallee) sind nach Angabe der Behörde für Inneres entsprechende Kaufpreisregelungen im Kaufvertrag vereinbart worden.

Trotz Grundstücksveräußerung noch Baumaßnahmen aus dem Haushalt

65. Der Rechnungshof hat die Behörde für Inneres und die Finanzbehörde darauf hingewiesen, dass die offenen Punkte vorab hätten geklärt und vertraglich geregelt werden müssen, wie es im Übrigen auch bei Verträgen zwischen Dritten üblich und - zur Vermeidung späterer Unklarheiten und ggf. Rechtsstreitigkeiten - geboten ist.

Es ist nicht hinnehmbar, wenn Hamburg als Mieter zugleich Eigentümeraufgaben in erheblichem finanziellen Umfang ohne Wertausgleich weiterhin übernimmt. Außerdem ist diese Problematik angesichts fehlender Hinweise in den entsprechenden Drucksachen für Senat und Bürgerschaft nur schwer erkennbar gewesen.

Der Rechnungshof hat beide Behörden aufgefordert, die bisher noch offenen Punkte eindeutig festzulegen.

Die Behörde für Inneres hat hierzu erklärt, dass die abschließende Regelung der bisher noch offenen Punkte, wie Vertragsgestaltung, Wertausgleich gegenüber der Stadt und Haushaltsveranschlagungen für Mietkosten auch in ihrem Interesse liege und spätestens nach Beendigung der Baumaßnahmen erfolgen solle.

Die Finanzbehörde teilt mit, die beteiligten öffentlichen Unternehmen seien bereit, an der erforderlichen Nachsteuerung mitzuwirken.

Justizbehörde Haus der Gerichte

Vor der Entscheidung über die Anmietung des Hauses der Gerichte hat die Justizbehörde keine ausreichenden Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen durchgeführt. Die Chance zur Reduzierung gemieteter Flächen auf den wirklichen Bedarf hat sie nicht genutzt.

Der ohne die notwendige parlamentarische Ermächtigung abgeschlossene Mietvertrag enthält für die Stadt wirtschaftlich nachteilige Regelungen. Die Vorfinanzierung von Maßnahmen Hamburgs durch den Investor ohne vorherige Beteiligung der Bürgerschaft stellt einen Verstoß gegen deren Budgetrecht dar.