Denkmalschutz für die sogenannte Luftgausiedlung sowie geplanter Dachausbau

Die sogenannte Luftgausiedlung in Blankenese wurde um 1940 errichtet. Da es sich um die einzige derartige Siedlung aus dieser Zeit in Hamburg handelt, hatte die Kulturbehörde bereits 1980 eine Unterschutzstellung nach dem Hamburger Denkmalschutzgesetz beantragt.

Der Eigentümer, die SAGA Siedlungs-AG, hat in den letzten 40 Jahren lediglich die notwendigsten Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt, was aufgrund der Mieterzufriedenheit, ihres hohen Engagements bezüglich des Ausbaus der Wohnungen und der soliden Bausubstanz der Häuser auch möglich war.

Jetzt sind von der SAGA in dieser Siedlung umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen geplant. Teil dieser Maßnahme ist insbesondere der Ausbau der von der Baubehörde für unbewohnbar erklärten Dachgeschosse, die aber zum Teil seit etwa 40 Jahren von sozialschwachen Mietern bewohnt werden. Ein Ausbau der Dachgeschosse ist aufgrund der momentanen Unterschreitung der Mindesthöhe für Wohnraum aber nur möglich, wenn die Dächer aufgestockt werden und damit die gesamte Wohnanlage in ihrer Erscheinung grundlegend verändert wird.

Der Senat beantwortet die Fragen auf der Grundlage einer Stellungnahme der SAGA wie folgt.

1. Aus welchen Gründen konnte eine Unterschutzstellung bislang nicht zu einem förmlichen Abschluß gebracht werden?

Die für den Denkmalschutz zuständige Behörde hat im Rahmen ihrer Prioritätensetzung keinen akuten Handlungsbedarf gesehen, weil die SAGA für die ehemalige „Luftgausiedlung" die denkmalfachliche Abstimmung sachgerecht vollzieht.

2. Wird eine Unterschutzstellung dieser Siedlung immer noch angestrebt? Wenn ja, wann kann mit einem förmlichen Abschluß gerechnet werden?

Ja. Mit dem förmlichen Abschluß des Verfahrens ist nach derzeitiger Einschätzung noch in diesem Jahr zu rechnen.

3. Wurde der Dachausbau bereits genehmigt, bzw. hat es einen positiven Vorbescheid gegeben, ggf. wann?

Nein. Der Bauantrag ist gestellt.

4. Unterwirft sich die SAGA bei ihrem Sanierungsvorhaben dennoch den Bestimmungen aus dem Hamburger Denkmalschutzgesetz, um zu verhindern, dass das gesamte Milieu durch den Umbau in seinem Erscheinungsbild verändert wird? Wenn nein, wie will der Senat die Erhaltung dieses Ensembles gewährleisten?

Ja. Die geplanten Maßnahmen sind vor Beginn mit dem Denkmalschutzamt abgestimmt worden mit dem Ziel, das einheitliche Bild des Siedlungskomplexes in einer seinem Denkmalwert angemessenen Form zu erhalten. Im übrigen vgl. Antwort zu 1.

Betreff: Denkmalschutz für die sogenannte Luftgausiedlung sowie geplanter Dachausbau.

5. Welche Arbeiten sollen von der SAGA im Rahmen des Sanierungs- und Modernisierungsprogramms in dieser Siedlung konkret durchgeführt werden?

Neben dem Dachgeschoßausbau sind derzeit im einzelnen folgende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorgesehen:

­ Beseitigung von Gefahrenzuständen (Durchfeuchtung, Fassade, Dach, Fenster)

­ Erneuerung Sielleitung, Verbesserung der Gefällsituation ­ Haussockel

­ Erneuerung Elektroverteilung ­ Schutzleiter

­ Kleine Instandhaltungsmaßnahmen wie Schäden an Wohnungseingangstüren und Haustüren sowie Parkettschäden beseitigen

­ Erneuerung der Fenster

­ Fassadendämmung mit Vollwärmeschutz

­ Ausbesserung Dachflächen, Dachfenster (wenn nicht DG-Ausbau)

­ Erneuerung/Überarbeitung Dachentwässerung und Traufe

­ Gefälleverbesserung Sockelbereich

­ Isolierung Kelleraußenwand

­ Sanierung/Erneuerung Kellerfenster, Kellertür, Kasematten

­ Wärmedämmung Kellerdecke

­ Wärmedämmung obere Geschoßdecke (wenn nicht DG ausgebaut wird)

­ Sanierung Mieterterrassen

­ Sanierung/Verbesserung Hauseingänge, Zuwegung, Außenbeleuchtung

­ Nachbesserung Hauseingangstüren (Sprechanlage, Beleuchtung usw.)

­ Bei Mieterwechsel ­ Vollmodernisierung der Wohnung.

6. Wie lange wird das Dachgeschoß infolge der Umbauarbeiten nicht bewohnbar sein?

Die Modernisierung und der Dachgeschoßausbau werden hausweise vorgenommen, beginnend mit den Häuserblocks, bei denen die geringste Anzahl an Dachwohnungen zur Zeit noch vermietet ist. Die Umbauzeit pro Haus wird voraussichtlich durchschnittlich drei Monate betragen. In dieser Zeit stellt die SAGA den Bewohnern des Dachgeschosses innerhalb der Anlage andere Wohnungen zur Verfügung oder unterstützt sie auf Wunsch bei der Suche nach einer neuen Wohnung.

7. Wie wird sichergestellt, dass es nicht ­ vgl. SAGA-Wohnungen am Suckweg ­ im Zuge des Dachumbaus zu Folgeschäden kommt?

Durch Berücksichtigung der jahreszeitlichen Bedingungen und eine hausweise Maßnahmenumsetzung, jeweils in einem Gesamtmaßnahmenpaket.

8. Wie viele Wohnungen werden im Dachgeschoß derzeit bewohnt? (Bitte getrennt angeben: Anzahl der Wohnungen, der gemeldeten Personen und Dauer des Bestehens des jeweiligen Mietverhältnisses.)

Derzeit bestehen Mietverträge für insgesamt 19 Dachgeschoßwohnungen.

Die Mietverhältnisse in den Dachgeschoßwohnungen sind in der Zeit zwischen 1951 und 1986 mit unterschiedlichem Mietvertragsbeginn geschlossen worden. Angaben über die jeweilige Anzahl der in den Wohnungen gemeldeten Personen liegen bei der SAGA nicht vor.

9. Welcher Quadratmeterpreis (kalt) wird derzeit von den Mietern der Dachgeschosse entrichtet?

Der Quadratmeterpreis netto/kalt im Dachgeschoß liegt bei durchschnittlich 3,97 DM.

Welcher Quadratmeterpreis (kalt) wird nach dem Umbau von der SAGA in den Dachgeschoßwohnungen berechnet werden?

11. Wurde den Mietern der Dachgeschoßwohnungen, deren ausdrücklicher Wunsch es ist, in den von ihnen selbst instand gesetzten Wohnungen zu verbleiben, bereits verbindlich zugesagt, dass sie nach einem Umbau in ihre jetzigen Wohnungen zurückkehren können? Wenn ja, zu welchen Mietkonditionen?

Bei Vermietung an die bisherigen Mieter wird ein Modernisierungszuschlag auf die bisherige Nettokaltmiete erhoben. Die Höhe des Zuschlags wird unter Berücksichtigung der jeweils erforderlichen Maßnahmen einzelfallbezogen ermittelt und ist abhängig vom Ergebnis der noch nicht abgeschlossenen Ausschreibung. Auf einer Mieterversammlung im Mai 1998 wurde allen Mietern angeboten, nach Umbau in die jetzige Wohnung zurückzukehren.

12. Teilt der Senat die Auffassung, dass in Anbetracht

­ der soliden Grundsubstanz der Häuser,

­ der hohen Mieterzufriedenheit,

­ des Gewohnheitsrechts und ausdrücklichen Wunsches der Dachgeschoßmieter, ihren günstigen Wohnraum zu behalten,

­ der außerordentlich engen und familiären Mietergemeinschaft,

­ der Breitschaft der anderen Mieter, die Kosten für eine Sanierung und Modernisierung ohne Dachausbau mitzufinanzieren, ein Dachausbau sozialen Wohnraum vernichten und das gesamte Stadtbild nachteilig verändern würde, so dass eine Unterschutzstellung möglichst schnell zu einem förmlichen Abschluß gebracht werden sollte?

Nein.