Fremdkapital

1. Zielsetzungen der Neuorganisation

Der Senat beabsichtigt, die bisherige Gebäudeverwaltung der Behörden und Ämter unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten neu zu gestalten. Dabei orientiert er sich an ähnlichen Vorhaben in der Privatwirtschaft sowie in anderen Ländern und Kommunen.

In den letzten Jahren ist in einer Vielzahl von Unternehmen in Deutschland der Bereich der Gebäudeverwaltung neu organisiert worden. Als Beispiele sind zu nennen die Aktivitäten bei Daimler Benz, Krupp, Thyssen, Deutsche Telekom und Asea Brown Boveri. Durch eine Ausgliederung des Gebäudebestandes und der Gebäudeverwaltung in eigene Tochtergesellschaften werden jeweils eine Konzentration der operativen Einheiten auf das jeweilige Kerngeschäft erreicht und ein einheitliches, professionelles Immobilienmanagement aufgebaut.

Auch einzelne Bundesländer wollen den eigenen Gebäudebestand aus der Verwaltung ausgliedern, um ihn stärker nach kaufmännischen Gesichtspunkten zu bewirtschaften und damit eine erhöhte Wirtschaftlichkeit zu erzielen.

Nach einer Umfrage des Deutschen Instituts für Urbanistik planen 36 % aller Städte über 50 000 Einwohner eine Neuorganisation ihrer Gebäudeverwaltungen. Im Vordergrund stehen die Ziele „Konzentration auf zentrale Fachaufgaben" und „Optimierung der Flächennutzung".

Der Rechnungshof führt in seinem Jahresbericht 1998 aus: „Die bei der Verwaltung und Unterhaltung von Dienstgebäuden bestehenden Rationalisierungsreserven müssen ausgeschöpft werden. Dazu bedarf es einer stärkeren Bündelung der betreffenden Intendanzfunktionen und einer veränderten Organisation./30.06.9816.Wahlperiode Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft Konzept zur Neuorganisation des Managements öffentlicher Gebäude Inhaltsverzeichnis:

­ Durch die Einführung von Mieten auch für die städtischen Gebäude des Verwaltungsvermögens wird ein Anreizsystem für die Behörden zum wirtschaftlicheren Umgang mit dieser Ressource geschaffen. Mit der Zahlung von Mieten wird Transparenz bezüglich der bisher nicht oder jedenfalls nicht in den Einzelplänen veranschlagten Kosten der städtischen Gebäude hergestellt; zugleich wird das Kostenbewußtsein bei den Verwaltungsbehörden gestärkt. Die Einbeziehung der Mietausgaben in die Behördenbudgets schafft einen Anreiz zur Optimierung des Raum- und Flächenbedarfs öffentlicher Einrichtungen. Gegenwärtig ist ein solcher Anreizeffekt von der Zufälligkeit abhängig, ob Behörden Räume angemietet haben oder in städtischen Gebäuden untergebracht sind.

­ Effizienzsteigerung durch Optimierung der Gebäudebewirtschaftung

­ Durch eine stärkere Bündelung der mit dem Gebäudemanagement in Verbindung stehenden Aktivitäten in eigenständigen betrieblichen Organisationseinheiten lassen sich Synergieeffekte ausnutzen, beispielsweise durch die Konzentration von spezifischem Know-how oder die Stärkung der Verhandlungsmacht gegenüber Dritten.

Die Übertragung der Gebäude im Verwaltungsvermögen auf eine eigenständige Organisationseinheit eröffnet zudem die Möglichkeit, entsprechend dem Vorgehen in anderen Ländern auch Mittel zur Haushaltsfinanzierung zu mobilisieren.

Mit dieser Drucksache unterrichtet der Senat die Bürgerschaft über das Konzept zur Neuorganisation des Gebäudemanagements. Auf der Basis dieses Konzepts werden, sobald die gegenwärtig laufenden Wertbeurteilungen für die in einem ersten Schritt ab 1999 einzubeziehenden Immobilien abgeschlossen sind, in Zusammenarbeit mit den Behörden die sich aus der Neuorganisation ergebenden Veränderungen im Haushalt ermittelt. Der Bürgerschaft werden rechtzeitig die im HaushaltsplanEntwurf 1999 erforderlichen Veränderungen sowie die Einzelheiten der Grundstücksübertragung zur Entscheidung vorgelegt.

2. Vorschlag zur Neuorganisation

Die Grundkonstruktion des Modells ist der in der Anlage dargestellten Grafik zu entnehmen. Der zentrale Gedanke ist, städtische Gebäude aus dem Verwaltungsvermögen einer Gesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit zu übereignen und gleichzeitig durch die Einführung von Mietzahlungen einen wirtschaftlicheren Umgang mit der Ressource „Immobilie" zu erreichen. Die Immobilien werden künftig unter kaufmännischen Gesichtspunkten verwaltet; durch die Ausgliederung wird ein ganzheitlich ausgerichtetes Asset-Management mit vorteilhafter Bündelung von Kompetenz und Ergebnisverantwortung geschaffen.

Im Grundmodell wird zwischen einer vermögensverwaltenden Objekt- und bewirtschaftenden Betriebsgesellschaften unterschieden. Die städtischen Gebäude sollen auf die Objektgesellschaft übertragen werden. Diese verpachtet den gesamten Bestand langfristig an mehrere Betriebsgesellschaften, die wiederum die Gebäude an die jeweils nutzenden Behörden, gegebenenfalls auch an externe Dritte, vermieten. Wie in Nummer 5 näher erläutert wird, sind für die in der ersten Phase zu übertragenden Objekte zwei Betriebsgesellschaften vorgesehen.

Der Trennung zwischen Objektgesellschaft und Betriebsgesellschaften liegt der Gedanke zugrunde, dass es sinnvoll erscheint, den gesamten Immobilienbesitz sowie die Disposition über diesen in einer Hand bei der Objektgesellschaft zu halten. Für die Vermietung und Bewirtschaftung der Immobilien hingegen sind ­ gerade aus mittelfristiger Sicht ­ unterschiedliche Konzepte für verschiedene Gebäude- und Nutzungstypen vorstellbar, die gegebenenfalls auch von spezifisch ausgerichteten Betriebsgesellschaften umgesetzt werden sollten.

Die Miete wird sich nach den Gegebenheiten des Marktes richten. Darüber hinaus soll die jeweilige Betriebsgesellschaft weitere Bewirtschaftungsaufgaben rund um das Gebäude gegen Rechnung für die Behörden erledigen. Sie soll im übrigen die Objektgesellschaft bei ihren Aufgaben durch Übernahme von Managementleistungen für deren operatives Geschäft unterstützen.

Das Konzept der Neuorganisation ist langfristig und umfassend ausgerichtet und soll stufenweise eingeführt werden. Es ist beabsichtigt, die ersten Umsetzungsschritte noch in diesem Jahr durchzuführen. Die Zahlung von Mieten für eine erste Tranche ausgewählter Objekte und der Wegfall von Ausgaben, die im Rahmen der Nettokaltmiete abgegolten werden (z. B. Bauunterhaltung), werden demnach schon im Haushalt 1999 zu berücksichtigen sein.

Es wird dabei die Strategie verfolgt, alle mit der Nettokaltmiete bezahlten Aufgaben sofort neu zu organisieren, bei der Übernahme aller übrigen Bewirtschaftungsleistungen aber auf die Überzeugungsfähigkeit der Dienstleistungsangebote der Betriebsgesellschaften gegenüber den Behörden zu setzen und die entsprechenden Aktivitäten schrittweise auszudehnen.

In den folgenden Abschnitten werden die in Frage kommenden Objekte, die Aufgaben und die Konstruktion von Objektgesellschaft und Betriebsgesellschaften sowie die sich aus der Neuorganisation ergebenden Veränderungen für den Haushalt der Freien und Hansestadt Hamburg erläutert. Dem schließt sich ein kurzer Ausblick auf die Folgejahre an.

3. Auswahl der betroffenen Objekte

Die Überlegungen zur Optimierung des Umgangs mit der Ressource Immobilie beziehen sich auf das von den Behörden genutzte Verwaltungsvermögen.

Dieses Vermögen mit einer Gesamtfläche von ca. 193 Mio. m2 Grund und Boden besteht zum überwiegenden Teil aus Verkehrs-, Wasser-, Wald-, Landwirtschafts-, Erholungs- und Freiflächen, die ausgeklammert wurden, um die für die Aufgabenstellung relevanten öffentlich genutzten Gebäudeflächen zu identifizieren.

Bei dem so eingegrenzten Untersuchungsgegenstand handelt es sich um rund 1400 Objekte.

Aus strategischen Überlegungen ­ möglichst zeitnaher Beginn der Neuorganisation einerseits, Praktikabilität sowie Akzeptanz andererseits ­ soll das Konzept schrittweise umgesetzt werden. Für die Gründungsphase der Objektgesellschaft erfordert dies die Auswahl einer „Erstausstattung" von Objekten. Für diese erste Tranche sollen Verwaltungsgebäude im engeren Sinne, das heißt Gebäude mit Büronutzung herangezogen werden. Dies bedeutet, dass z. B. Schul-, Hochschul-, Polizei- oder Feuerwehrgebäude nicht in die erste Tranche aufgenommen werden. Es besteht jedoch langfristig das Ziel, auch diese Objekte auf die Objektgesellschaft zu übertragen und in das neue Gebäudemanagementsystem einzubeziehen.

Als erster Schritt sind zunächst rund 100 Objekte mit Büronutzung ausgewählt worden. Für die Übertragung von Objekten ist gemäß § 64 Absatz 4 LHO eine Wertermittlung durchzuführen. Sie wird ­ wie auch sonst bei Verkäufen üblich ­ durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte durchgeführt. Das Ergebnis dieser Beurteilungen soll die Basis sowohl für die Immobilienwerte als auch für die anzusetzenden Marktmieten bilden. Danach ist auch die Entscheidung über die in der ersten Tranche zu übertragenden Objekte zu treffen.

4. Objektgesellschaft

Unternehmensaufgaben Unternehmensgegenstand der Objektgesellschaft ist die Vermögensverwaltung der Immobilien, die sich bisher im Verwaltungsvermögen der Behörden befanden und nun Eigentum der Gesellschaft werden. Die Ausübung der Eigentümerfunktion erfolgt über die Globalverpachtung der Objekte an die Betriebsgesellschaften. Die Chancen und Risiken der Vermietung und Bewirtschaftung sollen in erster Linie bei den Betriebsgesellschaften liegen.

Im Rahmen der Verwaltung ihres Vermögens hat die Objektgesellschaft über die Durchführung von werterhöhenden Instandsetzungsmaßnahmen sowie von Neu-, Um- und Modernisierungsbauten, über den Ver- bzw. Ankauf von Immobilien und über Projektentwicklungen zu entscheiden. Für diese Maßnahmen nimmt sie auch die Finanzierungsaufgabe wahr. Die Umsetzung wird im Auftrag und für Rechnung der Objektgesellschaft durch die jeweilige Betriebsgesellschaft durchgeführt.

Der Pachtvertrag zwischen Objekt- und Betriebsgesellschaften wird folgende Eckpunkte enthalten:

­ Die Laufzeit des Vertrags beträgt 20 Jahre.

­ Die Höhe der Generalpacht ist nach den von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses festgestellten Marktmieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten der Betriebsgesellschaften (Kosten der lfd. Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, Gewinnaufschlag) auszuhandeln.

­ Die Überprüfung der Generalpacht erfolgt alle 3 Jahre; Maßstab sind die Veränderungen der Marktmieten.

In der Gewinn- und Verlustrechnung der Objektgesellschaft werden den laufenden Erträgen aus der Globalverpachtung Aufwendungen in erster Linie für Abschreibungen, Zinsen, Managemententgelten an die Betriebsgesellschaften, Verwaltungskosten und Steuern gegenüberstehen. Ein möglicher Jahresüberschuß ist im wesentlichen abhängig zum einen von der Höhe der Generalpacht (die wiederum maßgeblich von der Höhe der Mieterträge der Betriebsgesellschaften abhängt), zum anderen von der Höhe der zu zahlenden Fremdkapitalzinsen und damit von der Bilanzstruktur.

Die Eröffnungsbilanz wird folgende Struktur aufweisen:

Der Immobilienbestand wird zu einem geringen Teil ­ in der für die Gesellschaft als erforderlich angesehenen Höhe ­ als Sacheinlage gegen die Gewährung von Gesellschafterrechten eingebracht; in Höhe der Wertansätze führt dies zu Eigenkapital. Der überwiegende Teil der Immobilien wird an die Objektgesellschaft gegen die Gewährung von verzinslichen und gegebenenfalls unverzinslichen Gesellschafterdarlehen verkauft, wobei die maximale Höhe der verzinslichen Verbindlichkeiten davon abhängig ist, inwieweit aus der Generalpacht nach Absetzung von Abschreibungen, Managemententgelten, Verwaltungskosten, Steuern etc. Mittel für Zinszahlungen verfügbar sind.

Mit der Neuorganisation des Managements öffentlicher Gebäude und der damit verbundenen Übertragung von Immobilien an die Objektgesellschaft wird die Möglichkeit geschaffen, Mittel zur Finanzierung des Haushalts zu mobilisieren. Diese Mobilisierung würde in einem von der Übertragung unabhängigen Schritt über die Fälligstellung und Rückzahlung der verzinslichen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Freien und Hansestadt Hamburg bei entsprechender Aufnahme von Marktkrediten durch die Objektgesellschaft erfolgen.

Rechtsformwahl

Die Entscheidung über die Rechtsform der Objektgesellschaft ist maßgeblich von kaufmännischen Gesichtspunkten geprägt.

Zur Erreichung dieser Vorgaben ist es erforderlich, dass die Immobilien in das Eigentum einer Gesellschaft mit gegenüber der Freien und Hansestadt Hamburg eigener Rechtspersönlichkeit übergehen, über die allerdings die Freie und Hansestadt Hamburg als Gesellschafter weiterhin in wirtschaftlichem Sinn Einfluß behält.

Nach intensiver Prüfung der in Frage kommenden Rechtsformen (AG, GmbH, Anstalt des öffentlichen Rechts, GmbH & Co. KG) ist als Rechtsform für die Objektgesellschaft eine GmbH & Co. KG vorgesehen. Diese Rechtsform entspricht im übrigen den konzeptionellen Vorstellungen für das Management der Landesimmobilien in Rheinland-Pfalz und ist auch in der Privatwirtschaft gängige Praxis vermögensverwaltender Besitzgesellschaften.

Die Objektgesellschaft hat folgende Gesamtstruktur: Gegründet wird die „Kommanditgesellschaft VHG Verwaltung Hamburgischer Gebäude GmbH & Co". Sie besteht aus der ebenfalls neu zu gründenden Komplementär-GmbH (alleinige Gesellschafterin Freie und Hansestadt Hamburg) und zwei Kommanditisten, der Freien und Hansestadt Hamburg als Haupt-Kommanditistin und der HGV als weiterer Kommanditistin. Die Komplementär-GmbH nimmt die Geschäftsführung der KG wahr, besitzt aber keine Kapitalbeteiligung an der KG. Die Beteiligung der HGV als Kommanditistin, bei der ebenfalls eine Geschäftsführungskompetenz vorgesehen ist, hat den Effekt, dass die HGV so Aufgaben erledigen kann, die ihr als geschäftsführender Holding auch bei anderen Unternehmensbeteiligungen der Freien und Hansestadt Hamburg üblicherweise zufallen.

5. Betriebsgesellschaften

Vermietung der gepachteten Objekte an die Behörden und Ämter

Die Betriebsgesellschaften sollen die gepachteten Immobilien an die einzelnen Behörden im eigenen Namen und auf