Wohnungsbau
Diese Agentur sollte nach dem Leipziger Vorbild die Vermarktung des Konzepts mit der Vermarktung der Grundstücke und der Beratung der zukünftigen Nutzer und Eigentümer verbinden. Die Entwicklungsagentur sollte keine eigenen Investitionsinteressen im Gebiet verfolgen.
Der frühzeitige Start dieses Prozesses ist sinnvoll, weil der lange zeitliche Vorlauf, die hier vorgeschlagene Strategie erst Erfolg versprechend macht.
Die Deputation für Bau und Verkehr gibt hierzu folgende Stellungnahme ab:
Zu 1. Geschlossene Randbebauung
Der Bebauungsplan setzt entlang der Straße Am Schwarzen Meer und Friedrich-Karl-Straße eine abweichende Bauweise (a) fest und ermöglicht Gebäudelängen von mehr als 50,0 m Länge. Aufgrund von weiteren Vorgaben (z. B. Tiefgaragen) und der attraktiven stadträumlichen Lage sowie den zu erwartenden Grundstückswertigkeiten, ist davon auszugehen, dass tendenziell an den Hauptstraßenzügen eine hohe Bebauungsdichte, d. h. eine weitestgehend geschlossene Straßenrandbebauung entstehen wird, die sowohl einen ausreichenden lärmmäßigen Abschirmeffekt entfaltet, gleichzeitig aber auch Durchgangsmöglichkeiten an geeigneten Stellen ermöglicht (z. B. im platzartigen Einmündungsbereich des Verbindungsweges zwischen Friedrich-Karl-Straße und Am Schwarzen Meer). Diese Option ist bei der Festsetzung einer geschlossenen Bauweise nicht gegeben. Die Vorgaben des Bebauungsplans sollten daher nicht zu starr gefasst sein, sondern die benötigte Flexibilität bei der weiteren Ausgestaltung des Gesamtkonzeptes zulassen. Im Übrigen ist die Einflussnahme der Stadtgemeinde auf die Entwicklung und Umsetzung des Bebauungskonzeptes nicht mit dem Bebauungsplan beendet. Vielmehr wird davon ausgegangen, dass die Stadtgemeinde bei der weiteren Konkretisierung dieses ambitionierten Projektes maßgeblich beteiligt ist und die entsprechenden Belange auch auf diesem Wege umsetzen kann.
Die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise ist daher aus den vorgenannten Gründen kontraproduktiv.
Zu 2. Fernwärmeversorgung
Die Möglichkeiten einer freiwilligen Fernwärmenutzung bleiben unberührt.
Die Voraussetzung marktbeeinflussender Energieträger ist nicht gegeben aufgrund der Nähe des Plangebietes zur Frischluftschneise Weser und den guten lufthygienischen Bedingungen. Ob die auf dem heutigen Klinikgelände vorhandene Fernwärmeversorgung nach der Entkoppelung des Plangebietes vom verbleibenden Klinikbereich technisch machbar und ökonomisch tragfähig ist, muss im Zuge der Konkretisierung der Bauvorhaben geklärt werden.
Zu 3. Abstimmung KlinikgeländePlangebiet
Der Bebauungsplan basiert auf dem aktuellen Erkenntnisstand zur Entwicklung des verbleibenden Klinikgeländes (Masterplan). Änderungen im Klinikbereich, die Auswirkungen auf die planungsrechtlichen Regelungen des Bebauungsplanes nach sich ziehen können, sind derzeit nicht absehbar.
Dies betrifft auch das geplante neue Parkhaus auf dem Klinikgelände, dessen Standort noch nicht abschließend festgelegt ist.
Zu 4. Hulsberg-Viertel
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes lassen ein breites Nutzungsspektrum zu und schaffen damit die notwendigen Rahmenbedingungen zur Entwicklung eines vielfältigen Quartiers.
Umsetzungsstrategien sind allerdings nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.
Die Deputation für Bau und Verkehr empfiehlt, den Bebauungsplanentwurf aus den vorgenannten Gründen unverändert zu lassen.
Die Architektenkammer Bremen hat mit Schreiben vom 2. März 2007 Folgendes mitgeteilt: Der Ausschuss für Städtebau und Umweltplanung der Architektenkammer begrüßt die Entwicklung dieser innerstädtischen Fläche zu einem Mischgebiet mit dem Ziel, hier die städtebaulichen Qualitäten des angrenzenden Viertels weiter zu entwickeln.
Die Zonierung der Mischgebiete stößt nur dann auf Zustimmung, wenn es grundsätzlich möglich ist, mindestens in Teilbereichen auch Wohnen in den Gebäuden entlang der St.-Jürgen-Straße zu ermöglichen, da eine Mischung von Wohnen und Arbeiten Ziel bei der Entwicklung dieses Gebietes sein sollte.
Wünschenswert wäre weiterhin, wenn das Entrèe in dieses Gebiet von der Straße Am Schwarzen Meer her (neben der Pathologie) durch ein Gebäude räumlich gefasst werden könnte. Dies hätte ebenso den Vorteil, dass der Straßenraum der Erschließung von der Friedrich-Karl-Straße her eingeengt Durchfahrtmöglichkeit zu haben, obgleich sie für den Quartiersverkehr natürlich vorhanden bleibt.
Die ausgewiesene Baulinie an der Friedrich-Karl-Straße mit dem Ziel, auch hier den Straßenraum einzuengen, sollte unseres Erachtens die Bauflucht der vorhandenen Wohnbebauung Friedrich-Karl-Straße/Am Schwarzen Meer aufnehmen. Hintergrund ist, hier weiter den Straßenraum einzuengen (da viel zu weit) sowie die Bautiefe des Grundstücks zu vergrößern, da städtebaulich eine gewisse Gebäudehöhe erforderlich ist, aber andererseits auch genügend Abstandfläche zur Hautklinik eingehalten werden sollte.
Vor dem Hintergrund der Diskussion über einen schnellen Verkauf der Fläche, empfiehlt der Städtebauausschuss, hier die Gelegenheit zu nutzen, für die Wohnbauflächen auch Baugemeinschaften oder Gruppen mit anderen Vorstellungen von Wohn- und Lebensformen Möglichkeiten zur Entfaltung zu bieten. Dazu ist ein Verkauf der Fläche in kleineren Teilbereichen erforderlich und muss organisiert werden.
Die Deputation für Bau und Verkehr gibt hierzu folgende Stellungnahme ab:
1. Zonierung der Mischgebiete
Das städtebauliche Konzept, dass dem Bebauungsplan zugrunde liegt, sieht ein Mischgebiet vor, dass in sich gegliedert ist in einen Teilbereich mit gewerblichem Schwerpunkt und ausnahmsweise zulässigen Wohnungen sowie in einen Teilbereich mit Wohnungsbauschwerpunkt, der ergänzt wird durch ein allgemeines Wohngebiet. Insofern trifft der Bebauungsplan die Voraussetzungen für eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe auf dem Gelände.
2. Entrèe zur Straße Am Schwarzen Meer
Die Baufenster sind so zugeschnitten, dass die Räume eng gefasst werden können und an den Straßeneinmündungen Torsituationen entstehen können. Um dieses planungsrechtlich zu unterstützen, sieht der Bebauungsplan vor, dass in Eckbereichen von Straßeneinmündungen die festgesetzte Geschossigkeit um ein Vollgeschoss überschritten werden darf.
3. Bauflucht in der Friedrich-Karl-Straße
Die Bauflucht wird in der Friedrich-Karl-Straße durch eine Baulinie bestimmt, die 5,0 m hinter der Straßenbegrenzungslinie verläuft. an diesem Straßenzug, die zwischen 12 m, bzw. 14 m (Gesundheitszentrum/Kinderklinik) liegen und dem Eckgebäude Am Schwarzen Meer, das unmittelbar hinter der Gehwegkante beginnt.
Dieses Einzelgebäude ist allerdings eher untypisch für die in der ansonsten Gebäude mit unterschiedlich tiefen Vorgärten prägend sind. Hieran orientiert sich auch die Neuplanung, die das Straßenbild aufnimmt und zum Abschluss bringt. Im Übrigen ist die Friedrich-Karl-Straße mit einer Breite von 14,0 m und alleeartig angelegtem Großbaumbestand aus städtebaulicher Sicht angemessen dimensioniert.
4. Baugemeinschaften
Der Bebauungsplan steht einer Bebauung in kleinparzellierter Grundstücksaufteilung und durch Baugemeinschaften nicht entgegen.
Die Deputation für Bau und Verkehr empfiehlt, den Planentwurf aus den vorgenannten Gründen unverändert zu lassen.
Einige Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben Hinweise vorgebracht, die zu einer Planergänzung und zu Änderungen in der Begründung geführt haben. Hierzu wird auf den Gliederungspunkt 8. dieses Berichtes verwiesen.
Nach Klärung bestimmter Fragen haben die übrigen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gegen die Planung keine Einwendungen.
6. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Die Deputation für Bau und Verkehr hat am 18. Januar 2007 beschlossen, dass der Entwurf des Bebauungsplanes mit Begründung öffentlich auszulegen ist.
Der Planentwurf mit Begründung hat vom 1. Februar bis 1. März 2007 gemäß § 3 Abs. 2 beim Senator für Bau, Umwelt und Verkehr öffentlich ausgelegen. In der gleichen Zeit hat Gelegenheit bestanden, vom Entwurf des Planes mit Begründung im Ortsamt Mitte/Östliche Vorstadt Kenntnis zu nehmen.
Die Behörden sind über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 unterrichtet worden.
7. Ergebnis der öffentlichen Auslegung Anlässlich der öffentlichen Auslegung sind Stellungnahmen der Öffentlichkeit eingegangen.
Diese Stellungnahmen sowie die dazu abgegebenen Stellungnahmen der Deputation für Bau und Verkehr sind in der Anlage zum Bericht der Deputation für Bau und Verkehr aufgeführt. Hierauf wird verwiesen.
8. Planergänzung/Änderung der Begründung nach der öffentlichen Auslegung
Planergänzung
Es wurde der Hinweis aufgenommen, dass im Plangebiet mit dem Vorhandensein archäologischer Bodenfunde zu rechnen ist und bei Erdarbeiten eine Beteiligung des Landesarchäologen erforderlich ist.
Die beigefügte Begründung (Bearbeitungsstand: 15. März 2007) enthält die vorgenannte Ergänzung.
Änderungen in der Begründung - Der Gliederungspunkt C) 8. wurde konkretisiert.
- Unter D) wurden die Gliederungspunkte 2. b), c), d,) und f) präzisiert.
- Unter dem Gliederungspunkt D) 2. e) wurden geowissenschaftliche Informationen aufgenommen.
Die beigefügte Begründung (Bearbeitungsstand: 15. März 2007) enthält die vorgenannten Änderungen.
9. Absehen von einer erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 4 a Abs. 3 Durch die nach der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes 2364 erfolgte Planergänzung sind die Grundzüge der Planung nicht berührt. Unter dieser Voraussetzung kann gemäß § 4 a Abs. 3 Satz 4 die Einholung der Stellungnahmen auf die von der Änderung oder Ergänzung betroffene Öffentlichkeit sowie die berührten Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beschränkt werden.