Immobilie

5.2 Die Handelskammer Bremen hat mit Schreiben vom 8. März 2007 Folgendes mitgeteilt: Die Handelskammer begrüßt, dass mit den vorliegenden Planentwürfen die planrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines ganzen Quartiers innerhalb der Überseestadt geschaffen werden sollen. Wir haben gleichzeitig zur Kenntnis genommen, dass die Stadt Bremen als ein wesentliches Planungsziel auch das Wohnen im Bereich der so genannten Hafenkante ermöglichen will.

Die erfolgreiche Erschließung und Vermarktung der Überseestadt ist ein bedeutender Baustein in der wirtschaftlichen Entwicklung Bremens. Die Überseestadt ist dabei als ein langfristiges Entwicklungsvorhaben zu betrachten, das hervorragende Chancen und Perspektiven bietet. Sie kann einen wichtigen Beitrag zur Erreichung der bremischen Sanierungs- und Stadtentwicklungsziele leisten, indem sie gesamtwirtschaftliches Wachstum unterstützt und die regionale Wirtschaftsstruktur stärkt. Die inzwischen sichtbare und erlebbare Umnutzung der Alten Hafenreviere rechts der Weser hat das Stadtbild im Bremer Westen nachhaltig verändert. Dadurch hat der Wirtschaftsstandort Bremen insgesamt deutlich an Profil und Ausstrahlung gewonnen. Für die weitere Entwicklung der Überseestadt kommt es darauf an, die Chancen der Adressbildung durch das Setzen neuer städtebaulicher Akzente zu nutzen.

Bei der inneren Entwicklung der Überseestadt sind die Interessen der über 300 ansässigen Betriebe sehr ernst zu nehmen und unbedingt zu berücksichtigen. Hinsichtlich möglicher Wohnnutzungen ist sehr genau zu prüfen, an welchen Standorten diese verträglich mit den anderen vorhandenen Nutzungsformen realisiert werden könnten. Im Gesamtkontext sollte die Überseestadt als moderner Gewerbe und Dienstleistungsstandort beworben werden, dessen besondere Vorzüge in der guten Infrastruktur sowie der Nähe zu Wasser und Innenstadt liegen. Nach unserer Überzeugung muss daher auch der vorliegende Planentwurf sicherstellen, dass die Bestandsrechte und Entwicklungsmöglichkeiten der bestehenden Industrie und Gewerbebetriebe im Bereich des Holz- und Fabrikenhafens sowie des Großmarktes gewahrt bleiben. Insbesondere muss es diesen Betrieben im Zuge unternehmerischer Entwicklungsvorhaben vorurteilsfrei möglich sein, in räumlicher Nähe zu den vorhandenen Standorten, die auf Grund der vorhandenen Infrastrukturen ohne Alternative sind, selbst Grundstücke zu erwerben bzw. zu entwickeln.

Zu einem Bestandsschutz gehört nach Überzeugung der Handelskammer die besondere Würdigung nicht nur der Lärm, sondern gerade auch der Geruchsimmissionen. Diese besitzen ein erhebliches Konfliktpotential, sind aber auf Grund der besonderen industriellen Prägung der Nachbarschaft unabwendbar. Es stellt sich die Frage, ob die Toleranzwerte für eine Geruchsbelastung im Plangebiet eine ausreichende Antwort auf dieses Konfliktpotential darstellen. Gegebenenfalls sollten diese Werte so erhöht werden, dass sie den berechtigten Interessen der benachbarten Industriebetriebe besser Rechnung tragen.

Die in den Gewerbegebieten des Planentwurfs vorgesehenen Gebäude für gewerbliche Nutzungen sollen ausdrücklich auch als Abschirmung möglicher Immissionsbelastungen durch die Industriebetriebe um den Holz- und Fabrikenhafen dienen. Um diese Funktion übernehmen zu können, muss aber sichergestellt sein, dass diese Baukörper auch tatsächlich errichtet werden. Geschieht dies nämlich nicht oder nur mit zeitlicher Verzögerung, so sind die Immissionsrechnungen Modelle ohne Wert.

Nach unserer Kenntnis haben sich die Anlieger des Holz- und Fabrikenhafens bzw. die Interessengemeinschaft mittelständischer Unternehmen in den stadtbremischen Häfen (ISH) mit einer eigenen Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf an das Bauressort gewandt.

Hinsichtlich des Großmarktes kommt es aus Sicht der Handelskammer auf die Sicherstellung an, dass sich dessen Nutzungsform mit den im Plangebiet vorgesehenen Nutzungen verträgt. Insbesondere die Nutzung des Distributionsgebäudes der Atlanta AG in der Straße Am Winterhafen muss uneingeschränkt sichergestellt sein. In diesem Bereich wird das ganze Jahr über rund um die Uhr gearbeitet. Es finden in erheblichem Umfang Zu- und Auslieferungen per LKW statt. Die vorgenannte Immobilie ist nur durch die Straße Am Winterhafen und die vorgesehene Grünfläche vom Plangebiet MI 1, in dem Wohnen zugelassen werden soll, getrennt. Abschirmende Gebäude, wie sie etwa in Richtung Eduard Suling Straße vorgesehen sind, sieht der Planentwurf in diesem Bereich nicht vor.

Die Entwicklungsgesellschaft Hafenkante & Co. KG wird ihre Belange ebenfalls mit einer eigenen Stellungnahme vortragen. Da es eine Reihe von Vorgesprächen mit dieser Investorengruppe gegeben hat, gehen wir davon aus, dass die entscheidenden planerischen Sachverhalte und Parameter mit den beteiligten Akteuren detailliert und im Konsens zu Ende besprochen wurden bzw. ein solcher Konsens im weiteren Verfahren hergestellt wird.

Aus Sicht der Handelskammer sollte der von der Entwicklungsgesellschaft Hafenkante eingebrachte Vorschlag eines Duldungsgebietes ernsthaft erwogen und auf geeignete Art planerisch festgeschrieben werden. Möglicherweise bietet sich die den B-Plan ergänzende Ausweisung des Plangebietes als Duldungsgebiet (mit Grundbucheintragung als beschränkt persönliche Dienstbarkeit) als Instrument für kostenverträgliche und konfliktfreie Lösungen an. Nach unserer Kenntnis könnte durch die Ausweisung eines solchen Duldungsgebietes (nach dem Beispiel der Hafencity Hamburg) für alle Beteiligten ­ also auch für diejenigen in benachbarten Gewerbearealen ­ eine hinreichende Rechtssicherheit erreicht werden.

Wir bitten Sie, unsere vorgenannten Anregungen und Bedenken im weiteren Planverfahren weitestgehend zu berücksichtigen.

Die Deputation für Bau und Verkehr gibt hierzu folgende Stellungnahme ab:

· Zu Interessen des umgebenden Gewerbes ­ Schutzbedürftigkeit und Entwicklungsmöglichkeiten:

Die Darstellungen des Flächennutzungsplanes berücksichtigen durch die Verteilung der gemischten und gewerblichen Bauflächen die Belange der umgebenden Gewerbe- und Industriebetriebe. Weitere Details regelt die verbindliche Bauleitplanung.

Die Erweiterung bestehender Gewerbebetriebe innerhalb des Plangebietes ist innerhalb der dargestellten Baugebiete möglich.

· Zu Erhöhung der Toleranzwerte für eine Geruchsbelastung: Toleranzwerte können in der Bauleitplanung nicht ausgewiesen werden. Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung wurde überprüft, inwieweit die zu erwartenden Geruchsbelastungen so erheblich sind, dass sie einer Wohnnutzung im Rahmen von Mischgebieten unzuträglich sind. Dies ist bei den zugrunde liegenden Werten (bis max. 0,13) nicht der Fall.

· Zu tatsächlicher Errichtung geplanter Gebäude:

Die Berücksichtigung der geplanten Bebauung und ihrer Abschirmwirkung bei der Prognose der Schallausbreitung ist sachgerecht und fachlich geboten. Darüber hinaus sind in den zu den Betrieben der Einwender ausgerichteten Teilen des Mischgebietes Wohnungen bzw. Aufenthaltsräume, insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer, nicht zulässig. Daher ist nicht zu erwarten, dass auch bei einer nachfolgenden Realisierung der Bebauung der gewerblichen Bauflächen unzumutbare Beeinträchtigungen der Wohnruhe nachts auftreten. Auch für die sonstigen gemischten Baugebiete ist nicht zu erwarten, dass der Nachtwert von 55 nachts langfristig signifikant überschritten wird. Selbst wenn vor vollständiger Realisierung der Baugebiete an einzelnen Stellen geringfügig höhere Werte als 55 nachts vorkommen, sind dadurch gesunde Wohnverhältnisse nicht beeinträchtigt, zumal mit den festgesetzten Schallschutzmaßnahmen die Innenraumpegel von 30 gewährleistet sind.

· Zu Großmarkt:

Die Nutzung des Großmarktes sowie die ungehinderte Schallausbreitung über die festgesetzte Grünfläche wurden in der Schalltechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan 2335 berücksichtigt. Negative Auswirkungen auf das Distributionsgebäude sind nicht zu erwarten.

· Zu Duldungsgebiet (Grundbucheintragung als beschränkt persönliche Dienstbarkeit): Grundbuchrechtliche Sicherungen etwaiger Ansprüche sind nicht Gegenstand von Bauleitplanverfahren. In der verbindlichen Bauleitplanung werden die mit der Planung verbundenen Konflikte abschließend gelöst oder zumindest sichergestellt, dass im Planvollzug eine Konfliktlösung möglich sein wird. Ein Verzicht auf nachbarliche Abwehransprüche stellt keine hinreichende städtebauliche Konfliktlösung dar. Es wäre lediglich das Ausblenden eines bestehenden Konflikts, das bauplanungsrechtlich dem Abwägungsgebot nicht genügen würde.

Die im Rahmen des Planverfahrens angestellten Ermittlungen und die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass dem Gebot der planerischen Konfliktbewältigung durch die Planfestsetzungen in der verbindlichen Bauleitplanung hinreichend Rechnung getragen wird.

Dies bedeutet im Umkehrschluss zugleich, dass es für die Rechtmäßigkeit der Planung der Eintragung etwaiger Dienstbarkeiten nicht bedarf, zumal diese, wie angesprochen, keinen hinreichenden Beitrag zur Lösung etwaiger Probleme planerischer Konflikte leisten könnte.

Die Deputation für Bau und Verkehr empfiehlt, den Planentwurf aus den vorgenannten Gründen unverändert zu belassen.

Einige Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben Hinweise vorgebracht, die zu Änderungen in der Begründung geführt haben. Hierzu wird auf den Gliederungspunkt 8. dieses Berichtes verwiesen.

Nach Klärung bestimmter Fragen haben die übrigen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gegen die Planung keine Einwendungen.

6. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Die Deputation für Bau und Verkehr hat am 25. Januar 2007 beschlossen, dass der Entwurf der 79. Flächennutzungsplanänderung mit Begründung öffentlich auszulegen ist.

Der Planentwurf mit Begründung hat vom 8. Februar 2007 bis 8. März 2007 gemäß § 3 Abs. 2 beim Senator für Bau, Umwelt und Verkehr öffentlich ausgelegen. In der gleichen Zeit hat Gelegenheit bestanden, vom Entwurf des Planes mit Begründung im Ortsamt West Kenntnis zu nehmen.

7. Ergebnis der öffentlichen Auslegung Anlässlich der öffentlichen Auslegung sind keine Stellungnahmen der Öffentlichkeit eingegangen.

8. Änderung der Begründung nach der öffentlichen Auslegung

Die Begründung zu dem Entwurf des Flächennutzungsplanes Bremen

Änderung Bremen-Handelshäfen wurde redaktionell überarbeitet und präzisiert.

Die beigefügte Begründung (Bearbeitungsstand: 8. Januar 2007 ­ geänderte Fassung) enthält die vorgenannten Änderungen.