Im Eckbereich Borgfelder AlleeHamfhofsweg liegt das Vereinsgelände des TSV Borgfeld mit Sporthalle und Vereinsheim

Dazwischen liegen einzelne gebüsch- oder baumbestandene Parzellen. Hierbei handelt es sich um Wald im Sinne des Bremischen Waldgesetzes.

Wenige Grundstücke am Westrand des Plangebiets neben dem sind mit Einfamilienhäusern bebaut. Darüber hinaus befindet sich ein einzelnes freistehendes und ungenutztes Gebäude in geringer Entfernung zu der das Gebiet diagonal kreuzenden Farge­Sottrum.

Im Eckbereich Borgfelder Allee/Hamfhofsweg liegt das Vereinsgelände des TSV Borgfeld mit Sporthalle und Vereinsheim. Südlich davon, zwischen dem inzwischen aufgegebenen und dem neuen Hamfhofsweg, und westlich der Wendeschleife der Straßenbahn gelegen, sind Stellplätze zur Ergänzung des P+R-Platzes an der Borgfelder Allee hergestellt worden.

2. Geltendes Planungsrecht

Für das Plangebiet bestehen überwiegend keine baurechtlichen Festsetzungen. Lediglich die Flächen zwischen dem ehemaligen und dem neuen Hamfhofsweg sind im Bebauungsplan 2063, rechtsverbindlich seit 23. Februar 2000, als öffentlicher Sportplatz festgesetzt.

3. Planungsziele und Erforderlichkeit des Bebauungsplanes

Der Flächennutzungsplan Bremen in der Fassung der Bekanntmachung vom 31. Mai 2001 stellt überwiegend Wohnbauflächen und zum Teil Grünflächen (Zweckbestimmung Sport) dar.

Hauptplanungsziel ist deshalb die Ergänzung des Wohnungsbaus zwischen der bestehenden Bebauung am Borgfelder Deich und dem wachsenden Baugebiet Borgfeld-West (Bebauungspläne 2063, 1356, 1361 und 2264). Die Flächen verfügen durch ihre Nähe zur Endhaltestelle der Straßenbahnlinie 4 (ca. 500 m) und den dortigen Buslinien über einen hervorragenden Nahverkehrsanschluss.

Darüber hinaus sollen die Sportflächen des TSV Borgfeld baurechtlich abgesichert und Flächen für eine erforderliche Erweiterung festgesetzt werden.

Flächen im Einwirkungsbereich der Hochspannungsfreileitung und in Nachbarschaft der Sportanlage, die für Wohnungsbau aus gesundheitlichen und immissionsschutzrechtlichen Gründen nicht genutzt werden können, sollen die erforderlichen Ausgleichsflächen, eine mischgebietsverträgliche gewerbliche Nutzung und einen Wertstoff-Sammelplatz aufnehmen.

4. Entwicklungsbereich

Durch die förmliche Festlegung als städtebaulicher Entwicklungsbereich für den überwiegenden Teil des Plangebiets und weitere Flächen in Borgfeld (Ortsgesetz über die förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs Borgfeld vom 14. Mai 1996, Bremisches Amtsblatt vom 3. Juni 1996, Seite 259) ist eine zügige Realisierung der Planungsziele gewährleistet.

Der im Entwicklungsbereich liegende Teil des Plangebiets ist in die zwischen Stadtgemeinde und Entwicklungsträger (Projektgesellschaft Borgfeld abgeschlossenen städtebaulichen Verträge einbezogen.

Es ist geplant, 30 % der Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser bauträgerfrei und ohne Architektenbindung an Privatpersonen erschlossen und ausgleichsbeitragsfrei zu veräußern.

C) Planinhalt

1. Art der baulichen Nutzung

a) Reines Wohngebiet

Die nordwestlich der liegende Teilfläche des Plangebiets schließt unmittelbar an die Wohnbebauung am Borgfelder Deich an.

Als Art der baulichen Nutzung wird reines Wohngebiet festgesetzt. Wegen der überwiegend rückwärtigen Lage der Flächen sollen ausschließlich Wohngebäude zugelassen werden. Die Ausnahmen des § 3 Abs. 3 (z. B. Läden, nicht störende Handwerksbetriebe, kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für soziale und sonstige Zwecke) sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans, weil sie das angestrebte Wohnmilieu stören würden (textliche Festsetzung Nr. 3).

b) Allgemeines Wohngebiet

Für einen ca. 45 m tiefen Grundstücksstreifen unmittelbar am Hamfhofsweg wird allgemeines Wohngebiet festgesetzt, um an dieser Sammelstraße, die auch sämtliche Wohngebiete westlich des und außerdem die Borgfelder Sportflächen an der Straße Hinter dem Großen Dinge erschließt, auch andere wohnverträgliche Nutzungen, die aus den oben genannten Gründen in den benachbarten reinen Wohngebieten ausgeschlossen sind, zu ermöglichen.

c) Mischgebiet

In Nähe der Sportfläche und im Einwirkungsbereich der kann aus immissionsschutzrechtlichen und gesundheitlichen Gründen kein Wohnen zugelassen werden (siehe auch 6. Hauptversorgungsleitungen und D] Umweltbericht).

Da der Hamfhofsweg in diesem Bereich bereits ausgebaut ist und dadurch diese Flächen über einen funktionsgerechten und nicht störenden Verkehrsanschluss verfügen, sind sie für eine mischgebietsverträgliche gewerbliche Nutzung gut geeignet. Dies ist auch für die Entwicklung des Ortsteils insgesamt von Vorteil, da er wegen der Zielsetzung des Entwicklungsbereichs (mit Schwerpunkt Wohnungsbau) über keine weiteren gewerblich nutzbaren Flächen verfügt.

Wegen dieser vorgegebenen Bedingungen sowie wegen der angrenzenden reinen Wohngebiete (WR) wird Mischgebiet (MI) festgesetzt, bei Ausschluss der Wohnnutzung (textliche Festsetzung Nr. 6).

Nach § 11 Abs. 3 sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, im Mischgebiet unzulässig. Im Mischgebiet sind nur solche Einzelhandelsbetriebe zulässig, die den Versorgungsbereich im Ortskern von Borgfeld ergänzen, jedoch nicht gefährden. Dies ist im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen. Nach der in § 11 Abs. 3 aufgeführten Vermutungsgrenze muss ab einer Geschossfläche von 1 200 m² mit negativen Auswirkungen auf die Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereiches gerechnet werden.

Überdies ist im jeweiligen Einzelfall auch zu prüfen, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bereits bei weniger als 1 200 m² Auswirkungen zu erwarten sind. Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere die Gliederung und Größe des betroffenen Ortsteils, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sowie das Warenangebot des ansiedlungswilligen Betriebes.

Tankstellen und Vergnügungsstätten sind im Mischgebiet ausgeschlossen, um gebietsfremde Verkehre und Nutzungen aus dem zukünftig überwiegend durch Wohnen geprägten Bereich herauszuhalten und das entstehende Wohngebiet nicht zu belasten (textliche Festsetzung Nr. 6).

2. Maß der baulichen Nutzung

a) Reines Wohngebiet

In dem neuen Baugebiet werden vorwiegend Einfamilienhäuser entstehen, die die vorhandene Bebauung am Borgfelder Deich ergänzen.

Dafür ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,25 angemessen. Es sind bis zu zwei Vollgeschosse zulässig. Um zu gewährleisten, dass sich die neue Bebauung in den gewachsenen städtebaulichen Zusammenhang einfügt, wird zusätzlich eine maximale Traufhöhe von 6 m und eine maximale Firsthöhe von 9 m festgesetzt. Bei einer Zweigeschossigkeit ist ein Dachausbau ausgeschlossen (textliche Festsetzung Nr. 4).

b) Allgemeines Wohngebiet

Im allgemeinen Wohngebiet am Hamfhofsweg ist eine GRZ von 0,35 festgesetzt, da an dieser Sammelstraße neben Wohnen auch ergänzende Nutzungen mit erhöhtem Grundflächenbedarf zulässig sein sollen. Der möglichen höheren Ausnutzung entspricht eine maximale Firsthöhe von 11 m, die auch bei einem zweigeschossigen Gebäude ein zusätzliches Dachgeschoss zulässt.

c) Mischgebiet

Eine GRZ von 0,6 lässt eine für gewerbliche Nutzungen (Wohnen ist hier ausgeschlossen) angemessene Baudichte zu. Die Zahl der Vollgeschosse wird ebenfalls auf zwei begrenzt. Die Gebäudehöhe von 11 m am Hamfhofsweg korrespondiert mit dem Höchstmaß im allgemeinen Wohngebiet bzw. den Festsetzungen des südlich Hamfhofsweg angrenzenden Bebauungsplans 1361.

In einem Schutzbereich von insgesamt ca. 40 m Breite beiderseits der Achse der ist aus Sicherheitsgründen die Gebäudehöhe auf höchstens 7 m NN begrenzt. Damit ist eine Unterbauung der Leitungstrasse mit Garagen, Nebenanlagen oder niedrigen Gebäuden möglich, sofern ihre Dachneigung mehr als 15 Grad beträgt. Bei Gebäuden mit einer Dachneigung von weniger als 15 Grad reduziert sich diese Höhe um 2 m, weil damit zu rechnen ist, dass sich auf flach geneigten Dächern Menschen aufhalten. In diesem Falle könnten bei einer Gebäudehöhe von 7 m NN die erforderlichen Sicherheitsabstände nicht mehr eingehalten werden. Da die Hochspannungsfreileitung durchhängt, nimmt die Höhe einer möglichen Unterbauung zu den Masten hin zu. Dies muss aber im Einzelfall mit dem Leitungsträger abgestimmt werden (textliche Festsetzung Nr. 7).

d) Private Sportanlage

Hier ist das Höchstmaß der Gebäudehöhe nach den gleichen Gesichtspunkten wie im Wohn- oder Mischgebiet differenziert. Bei einer maximalen Gebäudehöhe von 11 m können auch Sporthallen errichtet werden. Im Schutzbereich der Hochspannungsfreileitung ist eine Bebauung nur bis zu einer Höhe von 8 m NN zulässig. Da die Sportanlage in einer Grünfläche liegt, ist das Höchstmaß der baulichen Nutzung auf eine Grundfläche von höchstens 1 500 m² begrenzt. Damit kann über den Bestand hinaus eine weitere Halle mit Nebenräumen errichtet werden. Die Baumöglichkeiten im Einzelnen regelt die textliche Festsetzung Nr. 17.

3. Bauweise, Baugrenzen

Dem angestrebten Baukonzept mit verschiedenen Formen des Einfamilienhauses entspricht im reinen Wohngebiet die offene Bauweise mit der Beschränkung auf Einzel- und Doppelhäuser. Diese Hausformen werden auch dadurch gefördert, dass die Höchstzahl der Wohnungen je Gebäude und Grundstück begrenzt wird, nämlich je Doppelhaushälfte eine Wohnung und je Einzelhaus zwei Wohnungen (textliche Festsetzung Nr. 8).

Im allgemeinen Wohngebiet sind dagegen alle Hausformen der offenen Bauweise zulässig, da hier neben Wohnen auch andere Nutzungen möglich sein sollen.

Die überbaubaren Flächen sind überwiegend pauschal abgegrenzt und lassen ausreichenden Spielraum für die geplante Bebauung. Da die Grundstücksstruktur leicht nach Südwesten gedreht ist und damit eine optimale Orientierung der Wohngebäude begünstigt, sind Baugrenzen auf der Nordseite der Verkehrsflächen zurückgesetzt, um die gewünschte Ausrichtung zu fördern. Hier grenzen dann die Gärten der Wohnhäuser an die Straße.

Die Tiefe der Bauzonen orientiert sich an durchschnittlichen Größen von Einfamilienhausgrundstücken.

Ein weiteres Kriterium mit Einfluss auf die Baugrenzen an der Südseite der reinen Wohngebiete sind die Auswirkungen des Magnetfelds der die das Gebiet diagonal kreuzt.