Wohnungen

Insoweit sind hinsichtlich der Kostenauswirkungen die Erfahrungen bei der Handhabung der neuen Vorschriften abzuwarten.

Besonderer Teil der Begründung

Zu § 1 Anwendungsbereich §1 übernimmt mit Ausnahme der Nummern 6 und 7 in Absatz 2 inhaltlich unverändert, lediglich mit kleineren redaktionellen Anpassungen, die Regelung des § 1 HBauO alter Fassung (a.F.). Sie stimmt zugleich ­ mit Ausnahme der Ergänzung in Nummer 3 und der dort nicht enthaltenen Nummern 6 und 7 in Absatz 2 ­ mit §1 der Musterbauordnung (MBO) überein.

Die Ausweitung in Absatz 2 Nummer 3 auf Anlagen der öffentlichen Versorgung (ausgenommen Gebäude) stellt klar, dass nicht nur Versorgungsleitungen allein nach anderen Rechtsvorschriften zu behandeln sind.

Neu ist die Herausnahme der öffentlichen Hochwasserschutzanlagen aus dem Anwendungsbereich in Nummer 6. Das ist sachgerecht, da die Einzelregelungen der HBauO bei diesen Anlagen ohne Bedeutung sind.

Absatz 2 Nummer 7 übernimmt Nummer 6 der geltenden Fassung. Der Verzicht auf die Anwendung der HBauO auf Schiffe und schwimmende Anlagen gilt, weil diese dem besonderen Zweck des Transports und der Arbeit auf dem Wasser dienen. Sie werden durch die Ausnahmevorschrift aber auch dann erfasst, wenn sie ­ in der Regel nach Umbau oder Umnutzung, gegebenenfalls aber auch durch Konstruktion für diesen Zweck

­ z. B. als Wohn- oder Restaurantschiffe ortsfest genutzt werden und damit der primäre Zweck eines Schiffes ganz oder überwiegend in den Hintergrund tritt. Zwar ist es grundsätzlich sachgerecht, diejenigen Bestimmungen der HBauO, die für eine Nutzung z. B. zu Wohn- oder Restaurantzwecken gelten, auch auf die neue Nutzung dieser schwimmenden Einheiten anzuwenden. Andere Bestimmungen, z. B. insbesondere die Bestimmungen über die Belegenheit (§ 4 Absatz 1) oder den Zugang auf Grundstücken (§ 5), sind in diesen Fällen aber nicht sinnvoll. Auch sonstige Bestimmungen würden, jedenfalls in den Fällen des Umbaus oder der Umnutzung ausgedienter Schiffe, zu unwirtschaftlichen und unverhältnismäßigen Aufwendungen führen und eine Umnutzung dieser Schiffe im Ergebnis verhindern. Zugleich liegt es im Interesse Hamburgs als „Grüne Stadt am Wasser", entsprechend seiner Tradition und seiner Aufgabe als Welthafenstadt auf seinen Gewässern auch das Wohnen und wohnnahe Nutzungen zu ermöglichen; dadurch wird im Ergebnis eine besondere Eigenart Hamburgs hervorgehoben und seine Attraktivität für Bewohner und Besucher gesteigert. Aus diesem Grunde ist es im Ergebnis sachgerecht, schwimmende Anlagen auch bei typischer „Gebäudenutzung" nicht von vornherein dem Anwendungsbereich der HBauO zu unterstellen. Die in der Sache zwingenden Anforderungen an die Nutzung schwimmender Einheiten werden im Rahmen der wasserrechtlichen Genehmigungen unter Beteiligung der Bauaufsichtsbehörden verpflichtend gemacht.

Zu § 2 Begriffe § 2 enthält wie § 2 a. F. und § 2 MBO einzelne Begriffsbestimmungen. An diese Begriffe knüpfen spätere Regelungen an. Die Bestimmung hat wortgleich (mit Ausnahme unwesentlicher redaktioneller Änderungen) die Fassung der MBO übernommen. Es ergeben sich einige Abweichungen zur HBauO a. F., die nachstehend erläutert werden.

Absatz 1 enthält ­ unverändert gegenüber Absatz 1 a. F. und Absatz 1 der MBO ­ die Definition der baulichen Anlagen. Neu ist im Einklang mit der MBO die Regelung in Nummer 5 (Freizeit- und Vergnügungsparks). Die in Absatz 2 Nummer 1 a. F. als bauliche Anlagen erwähnten Kinderspiel- und Freizeitflächen werden von der Nummer 3 (Sport-, Spiel- und Freizeitflächen) erfasst. Neu ist auch die Aussage in Satz 3 zum Oberbegriff der „Anlagen". Mit diesem Begriff werden die (aus Bauprodukten hergestellten) baulichen Anlagen wie auch die sonstigen Anlagen und Einrichtungen erfasst, an die bauordnungsrechtliche Anforderungen gestellt werden (z. B. Werbeanlagen).

Die Definition der Gebäude in Absatz 2 ist identisch mit dem Wortlaut von § 2 Absatz 3 Satz 1 a. F.. Absatz 3 tritt an die Stelle von Absatz 3 Satz 2 a. F. Übereinstimmend mit der MBO wird das bisherige System der Gebäude unterschiedlicher Höhe (einschließlich der untergeordneten Gebäude) ersetzt durch das System der insgesamt 5

Gebäudeklassen (zusätzlich der sonstigen Gebäude). Der hier und an anderer Stelle des Gesetzes genannte Begriff der Geschoßfläche ist als Bruttogeschoßfläche zu verstehen. Die jetzt nach Gebäudeklassen vorgenommene Differenzierung stellt eine systematische Grundlage für das neue Brandschutzkonzept dar (s. Allgemeiner Teil der Begründung und §§ 24 ff.).

Die Brandschutzanforderungen lösen sich damit von der bisherigen Abstufung allein nach den Gebäudehöhen (im Wesentlichen) und richten sich nach einer Kombination dieses Kriteriums mit der Zahl und Größe von Nutzungseinheiten.

Satz 2 bestimmt die Kriterien für die Ermittlung der Höhe; abweichend von der geltenden Fassung gilt als höchster maßgebender Punkt nunmehr die Fußbodenoberkante des höchst gelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum zulässig ist.

Ergänzend zur MBO sollen aber die Regelungen der geltenden HBauO zur Definition der Geländeoberfläche beibehalten werden (Sätze 3 und 4); diese Festlegungen verhindern Unklarheiten und Auseinandersetzungen in der Praxis. Satz 5 definiert den Begriff der Nutzungseinheit entsprechend § 2 Absatz 7 a.F..

Diese in der MBO nicht enthaltene Regelung empfiehlt sich weiterhin. Neu in der HBauO ist die dem Absatz 3 Satz 3 MBO entnommene Regelung in Satz 6 zur Berechnung der Grundfläche der Nutzungseinheiten. Der Begriff der Bruttogrundfläche wird in der Praxis durch die DIN 277 bestimmt. Kellergeschosse werden nicht mitgezählt, da das Brandschutzkonzept für die dort befindlichen Räume eigene Regelungen sowohl hinsichtlich der Bauteilanforderungen als auch der Zugänglichkeit und der Rettungswege trifft.

Absatz 4 enthält eine abschließend Aufzählung der Sonderbauten, also der Anlagen und Räume besonderer Art und Nutzung (siehe bisher § 51 Absatz 2 HBauO). Der Begriff der Sonderbauten hat verfahrenssteuernde Bedeutung, da Sonderbauten grundsätzlich im Baugenehmigungsverfahren (§ 62) zu behandeln sind. Weiterhin ist der Sonderbautenbegriff in einem gewissen Umfang Anknüpfungspunkt für besondere Anforderungen hinsichtlich der bautechnischen Nachweise (§ 68).

In dem Katalog der Sonderbauten sind solche Anlagen aufgenommen, bei denen wegen ihrer Höhe oder Größe oder wegen der Zahl und/oder der Schutzbedürftigkeit der sich in ihnen aufhaltenden Personen oder aus anderen Gründen ein besonderes Gefahrenpotential erwartet werden muss. Der Katalog ist abschließend. Lediglich Nummer 18 enthält einen allgemeinen Auffangtatbestand. Mit dessen Hilfe können Sonderfälle erfasst werden, die bei der Erstellung des Katalogs nicht erkennbar waren; der Auffangtatbestand kann aber nicht dazu herangezogen werden, die in den übrigen Nummern abschließend umrissenen Sonderbautatbestände zu erweitern. Absatz 5 übernimmt mit der Definition der Aufenthaltsräume die Fassung von § 2 Absatz 8 Satz 1 a. F.. Die in Absatz 8 Satz 2 a. F. enthaltene beispielhafte Aufzählung derjenigen Räume, die keine Aufenthaltsräume sind, kann nunmehr als entbehrlich entfallen, da die Praxis der letzten Jahrzehnte Klarheit geschaffen hat zu der Frage, wann Räume „zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind" und deswegen als Aufenthaltsräume gelten.

Absatz 6 definiert den Begriff der Geschosse, der Kellergeschosse und der Vollgeschosse und übernimmt damit inhaltlich die Regelung in Absatz 4 und 5 des § 2 a. F.. Die (nicht der MBO entnommenen) Sätze 2 bis 4 definieren im Einklang mit der geltenden HBauO den Begriff des Vollgeschosses (in § 87 Absatz 2 Satz 1 MBO lediglich als Übergangsregelung enthaltene Definition der Vollgeschosse). Absatz 7 definiert den Begriff der Garage und stellt Carports als überdachte Stellplätze den Garagen gleich.

Der Begriff der Feuerstätte wird in Absatz 8 umschrieben.

Absatz 9 definiert in Übereinstimmung mit § 2 Absatz 9 Satz 1 a. F. den für den Brandschutz wichtigen Begriff der Rettungswege. Die noch in der geltenden HBauO-Fassung enthaltenen Beispiele für Rettungswege können nunmehr auch im Interesse einer Kürzung von Vorschriften entfallen. Die Anforderungen an Rettungswege sind in § 31 normiert. Die MBO enthält diese Definition nicht.

Die Absätze 10 und 11 zu den Bauprodukten und Bauarten stimmen unverändert mit den Absatz 11 und 12 des § 2 a. F. überein.

Entbehrlich in § 2 ist nunmehr die in Absatz 10 a. F. enthaltene Definition der Gebäudeabschlusswände. Diese Definition findet sich nunmehr ­ funktions- und systemgerecht der Vorschrift zu Brandwänden zugeordnet ­ in § 28.

Zu § 3 Allgemeine Anforderungen

Die Neufassung des § 3 übernimmt weitgehend die Regelungen des § 3 a. F. und des § 3 MBO. Absatz 1 übernimmt wörtlich die Grundregeln für die Anordnung, Errichtung, Änderung und Instandhaltung von Anlagen. Der Neuerlass hält ­ insoweit abweichend von den MBO-Fassungen ­ daran fest, dass zu den allgemeinen Anforderungen auch die Vermeidung unzumutbarer Belästigungen und die zweckentsprechende Benutzung ohne Missstände gehören. Aus dem Instandhaltungsgebot ergibt sich auch die in § 83 Absatz 1 der geltenden Fassung enthaltene Forderung, dass die über die Anlage verfügungsbefugten Personen diese in standsicherem und gesundheitlich einwandfreiem Zustand zu erhalten haben; für den Neuerlass erscheint diese konkretisierende Ausformulierung entbehrlich.

Absatz 2 übernimmt die Regelung zu den Bauprodukten und erweitert sie entsprechend der MBO-Fassung auch auf Bauarten.

Absatz 3 schreibt ­ anders als im Bereich der Bauprodukte und insoweit übereinstimmend mit der MBO ­ nicht mehr die Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik vor.

Eine solche Beachtensregel erscheint nicht zweckmäßig, da in Einzelfällen oft strittig und schwer zu klären ist, ob eine allgemein anerkannte Regel der Technik vorliegt; die Praxis ist daher seit längerem dazu übergegangen, die notwendigen Regeln als Technische Baubestimmungen zu erlassen. Daher schreibt der Neuerlass unmittelbar vor, dass die von der Bauaufsichtsbehörde eingeführten Technischen Baubestimmungen zu beachten sind. Im Übrigen werden die bisher geltenden Regelungen zur Bekanntmachung und zur Abweichungsmöglichkeit übernommen.

Absatz 4 ordnet die entsprechende Geltung der vorgenannten Anforderungen für die Beseitigung von Anlagen und für die Änderung ihrer Nutzung an. Die in § 3 Absatz 4 a. F. weiterhin angeordnete Geltung der allgemeinen Anforderungen auch für Baustellen und nicht bebaute Teilflächen der Grundstücke werden nicht mehr erwähnt; sie werden bereits durch den erweiterten Begriff der Anlage in Absatz 1 erfasst.

Entsprechend § 3 Absatz 5 MBO enthält Absatz 5 mit Rücksicht auf entsprechende Forderungen der EU-Kommission in Notifizierungsverfahren zu Mustervorschriften eine allgemeine Gleichwertigkeitsklausel.

Zu § 4 Erschließung der Grundstücke

Die Vorschrift nimmt mit Änderungen den Regelungsbereich des § 4 Absatz 1 und 2 und der §§ 39 und 40 HBauO a. F. auf und fasst damit die bauordnungsrechtlichen Vorschriften zur Erschließung zusammen; es liegt in der Kompetenz des Landesgesetzgebers, das bundesrechtlich im Baugesetzbuch geregelte Erfordernis der gesicherten Erschließung als Voraussetzung für die Bebauung eines Grundstück zu ergänzen (BVerwG in NVwZ 1989, 353). Eine den Absatz 1 und 3 entsprechende Regelung enthält die MBO nicht. Absatz 2 übernimmt mit Ergänzungen die Regelung in § 43 Absatz 2 MBO. Absatz 1 schreibt die Mindestanforderungen an die wegemäßige Erschließung (Zugänglichkeit) der zu bebauenden Grundstücke fest. Er übernimmt die Regelungen in § 4 Absatz 1 Satz 2 ff. und Absatz 2 Satz 1 HBauO a. F.. Soweit es um das Erfordernis der unmittelbaren Zugänglichkeit vom befahrbaren öffentlichen Weg geht, soll an den Änderungen durch das Zehnte Gesetz zur Änderung der Hamburgischen Bauordnung vom 5. Oktober 2004 festgehalten werden. Danach reicht der mittelbare Zugang über ein anderes Grundstück aus, wenn durch Baulast nach § 79 ein in fachlicher Hinsicht gleichwertiger Zugang gesichert ist. Der Verzicht auf das Erfordernis des unmittelbaren Zugangs ermöglicht die Realteilung von Grundstücken, zum Teil auch die Bebauung von sonst nicht bebaubaren Grundstücken. Diese Erleichterung für bauwillige Personen ist allerdings beschränkt auf höchstens vier Grundstücke bzw. eine Reihenhauszeile. Satz 3 hat ­ trotz des nunmehrigen Verzichts auf den unmittelbaren Zugang zum befahrbaren öffentlichen Weg ­ weiterhin Bedeutung für die Fälle, in denen Wohnwege die Zugänglichkeit vermitteln; sofern diese Wohnwege unmittelbar an einem befahrbaren öffentlichen Weg anschließen, bedarf es keiner Sicherung durch Baulast. Der Hinweis in Satz 4 verdeutlicht, dass ­ unter Umständen über die städtebaurechtlichen Voraussetzungen der Erschließung hinaus ­ die Anforderungen des Hamburgischen Wegegesetzes an den Wegeausbau den maßgebenden Standard setzen. Diese bisher schon im Landesrecht verankerten Regelungen der Sätze 2 bis 4 sollen, obwohl in der MBO nicht enthalten, beibehalten werden.

Verzichtbar ist aber die Aussage in Absatz 1 Satz 1 der geltenden Fassung. Die generelle Aussage bedarf der Konkretisierung durch nachfolgend formulierte Anforderungen und hat in dieser allgemeinen Form als Schranke für die Bebauung in der Praxis keine Bedeutung entfaltet. Mit dem Verzicht auf die Voraussetzung der Unmittelbarkeit können zugleich die Regelungen in Absatz 2 Sätze 2 und 3 der geltenden Fassung entfallen.

Nach Satz 3 reicht bei Gebäuden der Klassen 1 bis 3, deren Fußbodenoberkante im obersten Geschoß höchstens 7 m über der Geländeoberfläche liegt, der Zugang von einem Wohnweg aus. Dieses „Reihenhausprivileg" hat sich in der Vergangenheit bewährt und ermöglicht, dass insbesondere Reihenhäuser statt über eigenständige Zufahrten nur über Zugänge erschlossen werden.

Absatz 2 regelt die Wasserversorgung. Diese Regelungen sind ­ stärker detailliert ­ in § 39 (Wasserversorgungsanlagen) der geltenden Fassung enthalten.

Satz 1 stellt die Grundsatzregelung auf, dass jeder Eigentümer oder jede Eigentümerin eines Gebäudes mit Aufenthaltsräumen dieses an das öffentliche Wasserversorgungsnetz anschließen und die Versorgungseinrichtungen auch benutzen muss. Diese Pflicht entfällt, wenn der Anschluss an das öffentliche Netz tatsächlich nicht möglich oder ­ wegen zu großer Entfernungen ­ unzumutbar ist. Für diesen Fall bestimmt Satz 2, dass bei Einhaltung der hygienischen Anforderungen die Herstellung von Brunnen zulässig ist. Die Regelung in § 39 Absatz 3 a. F. zu den Wohnungswasserzählern (s. § 43 Absatz 2 MBO) ist nunmehr in § 45 (Wohnungen) aufgenommen worden. Die Regelung in § 39 Absatz 3 Sätze 2 und 3 zur Nachrüstung der Wohnungen im Bestand mit Wohnungswasserzählern soll fortgelten (s. § 83 Absatz 3).

Die Forderung in § 39 Absatz 1 Satz 2 a. F. zur ausreichenden Wasserversorgung zur Brandbekämpfung ist in der Generalklausel des § 17 enthalten. Entbehrlich ist die Regelung in Absatz 4 a. F. zum Einbau besonderer Einrichtungen zur Verminderung des Wasserverbrauchs in Betrieben; die Erfahrungen in der Praxis haben gezeigt, dass solche Einrichtungen schon aus Gründen der Kostenminimierung, also auch ohne öffentlich-rechtliche Verpflichtung eingebaut werden.

Die weiteren Regelungen in § 39 der geltenden Fassung werden nicht übernommen. Absatz 5 Satz 2 zur Abdeckung von Brunnen ist entbehrlich, da nach oben offene Schachtbrunnen nicht mehr ausgeführt werden, sondern vielmehr mittels Stahlfilterrohre als Bohrbrunnen. Hygienische Anforderungen und Nachweise richten sich nach den Bestimmungen der §§ 17 bis 19 der Trinkwasserverordnung; aus diesem Grund sind die Absätze 6 und 7 entbehrlich. Absatz 8 zur Beseitigung nicht mehr genutzter Brunnen wird nunmehr durch die bauaufsichtliche Eingriffsermächtigung in § 76 Absatz 2 Nummer 2 erfasst.

Absatz 3 mit den Regelungen zur Abwasserbeseitigung entspricht den Grundsatzaussagen des § 40 a. F. Entsprechende Regelungen enthält die MBO nicht. Die konkretisierenden Regelungen zum (grundsätzlichen) Anschluss an die öffentlichen Abwasseranlagen und zur „ausnahmsweisen" Zulässigkeit privater Abwasserbehandlungsanlagen sind aber weiterhin zweckmäßig. Sie regeln als Vorschrift des Bauordnungsrechts das „wie" des Anschlusses, während das „ob" im Abwasserrecht geregelt ist.

Die Sätze 1 und 2 gehen im Grundsatz von einem Anschluss durch (eine oder mehrere) Grundleitungen an die öffentliche Abwasseranlage aus. Die Regelung verzichtet nunmehr hinsichtlich der Grundleitungen auf das Erfordernis der unmittelbaren Führung zur öffentlichen Abwasseranlage. Bereits im Zehnten Gesetz zur Änderung der Hamburgischen Bauordnung vom 5. Oktober 2004 wurde eine mittelbare Führung über andere Grundstücke für maximal vier Grundstücke bzw. eine Reihenhauszeile zugelassen.

Nach Satz 3 sind Gebäude auch dann zulässig, wenn das Baugrundstück nicht an die öffentlichen Abwasseranlagen angeschlossen werden kann. Voraussetzung ist allerdings, dass Grundstücksentwässerungsanlagen vorgesehen werden, die sicherstellen, dass das Wasser im Einklang mit den wasserrechtlichen Anforderungen versickert oder in ein oberirdisches Gewässer eingeleitet werden darf. Im Übrigen lässt Satz 4 für die Fälle, in denen der Anschluss an die öffentlichen Abwasseranlagen nicht möglich ist und eine Kleinkläranlage auch nicht errichtet werden kann, die Beseitigung des Schmutzwassers in einer Abwassersammelgrube zu; für diesen Fall ist das Grundstück aber nur mit nicht mehr als insgesamt zwei Nutzungseinheiten der genannten Vorhaben bebaubar. Die Anforderungen an Ausführung und Betrieb der privaten Grundstücksentwässerungsanlagen sind in § 42 geregelt.

Zu § 5 Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken § 5 nimmt inhaltlich den Regelungsbereich von § 5 HBauO a. F. und § 5 MBO auf. Die geltende Fassung konnte weitgehend beibehalten werden, es werden lediglich redaktionelle Anpassungen vorgenommen. Die Bestimmung knüpft an die Regelung in § 4 zur Erschließung der Grundstücke an und regelt die Erreichbarkeit der Gebäude im Interesse von Rettungs- und Löschmaßnahmen.

Absatz 1 und Absatz 2 übernehmen den Wortlaut der alten Fassung. In Absatz 1 können allerdings Sätze 2 bis 4 entfallen, da das gesetzlich vorgegebene Kriterium in Satz 1 (ausreichende Breite und Höhe) durch die als Technische Baubestimmung eingeführte Richtlinie über Feuerwehrflächen ausgefüllt ist. Im Übrigen findet sich in § 19 Absatz 3 die Feststellung, dass allgemein zugängliche Flächen eine lichte Durchgangshöhe von mind. 2 m haben müssen.

Nach Absatz 3 sind, sofern der Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen erforderlich ist, die erforderlichen Aufstell- und Bewegungsflächen vorzusehen.

Absatz 4 verlangt ­ abweichend von der Ermessensregelung in Absatz 3 der alten Fassung ­ als Muss-Regelung die Herstellung von Zufahrten oder Durchfahrten und Bewegungsflächen bei mehr als 50 m vom öffentlichen Weg entfernten Gebäuden; Voraussetzung ist, dass diese Maßnahmen aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind.

Der neue Absatz 5 verlangt ­ im Regelungsgehalt über Absatz 6 a. F. hinausgehend -, dass die für den Feuerwehreinsatz bestimmten Flächen zu kennzeichnen und ständig freizuhalten sind.

Zu § 6 Abstandsflächen

Die Vorschrift ist nach Wortlaut und Inhalt weitestgehend identisch mit § 6 MBO. Sie nimmt zugleich das Regelungsziel des § 6 a. F. auf, ist aber durch weitgehenden Verzicht auf Differenzierungen wesentlich kürzer gefasst und trifft einige gewichtige Änderungen.

Die generelle Zielsetzung der neuen Regelung liegt in folgenden Punkten:

­ Die Regelungen zu den Abstandsflächen werden durch Verzicht auf kleinteilige Regelungen deutlich vereinfacht.

Dadurch wird auch ein weitgehender Verzicht auf Prüfung im Rahmen des vereinfachten Genehmigungsverfahrens ermöglicht.

­ Die erforderlichen Abstandsflächen werden in dem Neuerlass deutlich reduziert. Damit werden (im Rahmen der städtebaulichen Vorgaben) bauordnungsrechtlich zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten zugelassen.

­ Die nunmehr geltenden Abstandsflächen stellen den bauordnungsrechtlich vertretbaren Mindeststandard dar, mit dem die durch das Bauordnungsrecht zu sichernden Ziele (Zugang von Licht, Luft und Sonne; Brandschutz; „Sozialabstand") gesichert werden.

Absatz 1 übernimmt die Fassung der MBO. Verglichen mit Absatz 1 a. F. werden zwei Änderungen vorgenommen.