Elbphilharmonie Hamburg Machbarkeitsstudie

Der jeweilige Sondereigentümer kann sein Sondereigentum grundsätzlich frei vermieten oder verpachten, dinglich belasten, zur Nutzung zur Verfügung stellen oder selbst nutzen und veräußern. In dieser Hinsicht entspricht seine Stellung vollständig der eines Alleineigentümers eines bebauten Grundstückes. Sämtliche für das Grundeigentum geltende Vorschriften des BGB und anderer Reglungswerke gelten in der Regel für das nach WEG begründete Sondereigentum.

Jedoch weisen die Begründung, der Erwerb, die Innehabung und die Nutzung des Sondereigentums gegenüber dem herkömmlichen Grundeigentum Besonderheiten auf. Die Tatsache, dass es sich bei dem Sondereigentum nicht um alleiniges Grundstückseigentum handelt, sondern dass der Sondereigentümer in einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern eingebunden ist, führt dazu, dass ihm im Rahmen der Nutzung seines Sondereigentums Pflichten, Lasten und Beschränkungen obliegen, die sich allein aus der Tatsache heraus ergeben, dass es sich hinsichtlich des das Sondereigentum umgebenden Gemeinschaftseigentums und hinsichtlich der an dem Grundstück begründeten Miteigentumsanteile nicht um eine Alleinberechtigung, sondern um eine Mitberechtigung handelt.

Genauer betrachtet stellt sich das durch die WEG-Teilung entstehende Eigentum als ein 3 gliedriges Konglomerat dar, welches aus dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum des Gesamtkomplexes und des darunter befindlichen Grundstückes, aus dem Sondereigentum eines Teilkomplexes und aus den grundbuchrechtlichen festgeschriebenen Mitgliedsrechten in der Eigentümergemeinschaft besteht.

Der Gesamtkomplex Elbphilharmonie Hamburg kann in vier selbstständige Teilkomplexe, die Teilkomplexe Philharmonie, Hotel, Parkhaus und Wohnungen unterteilt werden, wobei jedem der einzelnen Inhaber eines solchen Teilkomplexes und insbesondere dem Inhaber des teilkomplexes Wohnungen, das Recht vorbehalten sein sollte, ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer seinen jeweiligen Teilkomplex in weitere Teile zu untergliedern, um diese u.a. zur Finanzierung des Gesamtkomplexes an Dritte zu veräußern.

Die Teilung nach WEG wird dadurch herbeigeführt, dass entweder das heutige Grundstück mit der aufstehenden Bebauung des Kaispeichers A an den privaten Investor zu Miteigentum überElbphilharmonie Hamburg Machbarkeitsstudie

- 65 tragen wird und die Miteigentümer sich vertraglich das Sondereigentum an bestimmten in sich abgeschlossenen Bestandteilen das aufstehenden Bebauung mit der Konsequenz, dass diese Räume nur noch von dem jeweiligen Sondereigentümer genutzt werden dürfen, einräumen.

Oder das Grundstück verbleibt zunächst im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg und diese gibt als Eigentümerin gegenüber dem Grundbuchamt eine Erklärung ab, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile geteilt wird, verbunden mit einer Darstellung, welche Sondereigentums bzw. welche Sondernutzungsrechte mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil verbunden sein sollen (Teilungserklärung) und welche Regelungen für die künftige Eigentümergemeinschaft (Gemeinschaftsordnung) gelten sollen.

Die Unterteilung eines zum Sondereigentum erklärten Teilkomplexes in weitere selbstständige Raumeinheiten wird durch das WEG nicht untersagt und ist bei der Elbphilharmonie Hamburg im Hinblick auf die Tatsache, dass einzelne Wohnungseinheiten aus dem Teilkomplex „Wohnungen" an Dritte veräußert werden sollten, geboten. Die Freie und Hansestadt Hamburg und die Investoren werden zur künftigen Unterteilung der einzelnen Teilkomplexe in der Gemeinschaftsordnung unmissverständliche und klare Reglungen treffen, die eine solche Unterteilung gerade nicht ausschließen und nicht von der Zustimmung der übrigen Miteigentümer abhängig machen, jedoch sicherstellen, dass der Charakter des Gesamtkomplexes nicht verändert wird.

Im Interesse der Rechts- und Zuständigkeitsklarheit, und damit im Interesse der Verkehrsfähigkeit, kann den einzelnen Inhabern der Teilkomplexe unter Ausnutzung der Spielräume, die das WEG in großem Umfang zulässt, durch die Einräumung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten eine weitgehende Nutzungsautonomie eingeräumt werden.

Verträge für Bau, Finanzierung und Betrieb

Welche Verträge für die Leistungen im Zusammenhang mit dem Bau, der Finanzierung und dem Betrieb der Elbphilharmonie zu schließen sein werden, hängt von den Ergebnissen der zweiten Projektstufe, also von den Ergebnissen der Verhandlungen und des in diesem Zuge auszugestaltenden Modells ab, also beispielsweise davon, ob eine Objektgesellschaft gegründet wird oder das Projekt in einen Immobilienfonds eingebracht werden soll, ob das Modell eine Übernahme des Grundstücks zu Erbbaurecht oder zu Eigentum vorsieht oder ob eine Stiftung Elbphilharmonie Hamburg Machbarkeitsstudie

- 66 gegründet und vertraglich eingebunden wird. Es wird sich um komplexe Vertragswerke handeln, die möglicherweise auch noch nach den einzelnen Nutzungsarten unterschiedliche Vereinbarungen erfordern können. Die Verträge sind so auszugestalten, dass die Ziele der Freien und Hansestadt Hamburg und deren Mindestanforderungen klar erreicht und erfüllt werden. Insbesondere muss der private Investor die wirtschaftlichen Chancen und Risiken der Mantelbebauung tragen und seine Zusagen aus dem Vergabeverfahren in einem Garantievertrag vertraglich verbildlich festlegen sowie durch entsprechende Sicherheiten hinterlegen.

Für das Modell, welches den Verbleib des Philharmoniebereichs im Eigentum der FHH vorsieht, werden nachfolgend die wesentlichen für Bau, Finanzierung und Bauunterhaltung zu schließenden Verträge aufgeführt. In der weiteren Spalte der Tabelle werden alternative Vertragsgestaltungen dargestellt. Allerdings werden die Verträge, die für den eigentlichen Betrieb der Elbphilharmonie erforderlich werden, noch ausgeklammert.