Gastronomie
Elbphilharmonie Hamburg Machbarkeitsstudie
- 112 Ausgehend von der Wettbewerbssituation ist eine Gebühr von 2 pro Stunde für das Parken in der Elbphilharmonie realisierbar.
In Anlehnung an die Situation im Parkhaus an der Oper könnte auch für die Besucher der Philharmonie ein Abendticket etabliert werden. An der Oper werden für den Abendbesuch 4,50 Parkgebühr verlangt. In Anbetracht der Tatsache, dass in der Elbphilharmonie auch Restaurants und Bars vor oder nach der Vorstellung besucht werden können, wäre ein Betrag von 5,50 angemessen.
Wirtschaftlichkeitsanalyse zur Mantelbebauung und Prognose der erzielbaren Quersubventionierung
Zur Analyse und Bewertung der Wirtschaftlichkeit der Mantelbebauung wurde das Unternehmen Ernst & Young Real Estate (Hamburg) mit der Ausarbeitung einer dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung beauftragt. Ziel war es, unter Ansatz der geprüften Baukosten gemäß Kostenschätzung zu ermitteln, welche Gesamtkosten dem privaten Investor bei der Realisierung der Mantelbebauung entstehen (also inkl. Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten, DeveloperFee, Vermarktungskosten etc.), welche Erlöse diesen Gesamtkosten gegenüber stehen und welche Quersubventionierung für die FHH auf Grund der Beistellung des Grundstücks / des Kaispeichers erzielbar ist.
Nachfolgend wird erläutert, wie bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgegangen wurde und zu welchem Ergebnis die Berechnung geführt hat. Anzumerken ist, dass die angenommenen Prämissen und Modelle den grundsätzlichen Beschreibungen und Festlegungen des Teilnahmewettbewerbs zum Investoren-Auswahlverfahren entsprechen und diese Modelle von den Bewerbern des Teilnahmewettbewerbs bestätigt wurden.
Grundsätzliche Überlegungen
Die Untersuchung der Wirtschaftlichkeit der Elbphilharmonie geht davon aus, dass ein Investor(en)konsortium (im Folgenden: der Investor) die Elbphilharmonie mit den Nutzungen Konzertsaal, Parken, Hotel und Wohnungen realisiert. Diese geplanten Nutzungen der Elbphilharmonie werden separat betrachtet und bewertet. Zur Analyse der Wirtschaftlichkeit wird die Discounted Cash Flow Methode eingesetzt, in der sämtliche Aus- und Einzahlungen über einen Zeitraum von 12,5 Jahren (2,5 Jahre Bauzeit und 10 Jahre Betriebsphase) betrachtet werden.
Elbphilharmonie Hamburg Machbarkeitsstudie
- 113 Folgende grundsätzliche Überlegungen wurden zu Grunde gelegt: WEG
Aufgrund der baulichen Bedingungen des Kaispeichers wurde angenommen, dass das Gebäude der Elbphilharmonie nach WEG-Grundsätzen aufgeteilt wird. Die FHH bildet gemeinsam mit den Eigentümern des Hotels, des Parkhauses und der Wohnungen eine Eigentümergemeinschaft. Ein Investor errichtet sämtliche Bauteile der Elbphilharmonie. Bis zur Vermarktung von Hotel, Parken und Wohnen wird er mit der FHH allein die Eigentümergemeinschaft Elbphilharmonie bilden.
Grundstück
Es wurde unterstellt, dass die FHH dem Investor die Grundstücksanteile für die rentierlichen Nutzungen (Parken, Hotel, Wohnen) überträgt. Die Grundstücksanteile, die auf den Konzertsaal entfallen, verbleiben bei der FHH. Philharmonie
Der komplette Philharmoniebereich wird vom Investor errichtet und der FHH schlüsselfertig übergeben. Die FHH zahlt an den Investor den im Vergabeverfahren festgelegten Zuschuss sukzessive in Abhängigkeit vom Bautenfortschritt aus. Der Investor setzt den Projektwert der Mantelbebauung (Parken, Hotel, Wohnen) als Quersubventionierung für den verbleibenden Teil der Baukosten ein. Der Spielbetrieb im Konzertsaal wird durch eine Tochtergesellschaft der FHH durchgeführt. Er war nicht Gegenstand dieser Untersuchung.
Parken
Das Parkhaus mit 720 Stellplätzen wird nach der Errichtung vom Investor an einen Betreiber langfristig verpachtet. Der Betreiber des Parkhauses erzielt seine Erlöse durch die Gäste der Philharmonie, die Gäste des Hotels, durch die Besucher der öffentlichen Plaza und durch Personen, die Einrichtungen und Wohnungen der Nachbarschaft aufsuchen. Es wurde unterstellt, dass der Investor das Parkhaus am Ende des Betrachtungszeitraumes von 12,5 Jahren veräußert.
Hotel
Das für die 4 Sterne Plus - Kategorie geplante Hotel wird vom Investor errichtet, und langfristig an einen Betreiber verpachtet. Der Hotelbetreiber wird von der Einzigartigkeit des Gesamtprojektes und den Synergieeffekten aus dem geplanten Nutzungsmix profitieren. Neben den Erlösen aus den Hotelzimmern wird er eine attraktive Konferenzetage bewirtschaften, das Catering Elbphilharmonie Hamburg Machbarkeitsstudie
- 114 für die Philharmonie übernehmen, Service Leistungen für die geplanten Eigentumswohnungen anbieten und Gastronomieangebote für die Besucher der öffentlichen Plaza bereithalten. Es wurde unterstellt, dass der Investor das Hotel am Ende des Betrachtungszeitraumes von 12,5 Jahren veräußert.
Wohnen
Der Investor errichtet Wohnungen mit einer Wohnfläche von 7.652 m². Aufgrund der herausragenden Architektur, der Sicht, die Eigentümer der Wohnungen haben werden und der zukünftig besonderen Adresse ist von einer Vermarktung der Wohnungen im Premium-Segment ausgegangen worden. Es wurde unterstellt, dass der Investor die Wohnungen zügig nach der Fertigstellung vermarkten wird. „Besondere Erschließungskosten"
Die beschriebenen Nutzungen Konzert, Parken, Hotel und Wohnen sind an ein anspruchsvolles architektonisches Konzept, an einen besonderen Ort und an eine bestehende Bausubstanz gebunden. Aus diesem Umstand ergeben sich besondere Kosten, die vom Ertragspotenzial der einzelnen Nutzungen nicht getragen werden können. Daher wurde eine Position „Besondere Erschließungskosten" geschaffen, in der diejenigen wirtschaftlichen Effekte analysiert und bewertet werden, die den Besonderheiten des Bauwerkes geschuldet sind. Das bezieht sich im Wesentlichen auf die Errichtung der Plaza und den Sockelbau (Teilentkernung Kaispeicher und Lastenverteilung). Der Investor erbringt die Bauleistungen der Position „Besondere Erschließungskosten" und übergibt diese ebenfalls schlüsselfertig. Die FHH zahlt an den Investor analog zum Konzertsaal den im Vergabeverfahren festgelegten Zuschuss sukzessive in Abhängigkeit vom Baufortschritt aus. Der Investor setzt den Projektwert der Mantelbebauung (Parken, Hotel, Wohnen) als Quersubventionierung für den verbleibenden Teil der Baukosten ein.
Nutzungskonzept und architektonischer Entwurf
Der Investor ist verpflichtet, den erarbeiteten architektonischen Entwurf des Architekturbüros Herzog & de Meuron und das bestehende Nutzungskonzept- umzusetzen. Innerhalb dieses Rahmens ist er berechtigt und im Sinne der Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojektes aufgefordert, Optimierungspotenziale zu identifizieren und in seinem Angebot zu berücksichtigen.
Der Einfluss von FHH, Investor, Betreibern und Käufern auf die Nutzungen im Lebenszyklus der Immobilie lässt sich tabellarisch zusammenfassen: