Mietwohnungen

1. Ausgangslage:

Mit der Drucksache 17/3050 „Konditionen für den Verkauf von Erbbaurechtsgrundstücken, die Ablösung von Wiederkaufsrechten und die Verlängerung von Erbbau- und Wiederkaufsrechten ­ Aktionsmodell und Dauerlösung" hat die Bürgerschaft die Verwaltung ermächtigt, Erbbaugrundstücke und Wiederkaufsrechte befristet zu besonders günstigen Konditionen zu verkaufen bzw. abzulösen.

Das Aktionsmodell gilt sowohl für Grundstücke des Mietwohnungsbaus als auch für Eigenheimgrundstücke.

Für den Bereich der Mietwohngrundstücke beruhen die Rahmenbedingungen und Konditionen des Modells auf einer zwischen der Stadt und dem Vorstand des Verbands Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) geschlossenen Vereinbarung vom 8. Juli 2003 (vgl. Anlage 2 der).

Die Ermächtigung gemäß § 63 Absatz 3 LHO für den Verkauf unter Verkehrswert ist mit dem Artikel 24 Haushaltsbeschluss bis zum 31. Dezember 2005 befristet.

Folgende Vergünstigungen gegenüber dem Verkehrswert gelten für das Aktionsmodell (Prozentsätze bezogen auf den Verkehrswert bzw. abzulösen („Paketkriterium"), um in den Genuss der Ermäßigung kommen zu können.

Im Wesentlichen gelten folgende Regelungen:

­ Kauf von 75 % aller Erbbaugrundstücke einer Gesellschaft und/oder

­ Ablösung aller Rechte wiederkaufsbelasteter Grundstücke einer Gesellschaft,

­ bei bis zu 5 Rechten eines Erbbauberechtigten bzw. einer Gesellschaft Kauf aller Erbbaugrundstücke,

­ Einhaltung des Mietenspiegels (Mittelwert),

­ Erhalt der Wohnungen als Mietwohnungen ­ langjähriges Umwandlungsverbot.

­ Langjährige Nachleistungsverpflichtung bei Nachverdichtung, Neubebauung und Weiterverkauf.

Zu weiteren Einzelheiten wird auf die Drucksache 17/3050 verwiesen.

BÜRGERSCHAFT Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft Verlängerung und Modifizierung des mit der Drucksache 17/3050 vorgelegten Aktionsmodells für den „Verkauf von Erbbaurechtsgrundstücken und die Ablösung von Wiederkaufsrechten zu ermäßigten Konditionen"

1) Bei Ablösung 5 Jahre vor Ablauf.

2) Es wird nur bei größeren ­ für eine Nachverdichtung grundsätzlich geeigneten Grundstücken ­ eine Nachleistungsverpflichtung vereinbart.

2. Bisheriger Verlauf des Aktionsmodells

­ eine Zwischenbilanz

Auf Grund der großen Anzahl der im Aktionsmodell anzusprechenden Erbbauberechtigten und Eigentümer hat die Verwaltung im Mai 2004 einen im Wege einer Ausschreibung ermittelten Dienstleister ­ ein Konsortium aus den Fa. Ernst & Young sowie Alt und Kelber WohnungsprivatisierungsGmbH ­ mit wesentlichen Aufgaben des Verkaufs und der Ablöseverhandlungen beauftragt, insbesondere der Datenaufbereitung, der Angebotserstellung und den Kauf-/Ablöseverhandlungen. Die Dienstleister erhalten ein erfolgsbezogenes Honorar, das von der Stadt gezahlt wird.

Damit war es möglich, allen Einzelerbbauberechtigten und Eigentümern sowie den Unternehmen ­ soweit sie nicht von vorneherein darauf verzichtet haben ­ ein umfassendes Angebot zu unterbreiten. Bei den Einfamilienhausgrundstücken schloss sich eine umfängliche Kundenberatung in persönlichen Einzelberatungen an.

Insgesamt hat die externe Unterstützung zu einer intensiven und hohen Beratungs- und Vertriebsqualität beim Verkauf und den Ablöseverhandlungen geführt.

Für beide Bereiche steuert eine 3-köpfige Projektgruppe der Liegenschaftsverwaltung den gesamten Verkaufsprozess, stellt die Qualitätssicherung für die Kaufpreisangebote und Verträge sicher und steht als Kontakt- und Anlaufstelle für die Kunden zur Verfügung. Darüber hinaus erfolgt die haushalts- und buchungstechnische Abwicklung der Honorar- und Kaufpreiszahlungen durch die Liegenschaft.

Verwaltung und Dienstleister haben sich für den Bereich der Eigenheimgrundstücke auf Grund der hohen Kundenzahl und damit der auszuwertenden Verträge (und Akten) für ein schrittweises und zeitlich gestaffeltes Vorgehen entschieden.

Der Kommission für Bodenordnung (KfB) wurden die Verkaufspreise für die Grundstücke gemarkungsweise in Sammelvorlagen vorgelegt und von ihr entschieden. Zeitnah nach Entscheidung der KfB wurden die bezirklichen Ausschüsse, in der Regel die Stadtplanungsausschüsse, durch die Finanzbehörde (Liegenschaftsverwaltung) und den Dienstleister über das Aktionsmodell, das geplante Vorgehen und die Angebotsunterlagen informiert.

Unter Berücksichtigung der Beratungs- und Steuerungskapazitäten in der Liegenschaftsverwaltung erlaubte dieses Vorgehen einen schnellen Beginn der Verkaufaktivitäten.

Bei den Mietwohngrundstücken wurden zunächst die im VNW zusammengeschlossenen Unternehmen und im zweiten Schritt die übrigen Kunden ­ soweit nicht ablaufende Erbbau- oder Wiederkaufsrechte vorrangig zu berücksichtigen waren ­ angeschrieben und erhielten ­ ein entsprechendes Interesse vorausgesetzt ­ ein Angebot.

Trotz des hohen Personaleinsatzes der Dienstleister ­ so hatte die Fa. Alt & Kelber WohnungsprivatisierungsGmbH in Spitzenzeiten bis zu 30 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen im Einsatz ­ war es nicht möglich, bis zum 30. Juni 2005

(der in der Drucksache 17/3050 genannten Erklärungsfrist zur Teilnahme am Aktionsmodell) allen Erbbauberechtigten und Eigentümern wiederkaufsbelasteter Grundstücke ein Angebot zu unterbreiten.

Daher wurde diese Erklärungsfrist von der Finanzbehörde zurückgenommen, um den gemäß Artikel 24 Haushaltsbeschluss verbleibenden Zeitrahmen der haushaltsrechtlichen Ermächtigung (befristet bis 31. Dezember 2005) nutzen und den Kunden ausreichend Zeit für ihre Entscheidungsfindung einräumen zu können.

Der ursprüngliche Grund für die Aufnahme einer Erklärungsfrist ­ ausreichend Zeit für die Abwicklung nach positiver Kaufentscheidungen zu haben ­ ist durch das gewählte schrittweise Vorgehen und die nach Kaufentscheidung in der Regel zügige Abwicklung entfallen. Wichtig ist hingegen, insbesondere den Kunden im Eigenheimbereich, eine ausreichend bemessene Zeit zur Entscheidungsfindung nach Zugang des umfangreichen Angebots und den ersten Beratungsgesprächen einzuräumen.

Mit Stand 15. August 2005 konnten Verkäufe bzw. Ablösungen mit folgendem finanziellem Volumen erreicht werden1) (einschl. Verkäufe/Ablösungen im Rahmen der von der Bürgerschaft ebenfalls mit der Drucksache 17/3050 beschlossenen Dauerlösung bei den Wiederkaufsrechten): Einfamilienhausgrundstücke einschl. Eigentumswohnungen/Verträge (EFH): Anzahl Grundstücke/Verträge gesamt...... rund 5100

Erstellte Kaufangebote (Grundstücke im Vertrieb)............... 4978

Verkaufte Erbbaugrundstücke bzw. abgelöste Wiederkaufsrechte (Anzahl Verträge)...... 962

Einnahmen in Euro insgesamt........... 59.248.

1) Abgeschlossene Verträge incl. anstehender Notartermine

Damit wurden bisher1) in den Jahren 2004 und 2005 Einnahmen von insgesamt rund 89.498.256 Euro durch den Verkauf von Erbbaugrundstücken bzw. die Ablösung von Wiederkaufsrechten (einschl. Dauerlösung) erzielt.

Mit weiteren Verkäufen und zusätzlichen Einnahmen im Bereich der Eigenheimgrundstücke ist zu rechnen, da die letzten Angebote im September 2005 an die Kunden versandt wurden. Auch sind Gemarkungen bzw. Bezirke mit einer großen Anzahl von Erbbaugrundstücken erst seit dem

II. Quartal 2005 im Vertrieb, so dass auch hier noch mit nennenswerten Verkäufen zu rechnen ist.

Erfahrungsgemäß wird frühestens drei bis vier Monate nach Versendung der Angebote der „Gipfel" der Verkäufe und Beurkundungen erreicht.

Hingegen dürften weitere nennenswerte Verkäufe bzw. Ablösungen im Bereich der Mietwohngrundstücke ­ soweit nicht wegen Eintritt der Wiederkauffrist ohnehin Entscheidungsbedarf seitens der Eigentümer besteht ­ nur erreichbar sein, wenn das Aktionsmodell modifiziert wird.

3. Verbesserung der Akzeptanz des Aktionsmodells für Mietwohngrundstücke ­ Modifizierung des mit der Bürgerschaftsmitteilung 17/3050 vorgelegten Aktionsmodells

Im Bereich der Mietwohngrundstücke blieb die Resonanz auf das Aktionsmodell, das gemeinsam mit dem VNW entwickelt worden war, durch die Unternehmen, die im VNW zusammengeschlossen sind, sowohl aus Sicht des VNW-Vorstands als auch aus Sicht des Senats hinter den gemeinsamen Erwartungen zurück.

Die Finanzbehörde hat daher gemeinsam mit dem VNW nach Möglichkeiten gesucht, die Akzeptanz zu verbessern.

In den mit Vorständen und Geschäftsführungen verschiedener Wohnungsbauunternehmen und dem Verband hierzu geführten Gesprächen kristallisierte sich insbesondere heraus,

­ dass die Abschläge vom Verkehrswert unter Berücksichtigung der wohnungspolitischen Bindungen und der geforderten Paketgröße für Unternehmen, deren Erbbaurechte noch eine lange Laufzeit haben oder bei denen eine Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Stadt erst sehr spät möglich ist, finanziell nicht attraktiv sind bzw. ­ dass die auf Grund des Paketkriteriums in der Summe hohen Kaufpreise bzw. Ablösebeträge aktuell zu Belastungen (Mieterhöhungen) in anderen Objekten und der Unternehmen insgesamt führen würden, die nach Einschätzung der Vorstände/Geschäftsführungen nicht vertretbar und gegenüber den Mitgliedern der Genossenschaften nicht vermittelbar seien,

­ dass nur für Unternehmen, deren Rechte in den nächsten Jahren ablaufen, die Vorteile des Aktionsmodells die mit dem Paketkriterium verbundenen erheblichen finanziellen Belastungen aufwiegen.

Bei den angeführten Gründen der Unternehmen spielt nach Einschätzung des Senats nicht die Überlegung einer möglichen „Rosinenpickerei" (Sicherung attraktiver Grundstücke im Eigentum, Verbleib weniger attraktiver Grundstücke im Erbbaurecht), die durch das Paketkriteriumausgeschlossen werden sollte, eine entscheidende Rolle.

Die Geschäftsführungen und Vorstände haben vielmehr nachvollziehbar vorgetragen, dass das mit einem Paketkauf in der Regel verbundene erhebliche finanzielle Volumen notwendige andere Investitionsentscheidungen der Unternehmen erschweren oder sie gar verhindern würde, so z. B. Sanierungs- und Renovierungsinvestitionen im Bestand oder eine auf Wachstum und Bestandserhaltung ausgerichtete Neubautätigkeit.

Eine auf Wohnungsmodernisierung und Schaffung von weiterem ­ insbesondere familiengerechtem ­ Wohnraum ausgerichtete Investitionstätigkeit der privaten Wohnungsbauunternehmen ist aber aus Sicht des Senats ein wichtiger Eckpfeiler des Leitbilds „Metropole Hamburg ­ Wachsende Stadt" und der Schaffung familiengerechten Wohnraums.

Eine vor diesem Hintergrund vom Verband in Abstimmung mit der Finanzbehörde durchgeführte Abfrage bei betroffenen Mitgliedsunternehmen, ob durch eine (moderate) Modifikation des Paketkriteriums2) eine größere Beteiligung erreicht werden würde, blieb ohne Resonanz.

Der Verband hat daraufhin in Abstimmung mit der Finanzbehörde mit den Vorständen und Geschäftsführungen seiner Unternehmen Gespräche aufgenommen, um zu klären, ob bei völligem Wegfall des Paketkriteriums ein finanziell interessantes Paket von Grundstücken mehrerer im VNW zusammengeschlossener Unternehmen zu Stande kommen würde.

Im Ergebnis hat sich ein von VNW-Unternehmen gebildetes unternehmensübergreifendes Paket von 40 Grundstücken und Rechten (von zurzeit 12 Unternehmen) im Volumen von rund 32 Mio. Euro als abschlussreif herauskristallisiert („VNW-Paket"). Mietwohngrundstücke (ohne Grundstücke/Rechte der städtischen Wohnungsunternehmen SAGA/GWG; einschl. Ablösungen zu Konditionen der Dauerlösung).

Darüber hinaus werden noch mit zwei Unternehmen Gespräche über die Bewertung ihrer Grundstücke geführt, die noch nicht abgeschlossen sind, aber erwarten lassen, dass noch weitere Grundstücke in das Paket eingebracht werden können.

Mit dem Paket werden bis auf das unternehmensindividuelle Paketkriterium die wohnungspolitischen Bindungen des Aktionsmodells akzeptiert. Allerdings wird die Länge der bisher auf 30 Jahre vertraglich fixierten Mietpreisbindung von mehreren Gesellschaften kritisiert und die Teilnahme am VNW-Paket von einer Reduzierung der Mietpreisbindung abhängig gemacht.

Im Kontext mit dem Umwandlungsverbot ist auch von anderen privaten Eigentümern bzw. Erbbauberechtigten von Mietwohngrundstücken die Laufzeit der Bindung als ausgesprochen hinderlich kritisiert worden.

Die Finanzbehörde beabsichtigt daher, der Forderung der Wohnungsunternehmen, die vertraglich fixierte Mietpreisbindung auf 15 Jahre zu verkürzen, zu entsprechen.

Die Werthaltigkeit des „VNW-Pakets" ist gemeinsam mit der Fa. Ernst & Young von der Finanzbehörde geprüft worden. Von den beteiligten Unternehmen liegen überwiegend ­ zwar nicht notariell beurkundete, aber schriftliche, inhaltlich konkretisierte ­ Zusagen vor, die jeweiligen Grundstücke im Rahmen eines gemeinsamen Pakets zu kaufen bzw. die Wiederkaufsrechte abzulösen.

Insgesamt wird mit dem „VNW-Paket" ein nennenswerter finanzieller Betrag und eine ansehnliche Anzahl entbehrlicher Grundstücke bzw. Rechte zusätzlich mobilisiert.

Daher schlägt der Senat vor, das Angebot eines unternehmensübergreifenden Pakets von Grundstücken der VNW-Unternehmen zu akzeptieren und Kauf-/Ablöseverträge mit den beteiligten Unternehmen auf der Grundlage eines hinsichtlich des Paktkriteriums (Wegfall des Paketkriteriums) und der Laufzeit für die Mietpreisbindung (15 Jahre Mietpreisbindung) modifizierten Aktionsmodells zu schließen.

Mit einem so modifizierten Aktionsmodell würde auch noch weiteren Unternehmen des VNW die Möglichkeit gegeben, sich ggf. noch dem VNW-Paket anzuschließen.

Die Aufhebung des Paketkriteriums erstreckt sich auch auf die Kundengruppe sonstiger privater Eigentümer bzw. Erbbauberechtigter außerhalb des VNW, die fünf oder weniger Erbbaurechtsgrundstücke bzw. wiederkaufsbelastete Grundstücke im Portfolio hat. Hier gilt bisher, dass bei bis zu fünf Grundstücken alle Grundstücke erworben bzw. Rechte abgelöst werden müssen.

Unternehmen, die bereits Ablöse- und Kaufverträge im Rahmen des Aktionsmodells mit der Stadt geschlossen haben, werden nicht schlechter gestellt. Sie haben im Rahmen einer vertraglich fixierten Nachbesserungsklausel die Möglichkeit, soweit sie es wollen, an den veränderten Bedingungen zu partizipieren. Nach gegenwärtiger Einschätzung ist jedoch nur zu erwarten, dass die verkürzte Mietpreisbindung eventuell relevant werden könnte. Von einer Rückabwicklung von Käufen bzw. Ablösungen geht der Senat nach bisheriger Einschätzung nicht aus, so dass das VNW-Paket ungeschmälert zusätzliche Einnahmen generieren würde.

Die Grundstücksgeschäfte mit den betroffenen Gesellschaften im Einzelnen (Verträge mit den jeweiligen Unternehmen) sollen ­ wie bisher auch ­ der Kommission für Bodenordnung (KfB) vorgelegt werden und sind von ihr zu entscheiden.

4. Verlängerung der haushaltsrechtlichen Ermächtigung bis zum 30. Juni 2006 (statt bisher 31. Dezember 2005) für die Ermäßigung des Verkehrswerts im Rahmen des Aktionsmodells

Vor dem Hintergrund des engen Zeitfensters bis zum Jahresende wird vorgeschlagen, die haushaltsrechtliche Ermächtigung für die Ermäßigungen im Aktionsmodell um ein halbes Jahr bis zum 30. Juni 2006 zu verlängern, um ausreichend Zeit für die Vorlage der Verhandlungsergebnisse bei der Kommission für Bodenordnung und den Abschluss der Verträge mit den Genossenschaften zu haben.

Eine Verlängerung ist ebenfalls zur Unterstützung des bisher außerordentlichen erfolgreichen Verlaufs bei den Eigenheimgrundstücken sinnvoll. Die letzten Angebote konnten erst im September versandt werden. Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass die noch verbleibenden Monate für Kaufentscheidung und Abwicklung zu knapp bemessen sind und leicht von den Kunden als „unzulässiger" Verkaufsdruck empfunden werden können.