Immobilienwirtschaft
Für die Kultureinrichtung gelten die Regelungen gemäß Ziffer 2.1.3 dieser Drucksache.
U-Bahn
Im Hinblick auf die vorgesehene U-Bahn-Anbindung der HafenCity einschließlich des Überseequartiers wird zurzeit ein Planfeststellungsverfahren nach § 28 Absatz 1 Personenbeförderungsgesetz (PBefG) durchgeführt.
Für die Planung und Realisierung der U-Bahn-Verbindung in die HafenCity ist eine termingerechte Planfeststellung, eine frühzeitige Baufeldfreimachung im Bereich der U-Bahnhaltestelle sowie der Baubeginn und eine anhaltende Bautätigkeit an dem Tunnelbauwerk eine unabdingbare Voraussetzung. Werden die mit der Hamburger Hochbahn AG (Hochbahn) in einem genauen Ablaufplan festgehaltenen Termine nicht eingehalten, hätte dies je nach Entwicklungsstand unterschiedliche Konsequenzen von Verzögerungen der Hochbaumaßnahmen bis hin zu Rücktrittsrechten. Der Kaufvertrag sieht eine Abhängigkeit der Planung und der Realisierung der Bauvorhaben südlich der verlängerten Versmannstraße von nachweisbaren Baumaßnahmen im Bereich der U-Bahn vor. Ferner bestehen Rücktrittsrechte des Käufers sowie damit verbundene Rückzahlungs- und Kostentragungspflichten der Freien und Hansestadt Hamburg:
So gibt es ein Rücktrittsrecht des Käufers bezogen auf die wesentlichen Teilflächen südlich der verlängerten Versmannstraße, wenn nicht bis zum 1. September 2009 eine mindestens sechsmonatige Bautätigkeit an der UBahn außerhalb des Überseequartiers eingetreten ist;
Dieses Rücktrittsrecht kann die Freie und Hansestadt Hamburg durch eine einredefreie Garantieerklärung bezüglich des im Rücktrittsfall vom Käufer zu beanspruchenden Kostenersatzes für einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten abwenden;
Im Falle des Rücktritts ist die Freie und Hansestadt Hamburg zur Rückzahlung des entsprechenden Kaufpreisteils zzgl. nachgewiesener Kosten des Käufers verpflichtet.
Wenn die U-Bahn auf Grund von Umständen, die der Sphäre der Freien und Hansestadt Hamburg zuzurechnen sind, verspätet in Betrieb ginge, würde die Freie und Hansestadt Hamburg wie folgt belastet:
Wenn die U-Bahn nicht bis zum 30. September 2011 in Betrieb ist und die Bauvorhaben südlich der verlängerten Versmannstraße weitgehend fertig gestellt sind, hat die Freie und Hansestadt Hamburg die Verpflichtung zur Stellung von 800 befestigten Interimsstellplätzen sowie einem Pendelbusverkehr zur Innenstadt oder die Freie und Hansestadt Hamburg zahlt für das erste Halbjahr 2012 einen pauschalen Schadensersatz in Höhe von 100 Tsd. Euro pro Monat.
Wenn die U-Bahn nicht bis zum 30. September 2012 in Betrieb gegangen ist und die Bauvorhaben südlich der verlängerten Versmannstraße weitgehend fertig gestellt sind, hat die Freie und Hansestadt Hamburg einen pauschalen Schadensersatz in Höhe von 140 Tsd. Euro pro Monat der Verspätung über 10 Jahre, insgesamt also max. 16,8 Mio. Euro zu zahlen.
Der Käufer ist ansonsten wie beim B-Plan-Verfahren verpflichtet, das Planfeststellungsverfahren nach Kräften zu unterstützen, ohne dass er einen Anspruch auf die Durchführung des Verfahrens hat. Planungsfreiheit und -ermessen der Planfeststellungsbehörde bleiben unberührt, und der Käufer erkennt den künftigen Planfeststellungsbeschluss in vollem Umfang an.
Die vom Käufer vorgesehenen Bauvorhaben südlich der verlängerten Versmannstraße werden von der Errichtung des Haltestellenbauwerks beeinflusst und umgekehrt, da sich nach dem derzeitigen Planungsstand die für die verschiedenen Hoch- und Tiefbauvorhaben vorgesehenen Flächen teilweise überschneiden. Dies bezieht sich wechselseitig vor allem auf Gründungs- und Erschließungsmaßnahmen.
Es ist daher beabsichtigt, dass die für den Bau zuständige Hochbahn und der Käufer einen Kooperationsvertrag abschließen, insbesondere auch zur Abstimmung der Planungen und des Baus der Zugänge des Haltestellenbauwerkes.
Die in diesem Zusammenhang festgelegten Termine und Fristen für den Bau der Haltestelle stehen unter dem Vorbehalt des Abschlusses des Planfeststellungsverfahrens sowie der Bereitstellung der erforderlichen Haushaltsmittel.
Baufeldfreimachung
Für eine zeitgerechte Entwicklung des Überseequartiers muss der Bereich südlich der verlängerten Versmannstraße spätestens 2008 als Baufeld hergerichtet sein, damit die erforderlichen Hochbaumaßnahmen durchgeführt werden können. Hierzu werden in diesem Bereich besondere Maßnahmen ergriffen, um die rechtzeitige Bebaubarkeit des Überseequartiers und die rechtzeitige Errichtung der U-Bahnhaltestelle zu ermöglichen. Der in Aussicht genommene Bereich der U-Bahnhaltestelle wird durch Schlitzwände gesichert werden. Innerhalb der Schlitzwände wird der Boden bis zur erwarteten Sohltiefe des künftigen Bahnhofsgebäudes ausgehoben und ordnungsgemäß entsorgt. Anfallendes Grund- und Leckwasser wird gereinigt und anschließend in die Elbe eingeleitet. Nach Beendigung der Maßnahme ist eine Inanspruchnahme durch Baustraßen und Baustelleneinrichtungsflächen für das U-Bahn-Vorhaben nur noch in einem Umfang erforderlich, der einer zeitgerechten Entwicklung des Überseequartiers nicht im Wege steht.
Wegen des vorrangigen Interesses an der Maßnahme wird das Sondervermögen Stadt und Hafen Vorhabensträger sein. Die Maßnahme wird jedoch wegen der besonderen Sachkenntnis und der bestehenden Erfahrungen mit den inzwischen abgeschlossenen Sanierungsmaßnahmen auf dem Grasbrook von der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Amt für Umweltschutz, im Namen und für Rechnung des Sondervermögens Stadt und Hafen durchgeführt werden. Das Amt für Umweltschutz holt auch die für das Vorhaben erforderlichen baurechtlichen, wasserrechtlichen und abwasserrechtlichen Erlaubnisse und Genehmigungen ein.
Die erforderliche Planung für die Genehmigungsanträge, Ausführungspläne und Vergabeunterlagen etc. wird wegen der besonders zu berücksichtigenden Belange eines späteren U-Bahnbaus von der Hochbahn in Abstimmung mit den übrigen Beteiligten, insbesondere der HafenCity Hamburg GmbH, erstellt und dem Amt für Umweltschutz zur Verfügung gestellt.
Über die Aufgaben und Verantwortlichkeiten der Beteiligten bei der Planung, Durchführung und Finanzierung der Maßnahme wird eine Vereinbarung geschlossen. Darin wird auch geregelt, dass das Sondervermögen die Verfügungsbefugnis über die eingebauten Schlitzwände auf die Hochbahn überträgt, wenn für die U-Bahnanbindung der HafenCity vollziehbares Baurecht auf der Grundlage eines Planfeststellungsbeschlusses nach dem PBefG vorliegt. Als Gegenleistung wird die Hochbahn die dem Sondervermögen entstandenen Kosten (nach derzeitigem Kenntnisstand ca. 15,5 Mio. Euro brutto) erstatten. Nicht erstattet werden die Kosten, die auf Verunreinigungen des Bodens oder des Wassers zurückzuführen sind (nach derzeitigem Kenntnisstand 6,72 Mio. Euro brutto), und die entstandenen Finanzierungskosten. Die Kosten der Baufeldfreimachung werden im Rahmen der Wirtschaftspläne des Sondervermögens Stadt und Hafen Titel 050 Infrastrukturund Entwicklungsvorhaben gedeckt.
4 Kaufpreis, Finanzierung und Geschäftsmodell
Kaufpreis und Fälligkeit
Trotz der ungewöhnlichen Größenordnung, Komplexität und Risikostruktur des Vorhabens Überseequartier ist es in den wettbewerbsorientierten Verhandlungen gelungen, mit einem (vorläufigen) Kaufpreis von rd.103 Mio. Euro ein für die Freie und Hansestadt Hamburg vorteilhaftes Ergebnis zu erzielen. Da der Bereich südlich der verlängerten Versmannstraße erst ab Herbst 2008 bebaubar sein wird, ist vereinbart worden, den Kaufpreis in zwei Raten zu bezahlen. Die erste Rate in Höhe von rund 30 Mio. Euro acht Wochen nach Rechtswirksamkeit des Vertragswerkes, also voraussichtlich Anfang 2006, die zweite Rate in Höhe von rund 73 Mio. Euro voraussichtlich im Jahre 2008 in Abhängigkeit von erreichter Vorweggenehmigungsreife, Baufreiheit im Bereich des Haltestellenbauwerks und dem Baufortschritt der U-Bahn außerhalb des Überseequartiers.
Die Tatsache, dass der Käufer bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt einen nennenswerten Teil des Kaufpreises bezahlt, spricht für das Vertrauen in das Projekt und die Zuversicht, hier früh Vermarktungserfolge zu erzielen.
Damit erfolgt aber auch eine weit reichende wirtschaftliche Bindung und Verpflichtung des Käufers, die ihn zu einer zügigen Entwicklung veranlassen wird.
Der endgültige Kaufpreis wird auf Basis der tatsächlich fertig gestellten Flächen und Nutzungen ermittelt.
Weitere vereinbarte Eckpunkte sind:
Die Freie und Hansestadt Hamburg übernimmt bis maximal 4 Mio. Euro für Gründungsmehrkosten wegen Baugrundhindernissen, ansonsten trägt der Käufer das Risiko.
Mehrkosten wegen verunreinigter Böden werden von dem Käufer in Höhe von 20 % bis zur Bemessungsgrenze von 20 Mio. Euro getragen, im Übrigen trägt die Freie und Hansestadt Hamburg die Mehrkosten; von (nach der erfolgten Sanierung des ehemaligen Gaswerks Grasbrook nicht zu erwartenden) Gefahrenabwehrmaßnahmen wird der Käufer freigestellt.
Grundstücksbedingte Mehrkosten werden ansonsten in vollem Umfang von dem Käufer getragen.
Ferner konnte mit dem Käufer ein Besserungsschein vereinbart werden, der einen angemessenen Mehrerlös für die Freie und Hansestadt Hamburg im Falle der Vereinbarung von höheren als den eingeplanten Mietpreisen vorsieht.
Das internationale Investorenkonsortium
Die Partner des Konsortiums ING, G&P, Bouwfonds treten gemeinsam zum Kauf der Grundstücke an, auf denen das Überseequartier errichtet werden soll. Der Käufer hat hierzu eine Gesellschaftsstruktur gebildet, die aus dem „Käufer 1" (BGB-Gesellschaft der Projektgesellschaften, die für die nördlich der Versmannstraße gelegenen Flächen zuständig sind) und „Käufer 2" (BGB-Gesellschaft zu den südlich gelegenen Flächen), drei Holding-/Beteiligungs-/Servicegesellschaften sowie verschiedenen Projektgesellschaften besteht. Die direkten bzw. indirekten Gesellschafter der Holding-/Beteiligungs-/Servicegesellschaften und der Projektgesellschaften sind ING, G&P und Bouwfonds. „Käufer 1" und „Käufer 2" erwerben die Grundstücke.
Mit diesem Konsortium und seinem starken internationalen Hintergrund, hat Hamburg einen leistungsfähigen Partner gewonnen, der das größte Einzelprojekt innerhalb der HafenCity zeitgerecht und professionell entwickeln kann:
die Muttergesellschaften von ING (ING Groep) und von Bouwfonds (ABN-AMRO) sind im europäischen Aktienindex Eurostoxx, der die führenden europäischen Unternehmen widerspiegelt, gelistete Banken.
ING Real Estate ist eine Tochter der ING Groep, deren weltweite Immobilienaktivitäten insbesondere auch gemischt genutzte Großprojekte umfassen.
Bouwfonds ist eine Tochter der auch über Europa hinaus agierenden niederländischen Großbank ABNAMRO, besitzt selbst Bankenstatus und realisiert über verschiedene Tochterunternehmen international bedeutsame Großprojekte, auch in Wasserlagen (z. B. in Amsterdam).
Groß & Partner, der deutsche Partner des Konsortiums mit Sitz in Frankfurt/Main, hat sich als erfolgreicher und kreativer mittelständischer Projektentwickler etabliert. Seit 2004 ist das Unternehmen als Joint-VenturePartner eines Wohnungsbauprojekts bereits mit der HafenCity vertraut und hat sich darüber hinaus auch an anderen Standorten mit Wasserlagen befasst (z. B. Westhafenprojekt in Frankfurt).
Die beiden Bankpartner stellen im Wesentlichen das Eigen- und Mezzaninekapital. Ferner liegt eine weit reichende Finanzierungszusage einer großen deutschen Spezialbank für Immobilien- und Staatsfinanzierung zur Fremdkapitalfinanzierung vor.
Das Geschäftsmodell
Auf Grund der Anforderungen der Finanzierungsseite sieht das wirtschaftliche Konzept des Käufers eine integrierte Planung, Entwicklung, Bebauung und Vermietung vor, beinhaltet jedoch auch die Möglichkeit des Verkaufes der Projektgesellschaften bzw. der ihnen gehörenden Gebäude/Grundstücke in Paketen oder einzeln an Endinvestoren, so dass im Laufe der Zeit nach Fertigstellung der Vorhaben das Überseequartier eine größere Anzahl von Eigentümern haben kann. Hierzu hat der Bieter ein umfangreiches und detailliert durchgearbeitetes immobilienwirtschaftliches Konzept vorgelegt. Finanzielle Risiken sind damit in den Projektentwicklungsablauf und die Investitionsstrategie als wichtige Parameter eingeflossen.
Die Finanzierung eines solchen Großprojektes ist nur möglich, wenn das Risiko durch die Möglichkeit früher Refinanzierung und durch den Verkauf von Teilarealen gemindert wird.
Zur Risikoabminderung trägt ferner das oben erwähnte Behörden-Mietvertrags-Angebot bei. Die Freie und Hansestadt Hamburg-Mietung soll vor allem die zweite Phase des Entwicklungsprozesses unterstützen, also den größeren südlichen Bauteil, um dort den Baubeginn 2009 und den Bezug 2011, zeitgleich mit U-Bahn-Fertigstellung, zu ermöglichen. Weiterhin wird das Risiko durch die bereits jetzt vorliegende o. a. Finanzierungszusage zum Fremdkapital gesenkt.
Den sich aus dem Geschäftsmodell des Projektes ergebenden Aufgaben für eine zusammenhängende Quartiersentwicklung wird im Rahmen des Vertragswerkes durch eine Reihe von „Bündelungs-" und Kontroll-Instrumentarien begegnet:
Verantwortung der Konsorten für die Gesamtentwicklung über eine Holding-Konstruktion sowie ihre Beteiligung an allen einzelnen Projektgesellschaften,
Regelungen bezüglich eines einheitlichen Vermietungsmanagements und Markenauftritts im Rahmen einer übergreifenden Marketingstrategie sowie eines verbindlichen Quartiersmanagements mit durchgreifenden Befugnissen als Verpflichtung für alle Einzeleigentümer auch nach einem Verkauf.
Besicherungen
Das Besicherungskonzept des Vertragswerkes sieht eine Reihe von Maßnahmen vor, die eine termingerechte Darstellung der Finanzierung sowie der Kaufpreiszahlung sicherstellen soll, insbesondere:
Der Käufer hat über die o. a. Finanzierungszusage grundsätzlich den Nachweis der Finanzierungsfähigkeit der Kaufpreiszahlung und der baulichen Umsetzung der ersten Phase (nördlich der verlängerten Versmannstraße) geliefert.
Der Käufer hat vertraglich vereinbarte Eigenmittelnachweise über insgesamt 42 Mio. Euro bis 20. November 2005 zu liefern.
Der Käufer hat vor Baubeginn auf den südlichen Teilflächen eine verbindliche Zusage zur Finanzierung der 2. Kaufpreisrate und zur Finanzierung der Bauvorhaben sowie einen entsprechenden Eigenmittelnachweis zu liefern.
Außerdem ist eine Vertragsstrafe in Höhe von 12 Mio. Euro bei Verletzung der Verpflichtung zur fristgerechten Zahlung der Kaufpreistranchen vereinbart, geschuldet von den drei Konsortialpartnern mit sofortiger Zwangsvollstreckung aus der Vertragsurkunde.
Eine Veränderung der Gesellschafterstruktur darf nur mit Zustimmung der Freien und Hansestadt Hamburg erfolgen.
5 Petitum
Der Senat beantragt, die Bürgerschaft wolle
1. vom Ergebnis des Investorenauswahlverfahrens Kenntnis nehmen,
2. dem in seinen Eckpunkten dargestellten Vertragswerk mit dem Investorenkonsortium zustimmen.