Die Stadt trägt damit erhebliche immobilienspezifische Risiken

I. Ausgangslage

II. Prüf- und Veräußerungsverfahren

III. Die Stadt trägt damit erhebliche immobilienspezifische Risiken. Dazu gehören neben typischen Bewirtschaftungs- und Sanierungsrisiken Risiken in Bezug auf künftig neue bzw. höhere gesetzliche Anforderungen sowie Risiken in Bezug auf die Standortbindung. Für die langfristig gesicherte Nutzung von Immobilien ist die Eigentümerstellung grundsätzlich nicht erforderlich, wie zahlreiche Immobilienverkäufe mit anschließender Rückmietung durch Unternehmen, aber auch die öffentliche Hand zeigen.

Durch einen Verkauf kann Hamburg

1. sich dieser immobilienwirtschaftlichen Risiken teilweise entledigen;

2. Haushaltseinnahmen zur Finanzierung neuer Investitionen bzw. zur Rückführung der Verschuldung „innerhalb des Konzerns" erzielen und

3. langfristig die Flexibilität der Stadt zur Deckung der Raumbedarfe in einer sich wandelnden Verwaltung erhöhen.

Im Frühjahr 2004 wurde daher die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsverwaltung mbH beauftragt, die Möglichkeiten des Verkaufs von rund 245 Büround Gewerbeimmobilien im Eigentum der Stadt und städtischer Gesellschaften zu prüfen („Projekt Immobilienmobilisierung" (PRIMO)).

Bei den Objekten im unmittelbaren Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg handelt es sich um Immobilien des Allgemeinen Grundvermögens (AGV) sowie im geringen Umfang auch um Immobilien des Verwaltungsvermögens sowie um Objekte, die der SpriAG ­ Sprinkenhof AG im Rahmen eines Generalmietvertrages (GMV) zur Vermietung und Bewirtschaftung übertragen worden sind.

Bei den Immobilien städtischer Gesellschaften handelt es sich um Eigentumsimmobilien der ­ SpriAG ­ Sprinkenhof AG, teilweise auf Grundstücken, bei denen die Stadt Erbbaurechtsausgeberin ist,

­ Kommanditgesellschaft VHG Verwaltung Hamburgischer Gebäude GmbH & Co., auf die Anfang 1999 und Ende 2000 von der Verwaltung der Freien und Hansestadt Hamburg genutzte Bürogebäude übergegangen sind, und

­ HaGG Hamburger Gesellschaft für Gewerbebauförderung mbH, die zusammen mit ihren Tochtergesellschaften städtische Gewerbehöfe besitzt.

Die SpriAG ist eine Tochtergesellschaft der HGV, die VHG eine unmittelbare Beteiligung der Freien und Hansestadt Hamburg und der HGV. An der HaGG sind die Freie und Hansestadt Hamburg mit 60 % sowie die Handelskammer und Handwerkskammer Hamburg mit jeweils 20 % beteiligt.

Es handelt sich um ein äußerst heterogenes Portfolio, das Immobilien unterschiedlicher Lagen, Größen, Nutzungen und Altersklassen beinhaltet. Unter den geprüften Immobilien befinden sich an Dritte vermietete Gewerbeobjekte (auch solche, die im Rahmen von Umnutzungen, Verdichtungen oder ähnlichen Maßnahmen Entwicklungspotential aufweisen), von der Verwaltung für eigene Zwecke genutzte Objekte, die auch nach einer Veräußerung weiterhin für die Unterbringung von Verwaltungsdienststellen benötigt werden, und einige Wohnobjekte.

II. Prüf- und Veräußerungsverfahren

Da die HGV für den Verkauf von Immobilienportfolios in der hier vorgesehenen Größenordnung nicht über die erforderlichen personellen Kapazitäten und ausreichendes immobilienwirtschaftliches Know-how verfügt, bedient sie sich zu ihrer Unterstützung des Konsortiums Ernst & Young Real Estate GmbH, HSH N Real Estate AG und Sal. Oppenheim jr. & Cie. KGaA. Das Konsortium beauftragt seinerseits für bestimmte Aufgaben Unterauftragnehmer. Es ist im Wege einer EU-weiten Ausschreibung (Öffentlicher Teilnahmewettbewerb mit anschließendem Verhandlungsverfahren nach VOF) ausgewählt und am 14. Juli 2004 beauftragt worden. Mit der rechtlichen Unterstützung wurde die Sozietät Freshfields Bruckhaus Deringer betraut.

Als Ergebnis der Prüfungsphase entschied der Senat am 5. Juli 2005 im Grundsatz, den Verkaufsprozess für 187 Objekte einzuleiten, davon 113 Objekte in drei Portfolios sowie 74

Objekte im Einzelverkauf. Auf der Basis weiterer Prüfungen stellt sich die Vertriebsstruktur derzeit wie folgt dar:

Für Portfolioverkäufe an institutionelle, überregional agierende Investoren sind die Objekte der Portfolios 1­3 vorgesehen: Portfolio 1 umfasst 5 besonders werthaltige Immobilien aus dem Eigentum der VHG, eines aus dem Eigentum der SpriAG ­ in attraktiven Lagen.

Portfolio 2 umfasst 34 Objekte ­ 26 der VHG, 4 der SpriAG und 4 der Freien und Hansestadt Hamburg ­ in guten City- und Stadtteillagen.

Die Freie und Hansestadt Hamburg nutzt über 80 % der Mietfläche der Portfolios 1 und 2 und wird diese Flächen mit unterschiedlichen Laufzeiten zurückmieten.

Portfolio 3 umfasst derzeit 72 Objekte ­ 23 der SpriAG, 33 der VHG, 3 der HaGG und 13 der Freien und Hansestadt Hamburg ­ in unterschiedlichen Lagen mit heterogenen Nutzungen. Es enthält u. a. vergleichsweise kleine Objekte mit stabilem Mieten-Cash-Flow, aber auch solche, die im Rahmen von Umnutzungen, Verdichtungen oder ähnlichen Maßnahmen Entwicklungspotential aufweisen.

Die derzeit 70 Objekte des Portfolios 4 ­ 15 der SpriAG, 15 der VHG, eines der HaGG und 39 der Freien und Hansestadt Hamburg ­ kommen auf Grund ihrer Belegenheit, Größe, Nutzung etc. nicht für einen Paketverkauf in Betracht und werden deshalb einzeln veräußert.

6 ursprünglich für den Verkauf vorgesehene Objekte sollen entweder nicht mehr oder erst zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden.

Auf Grund des Umfangs der für einen Verkauf zu treffenden Vorbereitungen war ein gleichzeitiger Verkauf der Portfolios nicht möglich. Ende August 2005 wurde daher zunächst mit dem Verkaufsverfahren der Portfolios 1 und 2 begonnen, das mit dieser Bürgerschaftsbefassung abgeschlossen werden soll.

Das Verkaufsverfahren für Portfolio 3 wird im Frühjahr 2006 beginnen und soll mit einer weiteren Bürgerschaftsbefassung voraussichtlich Ende 2006 beendet werden. Mit dem Einzelverkauf der Objekte des Portfolios 4 wurde begonnen. Soweit Entscheidungen parlamentarischer Gremien für die unmittelbar im Eigentum der Stadt stehenden Objekte notwendig sind, werden diese Verkäufe der Kommission für Bodenordnung zur Entscheidung vorgelegt.

Um einen möglichst großen Kreis potenzieller Investoren anzusprechen, wurde die Verkaufsabsicht für die Portfolios 1 und 2 am 26. August 2005 durch Anzeigen in nationalen und internationalen Tageszeitungen öffentlich bekannt gemacht.

Rund 130 Investoren haben nach Prüfung erster Informationen eine Vertraulichkeitserklärung gegenüber der Freien und Hansestadt Hamburg unterzeichnet und Ende September 2005 umfassende Informationen zur Prüfung der Investitionsmöglichkeiten (Informationsmemorandum) erhalten. Bis zum Stichtag 21. Oktober 2005 gingen daraufhin rund 50 indikative Angebote ein, aus denen nach Bewertung anhand wirtschaftlicher und formaler Kriterien insgesamt neun Bieter zu einer detaillierten Prüfung der Investitionsmöglichkeiten eingeladen wurden. Kern dieser Due-Diligence-Phase war die Bereitstellung eines virtuellen Datenraumes, in dem den Interessenten rund 5.000 Dokumente zur Verfügung gestellt wurden, in denen für alle 39 angebotenen Objekte die relevanten immobilienwirtschaftlichen und rechtlichen Informationen investorengerecht aufbereitet worden waren. Ergänzend fanden Objektbesichtigungen und Expertengespräche zu immobilienwirtschaftlichen Fragen und über die Eckdaten des Kaufvertragsentwurfs sowie des von der Freien und Hansestadt Hamburg angebotenen Mustermietvertrags statt. Außerdem konnten die Bieter zu allen Punkten Fragen stellen, die kurzfristig innerhalb des virtuellen Datenraumes beantwortet wurden.

Als Ergebnis der skizzierten Due-Diligence-Phase gingen bis zum Stichtag 16. Dezember 2005 zwei Angebote für das Gesamtpaket der Portfolios 1 und 2, drei Angebote nur für Portfolio 1 und zwei Angebote für Portfolio 2 ein. Nach Bewertung der Angebote wurden die beiden Bieter für das Gesamtportfolio und je ein Bieter für ein Einzelportfolio zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen eingeladen. Die parallelen Verhandlungen wurden in der ersten Kalenderwoche 2006 aufgenommen und mit der notariellen Beurkundung von Kauf- und Mietverträgen mit dem besten Bieter am 30. Januar 2006 abgeschlossen.

III. Ergebnis des Gebots- und Verhandlungsverfahrens für Portfolio 1 und 2:

1. Kurzporträt des Investors:

Der Verkauf soll an insgesamt 8 Kommanditgesellschaften erfolgen, deren Komplementärin eine in Luxemburg ansässige S.à.r.l. (Societe à responsabilite limitee, vergleichbar einer deutschen GmbH) ist, die zu 100 % von der Captiva Capital Partners II S.C.A. (Captiva), mit Sitz ebenfalls in Luxemburg, gehalten wird. Kommanditistin ist jeweils eine deutsche GmbH, die über eine Zwischenholding ebenfalls zu 100 % im Eigentum der Captiva steht.

Captiva ist ein Immobilienfonds, der von der IXIS Capital Partners Limited betreut wird. IXIS Capital Partners Limited ist eine Tochtergesellschaft der IXIS Corporate & Investment Bank, Paris, die zur französischen Sparkassengruppe Caisse dEpargne gehört, dem drittgrößten Bankennetz Frankreichs. Die Gruppe Caisse dEpargne verfügt über eine ausgezeichnete Bonität, die sich u. a. in dem höchsten Kredit-Rating aller französischen Banken ausdrückt.

Captiva ist bei mehreren großen Immobilientransaktionen mit anschließender Rückmietung als Käufer aufgetreten, so bei Logistik-Immobilien der KarstadtQuelle AG, bei Immobilen der France Telecom und bei Büroimmobilien der Barmer Pensionskasse. IXIS Capital Partners Limited beabsichtigt, die deutschen Aktivitäten in Hamburg zusammenzufassen.

Die Mieterbetreuung in Hamburg soll durch die AlstriaHanseatische Grundbesitz GmbH erfolgen, die sich je zur Hälfte im Eigentum der IXIS Capital Partners Limited und der HIH Hamburgische Immobilien Handlung, einer Tochter des Bankhauses M.M.Warburg & Co., befindet.

Die Aufteilung der Transaktion auf 8 Gesellschaften auf Seiten des Käufers resultiert aus der Heterogenität des Portfolios und den sich daraus ergebenden unterschiedlichen Anforderungen an die Verwaltung und Bewirtschaftung.

2. Wesentliche Inhalte des Kaufvertrages

Der Kaufpreis beträgt 815,5 Mio. Euro netto bei Übernahme der Kosten der Beurkundung und der Durchführung des Vertrages einschließlich der Grunderwerbsteuer durch die Käufer.

Der Vertrag steht unter den aufschiebenden Bedingungen der Zustimmung der Aufsichtsgremien der am Verkauf beteiligten städtischen Gesellschaften, des Bundeskartellamtes und der Bürgerschaft. Beide Seiten können vom Vertrag zurücktreten, sofern die Zustimmungen der Aufsichtsgremien und der Bürgerschaft nicht bis zum 30. September 2006 erfolgt sind oder wenn das Bundeskartellamt den Verkauf bestands- und rechtskräftig untersagen sollte.

Wenn die aufschiebenden Bedingungen bis zum 18. eines Monats erfüllt sind, wird der gesamte Kaufpreis am letzten Werktag dieses Monats zur Zahlung auf ein Treuhandkonto der HGV bei der HSH Nordbank AG fällig, sonst am letzten Werktag des Folgemonats. Der Kaufpreis steht der HGV dann zur freien Verfügung, wenn alle für den Vollzug der Eigentumsumschreibungen auf die Käufer erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen vorliegen und die Freie und Hansestadt Hamburg einige im Vertrag vereinbarte Rechte zugunsten der Kaufgrundstücke bewilligt hat.

Kommen die Käufer mit der Kaufpreiszahlung in Verzug, so wird eine Vertragsstrafe von 5 % des Kaufpreises fällig.

Treten die Verkäufer dann nach fruchtloser Fristsetzung vom Vertrag zurück, wird eine weitere Vertragsstrafe von 15 % des Kaufpreises fällig. Bei notarieller Beurkundung haben die Käufer den Verkäufern zur Absicherung dieser Forderungen eine (bis zum 30. September 2006 befristete) Bankbürgschaft über 20 % des Kaufpreises (d. h. 163,1 Mio. Euro) übergeben.

Die Übergabe der Verkaufsobjekte an den Verkäufer erfolgt an dem Monatsersten, der auf die Zahlung des vollständigen Kaufpreises folgt. Bis dahin setzen die Verkäufer die Verwaltung und Bewirtschaftung der Immobilien im bisherigen Umfang und mit dem bisherigen Standard fort. Für die Zeit zwischen Beurkundung und Übergabe sind jedoch Absprachen getroffen worden, damit die Käufer ihre berechtigten Interessen z. B. bei Entscheidungen über Mietverträge oder der Beseitigung von größeren Schäden, wahren können.

Die Haftung der Verkäufer für Rechts- und Sachmängel ist weitestgehend ausgeschlossen worden:

Die Verkäufer haften hinsichtlich möglicher Rechtsmängel dafür, dass die Kaufgrundstücke frei von im Grundbuch eingetragenen Rechten Dritter, Belastungen und Beschränkungen auf die Käufer übertragen werden, soweit die Käufer nicht derartige Rechte, Belastungen oder Beschränkungen übernommen haben.

Die Käufer erwerben die Objekte im heutigen Zustand und mit den heutigen Nutzungen auf Basis einer umfangreichen Due-Diligence und in Kenntnis einer dem Kaufvertrag beigefügten Liste vorhandener Mängel, die bei der Bemessung des Kaufpreises wertmindernd berücksichtigt wurden.

Rechte und Ansprüche des Käufers wegen etwaiger Sachmängel der Kaufgrundstücke oder Umweltschäden sind weitgehend ausgeschlossen. Es wird lediglich zugesichert, dass in einer Anlage zum Kaufvertrag aufgelistete Fragen korrekt beantwortet wurden, keine erheblichen, den Verkäufern positiv bekannten Informationen über die unmittelbare Beschaffenheit der Objekte und keine Nebenabreden mit Mietern zurückgehalten wurden und keine Rückstände bei Steuern und Abgaben bestehen. Eine Haftung der Verkäufer ist im Übrigen begrenzt auf wesentliche Mängel über 100.000 Euro im Einzelfall. Sie kommt auch erst dann zum Tragen, wenn eine Freigrenze von 2 Mio. Euro überschritten ist. Die absolute Haftungshöchstgrenze ist auf 50 % des Kaufpreises begrenzt worden.

Die Käufer haften für die Kaufpreiszahlung sowie alle Pflichten, die sich nicht auf ein einzelnes Grundstück beziehen, als Gesamtschuldner. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Verkäufer besteht dagegen im Grundsatz nicht.

Nur im Fall, dass SpriAG oder VHG nicht mehr mit der Stadt mittelbar oder unmittelbar verbunden sind, entsteht eine Mitbürgschaft der Freien und Hansestadt Hamburg für die Verbindlichkeiten der nicht mehr mit ihr verbundenen Verkäufergesellschaften.

3. Wesentliche Inhalte der Mietverträge

Die Käufer übernehmen mit dem Kaufvertrag die bestehenden Mietverträge mit Dritten. Die bestehenden Mietverträge zwischen den Behörden und der SpriAG bzw. der VHG werden aufgehoben und durch neue Mietverträge der Freien und Hansestadt Hamburg, vertreten durch das in der SpriAG geschaffene Immobilien Service Zentrum (ISZ) (siehe Nr. 2.1.5. der Drucksache 18/955, „Haushaltsplan 2005/2006, Ergänzung nach § 32 LHO").