Veränderungen im Wohnlagenverzeichnis
Schriftliche Kleine Anfrage des Abgeordneten Claudius Lieven (GAL) vom 15.03. und Antwort des Senats
Betreff: Veränderungen im Wohnlagenverzeichnis
Die Wohnlageneinstufung im Hamburger Wohnlagenverzeichnis wird auf Basis verschiedener Merkmale, die im Rahmen einer Untersuchung empirisch ermittelt werden vorgenommen. Presseberichten war zu entnehmen, dass Mieter in verschiedenen Wohnlagen wegen einer Neueinstufung ihrer Wohnlage von ihren Vermietern mit Mieterhöhungsbegehren konfrontiert sind. Bei diesen Wohnlagen, insbesondere in St. Georg, ist eine Veränderung der wesentlichen Merkmale der Wohnlage nicht erkennbar. Von Seiten der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt wurde die Neueinstufung demnach mit einem „Imagewechsel" und „gestiegenem Bildungsniveau" begründet.
Dies entspräche jedoch nicht den nach der gängigen Rechtsprechung üblichen Kriterien.
Dies vorangeschickt frage ich den Senat:
Das Hamburger Wohnlagenverzeichnis ist eine Auflistung aller bewerteten Straßenabschnitte (Blockseiten) in Hamburger Wohngebieten. Es handelt sich hierbei nicht um ein amtliches Verzeichnis, sondern es ist ausschließlich zu einer sachgerechten Einstufung von Mietwohnungen in die Wohnlagenkategorien „gut" oder „normal" als Grundlage zur Erstellung des Hamburger Mietenspiegels bestimmt. Unschärfen in der Abgrenzung bei den rund 23 000 bewerteten Straßenabschnitten werden durch die Vielzahl der bei der Erstellung des Mietenspiegels verwendeten Daten ausgeglichen.
Für die Bewertung von einzelnen Mietwohnungen kann das Wohnlagenverzeichnis nur eine grobe Orientierung geben. Sie muss durch die in der jeweiligen Fassung des Mietenspiegels (Punkt 6, Anwendung des Mietenspiegels) genannten Lagequalitäten in Verbindung mit Ortskenntnissen überprüft werden.
Dies vorausgeschickt, beantwortet der Senat die Fragen wie folgt:
1. Welche Wohnlagen wurden im Wohnlagenverzeichnis 2005 anders eingestuft als zuvor? Bitte einzeln darstellen:
a) von normaler zu guter Wohnlage?
b) von guter zu normaler Wohnlage?
2. Laut Hamburger Mietenspiegel die wesentlichen Merkmale für die Bewertung einer Wohnlage: Bodenrichtwerte, Einwohnerdichte, Bebauungsdichte, Lärmbelastung durch Gewerbebetriebe, Parkplätze, Bahnlinien, öffentliche Freizeitflächen o. ä., Art der Straße (Schnellstraße, Hauptstraße, Straße mit mittleren/geringem Verkehrsaufkommen, Fußgängerzone), Grünflächenanteil (Straßenbäume, kleinere Grünflächen, größere Grünflächen), Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Welche Wohnlagen wurden auf Grund von Veränderungen dieser Merkmale neu eingestuft? Bitte einzeln darstellen.
Siehe Anlage.
3. Im Einzelfall können für die Einstufung einer Wohnlage weitere Kriterien einbezogen werden. Es handelt sich dabei um Merkmale der umgebenden Nutzung, Bauweise und Bauform der Gebäude, deren baulicher Zustand, Naherholungsmöglichkeiten, und landschaftlicher Charakter, Beeinträchtigungen durch Staub oder Geruch, Zentralität des Wohnquartiers, Versorgung mit Läden, Schulen und sonstigen Infrastruktureinrichtungen, Straßenbild sowie die »Adressenlage«. Welche Wohnlagen wurden auf Grund von Veränderungen dieser Merkmale neu eingestuft? Bitte einzeln darstellen.
Grundsätzlich muss differenziert werden zwischen dem zur Objektivierung der Bewertung für ganz Hamburg notwendigen methodisch sicheren Verfahren als Arbeitsgrundlage für den Mietenspiegel und den Möglichkeiten, die Bürger und Sachverständige vor Ort haben. Hierzu können nur die in der Mietenspiegelbroschüre genannten allgemeinen Hinweise gegeben werden.
Die genannten Kriterienpunkte sind Bestandteil dieser Hinweise und stellen einen Hilfskatalog zur Durchführung einer Einzelbewertung dar.
Nur teilweise und indirekt fließen diese Merkmale über operationalisierte Indikatoren in die Bewertungen zum Wohnlagenverzeichnis ein, wie z. B. „Naherholungsmöglichkeiten" über den „Grünflächenanteil". Diese und andere Merkmale wie Adressenlage werden nicht erhoben.
Auf welche Veränderungen wurde in diesen Fällen die Neueinstufung abgestellt?
Wie werden die genannten Merkmale bewertet?
Durch wen erfolgte die Neueinstufung dieser Wohnlagen?
Entfällt.
Gibt es weitere Kriterien für die Ermittlung einer Wohnlage außer den in 3. und 4. genannten? Wenn ja, welche sind dies?
Nein.
4. Wie definieren die zuständigen Stellen die »Adressenlage« und wie stellen die zuständigen einen „Imagewechsel" einer Wohnlage fest?
Der Begriff „Adressenlagen" ist nicht definiert.
Der Gebietsstatus ist das gewichtigste Kriterium zur Ermittlung der Wohnlage. Bei Änderungen der statistischen Werte, insbesondere der Bodenrichtwerte, kann es zu einer Veränderung des Gebietsstatus kommen. Darüber hinaus wird ein „Imagewechsel" einer Wohnlage nicht erhoben.
5. Welche Rolle spielt Bildungsniveau der Einwohner in der näheren Umgebung für die Einstufung einer Wohnlage?
Keine.
6. Wie fließt eine Verschlechterung des lokalen Schulangebotes in das Wohnlagenverzeichnis ein?
Schulangebote haben keinen Einfluss auf Wohnlagenbewertungen für den Mietenspiegel.
7. Trifft es zu, dass die SAGA Mieterhöhungsbegehren auf der Basis einer veränderten Wohnlageneinstufung eingeleitet hat? Wenn ja, für welche Objekte?
Ja. Die Auflistung einzelner Objekte berührt Betriebsinterna und erfolgt daher nicht.
8. Wurden Wohnlagen aus dem Verzeichnis gelöscht? Wenn ja, welche, aus welchen Gründen und wie waren diese eingestuft?
Nein.
9. Wurden Wohnlagen in das Verzeichnis aufgenommen? Wenn ja, welche, aus welchen Gründen und wie wurden diese eingestuft?
Ja. Für das Verzeichnis 2005 wurden 138 Straßenblockseiten neubewertet (siehe Anlage, markiert). Im Wesentlichen handelt es sich um Blockseiten mit Neubauten.
10. Sind die Mietervereine wie bei der Erstellung des Mietenspiegels an der Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses beteiligt? Wenn ja, auf welche Weise, wenn nein warum nicht?
Im Arbeitskreis Mietenspiegel wird das Thema Wohnlagenbewertungen methodisch erarbeitet und diskutiert. Seit vielen Jahren gehören diesem Arbeitskreis die repräsentativen Hamburger Mietervereine „Mieter helfen Mietern Hamburger Mieterverein e. V." und der „Mieterverein zu Hamburg von 1890 e. V." an.
11. Auf welcher Rechtsgrundlage erfolgt die Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses? Wurde diese geändert? Wenn ja, wann und in welcher Weise?
Es bedarf für die Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses keiner Rechtsgrundlage, da die Lage einer Wohnung ein Kriterium zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist. Dieses findet in § 558 Abs. 2 BGB Erwähnung.
Die Regelungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe wurden mit der Mietrechtsreform 2001 in das BGB überführt.
12. Auf welcher Rechtsgrundlage erfolgt die Erstellung des Mietenspiegels?
Wurde diese geändert? Wenn ja, wann und in welcher Weise?
Auf Grundlage des § 558 c BGB. Im Übrigen siehe Antwort zu 11.