Eigenheim

Im Berichtsjahr fanden 33 Plenarsitzungen und neun Sitzungen des Grundstücksausschusses der Kommission für Bodenordnung statt. Dabei wurden rund 360 Vorlagen und sonstige Beratungsgegenstände mit einem Finanzvolumen von über 146.000.000 Euro behandelt. Über weitere rund 110 Vorlagen mit mehr als 945.000 Euro Finanzvolumen entschied der Vorsitzende auf Grund seiner Ermächtigung allein. Art und Volumen der Entscheidungen der Kommission sowie der zahlenmäßige Vergleich mit dem Vorjahr sind der anliegenden Übersicht zu entnehmen.

Zu den einzelnen Tätigkeitsschwerpunkten ist zu bemerken: Grundstücksveräußerungen im Wohnungsbau

Das im Herbst 2003 gestartete „Aktionsmodell", das den Kauf von bisherigen Erbbaurechtsgrundstücken und die Ablösung von Wiederkaufsrechten initiieren und unterstützen sollte, etablierte sich im Laufe des Jahres 2005 auf dem Markt.

Die Liegenschaftsverwaltung und die beteiligten externen Firmen berichteten und berichten laufend über die Resonanz seitens der potentiellen Erwerber. Allein 34 Vorlagen waren insgesamt nötig, um die in Frage kommenden Grundstücke getrennt nach einzelnen Gemarkungen im Einfamilienhausbereich zu erfassen und zu bewerten, immerhin handelte es sich 2005 um fast 3.100 den Berechtigten angebotene Grundstücke mit einem Gesamtwert von rund 222,4 Mio. Euro, von denen zwischenzeitlich bereits 1.180 veräußert wurden. Die tatsächlich umgesetzten Fallzahlen im Geschosswohnungsbau sind mit 14

Vorlagen naturgemäß deutlich geringer, jedoch mit meist höheren Kaufpreisen, was zu einem Gesamtwert von etwa 66,7 Mio. Euro führte. Insgesamt werden allein von den VNW-Mitgliedern (VNW = Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen) und von SAGA und GWG rund 180 Mio. Euro erwartet; über die Grundstücke der städtischen Gesellschaften wurde inzwischen Anfang 2006 von der Bürgerschaft entschieden.

Allerdings steht das Projekt mittlerweile in seiner abschließenden Phase. Besondere Erwähnung verdient der Verkauf der Waldfriedensiedlung an die Baugenossenschaft Süderelbe mit rechtlich schwierigen Verbindungen zu den einzelnen Nutzern, die zu einem großen Teil selbst das Eigentum erwerben.

Die erzielten Quoten für das gesamte Aktionsmodell ­ soweit von den Beteiligten bislang vorgestellt (Stand: 31. Dezember 2005) reichen von 26 % Verkaufsfällen bei den Einfamilienhäusern bis zu 52 % bei der Ablösung von Wiederkaufsrechten. Das gesamte Verkaufsvolumen erreichte hier bisher nahezu 89 Mio. BÜRGERSCHAFT Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft Jahresbericht der Kommission für Bodenordnung für das Jahr 2005

Der Senat überreicht der Bürgerschaft den anliegenden Bericht der Kommission für Bodenordnung, den diese in ihrer 1826. Sitzung am 20. April 2006 gemäß § 2 Absatz 8 des Gesetzes über die Kommission für Bodenordnung beschlossen hat.

Bericht der Kommission für Bodenordnung für das Jahr 2005

Vom 7. April 2006 Euro. Die Kommission stimmte den Preisvorlagen im Wesentlichen zu, sah jedoch in manchen Fällen auch Grund zur Korrektur. Entsprechend einer Grundsatzentscheidung der Kommission werden mehr als 750 m² große EinfamilienhausGrundstücke mit einer Nachleistungsklausel für den Fall einer späteren Nachverdichtung verkauft.

Angesichts solcher Zahlen kann es nicht verwundern, dass außerhalb des Aktionsmodells nur relativ wenige Geschäfte dieser Art die Kommission erreichten. Zusätzlich wiederum wurde eine „Paketlösung" mit GWG und SAGA wie oben erwähnt Anfang 2006 von der Bürgerschaft beschlossen.

Außerhalb des Aktionsmodells stimmte die Kommission im Geschosswohnungsbau in 15 Grundstücksgeschäften zu.

Der Verkauf bzw. Tausch von Flächen erreichte einen Umsatz von mehr als 16,5 ha ohne HafenCity. Die Grundstücksgeschäfte sollen die Errichtung von zunächst etwa 330 Wohneinheiten vorbereiten, wobei sich die konkrete Zahl der Wohneinheiten meist erst im Laufe fortschreitender Planung ergibt.

Besonders bemerkenswerte Projekte waren u. a. ein Grundstücksverkauf in der Rothenburgstraße/Bergedorfer Heerweg.

Immerhin geht die Planung allein hier von 196 Wohneinheiten aus, davon 92 betreute Altenwohnungen. Für Baugemeinschaften ergab sich ein Veräußerungsgeschäft in der Langenhorner Chaussee mit vorgesehenen 46 Wohneinheiten. In der Straße Jaspersdiek ist mit 44 geplanten Wohneinheiten ebenfalls ein durchaus beachtliches Projekt vorgesehen. Die einst unterbrochene Entwicklung des Geländes in der Saarlandstraße „MKRiegel Saarlandstraße" wurde wieder aufgenommen. Die ehemalige Solar-Bauausstellung 2005 ist in ihrem Heimfelder Part praktisch vollständig abgewickelt. Der Wilhelmsburger Teil bedarf noch einiger Bemühungen beim Endverkauf. Aber auch kleinere Entwicklungsmaßnahmen, z. B. am Schulterblatt oder an der Carsten-Rehder-Straße verdienen Beachtung. Ein Tauschgeschäft mit der Anstalt öffentlichen Rechts Hamburger Friedhöfe (ehemaliger Anzuchtgarten des Friedhofs Ohlsdorf) hat schon von der Fläche her einen bedeutenden Umfang. Darüber hinaus wurden hier konkret zwei Quartiere für Baugemeinschaften festgeschrieben. Hier allerdings noch eindrucksvoller die Anhandgabe von Flächen des ehemaligen AK Eilbek für insgesamt 10 Baugemeinschaften. Die Vergabe von für Baugemeinschaften vorgesehene Grundstücke wird mittlerweile unter Beteiligung der Agentur für Baugemeinschaften durchgeführt. Üblicherweise benötigt dieser Kundenkreis zeitintensive Planungsphasen. Die Kommission lässt sich in Abständen durch die Verwaltung unterrichten, insbesondere wenn Grundstücke aus dieser speziellen Zweckbestimmung herausgenommen werden.

Ein besonderes Projekt steht noch am Anfang seiner Entwicklung. Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Barmbek plant man nach Flächentausch mit der Deutschen Bahn bis zu 16 Baufelder schaffen zu können. Die Kommission stimmte dem Flächentausch zu.

Für den Eigenheimbau beschloss die Kommission auf Grund mehrerer Vorlagen über die Bodenwerte zur Vergabe anstehender Bauplätze in zahlreichen Stadtteilen sowie über die Verlängerung von Preisbeschlüssen für bislang nicht verkaufte Grundstücke aus dem bestehenden Angebot. Neu beschlossen wurden Werte für rund 160 Bauplätze aus dem Eigenheimprogramm.

Eine der Vorlagen hatte zum Ziel, im Einfamilienhausprogramm auf die Vereinbarung von Wiederkaufsrechten zu verzichten, da sich dieses Verfahren letztlich als überholt herausgestellt hat. Entsprechend bat die Verwaltung um generelle Ermächtigung, für bereits vereinbarte Wiederkaufsrechte Löschungsbewilligungen zu erteilen. Die Kommission stimmte zu.

Arbeitsstätten, Gewerbe und Industrie

Die Kommmission hat die Verkaufspreise für die städtischen Gewerbe- und Industrieflächen gegenüber dem Vorjahr entsprechend der Verkehrswertentwicklung behutsam angepasst. Neue städtische Erschließungsgebiete wurden nicht aufgenommen.

Die Aktivitäten der Stadt waren auf diesem Gebiet mannigfaltig. Entschieden wurde ­ ohne HafenCity ­ über Erwerb und Vergabe von rund 20,8 ha mit einem Wert von über 51 Mio. Euro.

Die Abgabe von Flächen stand dabei im Vordergrund. Vergeben wurden ca. 18 ha für etwa 39 Mio. Euro. Häufig handelt es sich um Grundstücke für Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe, aber auch um mehrere Großprojekte.

Im Kernbereich Hamburgs wurde seit geraumer Zeit der Verkauf wesentlicher Flächen des so genannten „Gängeviertels" („Schiers Passage") betrieben, zu dem die Kommission s. Z. ihre Zustimmung erteilte. Die Planungen nehmen hier allmählich Gestalt an.

Auch die Verlängerung des Erbbaurechts für das Plaza Hotel ist ein Fall von überdurchschnittlicher Bedeutung, brachte die Zustimmung der KfB hier doch dem Betreiber die erforderliche langjährige Planungssicherheit für bedeutende Investitionen.

Die Vergabe des Grundstücks der Altonaer Fischauktionshalle im Erbbaurecht beendete ein von der Öffentlichkeit stark beachtetes Verfahren unter mehreren Konkurrenten.

Die Zustimmung zum Verkauf des Grundstücks Hohe Bleichen 19 im Rahmen der Vermögensmobilisierung ist erwähnenswert, da es sich um ein relativ wertvolles Grundstück handelt, das auch einen angemessenen Preis erzielte.

Ähnliches gilt für die Zustimmung zum Verkauf des Grundstücks Kaiser-Wilhelm-Straße 100 an den Erbbauberechtigten.

Hier beriet die Kommission äußerst intensiv, stimmte dann zu.

Auch hier war die Einnahme für die Stadt erfreulich.

Die beginnende Entwicklung des Harburger Binnenhafens führte zur Betriebsverlagerung eines bekannten Harburger Unternehmens. Vorangegangen war die Beschaffung eines passenden Ersatzgrundstücks und Vermietung dieser Fläche im Hafengebiet. Nunmehr verfügt die Stadt über die wesentlichen erforderlichen Grundstücke im Gebiet des Binnenhafens.

Ebenfalls im Bezirk Harburg will die Handwerkskammer Hamburg in der Schlachthofstraße ein Kompetenzzentrum errichten. Soweit hierfür Flächen zu beschaffen waren, stimmte die Kommission dem Verkauf zu.

Im Bereich des Bezirksamtes Altona fand die Veräußerung der Plangeschen Villa und die Anhandgabe des Grundstücks der ehemaligen Seefahrtsschule an der Rainvilleterrasse besonderes Interesse in der Öffentlichkeit.

Kurz vor Ende des Geschäftsjahres erzielte die Stadt durch Verkauf eines Erbbaugrundstücks an die Erbbauberechtigte (eine Firma aus den Niederlanden) in Hammerbrook noch eine bemerkenswerte Einnahme.

Wenn auch die Zahl der über die Kommission laufenden Airbus/EADS-Fälle stark zurückgegangen ist, bleibt dieses Thema nach wie vor aktuell, schon durch das Erfordernis, das s. Z. gebildete „Sperrgrundstück" zu beseitigen.

Sonstige Vergaben und Ankäufe

In 20 weiteren Fällen wurde der Veräußerung von Grundstücken zugestimmt, zum Teil unter dem Aspekt der Vermögensmobilisierung. Aus dem gewohnten Rahmen fallende Geschäfte betrafen den Verkauf entbehrlicher Straßenflächen in der Mönckebergstraße, die für 82 m² immerhin über 520. Euro erbrachten, und die Vorbereitung des Umzuges der Internationalen Schule (ISH) unter Weiterverwendung der alten Schulflächen und Gebäude. Hier stimmte die Kommission der notwendigen Anhandgabe zu. Auch Objekte im außerhamburgischen Gebiet wurden veräußert, so das Viktor-Gollancz-Haus in Reinbek. Obwohl vom Kaufpreis her eher als gering anzusehen, sorgte der Verkauf des Umweltzentrums am Bornkampsweg in Ahrensburg an den Verein Jordsand für Erleichterung bei allen Beteiligten. Vom Erlös her beeindruckte der Verkauf des Carl-Koops-Hauses an die Evangelische Stiftung Alsterdorf. Insgesamt wurden knapp 16 ha Flächen abgegeben, jedoch über 45 ha erworben. Ein einziges Geschäft im Landkreis Stade erbrachte über 11 ha Fläche. Auch im Süderelberaum und in Wilhelmsburg kaufte die Stadt mit Zustimmung der Kommission größere Flächen an. Das Finanzvolumen aller Geschäfte umfasste ca. 11,6 Mio. Euro, davon über 8,8 Mio. Euro Einnahmen.

Entschädigungen/Kredite Mehrmals musste sich die Kommission mit Entschädigungsfragen befassen. Auch in diesem Jahr war der Finkenwerder Knoten in einem Fall Anlass für eine teilweise Betriebsverlagerung. Von besonderer Bedeutung war eine Entschädigung für die Nichtverlängerung eines langfristigen Mietverhältnisses im Harburger Binnenhafen. Die Kommission veranlasste in diesem Zusammenhang den Ankauf eines weiteren Grundstücks, um die geplante Entwicklung abzusichern. Das Finanzvolumen für Entschädigungen betrug insgesamt rund 1,68 Mio. Euro.

Grunderwerb für öffentlichen Bedarf

Insgesamt wurden etwa 77,5 ha für öffentlichen Bedarf ­ einschließlich Ausgleichsflächen ­ erworben. Das Finanzvolumen betrug über 6,5 Mio. Euro. Außer den Randgebieten und dem Umland ­ besonders wichtig hier die Ortsumgehung Barsbüttel ­ war fast das gesamte Stadtgebiet betroffen, allerdings lagen die Schwerpunkte im Süderelberaum und um Bergedorf.

Dazu einige Angaben über zum Ankauf vorgesehene Flächen (Ca.-Angaben):

­ 21,2 ha im Süderelberaum, großenteils für die Umgehung Finkenwerder,

­ 6,5 ha in den Borghorster Elbwiesen (Naturschutzprojekt),

­ 5,9 ha bei mehreren Geschäften in Gut Moor/Neuland,

­ 39,9 ha bei einem Geschäft in der Gegend Kirchwerder, ebenfalls für den Naturschutz.

Die Kommission stimmte jeweils zu.

Vorsorglicher Erwerb künftiger Gewerbe- und Industrieflächen

Dieser Tätigkeitsbereich war im Berichtsjahr stark rückläufig gegenüber 2004. Dort waren die wesentlichen Ankäufe getätigt, und das Mitwirken von ProFi führte alsbald zu einer dauerhaften Entlastung der KfB, zumindest was die Beschaffungen für Airbus anbelangt. Ein stärkeres Wiederaufleben dieses Geschäftsbereichs ist derzeit nicht abschätzbar. Die einzige wirklich nennenswerte Vorlage dieser Kategorie war die bereits erwähnte Beschaffung eines Ersatzgrundstückes im Harburger Hafen.

Festsetzung von Geldleistungen in Umlegungsverfahren

Im Zusammenhang mit Vorwegmaßnahmen der Entscheidung nach § 76 BauGB in Umlegungsverfahren stimmte die Kommission für Bodenordnung 9 Vorlagen der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt ­ Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung, WSB 4 ­ zu.

Mit dem für ca. 1.250 WE vorgesehenen Neubaugebiet Neugraben-Fischbek 65 (vormals NF 15) befassen sich drei Vorlagen. Nach der Umplanung von überwiegend ausgewiesenem Geschosswohnungsbau in vorwiegend Eigentumsmaßnahmen sind die Verhandlungen mit den Grundeigentümern im Umlegungsgebiet U 334 nördlich der S-Bahn Station Neugraben weitergeführt worden. Es konnte Einigung zur Übernahme von diversen, insgesamt ca. 41.000 m² großen Grundstücksflächen, bzw. den endgültigen Verzicht auf die Zuteilung von Baugrundstücken im Umlegungsverfahren erreicht werden. Damit waren die Bodenaltwerte auf den aktuellen Übernahmezeitpunkt per 2005 zu beziehen (rd. 50 Euro/m²).

Im Bereich des Bebauungsplanentwurfes Finkenwerder 32 sind nunmehr noch rund 420 WE vorgesehen. Von drei Eigentümern konnten im Rahmen des Umlegungsgebietes U 335 weitere Teilflächen für das neue Baugebiet übernommen werden.

Zwei Vorlagen betreffen das Umlegungsverfahren U 325 „Bei der Windmühle" in Wilhelmsburg. Zur zeitgerechten Erschließung und Bereitstellung von Bauflächen einer neuen Wohnsiedlung im Bebauungsplangebiet Wilhelmsburg 18 mit rund 100 Wohneinheiten, wovon der 1. Bauabschnitt für die 2005 stattgefundene Europäische Solar-Bauausstellung (Eurosolar) in Anspruch genommen wurde, sind weitere Teilflächen übernommen, zugewiesen bzw. ausgetauscht sowie Anpassungsarbeiten vorgenommen worden.

Zur Erschließung und Baugrundstücksbildung sind auf der Grundlage des Bebauungsplan-Entwurfes Wellingsbüttel 15 im Umlegungsverfahren U 351 Grundstücksneuordnungen für die vorgesehene Bebauung im Ortskern von Wellingsbüttel auf einvernehmlicher Basis erreicht worden.

Enteignungen

Die Verwaltung hat auch im Berichtsjahr ihre Praxis beibehalten, bei zwingend erforderlichem Grunderwerb vorsorglich die Zustimmung der Kommission einzuholen, für den Fall, dass der freihändige Erwerb scheitern sollte, dann ein Enteignungsverfahren anstrengen zu dürfen. Dieses bewährte Verfahren wurde mehrfach angewandt.

Ausübung von Vorkaufsrechten, Ablösung, Verlängerung oder Ausübung von Wiederkaufsrechten, Zustimmung zum Weiterverkauf

In 46 Fällen beriet die Kommission über die Ausübung von Wiederkaufsrechten, die Erlaubnis zum Weiterverkauf von Grundstücken oder auch die Genehmigung schrittweiser Ablösungen in Fällen von Wohnungs- oder Teileigentum. Die erzielten Entgelte erreichten rund 20,9 Mio. Euro. Würde man den Wert der Zustimmungen zum Weiterverkauf, bei denen kein Geld geflossen ist, in Höhe des jeweils vereinbarten Kaufpreises addieren, kämen noch ca. 7 Mio. Euro hinzu. Zugunsten eines Wohnungsbauvorhabens in Wellingsbüttel wurde der entgeltlichen Aufhebung einer Dienstbarkeit bei einem Hockeyplatz zugestimmt. Die überwiegende Zahl der Vorlagen, die (ehemalige) LBK-Flächen betreffen, sind Zustimmungen zum Weiterverkauf (z. B. Othmarscher Kirchenweg, aber auch Fuhlsbüttler Straße). Weitere Zustimmungen ergaben sich in Bergedorf für eine Fläche des ehemaligen Krankenhauses Bethesda, das nicht zum LBK-Kontingent zählt sowie für ein Grundstück des Universitätsklinikums Eppendorf (UKE).