Einzelhandel
Grundlage des Bebauungsplans ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2415), zuletzt geändert am 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818, 1824). In Erweiterung der städtebaulichen Festsetzungen enthält der Bebauungsplan naturschutzrechtliche Festsetzungen.
Das Planverfahren wurde durch den Aufstellungsbeschluss E 1/2004 vom 6. Januar 2004 und 18. Oktober 2005
(Amtl. Anz. S. 131) eingeleitet. Die Bürgerbeteiligung mit öffentlicher Unterrichtung und Erörterung und die öffentliche Auslegung des Plans haben nach den Bekanntmachungen vom 7. März 2005 und 18. Oktober 2005 (Amtl. Anz. S. 534 und S. 1873) stattgefunden.
2. Anlass der Planung
Das Grundstück Kieler Straße 499 (Flurstück 4549) liegt brach. Der vorhandene bauliche Bestand entspricht hinsichtlich Gestaltung, Erhaltungszustand und Raumbildung nicht der extrovertierten Lage des Standorts. Im Jahr 2001 wurde das sog. Telekom-Gelände (bestehend aus den beiden Flurstücken 4548 und 4549, ehemals 4164) durch einen Baumarktbetreiber erworben. Der Investor plant an diesem Standort einen großflächigen Bau- und Gartenfachmarkt.
Vor dem Hintergrund bestehender informeller Planungen ist im Rahmen eines städtebaulichen Gutachtens bereits 2002 die städtebauliche Verträglichkeit einer Fachmarktnutzung auf dem Telekom-Gelände geprüft worden. Das Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass die Entwicklung eines Bau- und Gartenfachmarkts für den Standort als geeignete Nutzungsalternative angesehen werden und diese Nutzung bei Einhaltung bestimmter Qualitätskriterien auch zu einer städtebaulichen Aufwertung des Areals beitragen kann. Damit liegt die Realisierung des Fachmarkts auch im öffentlichen Interesse.
Das Vorhaben kann auf Grundlage des bestehenden Planrechts nicht umgesetzt werden, sodass die Neuaufstellung eines Bebauungsplans erforderlich ist.
Neben dem südlichen Bereich des Telekom-Geländes, dem Bereich des geplanten Fachmarkts, sind auf Grund funktionaler Zusammenhänge weitere Flächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen worden. Der Geltungsbereich soll auch deshalb das gesamte im bisher gültigen Bebauungsplan Stellingen 4 als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesene ehemalige Postgelände umfassen, da die übrigen Bereiche des ehemaligen Postbetriebshofes nicht mehr selbstständig entsprechend der Ausweisung des Bebauungsplans Stellingen 4 genutzt werden können.
Für diese verbleibenden Flächen muss daher ebenfalls definiert werden, wie sie zukünftig genutzt werden dürfen.
3. Planerische Rahmenbedingungen
Rechtlich beachtliche Tatbestände
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HmbGVBl. S. 485) stellt für das Plangebiet „gewerbliche Baufläche" dar. Die Kieler Straße ist als „Sonstige Hauptverkehrsstraße" hervorgehoben.
Landschaftsprogramm einschließlich Arten- und Biotopschutzprogramm
Das Landschaftsprogramm einschließlich Arten- und Biotopschutzprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. S. 363) stellt im Landschaftsprogramm für das Plangebiet das Milieu „Gewerbe/Industrie und Hafen" dar. Als milieuübergreifende Funktionen Naturhaushalt sind „Entwicklungsbereich Naturhaushalt" und „Schutz oberflächenahen Grundwassers/Stauwassers" dargestellt. Die Kieler Straße ist als Milieu „Sonstige Hauptverkehrsstraße" hervorgehoben. Das geplante Wasserschutzgebiet (vgl. Ziffer 5.11) ist nachrichtlich vermerkt.
Im Arten- und Biotopschutzprogramm ist für das Plangebiet der Biotopentwicklungsraum „Industrie-, Gewerbeund Hafenflächen" (14 a), für die Kieler Straße der Biotopentwicklungsraum „Hauptverkehrsstraße" (14 e) dargestellt.
Bauschutzbereich
Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich des Flughafens Hamburg-Fuhlsbüttel.
Geplantes Wasserschutzgebiet
Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich des Wasserwerkes Stellingen. Zum Schutz der Trinkwasserversorgung ist die Ausweisung eines Schutzgebietes geplant.
Andere rechtlich beachtliche Tatbestände
Bestehende Bebauungspläne
Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan Stellingen 4 vom 10. Oktober 1966 (HmbGVBl. S. 222). Er setzt für das Plangebiet eine Nutzung als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Betriebshof Deutsche Bundespost fest.
Die bauliche Ausnutzung ist lediglich durch eine Geschossflächenzahl von 0,5 bei einer zulässigen Traufhöhe von 12 m definiert.
Altlastenverdächtige Flächen
Für das Plangebiet liegen aus dem Fachinformationssystem Bodenverunreinigungen folgende Hinweise auf Altlasten vor: Im Plangebiet befand sich eine Tankstelle mit einer Stellfläche für Schrottboxen (Metallverarbeitung), eine Kraftwagenwerkstatt, eine Heizungsanlage im Verwaltungsgebäude sowie Kohlenbunker und eine Heizungsanlage im Bürogebäude. Die sich ergebenen Verdachtsmomente im Sondergebiet wurden durch eine Untersuchung des Untergrundes auf sanierungsrelevante Kontamination abgeklärt (siehe Ziffer 4.2.4). Darüber hinaus befand sich auf dem Gelände eine ehemalige Flakstellung aus dem 2. Weltkrieg. Hinzu sind zwei Flächen im Bodenzustandsverzeichnis aufgeführt, welche die Planung jedoch nicht berühren.
Baumschutz
Für die im Plangebiet vorhandenen Bäume und Hecken gilt die Baumschutzverordnung vom 17. September 1948
(Sammlung des bereinigten hamburgischen Landesrechts I 791-i), zuletzt geändert am 2. Juli 1981 (HmbGVBl. S. 167).
Andere planerisch beachtliche Tatbestände
Fachtechnische Untersuchungen
Für das Plangebiet wurde im Februar 2005 eine lärmtechnische Untersuchung durchgeführt, die im September 2005 ergänzt wurde. Im Rahmen der Untersuchung wurde der Verkehrslärm, der zukünftig auf das Plangebiet sowie die umliegende Wohnnutzung einwirkt, ermittelt bzw. gutachterlich eingeschätzt. Ferner wurde der auf die benachbarte Wohnnutzung einwirkende Gewerbelärm prognostiziert.
Im Februar 2005 wurde eine verkehrstechnische Untersuchung über die Abwickelbarkeit der durch die städtebauliche Neuentwicklung des Telekom-Geländes zu erwartenden Verkehre im Umfeld des Plangebiets erstellt, die im August 2005 und Oktober 2005 ergänzt wurde.
Im Jahr 2000 und 2002 wurden Marktbetrachtungen für die Folgenutzung auf dem Telekom-Gelände angestellt, wobei auch die Auswirkungen einer Nutzung des TelekomGeländes durch einen Bau- und Gartenfachmarkt für den ansässigen Einzelhandel, insbesondere in den umliegenden Stadtteilzentren, geprüft wurden.
Auf dem Telekom-Gelände (Flurstücke 4548 und 4549) wurden im November 2000 Untersuchungen des Untergrundes auf sanierungsrelevante Kontaminationen (Boden, Grundwasser und Bodenluft) durchgeführt.
Im Februar 2005 wurde im Rahmen eines Entwässerungsantrags ein Konzept zur Regenentwässerung im Sondergebiet und im Bereich des Bürohochhauses (Kerngebiet) erstellt.
Im Mai 2002 wurde ein stadtplanerisches Gutachten erarbeitet. Hierin wurden die Entwicklungsziele für das Telekom-Gelände und dessen Umfeld formuliert und es wurde geprüft, welche Entwicklungsalternativen für das Telekom-Gelände auf Grund bestehender Nachfrage und aus planerischer Sicht in Erwägung gezogen werden können.
Darüber hinaus wurde untersucht, welche Auswirkungen die potentiellen Nutzungs- und Bebauungsoptionen in städtebaulicher Hinsicht erwarten lassen.
Im Januar 2005 wurde für das Plangebiet ein landschaftsplanerisches Gutachten mit Eingriffsregelung und Baumbilanz erarbeitet. Eine Überarbeitung dieses Gutachtens erfolgte im Oktober 2005.
Im April 2005 wurde ein Schadstoffgutachten zur Abschätzung der in Folge der Fachmarkterrichtung an der Kieler Straße zu erwartenden zusätzlichen Schadstoffbelastung erarbeitet.
Übergeordnete Entwicklungskonzepte
Für das Plangebiet kann auf folgende übergeordnete Entwicklungskonzepte zurückgegriffen werden:
Stadtgestalt Hamburg Entwicklungsstrategien, aus dem Jahr 2000,
Entwicklungskonzept Stadtteilzentrum Stellingen, aus dem Jahr 1997,
BEP-Eimsbüttel, Fachplan Gewerbe, Handlungsstrategien für die Eimsbüttler Gewerbebetriebe, aus dem Jahr 2001.
Angaben zum Bestand
Das etwa 7,92 ha große Plangebiet liegt im Bezirk Eimsbüttel im Stadtteil Stellingen am Rande des Gewerbegebiets Kronsaals-/Doerries-/Jacobsenweg westlich der Kieler Straße unmittelbar nördlich der BAB-Anschlussstelle Hamburg-Stellingen. Auf Grund seiner Lage unmittelbar am BAB-Anschluss hat das Plangebiet das Potential für eine prominente Lage. Der Anschluss ist eines der Haupteinfahrtstore in die Stadt Hamburg.
Das Plangebiet umfasst im Wesentlichen das ehemalige südliche (Flurstück 4549) und das weiter bestehende nördliche Telekom-Gelände (Flurstück 4548, zusammen etwa 5,42 ha), das unmittelbar südlich des Kreuzungsbereichs Kieler Straße/Kronsaalsweg liegende Flurstück 4163 der Deutschen Post (etwa 0,58 ha) und das westlich des Telekom-Geländes liegende Flurstück 2472 mit Wohnhäusern (etwa 0,98 ha).
Darüber hinaus sind Teile der Kieler Straße, des Kronsaalswegs und der Straße Wittenmoor in den Plangeltungsbereich einbezogen worden (etwa 0,95 ha), weitere etwa 0,04 ha entsprechend etwa 400 m2 des Flurstücks 4549 werden für die Verbreiterung der Kieler Straße zwecks Einrichtung einer zusätzlichen Rechtsabbiegespur zur BABAuffahrt benötigt.
Das Telekom-Gelände stellte sich im Bestand bis zur Durchführung der Abrissarbeiten auf dem Flurstück 4549 wie folgt dar:
Neben dem achtgeschossigen Bürogebäude befanden sich auf dem Telekom-Gelände zwei eingeschossige Gewerbehallen (mittlerweile zurückgebaut), die parallel zur Kieler Straße ausgerichtet sind.
Die Hallen wurden nur zum Teil gewerblich genutzt.
Die westlich dieser Hallen zur Straße Wittenmoor liegenden Flächen dienten als großflächige Stellplatzanlage.
Der zur Kieler Straße gelegene Bereich wurde bis zu Beginn der Rückbauarbeiten durch einen Betrieb des Kfz-Gewerbes genutzt.
Für eine Nachfolgenutzung steht der südliche Teilbereich der Telekom-Fläche in Größe von etwa 4,03 ha nach Abzug der Erweiterungsfläche Kieler Straße zur Verfügung. Das Bürohochhaus im nördlichen Teilbereich soll dagegen weiterhin langfristig durch die Telekom genutzt werden. Aus diesem Grunde ist das ehemalige Flurstück 4164 in die neuen Flurstücke 4548 und 4549 aufgeteilt worden. Als Ersatz für die künftig im Sondergebiet entfallenden Stellplätze der Telekom ist bereits eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Parkhauses nördlich des Bürogebäudes erteilt worden, welches mittlerweile im Rohbau fertig gestellt wurde.
Auf einem gesonderten Flurstück im Kreuzungsbereich Kieler Straße/Kronsaalsweg befindet sich in einem einund zweigeschossigen Gebäude eine Zweigniederlassung der Deutschen Post mit vorgelagertem Stellplatz (Flurstück 4163). Obwohl das Postgrundstück eigentumsrechtlich nicht zum Telekom-Gelände gehört, steht es mit diesem in einem räumlichen Zusammenhang.
Westlich des Telekom-Geländes und der Straße Wittenmoor ist eine Wohnnutzung in Form von vier viergeschossigen Wohngebäuden der Nachkriegszeit keilförmig in die gewerblich genutzte Umgebung eingelagert (Flurstück 2472). Die Außenflächen sind als Rasen-Abstandsflächen mit geringem Baumbestand angelegt, in Verlängerung der Kehre Wittenmoor befinden sich die zugeordneten Gemeinschaftsgaragen.