Das weitere Umfeld des Plangebietes ist geprägt durch Einfamilienhausbebauung

Das nördlich angrenzende Nachbargrundstück ist als Freibereich der Seniorenwohnanlage unbebaut, auf den südlich angrenzenden Flächen befinden sich die Sportanlagen des ATSV Habenhausen.

Das Plangebiet grenzt mit seiner Schmalseite auf ca. 120 m Länge an den Bunnsackerweg.

Das weitere Umfeld des Plangebietes ist geprägt durch Einfamilienhausbebauung. Jenseits des Bunnsackerwegs, zwischen Lunser Straße und Baumhauserweg besteht die 1937 nach den Richtlinien des Reichsheimstättengesetzes als Kleinsiedlung errichtete Wohnanlage Holtacker mit ausschließlich eingeschossiger Einzel- und Doppelhausbebauung in einheitlicher Baugestaltung. Die Addierung kleiner, spitzgiebliger Siedlungshäuser auf schmalen, tiefen Gartengrundstücken entlang der Straßen und um angerartig aufgeweitete Plätze ist das prägende Gestaltungsprinzip dieses in sich geschlossenen Wohnquartiers.

2. Geltendes Planungsrecht

Im gesamten Bereich der Neuplanung gibt es keine rechtskräftigen Bebauungspläne. Die Flächen liegen im Außenbereich, sodass hier § 35 anzuwenden ist. Der Flächennutzungsplan Bremen in der Fassung der Bekanntmachung vom 31. Mai 2001 stellt Grünflächen (Sport) dar. Er wird im Parallelverfahren geändert (98. Änderung).

3. Planungsziele und Erforderlichkeit des Bebauungsplanes Wohnungspolitisches Ziel ist es, in den Bremer Stadtteilen ein ausgewogenes attraktives Wohnangebot u. a. auch im Einfamilienhausbereich zu schaffen, um Bremer/-innen in Bremen zu halten bzw. Neubürger/-innen zu gewinnen. Die Stärkung der Innenentwicklung sowie das flächen- und energiesparende Bauen gehören zu den wesentlichen stadtentwicklungspolitischen Zielen. Die Stadtentwicklungspotenziale entlang der Weser sollen durch städtebaulich anspruchsvolle Projekte genutzt werden. Die besondere Lage am Habenhauser Deich in Wesernähe ­ nur 5 km Luftlinie vom Dom entfernt ­ bietet für eine Wohnbauentwicklung eine hohe Attraktivität. Das geplante Wohngebiet profitiert gleichermaßen von der vorhandenen Infrastruktur (z. B. Schulen, Sportanlagen) und dem vorgelagerten weitläufigen Natur- und Landschaftsraum des Wesertals und entspricht somit den genannten Zielsetzungen. Vergleichbare Baulandangebote gibt es im Stadtteil Obervieland und im Ortsteil Habenhausen nicht.

Es soll ein neues Wohngebiet für rund 140 Wohneinheiten entwickelt werden, um das Wohnraumangebot in Habenhausen hochwertig zu erweitern.

Die Integration in einen gewachsenen Stadtteil mit vorhandener, funktionstüchtiger Infrastruktur und die Nähe zu Freizeit- und Erholungsflächen bieten in der Summe sehr gute Voraussetzungen für eine Wohnbauentwicklung an diesem Standort, auch wenn die derzeitige ÖPNV-Anbindung (Buslinie 51) aus verkehrlicher Sicht nicht optimal ist.

Die besondere Lage am Deich und ein anspruchsvolles Architekturkonzept sollen dazu beitragen, ein Wohnquartier mit eigener Identität zu schaffen.

Das städtebauliche Entwurfskonzept sieht eine interne Gliederung in einzelne, jeweils einem Hof zugeordnete Wohnbereiche vor. Die Vorflächen des vorhandenen Schutzdeichs sollen als Grüne Finger in das Baugebiet hineingreifen und die Bauflächen optisch wie funktional gliedern. Vorgesehen sind Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser in zweigeschossiger Bauweise, wobei die Reihenhausbebauung ausschließlich im Bereich der durch Grün gegliederten Bauflächen am Deich und mit ausreichendem Abstand zum Siedlungsbereich Holtacker entstehen soll.

Vom Bunnsackerweg ausgehend soll das neue Wohngebiet über eine gradlinig geführte, auf dem rückwärtigen Grundstück rechtwinklig abknickende Wohnerschließungsstraße erschlossen werden, die ­ alleeartig bepflanzt ­ das Rückgrat für die weitere gebietsinterne Erschließung bildet.

Die öffentliche Zugänglichkeit zum Deich und die Vernetzung mit dem bestehenden Fuß- und Radwegenetz soll gewährleistet und in das neue Wegekonzept integriert werden.

Die am Bunnsackerweg vorhandene, in den Geltungsbereich einbezogene Einzelhausbebauung, soll in ihrem Bestand gesichert werden.

Bei der Neubebauung soll ein reduzierter Energiebedarf von Gebäuden insbesondere durch bauliche und technische Maßnahmen erreicht werden.

Insgesamt sollen die Maßnahmen dazu führen, dass der Jahresprimärenergiebedarf mindestens 30 % unter den Anforderungen der Energieeinsparverordnung für Gebäude 2007) liegt. Um auch privaten Bauinteressenten Möglichkeiten für den individuellen Hausbau anzubieten, soll ein Anteil an bauträgerfreien Grundstücken für Einzelbauherren zum Erwerb angeboten werden.

In einem städtebaulichen Vertrag mit dem Investor werden u. a. Regelungen zum bauträgerfreien Wohnen, zur Herstellung der Erschließungs- und Ausgleichsmaßnahmen, zu Energie, zum Lärmschutz und zu Verfahren der Architekturfindung getroffen.

Mit dem Bebauungsplan 2372 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der vorgenannten Planungsziele geschaffen werden.

C) Planinhalt

Die Entwurfskonzeption für das Neubauquartier sieht eine weitgehend von Einzel-, Doppel- und Reihenhausbebauung, ein einheitliches Gestaltungskonzept und die in das Quartier integrierten Grünflächen das städtebauliche Erscheinungsbild bestimmen.

1. Art der baulichen Nutzung

Als Art der baulichen Nutzung wird im gesamten Planbereich allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, um hier einen erweiterten Spielraum von Entwicklungen zuzulassen, die über die reine Wohnnutzung eines Einfamiliengebietes hinausgehen. Dazu gehören beispielsweise Dienstleistungen für freiberufliche Tätigkeiten (z. B. Arztpraxis, Physiotherapie, Steuerberater) oder ein ausschließlich zur Deckung des täglichen Bedarfs der Umgebung dienender Laden. Um andererseits Nutzungen auszuschließen, von denen gegebenenfalls Störfaktoren ausgehen, die die hier vorrangige Wohnnutzung einschränken oder zusätzliche Verkehre erzeugen, sind Schank- und Speisewirtschaften sowie alle Ausnahmen gemäß § 4 Abs.3 Baunutzungsverordnung ausdrücklich nicht zulässig (textliche Festsetzung Nr. 2).

2. Maß der baulichen Nutzung

Als Maß der baulichen Nutzung werden ­ entsprechend den jeweiligen Haustypen ­ in die Grundstückstiefe abgestufte Festsetzungen getroffen.

· Im Bereich zwischen Schule und Sportanlagen ist beidseitig der neuen Erschließungsstraße für Einzel- und Doppelhausbebauung eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 festgesetzt.

· Für die über private Wegeparzellen erschlossene freistehende Einfamilienhausbebauung auf der Südseite der Planstraße sollen mit der Festsetzung einer GRZ von 0,25 in Anpassung an die Nachbarschaft lockere Bebauungsstrukturen und großzügig bemessene Gartengrundstücke geschaffen werden. Diese Festsetzung gilt auch für das am Bunnsackerweg gelegene Baugrundstück, das die hier bereits vorhandenen Wohnhäuser, die in ihrem Bestand gesichert werden, komplettiert.

· Im Bereich zwischen Deich und Schule entspricht die Festsetzung GRZ 0,3 entlang der gesamten westlichen Straßenseite sowie auf zwei weiteren Grundstücken östlich der Haupterschließungsstraße der hier ausschließlich vorgesehenen Doppelhausbebauung.

· Für die drei Reihenhausquartiere östlich der Straße ist eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Die höhere Verdichtung entspricht der Festsetzung für eine Reihenhausbebauung und korrespondiert mit dem hohen Anteil der privaten Grünflächen, die die einzelnen Quartiere gliedern und allen Anliegergrundstücken zugänglich sind, sowie auch mit der Möglichkeit, Dachterrassen als zusätzliches Freiflächenangebot nutzen zu können. Hinzu kommt, dass die den Reihenhäusern zugeordneten Stellplätze überwiegend außerhalb der Reihenhausquartiere angeordnet sind und somit die Freiflächen der Hausgärten nicht reduzieren.

Mit Ausnahme für die bestehenden Wohnhäuser am Bunnsackerweg ­ nur hier ist Eingeschossigkeit zur Bestandssicherung sowie für ein weiteres Wohnhaus festgesetzt ­ ist im gesamten Bereich der Neuplanung zweigeschossige Bauweise festgesetzt, um auf geringer Grundfläche optimale Nutzungsmöglichkeiten im Obergeschoss zu ermöglichen.

Als maximal zulässige Gebäudehöhen sind 10,50 m für Doppel- und Reihenhäuser bzw. 9,00 m für Einzelhäuser festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 7).

Diese Höhen können durch Sonnenkollektoren, die auf den Flachdächern installiert werden, um bis zu 1,0 m überschritten werden, unter der Voraussetzung, dass diese um mindestens 1,50 m von der Dachkante zurückspringen, sodass die optische Wahrnehmung der Kollektoren gemildert wird (textliche Festsetzung Nr. 12).

3. Bauweise

Entsprechend dem Entwurfskonzept sowie im Hinblick auf die in der Nachbarschaft vorhandenen Baustrukturen wird im gesamten Bereich der Neuplanung offene Bauweise festgesetzt. Diese Festsetzung gilt im Grundsatz auch für die Reihenhauszeilen zwischen Schulgrundstück und Deich. Mit der Festsetzung einer abweichender Bauweise soll eine geringfügige Unterschreitung der Abstandsflächen ermöglicht werden, um hier ­ als besondere Architekturform ­ zweigeschossige Reihenhäuser mit Staffelgeschoss zu ermöglichen. Ein von jeglicher Bebauung freizuhaltender Mindestabstand zur Grundstücksgrenze wird durch die Festsetzung nicht überbaubarer Grundstücksflächen gewährleistet (textliche Festsetzung Nr. 4).

In zwei Bereichen an der Grenze zum Schulgelände setzt die textliche Festsetzung Nr. 5 die abweichende Bauweise a fest. Diese Bereiche betreffen Flächen, die Freizeitlärm (Bolzplätze) ausgesetzt sind. In diesen für das Wohnen sichergestellt werden. Von der Verpflichtung, Hauptbaukörper aneinander zu bauen, darf nur abgewichen werden, wenn der Lärmriegel auf andere Weise (z. B. durch Garagen oder Nebenanlagen mit einer Mindestbauhöhe von 5,86 m) geschlossen wird (textliche Festsetzung Nr. 11.5).

Um großzügige Dachterrassen zu ermöglichen, die bei den Reihenhäusern den relativ kleinen Hausgarten kompensieren und zudem einen blickgeschützten Freibereich erlauben, ist festgesetzt, dass ein im Rahmen der Zweigeschossigkeit zulässiges Staffelgeschoss an maximal drei Seiten auf die Außenwand des darunterliegenden Geschosses aufgesetzt werden kann (textliche Festsetzung Nr. 3).

4. Überbaubare Grundstücksflächen/Baugrenzen/Baulinien

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden überwiegend durch Baugrenzen definiert und entsprechen dem städtebaulichen Entwurfskonzept für ein Einfamilienhausquartier mit hohem Anteil unbebauter Grün- und Gartenflächen.

Im Bereich beider Schulhöfe werden die Wohnbauflächen sowie die Garagenhöfe zur Schulseite durch Baulinien begrenzt. Mit dieser Festsetzung sowie den textlichen Festsetzungen zum Lärmschutz (textliche Festsetzungen Nr. 11.1 bis 11.6) wird der für gesunde Wohnverhältnisse erforderliche Lärmschutz gewährleistet, ohne Entwicklungsmöglichkeiten schulischer Freizeitnutzungen einzuschränken.

Die Bauflächen für Einzel- und Doppelhausbebauung begleiten den gradlinigen Straßenverlauf der Haupterschließungsstraße.