Bauweise und Baugrenzen

Aufgrund der relativ beengten Grundstücksverhältnisse wird für die Fläche des neu geplanten Einzelhandelsgebäudes SOEH3 eine Grundflächenzahl von 0,8 festgesetzt. Dieses Erweiterungsgebäude wird in seiner Höhe so begrenzt, dass auch eine zweigeschossige Nutzung möglich ist. Damit soll eine attraktive Architektur und städtebauliche Wirksamkeit ermöglicht werden.

C 3 Bauweise und Baugrenzen

Die bestehenden und geplanten Gebäudekörper der Einzelhandelseinrichtung sind in ihren Ausmaßen länger und z. T. breiter als 50 m; sie halten jedoch Grenzabstände zu den Grundstücksgrenzen, die vorhanden sind und unverändert bleiben sollen. Daher wird die offene Bauweise mit der Abweichung festgesetzt, dass Baukörperlängen über 50 m zulässig sind. Damit wird auch eine ausreichende Flexibilität im Hinblick auf mögliche spätere Umnutzungen gewährleistet.

Im SOEH1 und SO EH2 entsprechen die Baugrenzen dem Bestand. Im SOEH3 definieren die Baugrenzen den Standort und die Abmessungen des geplanten Gebäudes, das die Grenze zwischen der Gewerbefläche und der benachbarten Grünfläche markiert, und die großflächige Stellplatzanlage räumlich fasst. Eine Teilung in zwei Gebäudekörper und eine eventuelle Zuwegung zur angrenzenden Grünfläche Bahrs Plate bleibt möglich.

Um vor dem Gebäude überdachte Bereiche für Fußgänger und Warenpräsentationen zu schaffen, sowie um eine prägnante Architektur zu ermöglichen, sind Dachüberstände von maximal 2,50 m über die östliche und südliche Baugrenze hinaus ausnahmsweise zulässig. An der östlichen Gebäudekante wird ein Mindestabstand von 3 m zur angrenzenden Grünfläche festgesetzt.

Ein Gutachten zur Tragfähigkeit der Hochwasserschutzwand (Prof. Lackner und Partner, Juni 2001; in: Inros-Lackner AG, März 2008) hat ergeben, dass Gebäude ohne Tiefgründung einen Mindestabstand von 20 m zur Spundwand einhalten müssen, um diese nicht zusätzlichen Lasten auszusetzen. Dieser Mindestabstand wird von den Baugrenzen eingehalten.

Die im nordöstlich gelegenen Kerngebiet festgesetzte Baugrenze nimmt die Gebäudekante des dort neu errichteten Verbrauchermarktes auf.

C 4 Verkehrsflächen

Der Kundenverkehr der Einkaufsmärkte wird auf eine gemeinsame Zuund Abfahrt von und zur Weserstrandstraße konzentriert. Diese Anbindung ist gegenüber der Einmündung George-Albrecht-Straße angeordnet; damit wird ein direkter verkehrlicher Bezug zum Zentrum Blumenthals geschaffen.

Einkaufszentrum auch zukünftig ausreichend leistungsfähig sein wird, wurden in einem Verkehrsgutachten (Künne und Partner, Juni 2001) vor Errichtung des ersten Marktes die derzeitigen Verkehrsmengen ermittelt, und anschließend die Verkehrserzeugung durch den Verbrauchermarkt, Discounter und Baumarkt prognostiziert und prozentual auf die verschiedenen Richtungsverkehre umgelegt. Der Lieferverkehr findet im Wesentlichen in den frühen Morgenstunden statt, sodass er bei der prognostizierten Verkehrsbelastung, die ihren Schwerpunkt in den Abendstunden hat, unberücksichtigt bleiben konnte. zum Einkaufszentrum gerechnet werden. Darüber hinaus ist erhöhter Fußgänger- und Radfahrerverkehr zu berücksichtigen.

Um die gesicherte Zu- und Abfahrt zu gewährleisten, ist daher entsprechend der Verkehrsprognose die Einmündung mit separaten Rechts- und Linksabbiegespuren ausgebaut und mit einer Lichtsignalanlage versehen worden, sodass auch die Linksabbieger flüssig zu- und abfahren können. Die Leistungsfähigkeit dieses Knotenpunktes hat sich in der mehrjährigen Praxis des bisherigen Marktbetriebes auch zu Spitzenzeiten bewährt; sie reicht voraussichtlich auch dafür aus, die durch die geplante weitere Errichtung von Handelseinrichtungen hervorgerufenen zusätzlichen Kundenverkehre aufzunehmen. Die Weserstrandstraße ist in der erforderlichen Breite ausgebaut.

Der Lieferverkehr des Einkaufszentrums wird ebenfalls über diese Einmündung, und dann mittels verkehrlicher Regelungen über die Stellplatzanlage zu den jeweiligen Anlieferungszonen geführt. Weitere neue öffentliche Verkehrsflächen werden nicht benötigt.

Die frühere Straße Zum Müllerloch ist für den Anlieferungsverkehr nicht geeignet, da die maximal möglichen Kurvenradien für Lkw-Verkehre nicht ausreichend sind. Diese Straße übernimmt damit keine öffentlichen Funktionen mehr und wird entwidmet. Die bisherige Straßenfläche wird von der Böschung der höher gelegenen Stellplatzanlage des dortigen Verbrauchermarktes in Anspruch genommen.

Die Weserstrandstraße selbst ist bis zum südlichen Straßenbord in den Bebauungsplan einbezogen worden, da sich in diesem Straßenbereich Baumpflanzungen befinden, die im Rahmen der naturschutzrechtlichen Ausgleichsregelung erforderlich sind.

Öffentliche Grünflächen mit Weg

Das Plangebiet grenzt östlich an den öffentlichen Park Bahrs Plate. Um die Zugänglichkeit der Weseruferzone für die Öffentlichkeit nach Jahrzehnten der gewerblichen Nutzung wieder herzustellen, und damit die Naherholungsqualitäten Blumenthals zu verbessern, soll im Plangebiet eine neue Wegeverbindung entlang der Weser geschaffen werden. Der Weseruferweg knüpft im Osten an die Bahrs Plate an, und soll perspektivisch an der Weser auf dem früheren Gelände der Bremer Wollkämmerei weitergeführt werden (Gewerbegebiet Vulkan-West; Bebauungsplanverfahren 1264), um dann an das Gewerbegebiet Vulkan und Wätjens Park anzuschließen. Damit wird ­ trotz der unvermeidlichen Einschränkungen durch die Spundwände und die angrenzenden gewerblichen Nutzungen ­ das Weserufer wieder großräumig für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht.

Für die Nutzbarkeit und die Naherholungsqualität dieser Wegeverbindung ist es von großer Bedeutung, dass eine Blickbeziehung zur Weser gegeben ist. Diese soll im Rahmen des technisch und finanziell Machbaren im Zuge der Planung zur Verbesserung des Hochwasserschutzes gewährleistet werden (siehe ausführlich C 8). Die festgesetzte Breite der Grünfläche von 20 m ermöglicht die dementsprechenden technischen und gestalterischen Varianten. Dabei ist innerhalb der öffentlichen Grünfläche ein 5 m breiter, in Ausnahmefällen befahrbarer Unterhaltungsstreifen als Deichverteidigungsweg freizuhalten. Dieser wird als Ausgleichsmaßnahme ausgemagert und mit Pflanzen magerer Standorte versehen. Die notwendige Feuerwehrumfahrung für den bestehenden Verbrauchermarkt verläuft ebenfalls in dieser Grünfläche.

Ergänzend wird dieser Weserweg in Nord-Süd-Richtung mit dem Marktplatz im Zentrum Blumenthal verbunden. Dazu wird im Bebauungsplan eine, entsprechend der unterschiedlichen örtlichen Möglichkeiten, 4 bis 9 m breite öffentliche Grünfläche mit Weg festgesetzt. Der Weg wird in Abhängigkeit von den topografischen Gegebenheiten (Niveausprung) in wassergebundener Decke oder befestigt ausgeführt. Der Höhenunterschied soll durch Treppenstufen überwunden werden, sodass dieser Wegeabschnitt vorrangig für Fußgänger nutzbar sein wird.

In den Grünstreifen sind im Rahmen der Ausgleichsregelung Baumpflanzungen, z. T. auch zur Abschirmung gegenüber den gewerblichen Nutzungen, vorgesehen (siehe D 2.1). C 6 Flächen für Stellplätze; Ein- und Ausfahrten

Im Plangebiet werden zwei Stellplatzflächen für insgesamt ca. 600 Stellplätze zeichnerisch festgesetzt. Die Anzahl dieser für die Einzelhandelsnutzungen ausgewiesenen Stellplätze geht über die Zahl der notwendigen Stellplätze nach Garagen- und Stellplatzverordnung hinaus; dies ergibt sich daraus, dass das Kundenverkehrsaufkommen in Spitzenzeiten erfahrungsgemäß eine größere Anzahl von Stellplätzen erforderlich macht.

Damit werden auch die Ansprüche der Marktbetreiber an das Stellplatzaufkommen erfüllt.

Zur Aufnahme des Kundenverkehrs sowie der erforderlichen Parkplätze für Mitarbeiter der bestehenden Markteinrichtungen (Verbrauchermarkt, Baumarkt, Discounter) ist eine Stellplatzanlage mit ca. 510 Stellplätzen errichtet worden. Im Rahmen der Ausgleichsverpflichtungen (siehe D 2.1) ist festgesetzt, dass je vier Stellplätze ein großkroniger Baum zu pflanzen und zu erhalten ist, so dass ein relativ hoher Durchgrünungsgrad der Anlage erreicht worden ist.

Auf der westlich gelegenen jetzigen Brachfläche ist eine weitere Stellplatzanlage für ca. 90 Stellplätze geplant, die den Kundenverkehr der hier geplanten weiteren Handelseinrichtungen des sowie die erforderlichen Mitarbeiterparkplätze aufnehmen soll. Der Anlieferungsverkehr verläuft ebenfalls über diese Stellplatzanlage; die Andienung der Einzelhandelseinrichtungen erfolgt von der Ostseite aus. Für diese Stellplatzanlage werden separate Ein- und Ausfahrtsbereiche für die Lkw-Andienung (südlich) und den Pkw-Verkehr (mittig) zeichnerisch festgesetzt. Zur ortsgerechten Gestaltung ist in dieser Anlage ebenfalls je vier Stellplätze ein großkroniger Baum zu pflanzen und zu erhalten. Zusätzlich wird dem Bestand entsprechend an der Grenze zwischen alten und neuen Stellplätzen eine Baumreihe mit standortgerechten großkronigen Laubbäumen einschließlich Hecke festgesetzt, die die Gesamtfläche gliedert. Behindertengerechte Stellplätze sowie Mutter-und-Kind-Parkplätze werden in ausreichender Anzahl in unmittelbarer Nähe der jeweiligen Eingänge vorgehalten. Um den Fußgängerverkehr konfliktfrei zu gestalten, sollen entsprechende Wegeflächen markiert werden.

Aus verkehrlichen Gründen erhält die Stellplatzanlage nur eine Einund Ausfahrt über den neu gestalteten Knoten gegenüber der andere Zufahrten werden ausgeschlossen (Festsetzung von Bereichen ohne Ein- und Ausfahrt). C 7 Entwässerung

Das anfallende Schmutzwasser des Plangebietes wird über Sammel- und Grundleitungen in das vorhandene Kanalnetz der Weserstrandstraße entwässert. Die Dimensionierung des vorhandenen Schmutzwasserkanals in der Weserstrandstraße reicht aus, die zusätzlichen Abwassermengen aufzunehmen. im Plangebiet nicht sinnvoll und zweckmäßig. Das Niederschlagswasser von den Dachflächen der Gebäude sowie der Stellplatzflächen wird daher über einen vorhandenen und genehmigten Ausmünder in die Weser eingeleitet werden. Damit wird der Regenwasserkanal in der Weserstrandstraße nicht durch zusätzliche Wassermengen belastet. Der Auslassdurchmesser beträgt 800 mm.

C 8 Hochwasserschutz

Das Plangebiet ist entlang der Weser auf ganzer Länge durch eine Spundwand gegen Hochwasser geschützt. Das vorhandene Hochwasserschutzniveau liegt bei + 6,75 m über NN und damit um rund 1,35 bis 1,55 m über Oberkante des Geländes, das im Bereich der öffentlichen Grünfläche hinter der Spundwand im Jahre 2003 für die Anlage eines Spazierweges aufgehöht wurde.

Die Geländeanhebung wurde 2002 u. a. hinsichtlich der Gesamtstandfestigkeit untersucht. Die zulässige Verkehrslast direkt hinter der HWSWand wurde dabei auf 5 (entspricht 500 kg/m2 begrenzt, da ansonsten die Sicherheit gegen Geländebruch auf ein unzulässiges Maß verringert worden wäre.