Die nächste Haltestelle des öffentlichen Personennahverkehrs ÖPNV befindet sich unmittelbar vor dem Plangebiet in der
Abbildung 1: Lageplan Plangebiet VEP 51
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Meinert-Löffler-Straße, die in Richtung Norden nach Beckedorf führt und in Richtung Süden an der Kreuzung mit der Hammersbecker Straße endet und in die übergeht.
Die nächste Haltestelle des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) befindet sich unmittelbar vor dem Plangebiet in der Meinert-Löffler-Straße.
Hier verkehrt der Bus der Linie 677 der Bremer Straßenbahn AG in Richtung Uthlede und St. Magnus. In rund 100 m Entfernung halten am Bahnhof Aumund die Busse der Linien 75, 76, 78 und 79, die am Bahnhof Vegesack halten und weiter bis zum Straßenbahndepot nach Gröpelingen fahren. In umgekehrter Richtung fahren die Linien 75 und 76 bis nach Blumenthal.
Der Bahnhof Aumund ist Haltepunkt für die Eisenbahn der Nordwest-Bahn, deren Züge im Halbstundentakt in Richtung Farge und Vegesack verkehren. Die Anschlussstelle zur Autobahn BAB 270 ist rund 1 km entfernt.
Das Plangebiet befindet sich innerhalb eines großflächigen Gewerbegebietes (Gewerbepark Hammersbeck). Im Süden grenzt unmittelbar der Schlachthof Bremen-Nord an. Westlich des Schlachthofs befindet sich ein Gewerbebetrieb, der mit Baumaschinen handelt und über das Plangebiet erschlossen wird. Direkt nördlich an den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 51 steht angrenzend innerhalb des Gewerbegebietes ein Wohnhaus, das bereits 1937 errichtet wurde. Auf der Grenze zwischen Wohnhaus und Plangebiet steht eine rund 30 m lange Betonwand, die als Sicht- und Lärmschutzwand dient. Nördlich dieses Wohnhauses befinden sich ein Holzhandel und ein Gebrauchtwagenhandel. Nordwestlich liegt das Technologiezentrum Bremen-Nord. Östlich des Plangebietes und der Meinert-Löffler-Straße beginnt eine Wohnsiedlung mit ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern aus den Sechzigerjahren entlang der Straßen. Im Kifkenbruch, Wilhelm-Zöllig-Straße und Naumburger Straße.
Das Plangebiet ist der Standort der ehemaligen Stadtküche Leschnik, die ihren Betrieb aufgegeben hat. Seither stehen die Gebäude leer und verfallen zunehmend. Durch Vandalismus, Einbruch und Brandschäden sind einzelne Gebäudeteile stark beschädigt und einsturzgefährdet. Die Vorhabenträgerin, die Eigentümerin der Flächen ist, hat sich daher für den Abriss der Gebäude entschieden.
A 2 Geltendes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan für das Gebiet der Stadtgemeinde Bremen in der Fassung der Bekanntmachung vom 31. Mai 2001 stellt für das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 51 gewerbliche Bauflächen dar.
Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 374, rechtsverbindlich seit 30. September 1986. Es gilt die Baunutzungsverordnung von 1977. Der Bebauungsplan setzt ein Gewerbegebiet fest. Für den östlichen Bereich des Plangebietes in einer Breite von rund 30 m, gemessen ab westlicher Straßenkante Meinert-Löffler-Straße, erfolgt eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung. Hier sind nur Betriebe, Betriebsteile und Anlagen zulässig, die benachbarte schützenswerte Gebiete anderer baulicher Nutzung nicht stören. Das Maß der baulichen Nutzung ist mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 1,0 festgesetzt. Die Firsthöhe ist auf maximal 8,0 m begrenzt. Der Bebauungsplan setzt eine abweichende Bauweise fest, in der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu errichten sind. Abweichend kann bei einer Grundstücksgröße bis 3000 m2 zugelassen werden, dass die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden.
Für das außerhalb des Plangebietes östlich der Meinert-Löffler-Straße vorhandene Wohngebiet gilt der Bebauungsplan 341. Dieser setzt für die an die Meinert-Löffler-Straße angrenzenden Häuser ein allgemeines Wohngebiet und für die hieran östlich anschließenden Häuser ein reines Wohngebiet fest. Die Geschossigkeit ist in beiden Baugebieten auf maximal zwei begrenzt. Es ist eine offene Bauweise vorgeschrieben.
B Ziele, Zwecke und Erforderlichkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Die sich gegenwärtig im Plangebiet befindliche Gewerbebrache mit verfallenen Gebäuden stellt einen städtebaulichen Missstand dar, der sich nachteilig auf die städtebauliche Entwicklung der Umgebung und das Ortsbild auswirkt. Dieser städtebauliche Missstand sowie das Interesse der Vorhabenträgerin Hanseatische Grundbesitz AG, an diesem Standort einen Verbrauchermarkt und einen Fachmarkt zu errichten, sind Anlass der Planung. Die Vorhabenträgerin hat einen Vorhabenplan vorgelegt und beantragt, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen.
Ein Verbrauchermarkt ist ein auf Selbstbedienung gründendes Einzelhandelsgeschäft mit Verkaufsflächen zwischen 1500 m2 und 5000 m. Im Wesentlichen werden Lebensmittel sowie zu einem untergeordneten Anteil Non-Food-Artikel verkauft. Ein Fachmarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit Branchenspezialisierung, das ein breites und/oder tiefes Sortiment führt. Zugrunde liegt ein Selbstbedienungskonzept, wobei dem Kunden Beratung und Service angeboten werden. Das von der Hanseatischen Grundbesitz AG geplante Einzelhandelsvorhaben soll insgesamt rund 2400 m2 Verkaufsfläche aufweisen.
Mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rund 2400 m2 kann das Vorhaben auf Grundlage des bisherigen Bauplanungsrechts nicht errichtet werden, denn gemäß § 11 Abs. 3 Satz 3 1977 sind großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Geschossfläche von mehr als 1500 m2 nur in Kerngebieten oder für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Aus diesem Grund ist das geplante Vorhaben nur zulässig, wenn ein neuer Bebauungsplan aufgestellt wird.
Ziel der Planung ist zum einen die Beseitigung des städtebaulichen Missstandes des brachliegenden Geländes der ehemaligen Stadtküche sowie die städtebauliche Aufwertung und Neugestaltung des Plangebietes. Mit der Überplanung der Gewerbebrache erwartet die Stadtgemeinde Bremen auch eine positive Wirkung auf die angrenzenden Areale Schlachthof und ehemaliges Rotes Kreuz.
Die Konzeption der Vorhabenträgerin sieht die vollständige Beseitigung der bisherigen Bebauung und eine neue Gebäudeanordnung vor, die sich zur hin öffnet. Zwischen der Meinert-Löffler-Straße und dem Verbrauchermarkt werden die Stellplätze angeordnet. Die gesicherte Erschließung des Verbrauchermarktes erfolgt über getrennte Zufahrten für den Kunden- und Anlieferverkehr. Die Entladung der Lastkraftwagen sowie die Anordnung von Müllcontainern erfolgt auf der Rückseite des Verbrauchermarktes, die vom öffentlichen Raum aus nicht einsehbar ist. Entlang der Meinert-Löffler-Straße ist die Anlage eines Grünstreifens mit Baumpflanzungen vorgesehen. Die nördliche Grundstücksgrenze zum benachbarten Wohnhaus soll durch eine Hecke eingefriedet werden.
Die Planung dient der Sicherung der verbrauchernahen Versorgung im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 8 a im Ortsteil Aumund-Hammersbeck und der Schaffung von ca. 40 neuen Arbeitsplätzen im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 8 c Aufgrund der städtebaulich integrierten Lage des Plangebietes in Nähe zu den Wohngebieten östlich der Meinert-Löffler-Straße, einem sehr guten ÖPNV-Anschluss und ausgebauten Radwegen, bietet das Plangebiet gute Voraussetzungen zur Errichtung eines neuen Verbraucher- und Fachmarktes. Alternativ ist an der Stelle des Fachmarktes auch die Unterbringung von Räumen für freiberuflich Tätige und solche Gewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, denkbar.
Im Rahmen einer Verträglichkeitsuntersuchung durch das Gutachterbüro Dr. Arnd Jenne Beratung wurde im November 2008 geprüft, inwieweit sich die Ansiedlung eines neuen Verbrauchermarktes in Aumund-Hammersbeck auf die bestehende Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Bremen und in der Nachbargemeinde Schwanewede auswirkt. Der Gutachter kommt zum Ergebnis, dass durch das Vorhaben die Zentrenstruktur und der zentrale Versorgungsbereich Vegesack nicht nachhaltig negativ beeinträchtigt werden. Im Bereich der bestehenden Nahversorgung sind durch das neue Vorhaben Anpassungen wahrscheinlich, die aber nicht zu einem Ausdünnen des Nahversorgungsnetzes, sondern vielmehr zu einer (beschleunigten) Marktbereinigung führen werden, die auch ohne das neue Vorhaben eintreten würde.
C Planinhalt C 1 Art der baulichen Nutzung
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 51 setzt ein Sondergebiet Einzelhandel fest, das aus den beiden Teilbereichen EH 1 und EH 2 besteht. Die Aufteilung in zwei Teilbereiche resultiert aus den beiden Baukörpern Verbrauchermarkt und Fachmarkt, für die im Durchführungsvertrag zum Vorhabenplan unterschiedliche Regelungen getroffen werden (vergleiche unten). Die Festsetzung eines Sondergebietes Einzelhandel begründet sich darin, dass die Errichtung eines Verbrauchermarktes von mehr als 1500 m2 Geschossfläche in den Gewerbegebieten des bisher rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 374 nicht zulässig ist. Die Ansiedlung eines Fachmarktes begründet sich in der guten Erschließungssituation und der Flächenverfügbarkeit im Gewerbepark Hammersbeck. Sie trägt zur Reaktivierung einer Gewerbebrache und somit zur Aufwertung des Plangebietes sowie zur Ausweitung des Einzelhandelsangebotes in Aumund-Hammersbeck bei.
Negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur der Stadtgemeinde Bremen oder Nachbargemeinden sind bei Einhaltung der Verkaufsflächenobergrenze nicht zu befürchten.
Die Begrenzung der maximalen Verkaufsfläche aller Nutzungseinheiten auf zusammen 2000 m2 für den Teilbereich EH 1 gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2.2 und auf zusammen 400 m2 für den Teilbereich EH 2 gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2.3 leitet sich aus der oben genannten Einzelhandelsuntersuchung von Dr. Arnd Jenne Beratung ab. Diese hat ergeben, dass ein Verbrauchermarkt mit 1666 m2 Verkaufsfläche, inklusive Backshop und Blumengeschäft, einem Getränkemarkt mit weiteren 300 m2 Verkaufsfläche, einer Apotheke von rund 50 m2 Verkaufsfläche und einem gesonderten Fachmarkt mit einer Verkaufsfläche von 350 m2 die Zentrenstruktur im Untersuchungsraum nicht negativ beeinträchtigen wird. Der Untersuchungsraum umfasst die Bereiche Vegesack, Schönebeck, Aumund-Hammersbeck, und Beckedorf (Niedersachsen).
Die Untersuchung von Dr. Jenne stellt fest, dass es durch die Ansiedlung des Beschriebenen, wie durch die Vorhabenträgerin geplant, zu Umsatzumverteilungen bei den Einzelhandelsbetrieben mit den Sortimenten Nahrungs- und Genussmitteln kommen kann. Die hiervon betroffenen Standorte unterliegen jedoch keinem besonderen Schutz, da sie im Entwurf des kommunalen Zentren- und Nahversorgungskonzeptes nicht als zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind. Die Realisierung des geplanten Vorhabens wird gemäß der Einzelhandelsuntersuchung auch nicht die Standorte Lindenstraße und Sedanplatz im Zentrum Vegesack in ihrer perspektivischen Entwicklung negativ beeinflussen.