Kernelemente des „Modells Hamburg Süd"

1. Anlass

Der Senat hat in seiner Mitteilung an die Bürgerschaft (vgl. Drucksache 18/4630 vom 4. Juli 2006) über die geplante Neuorganisation des hamburgischen Schulbaus und die Kernelemente des „Modells Hamburg Süd" berichtet. Anknüpfend an die dort getroffenen Aussagen wird mit dieser Drucksache über wesentliche Elemente der Vertragsverhandlungen sowie die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens berichtet und die Bürgerschaft um Kenntnisnahme des erzielten Verhandlungsergebnisses, Zustimmung zu den finanziellen Auswirkungen und Beschluss der Änderungen des Haushaltsplanes 2007/2008 gebeten.

2. Ausgangslage und Zielsetzungen

Der Schulbau in Hamburg muss schneller, effizienter und in einem optimalen Verfahren organisiert werden. Über die Ausgangslage und die Zielsetzungen der geplanten Neuorganisation des Schulbaus hat der Senat in der berichtet.

In einem ersten Schritt zur Neuorganisation des Schulbaus plant der Senat das sog. Modell Hamburg Süd. Der GWG Gewerbe (Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH)1) soll die Verantwortung für die Grundinstandsetzung, Errichtung von Ersatz- und Erweiterungsbauten und Bewirtschaftung von Schulimmobilien übertragen werden. An dem Modell Hamburg Süd beteiligen sich auf freiwilliger Grundlage 32 allgemeinbildende Schulen aus dem Süden Hamburgs. Um den Sanierungsstau mit immer weiter zunehmenden Schäden zu beheben, sollen die Schulimmobilien innerhalb von fünf Jahren bis 2012 komplett saniert werden. Im Rahmen einer standortweisen Gesamtbetrachtung der schulischen Bedarfe werden gleichzeitig die erforderlichen Erweiterungsbaumaßnahmen durchgeführt. Die GWG Gewerbe wird darüber hinaus für einen Zeitraum von 25 Jahren zu einer werterhaltenden Bauunterhaltung verpflichtet, die dauerhaft einen gepflegten sowie den pädagogischen Anforderungen entsprechenden Gebäudezustand gewährleistet und einen erneuten Sanierungsbedarf am Ende der Vertragslaufzeit ausschließt. Die finanziellen Mittel werden unter Betrachtung des Lebenszyklus der Immobilien zum Einsatz gebracht, um einen dauerhaften Erhalt des Wertes der Gebäudesubstanz der einzelnen Schulgebäude sowie Kostentransparenz sicherzustellen.

Mit dem Beschluss des Senats vom 4. Juli 2006 wurde die Behörde für Bildung und Sport zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen mit der GWG Gewerbe ermächtigt.

Gleichzeitig hat der Senat die Bürgerschaft über sein Vorhaben in Kenntnis gesetzt (Drucksache 18/4630). Die Erarbeitung der Vertragsentwürfe ist durch eine Rechtsanwaltskanzlei mit ausgewiesener Kompetenz im Bereich von Öffentlich-Privaten Partnerschaften (im folgenden Text ÖPP) begleitet worden. KPMG Deutsche TreuhandGesellschaft AG hat den Wirtschaftlichkeitsvergleich durchgeführt und revisorisch geprüft. Die Vertragsverhandlungen mit der GWG Gewerbe sind abgeschlossen, mit der vorliegenden Drucksache informiert der Senat die Bürgerschaft über die Verhandlungsergebnisse. Ergänzend BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache18/5799 Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft

Das Modell Hamburg Süd Übertragung der Verantwortung für Bau und Bewirtschaftung von 32 Schulen im Süden Hamburgs auf die GWG Gewerbe

1) Die GWG Gewerbe ist eine 100 prozentige Tochter der GWG, die wiederum mit der SAGA seit dem 01. Januar 2007 als rechtlich selbständige Gesellschaften unter der einheitlichen Leitung der SAGA einen Konzern im Sinne des § 18 Absatz 1 Aktiengesetz bilden (siehe Drucksache 18/3862). Gesellschafter der GWG sind die SAGA und die GWG Beteiligungsgesellschaft mbH. Alleinige Gesellschafterin der GWG Beteiligungsgesellschaft mbH ist die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsverwaltung mbH. dazu wird der Senat den Abgeordneten der Bürgerschaft die Einsichtnahme in die Vertragsunterlagen während der Beratungen dieser Vorlage ermöglichen. Nach dem zustimmenden Beschluss der Bürgerschaft über die finanziellen Auswirkungen werden die Verträge unterzeichnet. Vertragsbeginn soll unverzüglich nach der bürgerschaftlichen Beschlussfassung sein.

3. Das Modell Hamburg Süd im Überblick

Der Senat strebt eine Partnerschaft mit der stadteigenen GWG Gewerbe an. Die Zusammenarbeit der beiden Partner in einer Öffentlich-Öffentlichen Partnerschaft (im folgenden Text ÖÖP) hat das Ziel, unter beherrschbaren Rahmenbedingungen Modellsicherheit für die Neuorganisation des Schulbaus zu erhalten. Das Modell Hamburg Süd stellt einen eigenständigen hamburgischen Ansatz dar, der auf die besonderen Rahmenbedingungen zugeschnitten ist und mit anderen ÖPP-Projekten im Schulbau nur bedingt vergleichbar ist. Dies gilt vor allem für vertragliche Regelungen wie z. B. die Kündigungsbestimmungen (außerordentliche Kündigung nach Vorschalten eines Schlichtungsverfahrens). Öffnungs- und Anpassungsklauseln in den Verträgen ermöglichen es der Behörde für Bildung und Sport mittels einseitiger Leistungsänderungen, auf Schulentwicklungsplanungen sowie auf Änderungen wie z. B. neu in das Modell aufzunehmende Schulen, sich ändernde Schülerzahlen oder die Notwendigkeit einer Erweiterung oder Aufgabe von Schulstandorten angemessen zu reagieren. Darüber hinaus behält die Freie und Hansestadt Hamburg bestimmte Risiken während der frühen Bauphase (siehe Ziffer 4.4.2).

Dem bundesweit größten Referenzprojekt des Kreises Offenbach sind allerdings wichtige Elemente wie die Lebenszyklusbetrachtung und die Verpflichtung des privaten Partners zur kompletten Grundinstandsetzung innerhalb der ersten fünf Jahre entnommen.

Die Teilnahme am Modell Hamburg Süd ist freiwillig. 32 von 54 Schulen aus der Region haben verbindlich ihre Teilnahme am Modell Hamburg Süd erklärt (siehe Anlage 1). Gegenüber der Drucksache 18/4630 ist die Gesamtschule Finkenwerder hinzugekommen.

Um den Sanierungsstau mit immer weiter zunehmenden Schäden zu beheben, sollen die Schulimmobilien in den ersten fünf Jahren grundinstandgesetzt werden. Der an den teilnehmenden Schulen feststellte Sanierungsstau betrug nach einer im Frühjahr 2003 durchgeführten Bauwerksuntersuchung rund 110 Mio. Euro. Dieses Volumen bezog sich auf 31 Schulen, die zunächst ihre Teilnahme erklärt hatten. Im Verlauf der Vorbereitung der Vertragsverhandlungen mit der GWG Gewerbe wurden die einzelnen Bauwerke zusammen mit dem damaligen Gutachterbüro noch einmal einer genaueren Überprüfung unterzogen, um eine noch sicherere Datengrundlage zu gewinnen.

Insbesondere die Vermeidung von Flickwerk und bauphysikalischen Problemen, die Sanierung der Sielleitungen (inklusive des Nachweises ihrer Dichtheit), die ordnungsgemäße Instandsetzung und -haltung der Außenanlagen sowie die zusätzlich in den Vertrag mit aufzunehmende Gesamtschule Finkenwerder waren Schwerpunkt dieser Untersuchungen. Im Zuge dieser Untersuchungen wurden auch Erhebungsfehler (Massendifferenzen) beseitigt. Im Ergebnis liegt damit der Sanierungsbedarf bei rund 153 Mio. Euro.

Darüber hinaus soll die GWG Gewerbe ebenfalls zur Durchführung hochwirksamer energetischer Baumaßnahmen beauftragt werden. Nach Ergebnissen einer gutachterlichen Untersuchung werden hieraus Einsparungen im Bereich der Heizenergieverbräuche in Höhe von rund 30 Prozent resultieren.

Im Zeitraum von fünf Jahren ab Vertragsbeginn hat die GWG Gewerbe auch alle bei Vertragsschluss erforderlichen Erweiterungsbaumaßnahmen mit einer GesamtHauptnutzfläche von 43.597 m² auszuführen (siehe Anlage 2). In Ergänzung zur Drucksache 18/4630 sind in dieser Summe aktuelle schulbaurelevante Entwicklungen berücksichtigt.2)

Für diese Grundinstandsetzungs- und Erweiterungsbaumaßnahmen wird der Senat mit der GWG Gewerbe einen Bau- und Sanierungsvertrag schließen. Ziel dieses Vertrages ist die sach- und fachgerechte, auf den Lebenszyklus der Immobilie ausgerichtete und umfassende Sanierung und Erweiterung der Schulimmobilien in einem Zug.

Für den Zeitraum von 25 Jahren soll die GWG Gewerbe das Facility Management der teilnehmenden Schulen übernehmen. Sie wird neben der werterhaltenden Bauunterhaltung das sonstige technische Gebäudemanagement (Betriebsführung, Energiemanagement, Wartung, Inspektion), das infrastrukturelle Gebäudemanagement (insb. Reinigung, Hausmeisterdienste, Pflege der Außenanlagen, Entsorgung) und das kaufmännische Gebäudemanagement übernehmen. Dazu wird der Senat mit der GWG Gewerbe einen Facility Management Vertrag schließen.

Beide Verträge enthalten umfangreiche Anteile einer outputorientierten Leistungsbeschreibung. Die vertragliche Verteilung von Risiken zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber erfolgt so, dass die einzelnen Risiken jeweils von demjenigen Vertragspartner übernommen werden, der sie am Besten beeinflussen kann.

Die an die GWG Gewerbe zu zahlende Vergütung setzt sich aus einem Vergütungsbestandteil für Grundinstandsetzung, Erweiterungsbau und energetische Baumaßnahmen (im folgenden Text Leistungsentgelt I) sowie für Facility Management (im folgenden Text Leistungsentgelt II) zusammen.

Zur Finanzierung der zu vereinbarenden Maßnahmen werden mehr Ressourcen benötigt als im bisherigen System. Trotz eines Barwerteffizienzvorteils3) von rund 12,2 Prozent bedingen die komplette Sanierung der teilnehmenden Schulen, die Durchführung von energetischen Baumaßnahmen und die Realisierung zwingend erforderlicher Erweiterungsbaumaßnahmen eine höhere jährliche Belastung insbesondere des Betriebshaushalts. Vor dem Hintergrund einer langfristigen Wirtschaftlichkeitsberechnung sind die Kosten jedoch deutlich niedriger, als wenn nach dem bisherigen System weiter verfahren würde.

Ohne einen Systemwechsel ­ also die Beibehaltung des Status quo4) ­ würde sich allein der Wertverlust der

2) hierzu unter Ziffer 5

3) Der Barwert entspricht dem Wert, den eine zukünftig anfallende Zahlungsreihe in der Gegenwart besitzt. Durch den Barwert ist es möglich, bei gleich bleibendem Zinssatz und jährlichen Zahlungen die Höhe der Investition zum heutigen Zeitpunkt zu bestimmen. Somit können verschiedene Investitionen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen miteinander verglichen werden.

4) Der Status quo bedeutet bei gleichem Verfahren und dem gleichen Mittelansatz „wie bisher".

Schulimmobilien in 25 Jahren auf schätzungsweise 335 Mio. Euro belaufen.

Das Eigentum an den Schulen verbleibt bei der Stadt. Die Gebäude und Außenflächen der Schulimmobilien können wie bisher durch die Schule und Dritte genutzt werden. An dem Verfahren zur Festlegung von Nutzungsentgelten für Drittnutzer wird sich nichts ändern.

Die GWG Gewerbe soll Bauaufträge an Nachunternehmer im Rahmen öffentlicher oder beschränkter Ausschreibungen nach dem Hamburgischen Vergabegesetz vergeben.

Durch eine Aufteilung in angemessene Losgrößen soll mittelständischen hamburgischen Handwerksbetrieben der Zugang zu Ausschreibungen und Vergaben erleichtert werden. Es sollen grundsätzlich keine Generalunternehmerausschreibungen erfolgen, stattdessen werden gewerkeweise Ausschreibungen und Vergaben getätigt. Das Modell Hamburg Süd berücksichtigt dabei in besonderer Weise die Interessen des hamburgischen Mittelstandes und wird sich belebend auf den Markt auswirken.

Über die Elemente des beabsichtigten Personalübergangs der Schulhausmeister, der mitwirkenden Ehefrauen und der Maschinenmeister der teilnehmenden Schulen hat die informiert. Auf dieser Grundlage finden derzeit Verhandlungen über einen Überleitungstarifvertrag zwischen der GWG Gewerbe und der Gewerkschaft ver.di statt.

Die GWG Gewerbe wird die Bau- und Bewirtschaftungsmaßnahmen in enger Abstimmung mit der Behörde für Bildung und Sport und den Schulleitungen durchführen.

Zur größtmöglichen Vermeidung von Beeinträchtigungen des Schulbetriebes wird die GWG Gewerbe einen Ablaufplan für die jeweiligen baulichen Maßnahmen ausarbeiten und diesen mit der Behörde für Bildung und Sport und der Schulleitung abstimmen.

Durch die im Modell Hamburg Süd vorgesehenen Maßnahmen wird es zu einer deutlichen Verbesserung des Lernumfeldes in den Schulen südlich der Elbe und zu einer Steigerung der Attraktivität dieser Stadtteile für Familien mit Kindern kommen. Die Kooperation zwischen Senat und GWG Gewerbe verspricht deutliche Synergien zwischen aktiver Stadtteilentwicklung und Schulbauförderung.

Über die sonstigen Vorteile des Modells Hamburg Süd für die Schulen, die Stadt und die hamburgische Wirtschaft wurde in der Drucksache 18/4630 berichtet.

4. Die Verträge mit der GWG Gewerbe

Die nachstehenden Ausführungen geben das Ergebnis der Vertragsverhandlungen mit der GWG Gewerbe wieder.

Allgemeines:

Das Vertragskonzept basiert auf den eingangs festgelegten Zielvorgaben unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus den mit der GWG Gewerbe geführten Verhandlungen. Auf Grund des in großen Teilen outputorientierten Leistungskonzepts und der vorgenommenen Risikoverteilung wird sichergestellt, dass der GWG Gewerbe die Verpflichtung zur Umsetzung dieser Leistungsziele obliegt, bei Art und Weise der Leistungserbringung aber ausreichend Freiräume verbleiben, um eine wirtschaftlich sinnvolle und dem Gedanken der Lebenszyklusbetrachtung entsprechende Leistungserbringung zu ermöglichen. Die Kompetenzen der beiden Vertragsparteien zur Umsetzung der vertraglichen Ziele wurden bewertet und die Risiken entsprechend der jeweiligen Einfluss- und Steuerungsmöglichkeiten verteilt. Die Verträge berücksichtigen auch die besonderen Rahmenbedingungen einer Öffentlich-Öffentlichen Partnerschaft.

Die Leistungspflichten sind ­ soweit sachgerecht ­ ergebnisorientiert ausgerichtet5). An Optimierungs- und Einsparleistungen, insbesondere im Bereich Energieversorgung, die von den Schulen erbracht werden, werden die Schulen weiterhin auf der Grundlage eines an das derzeitige „Fifty-Fifty Modell" angelehnten Anreizsystems beteiligt sein.

Öffnungs- und Anpassungsklauseln ermöglichen den Vertragsparteien, auf Schulentwicklungsplanungen sowie auf Änderungen wie z. B. neu in das Modell aufzunehmende Schulen, sich ändernde Schülerzahlen oder die Notwendigkeit einer Erweiterung oder Aufgabe von Schulstandorten, professionell zu reagieren.

Das Vertragskonzept sieht einen Bau- und Sanierungsvertrag in Verbindung mit einem Facility Management Vertrag vor. Die Unterteilung in zwei Verträge dient der Erleichterung einer Refinanzierung von Bau- und Sanierungskosten im Wege der Forfaitierung für die GWG Gewerbe. Beide Verträge sind auf Grund ihrer eng ausgestalteten Verknüpfung und aufeinander abgestimmten Konzeption als eine sachliche Einheit ausgestaltet und zu betrachten.

Bau- und Sanierungsvertrag und Facility Management Vertrag regeln die allgemeinen Vertragspflichten für die GWG Gewerbe und die Freie und Hansestadt Hamburg.

Beide Verträge folgen einem gleichartigen Aufbau und sind aufeinander abgestimmt. Der Bau- und Sanierungsvertrag regelt die Leistungspflichten der GWG Gewerbe in Bezug auf die baulichen Maßnahmen der Grundsanierung, die mit Vertragsabschluss beauftragten Ersatz- und Erweiterungsbaumaßnahmen und energetischen Baumaßnahmen. Der Facility Management Vertrag bildet die Basis für die Leistungen der GWG Gewerbe in den Bereichen Bauinstandhaltung und -instandsetzung, Betrieb und Bewirtschaftung der 32 Vertragsschulen.

Neben der Bestimmung der allgemeinen Leistungspflichten und des Leistungsumfangs enthalten beide Verträge grundsätzliche Regelungen zur Zusammenarbeit, der jeweiligen Risikoverteilung und Haftung, der Versicherungen, der Leistungsvergütung und Leistungsprüfung, Regelungen der Gewährleistung, der Geheimhaltung und des Datenschutzes, der Vertragsdauer und Kündigungsmöglichkeiten. Synchronisierte Klauseln zu Schlichtungsund Schiedsverfahren, zur Beschaffung von Genehmigungen und Gestattungen und zu den Pflichten bei Vertragsbeendigung gewährleisten ein einheitliches Vertragshandling.

Bau- und Sanierungsvertrag und Facility Management Vertrag werden jeweils durch eine Leistungsbeschreibung Bau (im folgenden Text Leistungsbeschreibung Bau) bzw. eine Leistungsbeschreibung Facility Management (im folgenden Text Leistungsbeschreibung FM) ergänzt. Die beiden Leistungsbeschreibungen enthalten die spezifischen Leistungspflichten der GWG Gewerbe und sind entsprechend der Zielsetzung für das Projekt Modell Hamburg Süd überwiegend outputorientiert ausgestaltet.