Entwicklungsstrategien Identität / Individualität

Warum ist es für Hamburg Jenfeld wichtig, dass auf dem Gelände der ehemaligen Lettow-Vorbeck-Kaserne ein charakteristisches Angebot an vielfältigen Gebäudetypen und abwechslungreichen öffentlichen Räumen entsteht?

Der Stadtteil Jenfeld ist bekannt als gesichtsloses Wohnviertel im Osten Hamburgs mit einem großen Anteil gleichförmiger Sozialwohnungen und einem hohen Grad an Anonymität. Mittels aufwändiger und kostenintensiver Eingriffe wie Objektsanierung und Quartiersaufwertung ist der Bezirk Wandsbek dabei, das Image von Jenfeld grundlegend zu verbessern. Das zu entwickelnde Gebiet der ehemaligen Lettow-Vorbeck-Kaserne im Herzen Jenfelds soll den Imagewandel des Viertels unterstützen.

Mehr denn je hat der moderne Städter das Bedürfnis, seiner persönlichen Lebensform Ausdruck zu verleihen. Mit der Wahl seines Urlaubs, seines Autos und seines Hauses zeigt er seine Individualität nach außen. Gleichzeitig hat der Städter den Wunsch, in seinen eigenen vier Wänden und in der Nähe seines Arbeitsplatzes zu wohnen. Das Angebot von Schulen, Kindergärten und Nahversorgungszentren spielen bei der Auswahl des Wohnortes eine bedeutende Rolle. In der Stadt Hamburg ist der Eigenheimbau innerhalb der Stadtgrenzen vielerorts Bürgern einer höheren Einkommensschicht vorbehalten.

Einfamilienhausparzellen sind teuer und schwer zu erstehen. Menschen mittlerer Einkommen sind gezwungen, sich im Umland nach geeigneten Grundstücken umzusehen.

Das Gelände der ehemaligen Lettow-Vorbeck-Kaserne bietet der Stadt Hamburg die Möglichkeit, Jenfeld ein neues Gesicht mit wieder erkennbarem Charakter zu geben und dem modernen Städter ein lukratives Angebot zu machen.

Ein klar definiertes und sorgfältig entworfenes Netzwerk öffentlicher Räume bildet dabei das städtische Grundgerüst. An die Stelle „sonstiger Grünflächen" und anonymer halböffentlicher Räume treten eindeutig belegte städtische Elemente wie Kaskadenpark, Kühnbachteich, zentrale Allee Kelloggstraße ­ Wilsonstraße, Sterngarten und Mietergärten auf dem Kasernenhof. Diese öffentlichen Räume dienen den zukünftigen Bewohnern als wiedererkennbare städtische Adresse. Das Netzwerk der öffentlichen Räume bildet das städtebauliche Grundgerüst für eine große Vielfalt an individuellen, eng aneinander stehenden Gebäudetypen. Auf klar definierten, beinahe städtisch geschlossenen Baufeldern befinden sich kompakte Grundstücke, viele davon für einen neuen Stadthaustypus. Die Typen Stadthaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte, freistehendes Haus erweitern das bestehende Wohnungsangebot von Jenfeld wesentlich und bringen eine neue Bürgerschicht mit sich.

Die kompakte Parzellierung macht ein Viertel mit städtischer Ausstrahlung und hohem Anteil an Eigenheimbau möglich. Kleine Grundstücke und das „noch vorherrschende" monotone Image Jenfelds machen individuelle Grundstücke in Hamburg attraktiv für den zeitgenössischen Städter: Ein bezahlbares individuelles Stadthaus mit Garten innerhalb der Stadtgrenzen Hamburgs in lebendiger, wiedererkennbarer und hochwertiger Umgebung, eingebettet in ein gutes Netzwerk städtischer und sozialer Einrichtungen.

Die individuelle Ausstrahlung des Stadtviertels wird auf zweierlei Arten realisiert. Zum Einen werden Grundstücke ausgewiesen, die dem privaten Eigenheimbau vorbehalten sind. Zum Anderen werden großflächige Parzellen ausgewiesen, die von Wohnungsbaugesellschaften und Investoren entwickelt werden. Investoren müssen mit einer bestimmten Anzahl Architekten verschiedene Haustypen entwickeln, die gleichmäßig über das Projektgebiet zu verteilen sind.

Schema projektmäßige und individuelle Entwicklung:

Durch ein diverses Angebot an Entwicklungsflächen für individuelle Bauherren und Investoren im Bereich Wohnungsbau und Gewerbe entsteht ein Gebiet mit einem breitgefächerten Angebot an Nutzungen. Das Prinzip der Vielfalt soll hierdurch gefördert werden.

Individuelle Bauherrenschaft Geregelter Ablauf individueller Entwicklung

1. Ein Bauherr sucht sich ein Grundstück aus, für das er eine Option erwirbt. Das Grundstück ist durch die Stadt erschlossen. Ein Bauträger erstellt einen Garagen- / resp. Carporthof, in dem jedes Grundstück einen Stellplatz zugewiesen bekommt. Die Baukosten für diesen Stellplatz sind in den Grundstückspreis aufgenommen.

2. Der Bauherr erstellt mit seinem Architekten unter Berücksichtigung der geltenden Gestaltungsrichtlinien und Bestimmungen des Bebauungsplans einen Entwurfsplan für sein Bauvorhaben. Er kann sich dabei mit benachbarten Bauherren und deren Architekten zusammentun und eine Baugemeinschaft bilden. In jedem Fall müssen Anschlussdetails mit Nachbarn abgesprochen werden, sofern diese schon existieren.

3. Die Entwurfsplanung wird beim Bezirk zur Prüfung eingereicht. Hierbei erhält der Bezirk die künstlerische Oberleitung, das heißt er prüft den eingereichten Entwurf anhand der festgelegten Gestaltungsrichtlinien. Der Entwerfer des Städtebauentwurfes steht dem Bezirk dabei als Berater zur Seite.

4. Erst nachdem der Entwurf für passend befunden wurde, wird der Bauherr Eigentümer des Grundstücks.

5. Der Bauherr beginnt mit dem Aushub seines Grundstückes. Die Eingangshöhe und die Aufschüttungshöhe seines Gartens sind seitens des Bebauungsplanes festgelegt.

6. Eher realisierte Gebäude definieren den Ausgangspunkt für die Anschlussdetails zukünftiger benachbarter Häuser.

Projektgesteuerte Entwicklung Geregelter Ablauf projektgesteuerter Entwicklungen

1. Ein Investor handelt ein zu entwickelndes Areal aus, auf das er eine Option erwirbt.

2. Je nach Umfang des Bauvolumens beauftragt der Investor mehrere Architekten, die für ihn unter Berücksichtigung der Gestaltungsrichtlinien unterschiedliche Gebäudetypen entwerfen. Die Gebäudetypen werden gleichmäßig über das Projektgebiet verteilt. Durch die diversen Handschriften in den Entwürfen und den unterschiedlichen Gebäudetypen wird eine maximale Abwechslung in der Komposition der Straßenfronten erreicht. Um einen geregelten und effizienten Ablauf der Bauausführung zu gewährleisten, wird der Investor einen Planer

1. Allgemeines:

Im Bezirksamtsbereich Wandsbek, Stadtteil Jenfeld, ist ein rd. 35 ha großes Erschließungsgebiet geplant.

Auf der Grundlage des städtebaulichen Strukturkonzeptes des Büros West 8 (Wettbewerbsbeitrag 1. Platz) wurde ein Oberflächenentwässerungskonzept erarbeitet und überschlägig hydraulisch berechnet. Das zur Bebauung vorgesehene Gebiet liegt zwischen der Jenfelder Allee und der Charlottenburger Straße und wird derzeit als Kasernengelände genutzt (Lettow-Vorbeck-Kaserne).

2. Oberflächenentwässerungskonzept:

Rückhaltebecken:

Als zentrales System des städtebaulichen Entwurfes ist eine Kaskade mit anschließendem Teich vorgesehen, rund 4.200 m² Wasserfläche. Dieser Teich wird als Rückhaltung für das aus dem Erschließungsgebiet anfallende Oberflächenwasser genutzt.

Unter Ansatz eines 30-jährlichen Regenereignisses (Qr 15, n = 0,03 = 250 l/s ha) ist für das ausgewiesene Erschließungsgebiet ein Rückhaltevolumen von rund 5.000 m³ erforderlich. Über ein Ablauf- und Drosselbauwerk wird die Ablaufmenge auf 0,6 l/s ha gedrosselt und dann an den Vorfluter Rahlau abgegeben.

Gleichzeitig ist hier eine Sperre für Leicht- und Schwimmstoffe vorgesehen.

Da die Rahlau den einzigen Vorfluter darstellt, muss der Notablauf ebenfalls hierüber erfolgen.

Gemäß der überschlägigen hydraulischen Dimensionierung ist bei einer Wasserspiegelfläche von rund 4.200 m² eine beauftragen, der für ihn alle unterschiedlichen Vorentwürfe in einheitliche Werkzeichnungen übersetzt.

3. Die Entwurfsplanung wird beim Bezirk zur Prüfung eingereicht. Hierbei erhält der Bezirk die künstlerische Oberleitung, das heißt er prüft die eingereichten Entwürfe anhand der festgelegten Gestaltungsrichtlinien.

Der Entwerfer des Städtebauentwurfes steht dem Bezirk dabei als Berater zur Seite.

4. Nachdem die Behörden den Entwurf für gut befinden, wird der Investor Eigentümer des Grundstücks.

5. Der Investor ist für das Anlegen der gemeinschaftlichen Stellplatzanlagen und die oberirdische (Dach-)Flächenentwässerung verantwortlich. Beim Erwerb seiner Parzellen werden mögliche Beiträge individueller Bauherren berücksichtigt.

Qualitätskontrolle ­ künstlerische Oberleitung

­ Gestaltungsrichtlinien

Um die gestellten Ambitionen verwirklichen zu können ist es notwendig, das Mittel einer Qualitätskontrolle einzuführen. Die Kontrolle dient sowohl der räumlichen Kohärenz in einem vielfältigen Viertel als auch dem Erreichen eines möglichst hohen Marktwertes der Entwicklung.

Ein mögliches Mittel besteht darin, dass der Grundstückseigentümer Parzellen nur unter Vorbehalt (Anhandgabe) verkauft und der Bezirk Wandsbek den Entwerfern des Städtebaus die künstlerische Oberleitung übergibt. Die Entwerfer beraten den Bezirk auf Grundlage klar definierter Gestaltungrichtlinien für Architektur und den öffentlichen Raum. Somit wäre ein Maximum an Qualität in der zukünftigen Entwicklung gewährleistet.

Phasen Entwicklungsphase 1: Kühnbachteich und Gewerbegebiet

In der ersten Phase wird der Teich um den „Kühnbach" angelegt. Dieser stellt das technische Herz der Niederschlagsentwässerung dar. Mit dem Bau der umliegenden Gebäude werden gleichzeitig die offenen westlichen Ränder des Kasernengeländes geschlossen: die Rückseite der bestehenden Bebauung an der Kühnstraße und die Rückseite des Sportplatzes. Sobald der Rückhalteteich angelegt ist, kann das Gewerbegebiet realisiert werden.

Die Entwicklung des Gewerbegebietes kann in Etappen oder in einem Stück geschehen.

Entwicklungsphase 2: Kaskadenpark, Mitte und Mietergärten

In der zweiten Phase wird der Kaskadenpark mit seinen umliegenden Baufeldern realisiert. Die Kaskade wird an den Kühnbachteich angeschlossen. Zur zweiten Phase gehört auch die Umnutzung der südlichen Kasernengebäude, die die Kindertagesstätten beherbergen werden. Der Asphalt auf dem Kasernenhof wird beseitigt, und die Mietergärten werden angelegt. Damit ist der wichtigste Schritt für das positive Erleben des Hofes gemacht.

Entwicklungsphase 3: Südlicher Sterngarten Sobald sich die Viertel um den Kühnbach und den Kaskadenpark etabliert haben, kann die letzte Phase des Neubaus in Angriff genommen werden. Das „Image" des mittlerweile realisierten Gebietes wird die negative Ausstrahlung der südlichen hohen Bestandsbebauung überlagern.

Entwicklungsphase 4: Kasernengebäude

Das Neubauviertel ist komplett, in den bestehenden Kasernengebäuden haben einige Jahre lang Studenten gewohnt.

Als letzter Stein im Plan werden die restlichen Bestandsgebäude des Kasernenensembles umgenutzt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte die zukünftige Bestimmung entschieden sein.

Anhang Entwässerungsplanung ­ Kurzerläuterung

Staulamelle von rund 1,25 m erforderlich, um das Rückhaltevolumen von rund 5.000 m³ vorzuhalten. Im Rahmen des städtebaulichen Entwurfes soll der Teich einen Dauerwasserspiegel erhalten. Aus diesem Grund ist eine Teichabdichtung aus Klei oder Ton vorgesehen.

Auf Grund der örtlichen Geländeverhältnisse wird der Teich in zwei Becken unterteilt. Hierdurch können die Einschnittstiefen reduziert werden. Die mittlere Einschnittstiefe liegt bei 2,50 m. Hiervon sind 0,95 m als Dauerwasserspiegel vorgesehen. Dann schließt sich die erforderliche Staulamelle von rund 1,25 m an. Und schließlich ist noch ein Freibord von rund 0,30 m geplant.

Der geplante Teich wird naturnah ausgebildet. Er erhält Böschungen mit Neigungen von 1:1,5 bis 1:3 und bepflanzte Bermen, die eine Vorreinigungsfunktion übernehmen.

Das hier gewählte offene System der technisch erforderlichen Rückhaltung über einen naturnah gestalteten Teich stellt eine einfache sowie wirtschaftliche Lösung dar.

Alternativ wäre eine Herstellung von Verrohrungen mit Rückstauräumen und unterirdischen Rückhaltebecken möglich. Dieses ist jedoch technisch aufwändiger, erheblich kostenintensiver und entspricht nicht den Zielsetzungen der Stadt Hamburg, offene Oberflächenentwässerungsanlagen herzustellen.

Wasserstand / Wasserqualität im Regenrückhaltebecken

Durch die vorgesehene Abdichtung soll im Teich ein Dauerwasserstand (t = rund 0,95 m) vorgehalten werden. Im Zuge des fehlenden Zuflusses in niederschlagsarmen Zeiten kann auf Grund der Verdunstung (rd. 2­5 mm / Tag) der Teichwasserspiegel auch unterhalb des geplanten Dauerwasserspiegelniveaus absinken. Unter Ansatz einer Verdunstung mit einem Maximalwert von 5 mm Verdunstung pro Tag erfolgt das Trockenfallen des Teiches bei einem Ausgangswasserspiegel von 0,95 m nach ca. 190 Tagen Trockenzeit.

Auf Grund dieser langen Zeitspanne wird ein komplettes Trockenfallen des Teiches als unwahrscheinlich angesehen.

Die Abnahme der Wasserqualität wird demgegenüber als wesentlich kritischer erachtet. Durch den fehlenden Frischwasserzufluss ist in niederschlagsarmen Zeiten mit einer negativen Veränderung der Wasserqualität zu rechnen. Die Möglichkeiten einer Sauerstoffzuführung (z. B. durch umläufiges Pumpen des Teichwassers) werden im Rahmen der weitergehenden Planung untersucht.

Oberflächenentwässerung der Erschließungsstraßen

Das im Straßenbereich anfallende Oberflächenwasser wird über Straßenentwässerungsleitungen abgeleitet und dem geplanten Rückhaltebecken zugeführt.

Die geplanten Straßen erhalten straßenbegleitende Entwässerungsrinnen, über die das anfallende Oberflächenwasser gesammelt und zu Straßenabläufen abgeführt wird.

Über die Straßenabläufe wird das Oberflächenwasser der geplanten Straßenentwässerungsleitung zugeführt. Die Straßenentwässerungsleitungen münden in das geplante Rückhaltebecken.

Im Wettbewerbsentwurf war eine offene Abführung des Oberflächenwassers über in der Fahrbahn liegende straßenbegleitende Muldenrinnen vorgesehen. Dieses konnte nicht umgesetzt werden, da zur Abführung des anfallenden Oberflächenwassers Muldenbreiten von bis zu 1,50 m hätten hergestellt werden müssen und dieses aus straßenbaulicher Sicht nicht umsetzbar bzw. realisierbar ist.

Im Bereich der Uferstraße am Teich entfallen die Straßenabläufe. Hier wird das Oberflächenwasser über abgesenkte Borde und befestigte Mulden direkt dem Rückhaltebecken zugeführt.

Oberflächenentwässerung der Gewerbestraße

Die Entwässerung der geplanten Gewerbestraße erfolgt über einen straßenbegleitenden Graben. Der Graben erhält eine Einschnittstiefe von rund 2,00 m, um den angrenzenden Gewerbebetrieben einen Anschluss des Ablaufwassers aus Vorreinigungsanlagen zu ermöglichen.

Zur Vorreinigung des im Gewerbestraßenbereich anfallenden Oberflächenwassers erhält der geplante Graben bepflanzte Bermen (beidseitig 1,00 m).

Das so vorgereinigte Wasser wird über ein Ablaufbauwerk (Schacht mit Flintbeker Hut) mit anschließender Verrohrung zum Rückhaltebecken abgeführt.

Private Oberflächenentwässerung der Wohnhöfe:

Die Baufelder werden über in den Wohnhöfen liegende Anlagen entwässert und stellen eine private Oberflächenentwässerung dar. Über die in den Wohnhöfen liegenden Wege soll das anfallende Oberflächenwasser über eine Kantsteinführung in Richtung Kaskade bzw. Rückhaltebecken abgeführt werden.

Diese Art der Entwässerung setzt voraus, dass die Abführung des Oberflächenwassers von Privatgrund oberflächennah erfolgt.

Zur Abführung des Oberflächenwassers aus den Wohnhöfen müssen die geplanten Erschließungsstraßen gekreuzt werden. Dieses erfolgt entweder über ACO-drainRinnen oder über eine Verrohrung mit Sedimentationsschacht (Vorreinigung).