Bauweise Baugrenzen Für die Mischgebiete MI 1 und MI 2 wird eine offene Bauweise
Im Mischgebiet MI 2 ist eine zweigeschossige Bebauung mit einer Höhe von 12,35 m über NN vorgesehen. Das zweite Geschoss erstreckt sich jedoch nicht über die gesamte Grundfläche des darunter liegenden wird das Baukörpervolumen des mittleren Gebäudes im Plangebiet reduziert. Die Höhenbegrenzung des ersten Geschosses liegt bei 8,35 m über dem Bezugspunkt. Das Gebäude im Mischgebiet MI 1 soll ebenfalls wie das im MI 3 viergeschossig inklusive Garagengeschoss errichtet werden. Hier liegt die maximale Gebäudehöhe bei 16,50 m über NN. Die obersten drei Geschosse sind an der westlichen Gebäudeseite mit jeweils 3 m Höhenunterschied gestaffelt.
Alle Gebäude sind mit Flachdächern zu versehen. Die Festsetzung von Flachdächern ist gerechtfertigt, da sich aus der baulichen Umgebung keine einheitliche Dachlandschaft ableiten lässt.
C 3 Bauweise, Baugrenzen
Für die Mischgebiete MI 1 und MI 2 wird eine offene Bauweise festgesetzt.
Demnach dürfen die Gebäude eine Länge von 50 m nicht überschreiten. Da jedoch die Baukörper durch enge Baugrenzen gefasst werden, sind Gebäudelängen von 50 m nicht möglich.
Im Mischgebiet MI 3 soll jedoch ein Gebäude von mehr als 50 m Länge entstehen. Daher wird hier eine abweichende Bauweise festgesetzt. Auch dieser Baukörper wird von Baugrenzen eng umfasst.
C 4 Verkehrliche Erschließung/Ein- und Ausfahrten
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über eine nördliche Abzweigung von der Lesumbroker Landstraße. Die Einfahrt ist zugleich auch Ausfahrt. Eine zweite Ausfahrt über den Deich besteht nicht. Innerhalb des Plangebietes verläuft die Erschließung mit einem Gefälle von rund 5 % parallel zum Deichweg.
Der Bebauungsplan setzt keine Verkehrsflächen fest, da kein öffentliches Interesse an der inneren Erschließung des Plangebietes besteht. Die Einfahrt zum Plangebiet ist über ein Geh- und Fahrrecht planungsrechtlich gesichert.
C 5 Immissionsschutz
Im Rahmen der Planerarbeitung ist ein schalltechnisches Gutachten erarbeitet worden (Lärmkontor, Hamburg). Dies berücksichtigt sowohl den Gewerbelärm der südlich angrenzenden kleineren Gewerbebetriebe sowie der Bremer Stahlwerke als auch den Verkehrslärm auf der Bremer Heerstraße und der Bahnstrecke Burg Bremen-Hauptbahnhof. Als Hauptlärmverursacher ist die Bremer Heerstraße und nachts der Güterverkehr auf der Bahnstrecke ausgemacht worden. Tagsüber werden die Orientierungswerte der DIN 18005 Schallschutz im Städtebau größtenteils eingehalten. Nur im nordöstlichen Gebäudebereich des Mischgebietes MI 1 werden die Werte für Mischgebiete überschritten.
Nachts werden die Orientierungswerte insgesamt überschritten. Aus diesem Grund setzt der Bebauungsplan passive Lärmschutzmaßnahmen fest.
So sind in den Mischgebieten MI 2 und MI 3 zum Schlafen genutzte Räume zu den West- und Südfassaden auszurichten. In dem Mischgebiet MI 1 sind Schlaf- und Aufenthaltsräume zu den West- und Südfassaden auszurichten.
Von dieser Festsetzung der Raumaufteilung kann abgesehen werden, wenn in den Mischgebieten MI 2 und MI 3 die Außenfassaden in nördlicher und östlicher Richtung mit geeigneten baulichen Schallschutzmaßnahmen und schallgedämmten Lüftungseinrichtungen versehen werden. Die Schallschutzmaßnahmen sind entsprechend Lärmpegelbereich III der DIN 4109 auszuführen.
Im Mischgebiet MI 1 können Aufenthaltsräume auch anders angeordnet werden, wenn die Außenfassaden in nördlicher und östlicher Richtung mit geeigneten baulichen Schallschutzmaßnahmen und schallgedämmten Lüftungseinrichtungen versehen werden. Die Schallschutzmaßnahmen sind entsprechend Lärmpegelbereich IV der DIN 4109 auszuführen. Von dieser Regelung sind wegen der besonderen Schutzbedürftigkeit von Kindern Kinderzimmer ausgenommen. Diese sind somit im Baufeld MI 1 nur an der südlichen und westlichen Gebäudeseite zulässig.
Die vorgenannten passiven Schallschutzmaßnahmen sind erforderlich, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet sicherzustellen. Aktive Schallschutzmaßnahmen können aufgrund der Lage an der Lesum und der geringen Breite des Plangebietes nicht durchgeführt werden.
C 6 Hochwasserschutz/Öffentliche Grünfläche Deich
In Bezug auf den Hochwasserschutz innerhalb des Plangebietes wurde im Sommer 2009 eine wasserfachliche Stellungnahme erarbeitet (Prof. Dr. Lange, Achim, 17. Juni 2009). In der Untersuchung wurde festgestellt, dass der Lesum oberhalb des Lesumsperrwerkes liegt. Durch das in das Lesumsperrwerk integrierte Spitzenschöpfwerk werden Wasserstände über + 3,20 m über NN in der Lesum verhindert. Dies hat dazu geführt, dass Flächen nördlich der Lesum aus dem Überschwemmungsgebiet herausgenommen und für die Bebauung freigegeben worden sind, vorausgesetzt, dass diese Flächen auf mindestens + 3,50 m über NN aufgehöht werden.
Aus diesem Grunde soll auch das für die zukünftige Bebauung vorgesehene Plangebiet auf mindestens + 3,50 m über NN aufgefüllt werden. Eine entsprechende Festsetzung ist in den Bebauungsplan aufgenommen worden.
Nach der Satzung des Bremischen Deichverbandes am rechten Weserufer ist ein Abstand von 10 m vom Deichfuß für eine Bebauung einzuhalten. Zur Realisierung der geplanten Bebauung in den Mischgebieten MI 1 und MI 2 ist es daher erforderlich, dass der Lesumdeich in Richtung Lesum abgetragen und seine Funktion durch Verlängerung der bereits bestehenden Spundwand gesichert wird. Aus diesem Grunde setzt der Bebauungsplan eine neue Spundwand zeichnerisch fest. Zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes soll der Bereich zwischen neuer Bebauung in den Mischgebieten MI 1 und MI 2 und der Deichkrone angeschüttet werden. Im Bereich dieser Aufschüttung verläuft die interne Erschließungsstraße des Plangebietes. Mit dieser Lösung werden frei stehende Spundwände verhindert und der Deichkörper abgerundet. Als rechtliche Grundlage zur Errichtung der Spundwand wird ein Plangenehmigungs- oder Planfeststellungsverfahren nach dem Bremischen Wassergesetz durchgeführt.
Der verbleibende Teil des Lesumdeichs wurde als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Deich mit Fuß- und Radweg zeichnerisch festgesetzt. Um diesen Bereich des Deichs langfristig als Anlage für den Hochwasserschutz zu sichern, ist der Deich zusätzlich als öffentliche Fläche für den Hochwasserschutz festgesetzt worden.
C 7 Sonstige Festsetzungen
Der Bebauungsplan enthält eine zeichnerische Festsetzung einer Fläche für ein Geh- und Fahrrecht für die Anlieger sowie zusätzlich ein Leitungsrecht für die Ver- und Entsorgungsträger. Mit dieser Festsetzung wird planungsrechtlich die Erschließung des Plangebietes gesichert. Eine privatrechtliche Vereinbarung zur Überquerung des Flurstücks 14/3 besteht bereits.
In dem Plangebiet sind vier Flächen für Kraftfahrzeugstellplätze zeichnerisch festgesetzt. Mit diesen Festsetzungen erfolgt eine städtebauliche Ordnung des ruhenden Verkehrs. Die Anordnung der Stellplatzflächen berücksichtigt die nachbarschaftlichen Belange und sichert den freien Zugang zur Lesum.
Eine zeichnerische Festsetzung von Stellplätzen für Fahrräder wird im Bebauungsplan nicht vorgenommen. Ihre Unterbringung wird im Freiflächenplan dargelegt, der Teil des Durchführungsvertrages zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 48 ist.
Der Bebauungsplan enthält eine weitere baugestalterische Festsetzung, die die Eingrünung von Müllsammelstellen vorsieht, wenn diese von öffentlichen Verkehrsflächen aus einsehbar sind. Diese Festsetzung soll zur gestalterischen Aufwertung des Plangebietes beitragen und unansehnliche Müllsammelplätze vermeiden.
C 8 Hinweise
Der Bebauungsplan enthält Hinweise, die auf Vorschriften andere Gesetze und Verordnungen verweisen. Die Regelungen der Baumschutzverordnung des Landes Bremen bleiben unberührt. Die Hinweise im Bebauungsplan dienen der Information der Erläuterung und verweisen auf die Rechtsgrundlagen. Sie haben keinen Festsetzungscharakter.
D Auswirkungen der Planung
Bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 48 Wohnen an der Lesum handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 1 Da die Grundfläche im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 48 weniger als 20 000 m2 beträgt und mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 48 keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach der Anlage 1 zum UVPG (Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz) bzw. nach Landesgesetz unterliegen, vorbereitet oder begründet wird und auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b) genannten Schutzgüter bestehen, wird von der Durchführung einer förmlichen Umweltprüfung abgesehen.
Unabhängig davon werden nachfolgend die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt beschrieben. Im Rahmen des Planverfahrens wurde ein landschaftsplanerischer Fachbeitrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 48 erarbeitet (Rahel Jordan Landschaftsplanung, Bremen). Das räumliche Untersuchungsgebiet des Fachbeitrages umfasst den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 48.
D 1 Fachplanerische Aussagen
Für die Freie Hansestadt Bremen liegt ein Landschaftsprogramm aus dem Jahr 1991 vor. Ein neues wird zurzeit erarbeitet. Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit Bremer Wesermarsch und wird dem besiedelten Bereich zugeordnet.
Im geltenden Landschaftsprogramm ist das Plangebiet hinsichtlich der Erholungsnutzung als Schwerpunktbereich für Wassersporteinrichtungen dargestellt. Das südliche Lesumufer soll in diesem Bereich zudem als Grünverbindung entwickelt werden (SUS 1991).
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Natur- oder Landschaftsschutzgebietes.
D 2 Natur und Landschaft
Das Bebauungsplangebiet grenzt an das FFH-Gebiet Lesum (DE-2818-304), welches Bestandteil des Netzes Natura 2000 ist. Das FFH-Gebiet umfasst den Flusslauf der Lesum sowie Außendeichs gelegene Röhrichte und Weidengebüsche. Wertgebende Lebensräume und Tierarten im FFH-Gebiet sind Feuchte Hochstaudenfluren (FFH-Lebensraumtyp 6430) sowie Meerund Flussneunauge. Eine FFH-Verträglichkeitsvoruntersuchung ist nach Abstimmung mit der Naturschutzbehörde für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nicht erforderlich.
Im Plangebiet treten keine Biotope auf, die unter den gesetzlichen Biotopschutz nach § 22 a Bremisches Naturschutzgesetz fallen. Gehölze, die nach der Baumschutzverordnung des Landes Bremen geschützt sind, sind ebenfalls nicht vorhanden. Auch weitere geschützte Objekte treten nicht auf.
Am 15. Oktober 2008 wurde von dem Büro Rahel Jordan Landschaftsplanung im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eine Biotoptypenkartierung nach dem Kartierschlüssel für Biotoptypen in Bremen (Senator für Bau, Umwelt und Verkehr 2005) durchgeführt. Die vorkommenden Biotoptypen werden im Folgenden beschrieben und bewertet.