Anhandgabeengelt vereinbart das auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird

Darüber hinaus wird die Dauer der Anhandgabe und ein ggf. zu zahlendes Anhandgabeentgelt fixiert. Da die Anhandgabe für die Stadt eine Bindung darstellt (keine anderweitige Vermarktung der Immobilie), wird sie von der Kommission für Bodenordnung beschlossen.

Üblicherweise wird ein Anhandgabeengelt vereinbart, das auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Das Entgelt beträgt für einen Anhandgabezeitraum von einem Jahr in der Regel 1 % des Grundstückswertes. Damit soll die Nachhaltigkeit des Anliegens des Käufers gesichert werden. Es ist auch möglich bei Grundstücksverkäufen mit stadtwirtschaftlichem Interesse die Grundstücke unentgeltlich anhand zu geben, weil hier auch die Stadt ein besonderes Interesse an der Projektentwicklung und Vermarktung des Grundstücks hat (z. B. aus städtebaulichen, wohnungs- oder wirtschaftspolitischen Gründen).

Nach den bisherigen Erfahrungen macht es hinsichtlich der Länge des Anhandgabeverfahrens generell keinen Unterschied, ob die Anhandgabe unentgeltlich oder entgeltlich ausgestaltet ist. Dauer und Erfolg des Verfahrens werden ganz überwiegend von Faktoren wie bau- und planungsrechtliche Komplexität, Zeitraum behördlicher und firmeninterner Genehmigungsverfahren, Finanzierungsfragen sowie Konkretisierung der Nutzungen bestimmt. Ein relevanter Beschleunigungseffekt bei den Planungs- und Entscheidungsprozessen auf Investorenseite durch generell entgeltliche Anhandgaben („Optionsmodelle mit Verfall des Optionspreises") wäre ggf. zu erwarten, wenn das Anhandgabeentgelt (bzw. der Optionspreis) erheblich erhöht werden würde. Dies könnte aber zu einer Beeinträchtigung des Investitionsklimas in der Stadt führen.

Der Senat hat daneben durch die Änderung der Rechtlichen Grundlagen im Zuge der Novellierung der Hamburgischen Bauordnung (HmbGVBl. Nr. 44 vom 27. Dezember 2005) und durch die Bündelung der Genehmigungen in den neuen Zentren für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt der Bezirksämter für eine weitere Beschleunigung gesorgt.

6. Besondere Bedeutung der Konversionsflächen für die wachsende Stadt (Antwort zu Ziffern 5, 6, 7 und 8)

Im Rahmen der städtebaulichen Verwirklichung des Leitbildes „Metropole Hamburg ­ Wachsende Stadt" bietet die Entwicklung von Konversionsflächen besondere Chancen.

Durch einen hohen Anteil von Konversionsflächen hat Hamburg großes Potenzial für eine erfolgreiche Innenentwicklung. Insgesamt 734 ha Konversionsflächen wurden mit Stand 2006 ermittelt, von diesen sind 84 ha realisiert, 174 ha in Bebauung und für 476 ha laufen die Planungen. In den Jahresberichten 2005 und 2006 „Konversionsflächen in Hamburg" wurde hierüber ausführlich informiert.

Hamburg hat bei diesen Konversionsflächen einen besonderen Lagevorteil:

­ Rund 34 % der Konversionsflächen liegen innerhalb eines Radius von 5 km

­ und sogar fast 60 % liegen innerhalb eines Radius von 10 km um die City.

Während in Flächenländern oder in Regionen mit geringer Wirtschaftskraft Konversionsflächen sich nur sehr schwierig mit neuen Nutzungen füllen lassen, ist Hamburg durch diese Flächen mit wertvollem Potenzial in hervorragender Position im internationalen Standortwettbewerb.

Gewerbezentren und privatwirtschaftliche Beteiligung (Ziffer 5) Privatwirtschaftliches Kapital und Know-how wird bei der Entwicklung von städtischen Gewerbegrundstücken

­ nicht nur auf Konversionsflächen ­ eingesetzt, die im Rahmen der Wirtschaftsförderung an Investoren vergeben werden, damit auf diesen Flächen neue attraktive Gewerbezentren entstehen können, z. B. der Airbus Technologie Park auf der Rüsch-Halbinsel für Airbuszulieferer, der Prime Parc im Gewerbegebiet Hamburg-Neuland und der Technologiepark Am Fürstenmoor.

Die Einbindung privatwirtschaftlichen Kapitals und Know-hows stellt eine von mehreren Möglichkeiten dar, bestimmte wirtschaftspolitische Maßnahmen zu realisieren. Der Senat hält diese Option grundsätzlich für sinnvoll.

Es ist jedoch bei einer solchen privatwirtschaftlichen Beteiligung darauf zu achten, Zielkonflikte zwischen wirtschaftlichem Interesse auf der privaten Investorenseite und dem städtischen Interesse an einem Angebot von Gewerbeflächen zu attraktiven Konditionen auf der anderen Seite zu minimieren.

Vor dem Hintergrund der besonderen Anstrengungen des Senats, Hamburgs Stellung als Hochburg für Existenzgründungen weiter auszubauen und vor allem kleinen und mittleren Betrieben als Rückgrat einer wachsenden und Beschäftigung generierenden Hamburger Wirtschaft gute Entwicklungsmöglichkeiten durch Bereitstellung kostengünstigen Gewerberaums zu verschaffen, aktiviert die Behörde für Wirtschaft und Arbeit Gewerbebrachen durch Mitfinanzierung des Baus von Gewerbehöfen auf städtischen Flächen mit städtischen Immobiliengesellschaften.

Hierdurch werden für Existenzgründer, kleine und mittlere Betriebe mit in der Regel bis zu 20 Beschäftigten, Gewerberäume mit einem Preisniveau im unteren Bereich der Marktpreisspanne zur Verfügung gestellt, um der genannten Zielgruppe Entwicklungsmöglichkeiten zu verschaffen bzw. Verdrängungsprozessen zu begegnen. Gleichzeitig wird der Altbestand an städtischen Gewerbeflächen reaktiviert (nachhaltiges Wirtschaften), die Bebauung Ressourcen schonend verdichtet und auch Mischnutzung (Arbeiten und Wohnen) unterstützt.

Wurden früher mit dem Gewerbebrachenprogramm „allgemeine" Gewerbehöfe für alle Branchen finanziert (Beispiel: Gewerbehöfe „Friesenhof" im Friesenweg und „Veringhof" am Veringkanal), sind in neuerer Zeit Gewerbehöfe realisiert worden, die sich zu thematischen Kompetenzzentren entwickelt haben (z. B. das „Haus der Multimediaproduzenten", Behringstraße, und die „Internetfactory", Barnerstraße, sowie mit anteiliger Förderung der EU das Karostar Musikhaus St. Pauli, Neuer Kamp). Diese Gewerbehöfe haben insbesondere für die Entwicklung und Sicherung von Arbeitsplätzen im Bereich des produzierenden Gewerbes, aber auch neuer Technologien wirtschafts- und strukturpolitische Bedeutung. Gerade durch themenbezogene Gewerbehöfe lassen sich Synergieeffekte für dort angesiedelte Existenzgründer sowie kleine und mittlere Unternehmen erzeugen und dadurch vor allem bei innovativen Dienstleistern, aber auch bei Handwerksbetrieben, Standortvorteile zur Verbesserung ihrer Wettbewerbsfähigkeit entwickeln. Mit ihnen wird jungen Unternehmen die besonders kritische Gründerphase erleichtert und damit die Möglichkeit gegeben, dringend benötigte Arbeits- und Ausbildungsplätze zu schaffen.

Bei der Aktivierung von Konversionsflächen besteht ein wesentliches Problem darin, dass die privaten Eigentümer in der Regel höchstmögliche Verwertungserlöse erzielen wollen, was attraktiven Vergabekonditionen für kleine und mittlere Unternehmen entgegensteht.

Grenzüberschreitende Konversionsflächen (Ziffer 6)

Es gibt aktuell mit der ehemaligen Röttiger-Kaserne nur eine die Landesgrenzen überschreitende Konversionsfläche. Auf dem ca. 52 ha großen Röttiger-Areal (Fläche vorbereitender Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 BauGB, siehe Antwort zu Ziffer 7) soll gemäß Masterplanung (REKLeitprojekt Röttiger-Kaserne und Standortübungsplatz Fischbeker Heide) ca. 30 ha Nettobaulandfläche aufgeteilt in 75­80 % Wohnen und 20­25 % Gewerbe entstehen. Die Wohnnutzung soll überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihen- und Doppelhäusern bestehen. Der Gewerbeflächenanteil, der sich überwiegend beidseitig der B 73 befindet, soll der Ansiedlung von EADS-Zulieferbetrieben dienen. Zusätzlich hat die Stadt ca. 40 ha Grünund Waldflächen (Teile des Standortübungsplatzes) auf niedersächsischem Staatsgebiet für Ausgleichszwecke und zur Arrondierung der Fischbeker Heide angekauft.

Grünflächen in größerem Umfang sind auf Grund der Planungen für den Standortübungsplatz (Grün- und Freizeitnutzungen) und des unmittelbar angrenzenden Naturschutzgebiets Fischbeker Heide nicht vorgesehen. Es sind lediglich erhaltenswerte Grünstrukturen bzw. die aus dem Wohnungsbau resultierenden notwendigen Grünnutzungen zu berücksichtigen.

Darüber hinaus werden auch Gewerbeflächenanteile gesichert.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (Ziffer 7)

Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff.

BauGB ist darauf ausgerichtet, eine grundlegend veränderte städtebauliche Struktur in einem ungenutzten oder nicht seinen Möglichkeiten entsprechend genutzten Gebiet zu schaffen. Mit einer solchen Maßnahme sollen Ortsteile oder andere Teile des Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden.

Die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung muss unter dem Gesichtspunkt des Wohls der Allgemeinheit erforderlich und gewährleistet sein. Sie muss insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen im öffentlichen Interesse liegen.

Der im Baugesetzbuch gebotene rechtliche Rahmen für die Durchführung städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen kann in Fällen, in denen im Wesentlichen mit einem Grundeigentümer die städtebauliche Neuordnung erreicht werden soll (d. h. in der Regel auf Konversionsflächen), verfahrensmäßig dadurch beschleunigt werden, dass im Vorfeld einer geplanten förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereiches durch städtebaulichen Vertrag Durchführungsaufgaben und deren Finanzierung bindend festgeschrieben werden. Derartige Abwendungsvereinbarungen werden in den zurzeit laufenden Verfahren (z. B. „Huckepackbahnhof Rothenburgsort") angestrebt bzw. wurden abgeschlossen (ehemalige Lettow-Vorbeck-Kaserne). Eine weitere Möglichkeit, der Erwerb der Flächen während der laufenden vorbereitenden Untersuchungen, hat in zwei Gebieten (ehemalige Röttiger-Kaserne und in der östlichen HafenCity im Bereich „Beiderseits Oberhafen") die planerische und rechtliche Verfügbarkeit herstellen können.

Wertabschöpfung (Ziffer 8)

Im Rahmen des Flächenmanagements der Stadt ist der Kauf von Konversionsflächen generell interessant, wenn

­ sich absehbare, aber noch nicht abschließend konkretisierte Nutzungen ergeben könnten oder

­ sich zwar noch keine unmittelbaren konkreten oder potentiellen Nutzungen abzeichnen, jedoch mittel- und langfristige Entwicklungspotenziale unter günstigen Bedingungen erkennbar sind.

Konversionsflächen sind damit in der Regel als Flächen für die strategische Flächenreserve der Stadt interessant. Konkrete und kurz- oder mittelfristig interessante finanzielle Perspektiven erschließen sie in aller Regel nicht.

Aus Sicht des Senats hat sich diese Ankaufsstrategie bewährt. Die nötige finanzielle Handlungsfähigkeit und Flexibilität sichert nach wie vor das Sondervermögen „Grundstock für Grunderwerb". Geplante Ankäufe von Flächen, die fachlich aus aktuellen oder strategischen Gründen notwendig und sinnvoll erschienen, waren bisher immer möglich. Der Grundstock für Grunderwerb hat sich über all die Jahre als überaus handlungs- und leistungsfähiges Instrument erwiesen und dies soll auch in Zukunft so bleiben.

Erbbaurechte (Ziffer 9)

Die Vielfalt der Nutzungsformen in der HafenCity ist zentrales Element der Flächenvermarktung auch für den Wohnbereich. So wurden auf dem Kaiserkai, dem Wohnschwerpunkt in der westlichen HafenCity, erfolgreich Konzepte mit Eigentums- und Mietwohnungen realisiert, die u. a. Baugemeinschaften einbeziehen und auch familiengerechtes Wohnen ermöglichen.

Grundsätzlich sehen die Beschlüsse der Bürgerschaft aus 1997 einen Verkauf der Grundstücke in der HafenCity vor; eine Vergabe von Erbbaurechten ist allerdings nicht ausgeschlossen. Die Nachfrage der Bauherren zielt, wie die Praxis zeigt, primär auf Eigentum. Die Nachfrage- und auch die Kapitalmarktsituation lassen auf absehbare Zeit keine Vorteile für eine Erbbaurechtsvergabe bei Realisierung oder Finanzierung ­ insbesondere auch familiengerechter Objekte ­ erwarten.

7. Vermögensmobilisierung (Antwort zu Ziffer 10)

Auf die fiskalische Funktion des Immobilienmanagements wurde in Ziffer 1 hingewiesen. Entbehrliches Grundvermögen bindet auch in Hamburg finanzielle Mittel, die in Zeiten angespannter Haushaltslagen besser in Investitionen zur Zukunftssicherung angelegt werden können, soweit das Grundvermögen entbehrlich ist. In diesem Sinne hat der Senat in den letzten Jahren insbesondere mit zwei größeren Projekten („Aktionsmodell" ­ Vorzeitiger Erwerb von Erbbaugrundstücken zu ermäßigten Konditionen sowie „PRIMO" ­ Projekt Immobilienmobilisierung) veräußerbares Vermögen mobilisiert.

Eine angemessene finanzielle Ausstattung des Grundstocks für Grunderwerb ist mit Blick auf das Leitbild „Metropole Hamburg ­ Wachsende Stadt" unerlässlich. Nur so kann die Freie und Hansestadt Hamburg flexibel und unabhängig von der aktuellen Haushaltslage eine aktive, vorsorgende und langfristig angelegte Grundstückspolitik betreiben (z. B. beim Ankauf von Konversionsflächen) und auf Marktentwicklungen reagieren. Eine solide Finanzpolitik und eine handlungsfähige Grundstückspolitik gehen dabei Hand in Hand. Nur geordnete Finanzen bieten Handlungsräume für flexible An- und Verkaufspolitik. Aktive Verkaufspolitik wiederum führt zu Einnahmen, die auch zum Abbau der Neuverschuldung und zur Finanzierung von Zukunftsinvestitionen genutzt werden können.

III. Petitum:

Der Senat beantragt, die Bürgerschaft wolle von dem vorstehenden Bericht Kenntnis nehmen.