Geltendes Planungsrecht. Im Plangebiet gibt es keine Festsetzungen rechtskräftiger
Das Plangebiet war durch die langjährige Gartennutzung geprägt, die mit der Entfernung der Gehölze und Gartenhäuser aufgegeben wurde.
Die benachbarte Bebauung an den Straßen Bakeweg und Auf den Deepen besteht aus ein- bis zweigeschossiger, offener Einzel-, Doppel- und Reihenhauswohnbebauung.
2. Geltendes Planungsrecht
Im Plangebiet gibt es keine Festsetzungen rechtskräftiger Bebauungspläne.
Der Flächennutzungsplan Bremen in der Fassung der Bekanntmachung vom 31. Mai 2001 stellt für die Flächen im Plangebiet Wohnbauflächen dar.
3. Planungsziele und Erforderlichkeit des Bebauungsplanes
Mit der Umnutzung der vormals als Grabeland genutzten Fläche zwischen den Straßen Bakeweg und Auf den Deepen soll die seit langer Zeit brachliegende Fläche für Wohnbebauung erschlossen werden. Für den Ortsteil Rablinghausen kann damit attraktives neues Wohnbauland angeboten werden.
Beabsichtigt ist die Errichtung von vier zweigeschossigen Doppelhäusern mit insgesamt acht Wohneinheiten. Dem Konzept liegt ein städtebaulicher Entwurf zugrunde, der die ortsbildprägenden Strukturen der Umgebung auf das Plangebiet überträgt. Die Erschließung des Baugebietes erfolgt über eine private Zuwegung von der Rablinghauser Landstraße aus. Diese ist als Gemeinschaftseigentum den Anliegern im Geltungsbereich des Bebauungsplans 2407 zugeordnet. Diese Erschließungsstraße soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 auch als öffentliche Wegeverbindung gesichert werden. Eine Erschließung für die nördlich anschließenden Grundstücke ergibt sich daraus nicht, sie ist privatrechtlich zu sichern.
Die Oberkante der Erschließungsstraße befindet sich zwischen 0,80 m und 1,20 m unterhalb der Oberkante Rablinghauser Straße. Die Entwässerung erfolgt mittels eines Pumpwerks. Die Stellplätze sind auf den jeweiligen Grundstücken nachzuweisen.
Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung der oben genannten Nutzung geschaffen werden.
Zur Erreichung der vorgenannten Ziele soll ein Bebauungsplan nach § 13 a aufgestellt werden. Es handelt sich um einen Plan der Innenentwicklung, mit dem durch Nachverdichtung ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden erreicht werden kann.
C) Planinhalt
1. Art der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung wird im Planbereich reines Wohngebiet (WR) festgesetzt, mit dem Ziel, im Stadtteil ein weiteres Wohnangebot zu ermöglichen.
2. Maß der baulichen Nutzung
Als Maß der baulichen Nutzung werden eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und zwei Vollgeschosse festgesetzt. Diese Festsetzung bezieht sich sowohl auf den beabsichtigten Wohnungsbau des Investors als auch auf die in der Nachbarschaft vorherrschenden Bauformen und ist so weit gefasst, dass zukünftige bauliche Erweiterungen in vertretbarem Umfang ermöglicht werden. Die Zweigeschossigkeit ergibt sich aus der Dimensionierung des Dachausbaus (Gauben). Um die Höhenentwicklung zu definieren, werden die Oberkante Erdgeschossrohfußboden (+ 0,50 m), Trauf- (+ 3,00 m) und Firsthöhen (+ 9,25 m) festgesetzt. Diese beziehen sich auf die angrenzende Privatstraße. Aufgrund deren Gefälle, Richtung Norden abfallend, können die einander benachbarten Gebäude sich in der Höhe, bezogen auf Normalnull, geringfügig unterscheiden. Die Traufhöhe ist die unterste Kante der Dachfläche (Dachrinne).
3. Bauweise, Baugrenzen Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen werden durch die Baugrenzen und durch die Festsetzung von Doppelhäusern definiert. Dies entspricht dem Entwurfskonzept und ermöglicht eine Süd- bis Südostorientierung der Gebäude sowie ausreichende Freiräume und eine an der Umgebung orientierte Ausnutzbarkeit der Grundstücke. Die Anzahl der Wohnungen je Einzelhaus soll auf zwei Wohnungen begrenzt werden. Die maximale Größe der Doppelhäuser wird durch die Ausformung der Bauzonen bestimmt. Dadurch wird das städtebauliche Erscheinungsbild als aufgelockertes Wohngebiet gesichert.
4. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Um die genau definierten Freibereiche des Wohngebietes nicht durch eine Vielzahl von Nebenanlagen zu verstellen, sind Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen in den dafür festgesetzten Flächen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Dabei ist die maximale Größe der Nebenanlagen in den nicht überbaubaren Flächen auf 10,0 m2 je Baugrundstück beschränkt (textliche Festsetzung Nr. 5). Stellplätze und Garagen sind nur in den Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 6). Dies basiert auf dem städtebaulichen Konzept und sichert eine ausgewogene Verteilung der Freiflächen im privaten Bereich. Die begrenzten Flächen für Nebenanlagen ermöglichen die Errichtung einheitlicher Abstell- und Geräteräume im Bereich der Doppelhäuser.
Die Festsetzung der Flächen für Stellplätze und Garagen folgt dem städtebaulichen Konzept und sichert eine ausgewogene Verteilung der Freiflächen im privaten Bereich. Die Flächen für Nebenanlagen ermöglichen die Errichtung einheitlicher Abstell- und Geräteräume im Bereich der Doppelhäuser.
5. Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
An der Einmündung der Privatstraße in die Rablinghauser Landstraße soll eine Fläche für Abfall festgesetzt werden, innerhalb derer die Müllsammelgefäße unterzubringen sind.
6. Sonstige Festsetzungen
Die Fläche der privaten Erschließungsstraße soll als mit der Allgemeinheit dienenden Geh- und Radfahrrechten zugunsten der der Stadtgemeinde Bremen zu belastende Fläche ausgewiesen werden. Grundlage ist § 9 Abs. 1 Nr. 21 Im Falle einer baulichen Entwicklung der nördlich anschließenden Flächen soll die Option einer durchgängigen Wegeverbindung von der Rablinghauser Landstraße zum Rablinghauser Deich in Richtung Weseruferpark und Weser ermöglicht werden. Die Anbindung der anliegenden Grundstücke an die Privatstraße erfolgt auf privatrechtlichem Wege.
D) Umweltbelange
Bei der vorliegenden Planung liegen die Voraussetzungen zur Anwendung des § 13 a (Bebauungsplan der Innenentwicklung) vor, da
· die festgesetzte maximale Grundfläche von ca. 3100 m2 weit unter dem Schwellenwert von 20 000 m2 liegt,
· der Bebauungsplan 2407 keine Vorhaben zulässt, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen,
· keine Anhaltspunkte bestehen, dass Gebiete mit gemeinschaftlicher Bedeutung oder der Europäischen Vogelschutzgebiete beeinträchtigt werden.
Von einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 wird daher abgesehen.
Die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und nach § 1 a sowie die abwägungsrelevanten Umweltauswirkungen, die sich durch die Planung ergeben, werden mit ihren entsprechenden Wirkungsfeldern betrachtet und bewertet:
a) Auswirkungen auf den Menschen durch Lärm
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt sind gemäß § 1 bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere zu berücksichtigen. Nach dem Bundes-Immissionschutzgesetz ist bei der Planung sicherzustellen, dass schädliche Umwelteinwirkungen durch Lärm auf Wohn- und sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden.
Bei der Beurteilung der schalltechnischen Situation sind für die städtebauliche Planung die Orientierungswerte der DIN 18005 Schallschutz im Städtebau maßgeblich. Von folgenden Orientierungswerten soll in der Bauleitplanung ausgegangen werden: Reine Wohngebiete (WR) tagsüber nachts 50 40/35 Der niedrigere Nachtwert gilt bei Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm; der höhere Nachtwert ist entsprechend für den Einfluss von Verkehrslärm zu berücksichtigen.
Das Plangebiet liegt in einem Blockinnenbereich nördlich des stadtauswärtigen Teiles der Rablinghauser Landstraße, die als Hauptsammelstraße eingestuft werden kann. Die von hier ausgehenden Immissionen sind aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens tolerierbar. Belastungen durch die gewerblichen Bereiche in der Umgebung oder den Hafen sind aufgrund der großen Entfernung als unerheblich einzuschätzen. Maßnahmen zum Lärmschutz sind nicht erforderlich.
b) Auswirkungen auf Natur und Landschaft
Der Planbereich liegt innerhalb langjährig bebauter Siedlungsbereiche. Die Bebauung mit Doppelhäusern mit zugehörigen Gärten fügt sich in die bestehenden Baustrukturen ein. Auch zuvor wurde der Bereich als Grabeland genutzt. Die geringe Anzahl an Wohngebäuden und die Blockinnenlage bewirken, dass keine nennenswerten negativen Auswirkungen auf Natur und Landschaft festgestellt werden können.
c) Auswirkungen durch Altlasten/Kampfmittel
Im Bereich des Plangebietes wurden flächendeckend historische Recherchen und bei einem Verdacht auf Verunreinigungen im Boden und Untergrund auch technische Untersuchungen durchgeführt (Ingenieurbüro für Altlasten und Bodenschutz [ifab] Untersuchungen bezüglich schädlicher Bodenveränderungen und Altlasten im Bereich des Bebauungsplangebietes 2407 in Bremen-Rablinghausen). Bewertungsmaßstab sind die Prüfwerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung sowie die Bewertungsgrundlagen für Schadstoffe in Altlasten Informationsblatt für den Vollzug der Bodenschutz (LABO). Um eine Gefährdung des Grundwassers beurteilen zu können, wurden die Orientierungswerte der Länderarbeitsgemeinschaft Wasser (LAWA) herangezogen.
Bei den durchgeführten Bodenuntersuchungen wurden keine Überschreitungen der relevanten Prüfwerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung festgestellt. Die ermittelten Schwermetallgehalte im Boden liegen im Bereich des natürlichen Hintergrunds. Lediglich bei den Polycyclischen Aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) wurden etwas höhere Gehalte im Boden festgestellt, die auf die vorherige Nutzung der Fläche als Kleingärten zurück geführt werden. Die PAK-Werte liegen aber immer noch unterhalb der Prüfwerte für Kinderspielflächen der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung Die Auswertung von Luftbildern hat ergeben, dass im Plangebiet mit Kampfmitteln gerechnet werden muss. Vor Realisierung der Planung sind diese Kampfmittel zu beseitigen. Der Bebauungsplan enthält einen entsprechenden Hinweis.