Baugesetzbuch

Für einen Großteil des Plangebiets ist bereits 1982 der Bebauungsplan Wohldorf-Ohlstedt 8 festgestellt worden.

Geplant war eine verdichtete Einfamilienhausbebauung, die sich aus Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern sowie Hausgruppen zusammensetzen sollte. Die damals vorgesehene Bebauung mit etwa 415 Wohneinheiten sollte sich fast über die gesamte Plangebietsfläche zwischen Krempenhege und Brandheide erstrecken. Das Oberverwaltungsgericht Hamburg hat den Bebauungsplan Wohldorf-Ohlstedt 8 im Jahre 1990 für nichtig erklärt, da die im Bereich des Bebauungsplans noch geltende Landschaftsschutzverordnung nicht zeitnah aufgehoben worden war und dem Bebauungsplan folglich als Vollzugshindernis entgegen stand. Durch die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes zum Bebauungsplan Wohldorf-Ohlstedt 8 hat auch der Grünordnungsplan (Landschaftsplan) Wohldorf-Ohlstedt 8 seine Wirksamkeit verloren.

Die Zielsetzungen für das Plangebiet haben sich unterdessen erheblich verändert. Die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege sollen stärker berücksichtigt und nur noch Teilflächen des Gebiets einer Bebauung zugeführt werden. So sind im Bereich des ehemaligen Plangebiets Wohldorf-Ohlstedt 8 nur noch etwa 180

Wohneinheiten, davon etwa 160 auf den Freiflächen nördlich und südlich Hoisbütteler Straße und etwa 20 westlich der Straße Auf der Strenge, vorgesehen.

Zusammen mit etwa 8 weiteren Einheiten westlich der Straße Mühlenbrook ergibt sich eine Gesamtsumme von etwa 188 Wohneinheiten. Das städtebauliche Konzept ist Ergebnis eines zweistufigen konkurrierenden Gutachterverfahrens, das Ende 2003/Anfang 2004 durchgeführt wurde.

Die Neuplanung ist Teil des von der damaligen Senatskommission für Stadtentwicklung am 3. April 2002 beschlossenen Sofortprogramms „Wohnbauflächen für die wachsende Stadt Hamburg", das für das Plangebiet ursprünglich bis zu 250 Wohneinheiten vorsah.

Auf Grund von Bürgerbegehren vor Ort wurde das Verfahren vom Senat am 25. Februar 2003 (Drucksache 2003/0214) evoziert.

Dem Leitbild der wachsenden Stadt sowie der bestehenden Wohnraumnachfrage entsprechend, sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine teilweise Bebauung auf bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen geschaffen werden. In Ergänzung bestehender Wohngebiete eignen sich Teilflächen des Plangebiets zur Bebauung mit Einfamilienhäusern in Form einer Durchmischung von Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern.

Gleichzeitig sollen die übrigen Freiflächen gesichert und teilweise im Sinne des Naturschutzes aufgewertet werden. Die aus naturschutzfachlicher Sicht hochwertigen Teilflächen östlich der Straße Auf der Strenge/südlich Hoisbütteler Straße, die nach bisherigem Baustufenplan bebaubar wären, sollen mittels des Bebauungsplans vor baulichen Zugriffen geschützt werden.

Weiterhin sollen die im Plangebiet vorhandenen Wohngebäude planungsrechtlich gesichert und Flächen für Infrastruktureinrichtungen ausgewiesen werden.

Auf Grund der Nähe des Plangebiets zum Naturschutzgebiet Wohldorfer Wald und sensibler Stauwasserverhältnisse sind umfangreiche Maßnahmen und Flächen zum Oberflächenwassermanagement festgesetzt.

3. Planerische Rahmenbedingungen

Rechtlich beachtliche Tatbestände

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HmbGVBl. S. 485) mit seiner... Änderung stellt für das Plangebiet „Wohnbauflächen", „Flächen für die Landwirtschaft" und „Grünflächen" dar.

Landschaftsprogramm einschließlich Arten- und Biotopschutzprogramm

Das Landschaftsprogramm einschließlich Arten- und Biotopschutzprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. S. 363) mit seiner... Änderung stellt für das Plangebiet im Landschaftsprogramm die Milieus „Gartenbezogenes Wohnen" mit überwiegend „Grünqualität sichern, parkartig", „landwirtschaftliche Kulturlandschaft" und „Parkanlage" sowie die milieuübergreifenden Funktionen „Landschaftachse", „Schutz des Landschaftsbildes", „Schutz oberflächennahen Grundwassers/Stauwassers" und „Landschaftschutzgebiet" dar.

Im Arten- und Biotopschutzprogramm ist das Plangebiet als Biotopentwicklungsräume „Offene Wohnbebauung mit artenreichen Biotopelementen, bei hohem Anteil an Grünflächen"(11 a) überwiegend mit parkartigen Strukturen", „Parkanlagen" (10 a) „Feldmarkflächen mit wertvollem Knicksystem" (9 b), „Grünland" (6) sowie zwei wertvolle Einzelbiotope (Kleingewässer und Orchideenwiese) und Landschaftsschutzgebiet dargestellt.

Andere rechtlich beachtliche Tatbestände

Bestehende Bebauungspläne

Im Plangebiet mit Ausnahme des Flurstücks 1486 gilt der Baustufenplan Wohldorf-Ohlstedt in der Fassung seiner erneuten Feststellung vom 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61).

Der Baustufenplan trifft folgende Festsetzungen:

­ im Bereich entlang der Ohlstedter Straße und des Ohlstedter Platzes W 2 o (Wohngebiet, zwei Vollgeschosse, offene Bauweise, bebaubare Fläche 3/10, Einzel- und Doppelhäuser),

­ im Bereich der vorhandenen Bebauung um die Straße

Auf der Strenge sowie der gesamte Eckbereich östlich der Straße Auf der Strenge, südlich der Hoisbütteler Straße (Flurstücke 150 und 151 in der Gemarkung Ohlstedt) W 1 o (Wohngebiet, ein Vollgeschoss, offene Bauweise, bebaubare Fläche 2/10, Einzel- und Doppelhäuser).

­ Die übrigen Flächen des Plangebiets sind Außengebiet.

Der Bebauungsplan Wohldorf-Ohlstedt 6 vom 14. September 1970 (HmbGVBl. S. 244), zuletzt geändert am 4. November 1997 (HmbGVBl. S. 494,495, 502), weist für den Bereich nördlich Baumfalkenweg „WR II, offene Bauweise, nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig, Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" (Flurstück 1486) aus.

Flora-Fauna-Habitat-Gebiet

Das Plangebiet befindet sich in räumlicher Nähe zum Europäischen Vogelschutz- und gemeldeten FFH-Gebiet „Wohldorfer Wald".

Landschaftsschutz/Besonders geschützte Biotope

Das Plangebiet liegt mit Ausnahme der bestehenden Bebauung an der westlichen Plangebietsgrenze vollständig innerhalb des Landschaftsschutzgebiets WohldorfOhlstedt vom 8. März 2005 (HmbGVBl S. 60, 62). Im Landschaftsschutzgebiet findet die Baumschutzverordnung keine Anwendung.

Im Plangebiet befinden sich nach § 28 HmbNatSchG besonders geschützte Biotope. Es handelt sich dabei um ein Kleingewässer im Eckbereich der Straßen Auf der Strenge / Hoisbütteler Straße, um Feuchtwiesen auf den Flurstücken 150 und 151 (sog. Orchideenwiese) sowie um Feuchtwiesen auf dem Flurstück 1391 und ein naturnahes Kleingehölz auf dem Flurstück 151.

Baumschutz

Für die im Plangebiet vorhandenen Bäume und Hecken gilt die Baumschutzverordnung vom 17. September 1948 (Sammlung des bereinigten hamburgischen Landesrechts I 791-i), zuletzt geändert am 2. Juli 1981 (HmbGVBl. S. 167).

Archäologischer Vorbehalt

Im nordöstlichen Teil des Plangebiets und in der unmittelbaren östlichen Umgebung sind 3 archäologische Fundplätze bekannt, die zu einem ausgedehnten Siedlungsgebiet der vorrömischen / römischen Eisenzeit (etwa 3. Jahrhundert vor Chr. Geb. ­ 2. Jahrhundert nach Chr. Geb.) gehören. Scherbenstreuungen, aber auch punktuell geborgene Urnenbestattungen sowie punktuell ausgegrabene Siedlungsbefunde, die seit 1930 zu unterschiedlichen Zeiten erfasst bzw. getätigt wurden, belegen dies.

Kampfmittelverdacht

Im Plangebiet von Wohldorf-Ohlstedt 13, außerhalb der zur Bebauung anstehenden Flächen, gab es eine Flakstellung während des Zweiten Weltkriegs. Im Plangebiet kann das Vorhandensein von Bombenblindgängern nicht ausgeschlossen werden.

Andere planerisch beachtliche Tatbestände

Fachtechnische Untersuchungen und Gutachten

Im März 1978 wurde eine Untersuchung des geologischen Untergrunds und der hydrogeologischen Verhältnisse im Plangebiet vorgelegt.

Eine hydrogeologische Stellungnahme zu möglichen Auswirkungen eines Baugebiets an der Hoisbütteler Straße auf den Wohldorfer Wald liegt aus dem Jahr 1979 vor.

Eine hydrogeologische Untersuchung fand im Oktober 1980 statt.

Eine erneute hydrogeologische Untersuchung wurde im August 1981 vorgelegt.

Eine bodenkundliche Untersuchung fand bis Oktober 1985 statt.

Die Hoisbütteler Straße wurde im Oktober 2002 vermessen.

Eine FFH-Verträglichkeitsvorprüfung fand 2003 statt.

2003/2004 wurde ein zweistufiges konkurrierendes Gutachterverfahren zur städtebaulichen Entwicklung des Plangebiets durchgeführt.

Ein ökologisches Gutachten zur geplanten Bebauung in Hamburg-Ohlstedt des Wohldorfer Wald Hilfsfonds e.V. aus dem Jahr 2004 ist in die Abwägung eingeflossen.

Ein hydrogeologisches Gutachten zum B-Planverfahren Wohldorf-Ohlstedt 13 wurde im Oktober 2004 abgeschlossen. In dieses Gutachten sind auch Daten und Erkenntnisse vorheriger Gutachten und Untersuchungen eingeflossen. Stauwassermessungen wurden bis Juli 2005 fortgesetzt. Die Ergebnisse wurden in einem Folgeauftrag zum Gutachten ausgewertet.

Die vorhandene Biotoptypenkartierung des Naturschutzamtes Hamburg aus dem Jahr 2003 wurde im Jahr 2004 aktualisiert.

Eine FFH-Verträglichkeitsprüfung (FFH ­ VP) für das B-Planverfahren Wohldorf-Ohlsteht 13 in Bezug auf das Natura 2000-Gebiet Wohldorfer Wald wurde im November 2004 vorgelegt.

Die Bestandsvermessung einschließlich der Bäume und Knicks für große Teile des Plangebiets wurde im Februar 2005 ergänzt.

Für das Plangebiet wurde bis März 2006 ein Oberflächenentwässerungskonzept erarbeitet.

Ein landschaftsplanerisches Gutachten wurde bis Dezember 2006 erstellt.

Ein Gutachten zur Energie-/Wärmeversorgung der Neubebauung wurde bis November 2005 erstellt.

Übergeordnete Programmund Entwicklungspläne

Der Programmplan Wohldorf-Ohlstedt aus dem Jahr 1991 stellt die Bau- und Freiflächen so dar, wie sie der Bebauungsplan Wohldorf-Ohlstedt 8 bisher vorsah. Die bestehende Bebauung östlich der Straße Auf der Strenge ist als Wohngebiet vorgesehen. Südlich der etwa 50 m breiten, straßenparallelen Wohngebietsausweisung südlich der Hoisbütteler Straße ist eine ungefähr dreieckige Fläche als „private Grünfläche von Bebauung freizuhalten" vorgesehen.

Denkmalschutz

Für das Gebäude Ohlstedter-Platz 24 (Flurstück 1796) ist in einem gesonderten Verfahren eine Unterschutzstellung nach § 6 des Denkmalschutzgesetzes vom 3. Dezember 1973 (HmbGVBl. S. 466), zuletzt geändert am 4. April 2006 (HmbGVBl. S. 143), vorgesehen.

Angaben zur Lage und zum Bestand

Das Plangebiet liegt im Norden Hamburgs im Stadtteil Wohldorf-Ohlstedt in etwa 700 m Entfernung östlich der U-Bahnhaltestelle Ohlstedt. Das Plangebiet grenzt im Osten an die Landesgrenze zu Schleswig-Holstein an.

Das Plangebiet wird durch die Hoisbütteler Straße in einen Nordbereich und einen Südbereich geteilt.

Das Plangebiet befindet sich auf einer nach allen Seiten sanft geneigten Erhebung. Der Untergrund besteht aus einer wasserundurchlässigen, mergeligen Grundmoräne mit Überlagerung von geringmächtigen Sanden oder Fließerden. Das oberhalb der Grundmoräne anstehende Stauwasser fließt entsprechend der Oberflächentopographie der Grundmoräne nach Süden sowie nach Nordosten und Nordwesten ab, sodass Teile dieses Stauwassers auch den Wohldorfer Wald speisen. Auf Grund der genannten geohydrologischen Situation findet die Wasserversorgung der Vegetation des Plangebiets durch den unmittelbar auftreffenden Niederschlag statt, der im Stauwasserhorizont gespeichert wird.

Die unbebauten Flächen des Plangebiets werden überwiegend landwirtschaftlich genutzt und durch die linearen Strukturen der Knicklandschaft mit erhaltenswertem Großbaumbestand geprägt. Nördlich der Straße Auf der Strenge befindet sich Baumbestand mit einem Tümpel. Im südöstlichen Bereich des Flurstücks 1391 wächst ein waldartiger Baumbestand.

Weitere Angaben zum naturräumlichen Bestand sind der Ziffer 4 zu entnehmen.

Die bebauten Flächen werden mit wenigen Ausnahmen ausschließlich für Wohnzwecke genutzt.

Der im Westen des Plangebiets liegende bzw. westlich an das Plangebiet angrenzende Gebäudebestand besteht überwiegend aus eingeschossigen Einzelhäusern mit ausgebautem Dachgeschoss. Vereinzelt sind auch nicht-realgeteilte Doppelhäuser und zweigeschossige Gebäude, darunter ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten am Ohlstedter Platz (Flurstück 1434), vorhanden. Die Mehrheit der vorhandenen Gebäude besitzt ein Satteloder Krüppelwalmdach mit dunkelgrauer bis ziegelroter Dacheindeckung und weiß verputzte oder verklinkerte Fassaden.

Im Kreuzungsbereich Hoisbütteler Straße / Auf der Strenge sowie östlich davon hat sich ein kleiner Siedlungsansatz bestehend aus Einzel- und Doppelhäusern gebildet.

Bei dem Gebäude Ohlstedter Platz 24 (Flurstücke 1796) handelt es sich um ein landwirtschaftliches Anwesen, das auf Grund seiner dorftypischen Bauweise mit Ziegelfassade und Reetdach eine bauhistorische Besonderheit darstellt.

Auf dem Flurstück 1129 befindet sich eine Ortsvermittlungsstelle der Deutschen Telekom AG.

Im Plangebiet befindet sich eine Netzstation am Westrand des Flurstücks 794 mit zum öffentlichen Grund führenden Kabeln.

4. Umweltbericht

Vorbemerkungen Bezüglich des Anlasses und den Zielsetzungen der Planung wird auf Ziffer 2 verwiesen. Angaben zu den Flächengrößen können Ziffer 8 entnommen werden.

Bezüglich der Quellen bei der Bearbeitung der Umweltprüfung siehe Ziffer 3.3.1.

Alternativen Standortalternativen Angesichts des nach wie vor hohen Bedarfs an Wohnbauland ergibt sich ein entsprechend großer Flächenbedarf für ein Neubaugebiet.

Im Rahmen der Standortuntersuchungen zur wachsenden Stadt wurden verschiedene Flächen auf ihre Eignung für die Wohnbaulandentwicklung einschließlich möglicher Standortalternativen überprüft.

Nutzungs- und Planungsalternativen

Als Nutzungsvariante scheidet eine gewerbliche Nutzung angesichts der zu erwartenden Konflikte mit der vorhandenen Wohnbebauung sowie auf Grund der dezentralen Lage des Plangebiets aus.

Die landwirtschaftliche Nutzung entspricht der Nullvariante.

Für die Bebauung der Fläche wurde eine Alternativenprüfung im Rahmen eines städtebaulich-landschaftsplanerischen Gutachterverfahrens durchgeführt. Hierzu wurden fünf Entwürfe von Arbeitsgemeinschaften (Architekten mit Landschaftsarchitekten) eingereicht und hinsichtlich ihrer architektonischen, städtebaulichen und landschaftsplanerischen Qualitäten beurteilt.

Vier Entwürfe sahen innerhalb der vorgegebenen NordSüdgrenzen eine Bebauung bis an die Ostgrenze des Flurstücks 1466 vor. Es wurden sowohl rasterförmige Bebauungsstrukturen als auch organisch wirkende Gebäudeanordnungen vorgeschlagen. Weitere Unterschiede bestanden hinsichtlich der Erschließung, der Größe und Lage der Freiflächen und der Berücksichtigung der vorhandenen Knicks. Die Bebauungsdichte variierte etwa zwischen 190 und 242 Wohneinheiten. Das für die weitere Bearbeitung ausgewählte städtebauliche Konzept zeichnet sich insbesondere durch die Freihaltung eines unbebauten Nord-Süd-Korridors, durch zwei Freiflächenverbundachsen in Ost-West-Richtung und durch die Berücksichtigung der vorhandenen Knickstrukturen aus. Im Vergleich zu anderen Planungsalternativen minimiert das gewählte städtebauliche Konzept Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft zu Lasten der Anzahl der möglichen Wohneinheiten.