Kreditinstitut
Verkauf von SAGA GWG-Wohnungen in der Jarrestadt
Das stadteigene Wohnungsunternehmen SAGA GWG hat den Mietern eines Wohnblocks in der Winterhuder Jarrestadt vor Kurzem den Kauf ihrer Wohnung angeboten, was zu erheblicher Verunsicherung unter der Mieterschaft geführt hat. Mit der Durchführung der Verkäufe hat das Unternehmen die Firma Großmann & Berger GmbH beauftragt, eine Beteiligung der Hamburger Sparkasse. In der Verkaufsofferte, die die Mieter um den 20.10. erreicht hat, kündigt die SAGA GWG den Mietern an, dass „in den kommenden Tagen... [die] Firma Großmann & Berger GmbH einen Termin mit Ihnen vereinbaren" wird.
Daneben wurde den Mietern angeboten, dass der Verkäufer im Rahmen einer Bonusaktion die Kaufnebenkosten, wie Notar- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuer übernimmt, wenn sie ihre Wohnung bis zum 31.12.2007 erwerben.
In diesem Zusammenhang frage ich den Senat:
Der Senat beantwortet die Fragen u. a. auf Grundlage von Auskünften von SAGA GWG wie folgt:
1. Wie viele SAGA GWG-Wohnungen in der Jarrestadt (Ortsteil 411) stehen zum Verkauf?
SAGA GWG-Objekte werden im Ortsteil 411 zum Verkauf angeboten.
2. Wie viele dieser Wohnungen stehen gegenwärtig leer?
Ein Objekt steht gegenwärtig leer.
3. Werden die leer stehenden Wohnungen Dritten zum Kauf angeboten beziehungsweise ist dieses beabsichtigt?
Die leer stehende Wohnung wird Dritten zum Kauf als Selbstnutzer angeboten.
4. Wie beurteilt der Senat das Angebot der stadteigenen SAGA GWG an die bisherigen Mieter, ihre Wohnung nicht nur zum "Mietvorzugspreis" zu kaufen, sondern auch die Kaufnebenkosten durch SAGA GWG zu übernehmen, wenn der Erwerb der Immobilie bis zum 31. Dezember 2007 erfolgt?
Bei dem Bonusprogramm handelt es sich um ein übliches Vertriebsförderungsinstrument. Entsprechend den Verkaufseffekten beim Wegfall der Eigenheimzulage kann hier mit vergleichbaren Vorzieheffekten gerechnet werden.
5. Wie beurteilt der Senat dieses Angebot angesichts der Tatsache, dass durch Übernahme der Kaufnebenkosten durch das Unternehmen, die Kosten für den Verkauf letztlich auf die anderen Mieter überwälzt werden beziehungsweise der Gewinn des Unternehmens zu Lasten der Eigentümerin geschmälert wird?
Die Aufwendungen für das Bonusprogramm werden nicht durch Dritte getragen.
Durch die erhöhten Liquiditätsauswirkungen infolge des Vorzieheffektes wird das Ergebnis von SAGA GWG gesichert.
6. Wie verträgt sich die Übernahme der Kaufnebenkosten durch SAGA GWG mit § 63 Absatz 3 Satz 1 LHO, wonach Vermögensgegenstände nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden dürfen, oder ist der Kaufpreis um den Betrag der Kaufnebenkosten zu hoch angesetzt, so dass gar nicht unter Wert verkauft wird?
Alle Objekte werden zum Verkehrswert veräußert. Im Übrigen siehe Antworten zu 4. und 5.
7. Warum werden die Mieter mit der „Bonusaktion" zeitlich unter Druck gesetzt und warum wird ihnen nur zwei Monate Zeit für eine Entscheidung über den Erwerb zu den besonderen Vorzugskonditionen eingeräumt?
Diese vertriebsfördernde Maßnahme ist begrenzt auf das Jahr 2007. Eine Befristung derartiger Maßnahmen ist üblich.
8. Zu welchen Konditionen soll ein Erwerb der Wohnungen nach dem 31. Dezember 2007 möglich sein?
Der Verkaufspreis der Objekte bleibt auch nach dem 31. Dezember 2007 unverändert. Der Käufer muss dann lediglich die Nebenkosten selbst zahlen.
9. Trifft es zu, dass für die zum Verkauf stehenden Wohnungen keine Wertgutachten erstellt wurden?
- Wenn ja: Aus welchem Grund ist dies nicht erfolgt?
Nein. Für die interne Preisfindung wurden die Verkaufspreise unter Berücksichtigung der Wertermittlungsverordnung ermittelt.
10. Trifft es zu, dass die Wohnungsbaukreditanstalt die Vorlage von Wertgutachten verlangt, wenn die Förderung des Erwerbs einer Gebrauchtimmobilien beantragt wird?
- Wenn ja: Sollen die Mieter, die eine solche Förderung beantragen, dann auf eigene Kosten ein Wertgutachten erstellen lassen?
Die Wohnungsbaukreditanstalt erstellt generell im Rahmen der Kreditbearbeitung ein Wertgutachten, das vom potentiellen Darlehnsnehmer nicht extra bezahlt werden muss.
11. Auf welcher Grundlage wurde der Wert des Erbbaurechts beziehungsweise die Ablösung des Wiederkaufsrechts an dem betreffenden Grundstück, auf dem sich die jetzt zum Verkauf stehenden Wohnungen befinden, ermittelt?
Die Werte wurden nicht durch SAGA GWG, sondern durch die FHH ermittelt.
12. Wie beurteilt der Senat, dass die von einem stadteigenem Unternehmen mit dem Verkauf der Wohnungen beauftragte Firma Grossmann & Berger von sich aus die bisherigen Mieter anspricht, obwohl die telefonische Kontaktaufnahme zu Zwecken der Werbung selbst dann unzulässig ist, wenn sie vorher brieflich angekündigt wurde?
Für den Fall, dass sich eine unkorrekte Vorgehensweise bestätigt, wird die zuständige Behörde auf eine Änderung des Verfahrens hinwirken. Im Übrigen hat sich der Senat hiermit nicht befasst.
13. Wie beurteilt der Senat die Tatsache, dass die Firma Grossmann & Berger in einem Schreiben an die Mieter (siehe Anlage) neben ihren eigenen Mitarbeitern auch Mitarbeiter der Hamburger Sparkasse als Vertriebsansprechpartner benennt und damit eine Baufinanzierung über dieses Kreditinstitut nahe legt?
Bei der Benennung von Mitarbeitern der Hamburger Sparkasse handelt es sich lediglich um ein unverbindliches Serviceangebot. Selbstverständlich haben die potentiellen Käufer ggf. die freie Wahl eines Kreditinstitutes. Im Übrigen hat sich der Senat hiermit nicht befasst.
14. Hat die SAGA GWG dieses Vorgehen der Firma Grossmann & Berger gebilligt?
- Wenn ja, warum?
- Wenn nein, welche Konsequenzen sollte dieses Verhalten für die Geschäftsbeziehung zwischen einem städtischen Unternehmen und der Firma Grossmann & Berger nach Ansicht des Senats haben?
Die Schreiben an die Mieter sind in Abstimmung mit SAGA GWG erfolgt. Es entspricht dem marktüblichen Vorgehen von Vertriebsunternehmen.