Wohnungsbau

Die Senatsvertreter erläuterten zunächst, nur mit den 160 Wohneinheiten (WE) auf dem städtischen Grundstück Chemnitzstraße werde auf die Anzahl von 1.160 statt 1.000 Wohneinheiten gekommen, wobei auch hier eine Kompensation auf privater Basis stattfinde.

Es sei bei dem Gebäude Marckmannstraße 195 seitens der GAL-Abgeordneten zu Recht auf die Einwendungen hingewiesen worden. Sollte sich nach bereits geführten Gesprächen mit der Kulturbehörde und dem Bezirksamt Hamburg-Mitte herausstellen, dass dem diesbezüglichen Anliegen in der Drucksache nicht entsprochen werden könnte, müsste dieses Grundstück wieder herausgenommen werden. Für diesen und ähnlich gelagerte Fälle seien circa zehn gleichwertige Reservegrundstücke vorgesehen, welches den beiden Vertragspartnern seinerzeit auch mitgeteilt worden sei. Sie fügten hinzu, dass sie hierbei zusammen mit der Finanzbehörde Neuland beträten, indem sie bisher unbebaubare Grundstücke, die mit Luftschutzanlagen aus dem Zweiten Weltkrieg belegt seien, nutzten und erstmals als Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) die entstehenden Abbruchkosten übernähmen und auf den Kaufpreis anrechnen ließen, um diese Grundstücke dem Wohnungsbau zur Verfügung stellen zu können. Dies seien überwiegend gut erschlossene Grundstücke in hervorragender Lage.

Sie erklärten hinsichtlich der Baugemeinschaften, dem Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. (VNW) seien insgesamt 600 WE zugestanden worden, von denen ungefähr 200 WE möglicherweise mit Baugemeinschaften belegt werden, sofern sich alle Beteiligten unter Hinzuziehung der Agentur für Baugemeinschaften einigen könnten.

Auf die Nachfrage der GAL-Abgeordneten, wann hinsichtlich Marckmannstraße 195 mit den beteiligten Behörden gesprochen worden sei, teilten die Senatsvertreter zunächst mit, dass diese Drucksache mit allen Behörden abgestimmt worden sei. Es habe kein Widerstand ­ auch nicht bei der Kulturbehörde ­ gegen die angedachte Verwendung des Grundstückes Marckmannstraße 195 gegeben.

Bisher hätten noch keine Erfahrungen im Zusammenspiel mit den Verbänden mit Abbrüchen von Hochbunkern gesammelt werden können, so dass die ebenfalls von den GAL-Abgeordneten gestellten Frage, was passiere, wenn es durch den Abbruch zu einem negativen Grundstückswert kommen sollte, heute nicht beantwortet werden könne. Begonnen werde mit den Hochbunkern Stefanstraße und Anemonenweg; sollte sich erweisen, dass die Idee des Abbruchs sich nicht umsetzen lasse, werde nicht weiter so verfahren werden.

Die SPD-Abgeordneten begrüßten, dass der Senat bei der zweiten Tranche erneut vom Höchstgebotsverfahren abweiche, welches in den Jahren zuvor zu einer Reduzierung des Wohnungsbaus geführt habe. Schön wäre es gewesen, wenn nicht erst mit Beginn des nächsten Jahres der Erfahrungsbericht zur ersten Tranche vorliegen würde. Sie interessierte, welche Erfahrungen aus der bedauerlicherweise sehr langsam verlaufenden Realisierung der ersten Tranche mit über 2.000 angekündigten WE gezogen worden seien. Denn statt dem im Sommer 2006 vollmundig angekündigten Neubau von bis zu 2.000 Wohnungen in den Jahren 2006 und 2007 sind leider erst einige „erste Spatenstiche" erfolgt und die letzten Grundstücke erst kürzlich an Investoren veräußert worden. Ebenso wollten sie erfahren, wie die Grundstücke ausgewiesen seien. So seien beispielsweise einige der neuen Grundstücke planungsrechtlich nicht für eine Wohnbebauung ausgewiesen, sodass das Planrecht geändert werden müsse. In diesem Zusammenhang fragten sie nach eventuell zu erwartenden Behinderungen beziehungsweise Verzögerungen, weil teilweise vor Ort Diskussionsbedarf auch mit den Anwohnern hinsichtlich der weiteren Nutzung von Grundstücken bestehe, so zum Beispiel bei der Fläche des Gymnasiums Uhlenhorst-Barmbek. Zudem hätten die Bezirke das Planungsrecht.

Die Senatsvertreter führten zum Erfolg der ersten Wohnungsbauoffensive (Drs. 18/5055) aus, das Ziel seien 2.000 WE gewesen, gebaut würden nun aber 2.440 WE.

Die Antragstellungen lägen vor, auch wenn es bei der Umsetzung zu Verzögerungen gekommen sei beziehungsweise kommen könnte aufgrund der Beschaffenheit des Grundstücks und wegen der Baurechte. In der Drs. 18/5055 sei bestimmt worden, 2.000 WE zu errichten oder mit dem Bau zu beginnen. Die 2.000 WE ­ nun 2.440 WE

­ sollten in einem Mix auf privaten und öffentlichen Grundstücken errichtet werden.

Ausdrückliche Absicht der damaligen Vorlage sei es gewesen, schwerpunktmäßig auf privaten Grundstücken zu bauen. Die Grundstücke seien bis auf die Legienstraße in Billstedt mit 16 WE und im Plangebiet Neugraben-Fischbek 65 (NF 65) an die Unternehmen verkauft worden. Allerdings seien teilweise die genannten Probleme aufgetaucht und trotzdem in der verfügbaren Zeit beschleunigt gemeistert worden.

Zum Planrecht für die zweite Wohnungsbauoffensive hielten sie fest, dass in Bezug auf die Fläche des Gymnasiums Uhlenhorst-Barmbek das Planrecht nicht bestehe.

Sie hätten sich aber in einer Abfrage mit den Bezirken und im engen Einvernehmen mit der bezirklichen Politik mit jedem einzelnen Grundstück auseinander gesetzt. Sie hätten den Eindruck gewonnen, dass auch auf einem schwierigen Baufeld wie dem des ehemaligen Gymnasiums Uhlenhorst-Barmbek eine bezirkliche Mehrheit die Bebauung mit Geschosswohnungsbau und Eigentumswohnungen befürworte und auch den Beschleunigungseffekt der Wohnungsbauoffensive Teil II ausdrücklich wünsche. Dieser Wille sei in der Senatsdrucksachenabstimmung dokumentiert und unterlegt.

Gleiches könne für das durchaus schwierige Grundstück Grünenbergsweg 24 in Bergedorf dokumentiert werden. Dort gehe der Bezirk ausdrücklich davon aus, dass sie das Planrecht fristgerecht und mit dem dann feststehenden Investor gemeinsam in die Wege leiten und rechtskräftig machen würden. Dies sei im Übrigen ein weiterer Aspekt: Gemeinsam mit dem Investor an die Arbeit zu gehen und das Planrecht nach den Vorschriften des öffentlichen Rechts auf den Weg bringen.

Die Senatsvertreter sagten zu, die von den SPD-Abgeordneten vorgetragene Bitte, das jeweilige bestehende Planrecht für die genannten 23 Grundstücke zu benennen, zu Protokoll zu geben. Ebenso gaben sie zu Protokoll, welcher Ablauf vorgesehen sei, um das Planrecht an die Wohnungsbaubedarfe anzupassen:

Das Planrecht gestaltet sich nach Auskunft der für die verbindliche Bauleitplanung zuständigen Bezirke wie folgt: Nr. Belegenheit Bezirk Planrecht

1. Kleine Freiheit/Große Freiheit HH-Mitte B-Plan-Entwurf St.Pauli 26

2. Steinbeker Straße 2 HH-Mitte Hamm-Süd 5

3. Süderstraße HH-Mitte Befreiung vom B-Plan Hamm-Süd 5

4. Marckmannstraße 195 HH-Mitte Baustufenplan Rothenburgsort, Billwerder Ausschlag

5. ehem. Güterbahnhof Barmbek HH-Nord Winterhude 11/Barmbek-Nord 10

6. Saarlandstraße/Wiesendamm HH-Nord Barmbek-Nord 12

7. Oberaltenallee HH-Nord B-Plan-Entwurf Uhlenhorst 13

8. Kegelhofstraße/Frickestraße HH-Nord Eppendorf 2

9. Gymnasium Uhlenhorst Barmbek HH-Nord Erstellung eines Vorhabenbezogenen B-Plans 10. Walddörferstraße Wandsbek Baustufenplan Tonndorf-Jenfeld

Im Soll Wandsbek Bramfeld 58

12. Eenstock 16-20 Wandsbek Bramfeld 25

13. Stephanstraße 133 Wandsbek Baustufenplan Wandsbek-Marienthal 14. Anemonenweg 17 Wandsbek Baustufenplan Wandsbek-Marienthal 15. Gojenbergsweg 24b Bergedorf Neuer B-Plan: Bergedorf 96

16. Kleine Bergstraße Altona Befreiung vom Durchführungsplan D 354

17. Harderweg Altona Befreiung vom B-Plan Osdorf 33

18. Osdorfer Landstraße 392 (südl. Teil) Altona Baustufenplan Iserbrook-Sülldorf 19. Luruper Hauptstraße/Stückweg Altona Lurup 58

20. Chemnitzstraße Altona Erstellung eines Vorhabenbezogenen B-Plans 21. Sophienallee 25 Eimsbüttel Befreiung vom Durchführungsplan D 237/1

22. Peter-Timm-Straße 55 Eimsbüttel B-Plan im Bestand: Schnelsen 8

23. Rotenhäuser Twiete Harburg Baustufenplan Wilhelmsburg

Die CDU-Abgeordneten fragten wegen eventueller negativer Verkaufserlöse hinsichtlich des Hochbunkers in der Marckmannstraße 195 nach, ob mit der Erhaltung und dem Betrieb dieses Bauwerks oder dieses Grundstücks noch laufende Kosten verbunden seien. Wenn dem so sei, sei es eventuell sinnvoller, sich von diesem Grundstück auch mit Verlust zu trennen.

Zudem wollten sie zu NF 65 wissen, ob es bereits Ansätze gebe, den Knoten, der durch die geschlossenen Erbbauverträge entstanden sei, aufzulösen.

Die Senatsvertreter meinten, sie wollten die Frage der negativen Verkaufserlöse nicht an den Bunkern festmachen, zumal der Bund zurzeit noch aktive Anlagen aus der Unterhaltung entlasse, was mit Kosten verbunden sei. Sie warnten davor, dieses nur unter einem betriebswirtschaftlichen Ansatz zu betrachten, denn volkswirtschaftlich betrachtet sei es auch ein Wert und sinnvoll, wenn auf dieser Fläche Menschen lebten, Einkommen erzielten und Steuern zahlten.

Sie hielten zur zweiten Frage fest, dass es bereits einen Ansatz gebe.

Die GAL-Abgeordneten merkten an, auch Investoren, die keinem der beiden Verbände angehörten, dürften teilnehmen und wollten wissen, wie dieses technisch ablaufen könne und solle.

Sie kamen sodann auf den Passus, dass aufgrund der Baukostensteigerung eine Anhebung der durchschnittlichen Anfangsmiete um 50 Cent erforderlich sei, zu sprechen und fragten, was es bedeute, dass die festgelegten Anfangsmieten bei weiteren Baukostensteigerungen dahingehend indiziert seien, weiterhin moderat angepasst werden zu dürfen.

Abschließend wollten sie zur Marckmannstraße 195 festgehalten wissen, dass der Hochbunker erst kürzlich als Denkmal unter Schutz gestellt worden sei. Wenn bei einem Abbruch eventuell zugezahlt werden müsste, sei es sinnvoller, sich eine andere Nutzung zu überlegen, zum Beispiel als Übungsraum, und das Denkmal stehen zu lassen.

Die Senatsvertreter erklärten zur ersten Frage, dass Unternehmen, die keinem der beiden Verbände angehörten, ausdrücklich mit aufgenommen worden seien, aber entweder genossenschaftlich organisiert oder eine andere Rechtsform haben müssten und nicht dem Bund Freier Wohnungswirtschaft angehören dürften. Diese müssten sich allerdings im Geschosswohnungsbau zu denselben Anfangsmieten und sonstigen vertraglichen Vereinbarungen verpflichten. Es sei nicht so, dass die Verbände den Unternehmen jeweils ein Grundstück zuwiesen, sondern die Finanzbehörde schreibe diese wie im übrigen Verfahren auch aus. Diese Grundstücke würden, wenn die Verträge mit den Unternehmen weiter vorangeschritten seien, veröffentlicht und es werde sichergestellt, dass die Unternehmen daran teilnehmen könnten. Die Unternehmen müssten darüber hinaus auch die 1 : 1-Modellierung übernehmen.

Hinsichtlich der Anfangsmieten gingen sie davon aus, dass es bei den Baumaterialien

­ insbesondere im Stahlbereich ­ nicht noch einmal zu einer derartigen Steigerung wie zwischen 2006 und 2008 kommen werde. Sie gingen weiterhin davon aus, dass die jetzige Anfangsmietensteigerung mit der Indexierung ausreiche, um am Schluss die Gebäude nicht nur zu errichten, sondern auch wirtschaftlich betreiben zu können.

Sie meinten zur Überlegung des Erhalts des Hochbunkers, es sei in der Tat eine Frage, ob die gegenwärtige Nutzung in den Stadtteil mit den Bedingungen hinreiche. Es gäbe positive Beispiele von Musikbunkern. Mit dem Grundstück Marckmannstraße werde jedoch ein Grundstück betrachtet, das keine Funktion habe und bei dem ein stadtwirtschaftlicher Gesamtertrag erzielt werden solle.

III. Ausschussempfehlung:

Der Stadtentwicklungsausschuss empfiehlt dem federführenden Haushaltsausschuss einstimmig der Bürgerschaft zu empfehlen, das Petitum aus der Drs. 18/7447 anzunehmen.